北京市康宜拆迁服务有限责任公司
**等与北京市康宜拆迁服务有限责任公司等分家析产纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市顺义区人民法院
民事判决书
（2020）京0113民初2153号
原告：***，男，1943年11月26日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告：**，女，1942年7月29日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告***、**之共同委托诉讼代理人：侯某5，男，1963年7月20日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告：侯某2，女，1972年2月26日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。
原告：田某1，女，2017年1月25日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
原告：田某2，男，2018年11月8日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
原告兼原告田某1、田某2之法定代理人：侯某3（田某1、田某2之母），1989年12月24日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
六原告之共同委托诉讼代理人：吴娟，北京市玖典律师事务所律师。
被告：***，男，1970年11月24日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
被告：甄某，女，1967年12月10日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
二被告之共同委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
二被告之共同委托诉讼代理人：贾思远，北京市隆安律师事务所律师。
第三人：北京市康宜拆迁服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区东四环北路10号院1号楼1层商业08内A04，统一社会信用代码9111010573346913XG。
法定代表人：高亮，董事长。
委托诉讼代理人：于凤驰，女，1978年6月28日出生，汉族，北京市康宜拆迁服务有限责任公司经理，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女，1986年12月18日出生，汉族，北京市康宜拆迁服务有限责任公司综合组组员，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2诉被告***、甄某，第三人北京市康宜拆迁服务有限责任公司（以下简称康宜公司）分家析产纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通诉讼程序独任制，公开开庭进行了审理。原告***、**之共同委托诉讼代理人侯某5，原告侯某2，原告兼原告田某1、田某2之法定代理人侯某3，六原告之共同委托诉讼代理人吴娟，被告***、甄某及其共同委托诉讼代理人陈旭、贾思远，第三人康宜公司之委托诉讼代理人于凤驰、刘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2共同向本院提出诉讼请求：1.被告***、甄某共同给付原告***、**因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计1 442 783.93元；2.被告***、甄某共同给付原告侯某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计329
345.875元；3.被告***、甄某共同给付原告侯某3、田某1、田某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计1 506 090.64元；4.确认原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2每人获得安置房面积46.78平方米；5.确认被告***、甄某选房所获得的50平方米安置房一套归原告侯某2所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；6.确认被告***、甄某选房所获得的67平方米安置房两套归原告侯某3、田某1、田某2共同所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；7.确认被告***、甄某选房所获得的90平方米安置房一套归原告***、**共同所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；8.被告***、甄某给付原告***、**所选购安置房面积与应当获得的安置房总面积差额的折价补偿款7 161.08元【计算方式：（46.78㎡/人×2人-90㎡-给原告侯某2的3.22㎡）×21 062元/㎡】（根据拆迁办与***签订的定向房屋安置协议书第三项剩余安置面积折算货币补偿款的约定）；9.被告***、甄某给付原告侯某3、田某1、田某2所选购安置房面积与应当获得的安置房总面积差额的折价补偿款133 533.08元【计算方式：（46.78㎡/人×3人-67㎡/套×2套）×21 062元/㎡】；10.案件受理费由被告***、甄某共同承担。
事实与理由：***与**系夫妻关系，二人共育有二子三女，分别为长子侯某5、次子***、长女侯某6、次女侯某2、三女侯某7，再无其他子女。***和于某原系夫妻关系，二人育有一女侯某3，再无其他子女。于某于1990年左右与***离婚，离婚后于某离开××村，现在何处居住不清楚也没有任何联系。***和甄某于1996年5月31日登记结婚，婚后生育一子侯某8。侯某3与田某3系夫妻关系，于2015年登记结婚，二人共育有一子一女，分别为儿子田某2，女儿田某1，再无其他子女。
位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇-××村集建（证）字××（以下简称涉诉宅院），登记土地使用者为***。涉诉宅院内原有北数第一排北正房六间、北侧西厢房三间、北数第二排北正房三间、南侧西厢房三间，均系***与**共同出资建造于1982年左右。2009年***将上述房屋全部拆除，替***、**翻建成北数第一排北正房六间、北数第二排北正房六间、北数第三排北正房七间，因为***与***在***拆除房屋时达成口头协议，约定新建的房屋归***夫妻所有，所以***夫妻认为***是替二人翻建房屋，但后来***反悔了，无奈之下双方又达成口头协议，***保证翻建的第一排房屋长期由***、**夫妻居住。涉诉宅院拆迁前由***、**居住使用，***、甄某不在涉诉宅院居住，另有其他居所。***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2户籍住址均在涉诉宅院，为农业户口。***、甄某于2017年7月将户口迁至涉诉宅院，为非农业户口。2019年8月，涉诉宅院因××镇地区棚户区改造被拆迁，***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某被列为被安置人，并由***与北京中建京东置业有限公司签订拆迁补偿安置协议书及安置房认购协议书，且通过预选的方式选定了安置房。因拆迁获得各项拆迁补偿总计5 571 400元、安置楼房5套，面积分别为50平方米、67平方米、67平方米、90平方米、100平方米。***、**内部不区分份额，侯某3、田某1、田某2内部不区分份额。双方因拆迁补偿款和安置房的分配问题发生争议，故诉至法院。
被告***、甄某共同辩称，我方不同意六原告的诉讼请求。涉诉宅院因拆迁***、甄某实际获得的结算款为4 530 035元（拆迁补偿款7 229 980元-购房款2 805
000元+剩余安置面积的货币补偿5055元+工程配合奖100 000元得出），安置房屋总面积374平方米。我方认为应在准确认定宅基地权属、房屋权属、补偿款来源、发放依据的基础上对六原告无事实与法律依据部分应予驳回，对六原告应得的拆迁利益予以公平析分。我方具体意见如下：一、***系涉诉宅院唯一合法的宅基地使用权人，针对宅基地使用权发放的补偿款应归***所有。1990年1月7日***主持分家并签署《分家单》，将涉诉宅院分给***，另外一处宅院分给侯某5，《分家单》真实合法有效，***早已基于分家的事实取得了涉诉宅院的宅基地使用权。涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》上登记的唯一土地使用权人是***，***是涉诉宅院宅基地使用权人。1993年11月1日，***获颁编号为顺-××村集建（证）字第××《集体土地建设用地使用证》，物权具有排他性，根据物权法的相关规定，***系唯一合法宅基地使用权人。***出生时即为农民，土地使用证颁发时也是农业户口，***1996年与甄某结婚后才转为非农业，不能以户别转变为由否定***已经原始取得的宅基地使用权。***获颁土地使用证也可以印证分家事实的真实性。父母将老宅分为东、西两院，经全家一致同意分别登记在侯某5、***名下，办理使用证时父母和其他家庭成员均知情且未提出异议，故***作为宅基地使用权人也是经过全家一致认可的。依据拆迁政策，被拆迁人应当是镇政府、村委会认定的宅基地使用权人、房屋所有权人，***系涉诉宅院宅基地使用权人，其身份已经被镇政府及村委会认可。***被确定为被拆迁人后，村委会还进行了公示，六原告未在公示期内提出任何异议，故***应当被认定为涉诉宅院宅基地使用权人。***等六人依法均不享有涉诉宅院的宅基地使用权，不应获得针对宅基地使用权发放的补偿款。***、**已经通过分家处分了自己的权利，自1990年之后便不再是涉诉宅院宅基地使用权人。侯某3及其子女自2015年侯某3结婚后便搬至密云区侯某3之夫田某3家居住，因田某3为农户，根据一户一宅的原则，侯某3等三人不应享有涉诉宅院宅基地使用权。侯某2于1994年左右结婚，婚后便一直在北京城区居住，其在涉诉宅院中并无任何房产，亦未生活居住于此，不应享有涉诉宅院宅基地使用权。故拆迁补偿中按照宅基地补偿标准给予的补偿款共计3 935 213元（包含宅基地区位补偿款2 937 413元、搬家补偿款5000元、提前搬家奖892 800元、工程配合奖100 000元）应归***所有。二、拆迁时涉诉宅院内全部房屋均系***、甄某出资出力所建，为二人的夫妻共同财产，因此，针对房屋所有权、附属物、装修的补偿款应归***、甄某共同所有。六原告没有出资出力，不享有房屋所有权。***、甄某所建之房屋用料及结构与老房完全不同，不存在添附、混同的情况，根据物权法的规定，***、甄某基于建造行为取得涉诉宅院内房屋完整的所有权。涉诉宅院原有老房所有权均系***、甄某基于分家取得，即便老房中有***、**的份额，二人在拆迁时也不享有***、甄某新建房屋的所有权，1993年的三间北正房系***、**与***共同所建，并非***、**单独出资建造，***、甄某所建新房也并非替***、**所建，六原告就此陈述无任何证据。新房建成后，除分出三间由***、**共同居住外，其余房屋一直对外出租，租金也一直由***、甄某收取，故依据补偿方案，拆迁补偿款中按照房屋面积、附属物、装修给予的补偿款共计1 420 012元（包括房屋价值补偿761 593元、装修补偿89 759元、设备迁移补偿955元、遏制抢建奖123 132元、住房差额补偿344 574元、遏制违建奖100 000元）应归***、甄某共同所有。三、根据拆迁政策，临时安置补偿款、综合补助款、安置房购买指标系以被安置人口为基数进行计算，可以依法析分，分户补偿款的归属由法院认定。认可六原告及二被告每人享有46.78平方米安置房购买指标，但指标并不等于安置房本身。二被告已经完成安置房选房工作，并实际支付购房款2 805 000元，六原告如果主张取得安置房所有权，应自行支付购房款，另外，回迁房尚未建成，不存在确认六原告实际获得房屋的请求权基础，安置房指标是否可以析分以及如何析分由法院认定，六原告主张按照21 062元/平方米的标准计算折价补偿款的诉讼请求也没有事实及法律依据和计算依据。侯某3、侯某2未在涉诉宅院生活居住，***、**早年获批过宅基地，田某1、田某2未达到法定婚龄，六原告不符合分户条件，不是适格的分户人，分户补偿款的归属应由法院依法认定。我方认可六原告陈述的双方亲属和身份关系情况。***、甄某内部不区分份额。
第三人康宜公司述称，分户补偿款是给***和侯某3的；临时安置补偿是分给***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某八人每人49 500元。侯某8不属于被安置人，侯某8只有安置房署名权，不享有实际被安置资格。其他款项和人口没关系，具体怎么分由法院认定。
本院经审理认定如下事实：
根据双方在庭审中的一致陈述：***与**系夫妻关系，二人共育有二子三女，分别为长子侯某5、次子***、长女侯某6、次女侯某2、三女侯某7，再无其他子女。***和于某原系夫妻关系，二人育有一女侯某3，再无其他子女。于某于1990年左右与***离婚。***和甄某于1996年5月31日登记结婚，婚后生育一子侯某8。侯某3与田某3系夫妻关系，于2015年登记结婚，二人共育有一子一女，分别为儿子田某2，女儿田某1，再无其他子女。
涉诉宅院原位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇-××村集建（证）字××，登记土地使用者为***。双方一致认可涉诉宅院现已被拆迁，拆迁前宅院内有北数第一排北正房六间、北数第二排北正房六间、北数第三排北正房七间，均为***拆除原有***、**所建老房建造而成。
2019年8月16日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容为:一、拆迁依据。根据《房屋拆迁许可证》（京建顺拆许字【2019】第3号）许可，甲方因顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A片区项目，需对乙方宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁。二、被拆迁宅基地及其地上房屋情况。乙方宅基地认定面积为558㎡，其中:宅基地面积控制标准内为267㎡，超控制标准面积为291㎡。宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为455.39㎡。三、拆迁补偿、奖励补偿及综合补助。甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计7 229 980元（人民币，下同），大写：柒佰贰拾贰万玖仟玖佰捌拾圆整，其中包括：（一）拆迁补偿:甲方应支付乙方的各项拆迁补偿共计5 571 400元，其中包括：1.宅基地区位补偿款:被拆迁地区的宅基地区位补偿价为7121元/㎡，该宗宅基地区位补偿款为2
937 413元。其中:宅基地面积控制标准内区位补偿款为1
901 307元，宅基地面积控制标准外区位补偿款为1 036 106元；2.分户补偿款为1 036 106元；3.被拆迁房屋价值补偿761 593元；4.停产停业损失补偿0元；5.搬家补偿5000元；6.装修补偿89 759元；7.设备迁移补偿955元（空调1台；电话1部:宽带0宗；有线电视1宗；热水器0台；燃气壁挂炉0台、空气源热泵0台）；8.临时安置补偿（预支付30个月）396 000元；9.住房差额补偿344 574元；10.其他拆迁补偿0元。（二）奖励补偿。甲方应支付乙方的各项奖励补偿共计1 115 932元，其中包括:1.提前搬家奖892 800元；2.遏制抢建奖123
132元；3.遏制违建奖100 000元。（三）综合补助。甲方应支付乙方的综合补助共计542 648元，其中包括:1.宅基地面积不足200㎡的情况，不足部分予以7121元/㎡补助，甲方应向乙方支付综合补助0元。2.按顺义区2018年城镇居民人均住房标准为46.78平方米进行安置，按安置房选房面积补助1450元/㎡，甲方应向乙方支付综合补助542 648元。四、被拆迁人家庭中符合安置资格的人员情况。乙方家庭中符合安置资格的人员共捌人（数字大写），分别是（姓名及身份证号）***、田某2、***、田某1、侯某3、**、侯某2、甄某【侯某8仅享有本项目安置房署名权】。五、房屋安置面积。（一）安置房选房面积标准。乙方按照以下第3种方式计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为374.24㎡（建筑面积），安置房价格及其他相关事宜按照《顺义区××镇中心棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》执行。1.符合安置资格的人员每人50㎡；2.宅基地认定面积的70％；3.符合安置资格的人员按顺义区2018年城镇居民人均住房面积标准为46.78平方米进行安置。（二）双方在本协议审核通过后另行签订《顺义区杨棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》（以下简称《安置房认购协议》），确定选取安置房套数及面积。六、结算方式。根据《顺义区××镇中心区棚户区改造地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》，并结合本协议中所确定的拆迁补偿、奖励补偿及综合补助，扣除《安置房认购协议》中所确定的安置房认购款，再加上《安置房认购协议》中所确定剩余安置面积的货币补偿另行签订补充协议进行结算，经相关部门审核通过后15个工作日内甲方一次性支付给乙方。工程配合奖和综合补助［购买安置房后，补偿款（不含临时安置补偿）仍低于安置面积（不包含弃房面积）4000元/平方米（不含），补足至400元/平方米。］，另行签定补充协议进行结算，经相关部门审核通过后15个工作日内甲方一次性支付给乙方。甲方未按约定支付上述费用的，应按延期天数支付违约金，标准为1000元/天。七、搬家期限。乙方应在签订本协议3日内完成搬家，并将原宅基地及地上房屋和附属物（含树木）全部交付甲方，由甲方自行处理及拆除，乙方不得向甲方主张任何权益。乙方未按上述规定期限完成搬家并交付原宅基地及地上房屋和附属物的，甲方不再支付乙方人员安置补助费、安置房补助费、生活补助、合法利用奖、提前搬家奖，乙方应按延期天数向甲方支付违约金，标准为1000元/天，甲方有权直接从应支付款项中相应扣除。八、注销登记。在本协议签订之时，乙方应将原宅基地及地上房屋和附属物相关的《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》原件移交甲方，由甲方统一办理注销登记手续，乙方应予以配合。办理注销登记手续的有关费用由甲方承担。九、争议的解决。本协议在订立、履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决:协商不成的，可依法向北京市顺义区人民法院提起诉讼。十、协议生效及其他。（一）乙方保证向甲方提供的相关资料真实有效并完整准确，否则乙方自行承担法律责任及由此造成的一切不利后果，并赔偿因此给甲方造成的全部经济损失。
2019年9月29日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《顺义区××镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》，主要内容为:一、安置房认购情况。（一）乙方自愿认购安置房共5套（以下合称乙方“实际选房”或“该房屋”），实际认购面积共计374平方米（指建筑面积，以下同）。其中:50平方米1套，合计面积50平方米；67平方米2套，合计面积134平方米；75平方米0套，合计面0平方米:90平方米1套，合计面积90平方米；100平方米1套，合计面积100平方米；125平方米0套，合计面积0平方米。（二）安置房建设地点位于项目范围内，该安置房建设区域具体四至范围以相关审批部门批准文件为准。（三）本协议中的房屋建筑面积为暂定面积，最终以相关审批部门备案的实测建筑面积为准。二、安置房认购款。（一）乙方实际安置面积为374平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为2 805 000元，大写:贰佰捌拾万伍仟圆整。其中：1.应享受安置面积范围内的安置房认购均价为7500元/平方米（人民币，以下同），乙方控制标准内认购面积为374平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为2 805 000元。2.超出总控制标准的安置房认购单价为28562/平方米（人民币，以下同），乙方超出总控制标准的认购面积为0平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为0元。（二）安置房认购款不包括购买该房屋所应缴纳的物业费、供暖费、公共维修基金、燃气接口费、楼层差价、契税及其他按照相关法律、法规及政策规需由乙方承担的税金及其它费用。三、剩余安置面积折算货币安置款。乙方按照《拆迁实施方案》限定的标准选择安置房，剩余的安置面积小于安置房设计的最小户型面积无法实际选房，乙方应享受安置面积与实际认购面积差为0.24平方米，该部分面积按照21 062元/平方米（安置房建设地点周边类似安置房的市价格减安置房销售均价）的标准折算的货币补偿款共5055元，大写伍仟零伍拾伍圆整，由甲方向乙方一次性支付。四、房屋交付。（一）甲方应于顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目完成拆迁结案后40个月内向乙方交付该房屋。（二）甲方逾期交房的，应按照顺义区住建委届时发布的租房补助标准继续向乙方发放租房补助费。五、购房款结算及相关费用缴纳。（一）该房屋的面积与实测面积不一致的，及甲、乙双方同意按照多退少补的原则根据实测建筑面积结算购房款：1.实测建筑面积大于乙方实际选房面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分，应由乙方按照均价7500元/平方米，同时考虑楼层差价计算并补足购房款，建筑面积误差比超过3％的部分，乙方无需另行支付购房款。2.实测建筑面积小于乙方实际选房面积时，由甲方按照28 562元/平方米（含已支付的购房款）标准计算并向乙方结算。（二）本协议有关该房屋价款结算的相关调整的约定不影响《拆迁补偿安置协议》中有关拆迁补偿、补助及奖励款的条款和内容的效力和履行。
2019年9月29日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议A1》，主要内容为:为保护甲、乙双方权益，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》《顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》（以下简称《拆迁实施方案》）、《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号:EZA0629，以下简称《拆迁补偿安置协议》）、《顺义区××镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》（协议编号:EZA0629-1，以下简称《安置房认购协议》）及相关法律法规和文件规定，经协议双方协商，就乙方的结算事宜，达成补充协议如下:一、结算方式。根据《顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》，并结合《拆迁补偿安置协议》中所确定的拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计7 229 980元，扣除《安置房认购协议》中所确定的安置房认购款280 500元，再加上《安置房认购协议》中所确定剩余安置面积的货币补偿5055元，甲方应支付乙方结算款合计4 430 035元（大写:肆佰肆拾叁万零叁拾伍圆整），经相关部门审核通过15个工作日内，甲方一次性支付给乙方。甲方未按约定支付上述费用的，应按延期天数支付违约金，标准为1000元/天。
2019年12月22日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议A2》，主要内容为:经协议双方协商，就乙方的工程配合奖事宜，达成补充协议如下：一、工程配合奖。乙方所在的拆迁小组之内的所有被拆迁人在第一搬迁奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并已按期搬迁，乙方获得工程配合奖小组奖50 000元。乙方所在的拆迁大组之内的所有被拆迁人在第一搬迁奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并已按期搬迁，乙方获得工程配合奖大组奖50 000元。甲方应支付乙方工程配合奖共计人民币100 000元（大写:壹拾万圆整）。二、工程配合奖支付。甲方同意在乙方履行《拆迁补偿安置协议》约定的搬家交房义务，经相关部门审核通过后15个工作日内，向乙方一次性支付工程配合奖金额共计人民币100 000元（大写:壹拾万圆整）。乙方未按规定期限完成搬家并交付宅基地及地上房屋和附属物的，甲方不再支付乙方工程配合奖。甲方未按约定支付上述费用，应按延期天数支付违约金1000元/天。
双方一致认可拆迁时***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2为涉诉宅院农业户口，***、甄某为涉诉宅院非农业户口；涉诉宅院拆迁被安置人是***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2、***、甄某；涉诉宅院内空调、电话、有线电视均为***、**安装。六原告主张分户人是***、**、侯某3、田某1、田某2，二被告主张由法院认定。
双方就涉诉宅院宅基地使用权人一节各执一词：六原告主张***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2、***、甄某均为宅基地使用权人，依据是宅基地使用证登记以家庭为单位，所有家庭成员均系宅基地使用权人；二被告主张宅基地使用权人仅为***，依据是宅基地使用证登记为***且在***取得宅基地使用权时，原告六人中有在取证后出生的人，不可能是宅基地使用权人。
双方就涉诉宅院内房屋所有权人一节各执一词：六原告主张为***、**、***、甄某家庭共有；二被告主张为***、甄某夫妻共有。二被告就此提交《分家单》(内容为：“***膝下二子，都已成家立业，愿将家中财产分为二股，授于二子，各继财产权，经家庭成员协商，财产分配和父母赡养问题做如下处理：（一）宝石分得东院房和宅院，宝来分得西院房和宅院…立分家人***授分人侯某5***执笔夏凤桐一九九〇年元月七日”)、《集体土地建设用地使用证》复印件、民事调解书、建房协议书、建房收据等证据；六原告对上述证据之质证意见为：《分家单》侯某5不同意也未签字，侯某5的宅院不是父母的宅院，侯某5并未从父母处分得财产，所以《分家单》未生效；认可《集体土地建设用地使用证》复印件真实性；认可民事调解书的真实性；不认可建房协议书、建房收据的真实性，***有翻建房屋的事实，但是根据***与***夫妇达成的口头协议，***夫妇同意***拆房的条件是***必须保证其新建的三排房屋中北数第一排房屋归***夫妇所有。六原告就其质证意见未提交相关证据。
双方就拆迁时涉诉宅院内实际居住人一节各执一词：六原告主张***、**、侯某3、田某1、田某2拆迁时在涉诉宅院内实际居住，部分房屋向外出租；二被告主张***、**、***、甄某拆迁时在涉诉宅院内实际居住，其他人并不在涉诉宅院内居住。双方就各自主张均未提交相关证据。
上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、拆迁协议及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为，本案争议焦点之一为涉诉宅院宅基地使用权人如何认定。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地使用权人的认定应以户作为判断基础，一般结合相关人员户籍登记情况及身份关系等因素进行确定。本案中，涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》虽登记为***，但结合双方户籍登记和身份关系等情况本院认为***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某均应为涉诉宅院之宅基地使用权人，二被告就此争议焦点之辩解意见于法无据，本院实难采纳。
本案争议焦点之二为涉诉宅院内房屋所有权人如何认定。根据我国物权法的相关规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。双方一致认可拆迁时涉诉宅院内房屋系***所建，六原告就***、**如何取得房屋之陈述前后不一且未提交相关证据予以证明，本院实难采纳。房屋建于***和甄某婚姻存续期间，结合二被告意见，本院认为涉诉宅院内房屋所有权人应为***、甄某。
本案争议焦点之三为涉诉宅院内实际居住人如何认定。双方一致认可***、**在涉诉宅院实际居住，本院不持异议。双方虽另主张***、甄某、侯某3、田某1、田某2在涉诉宅院实际居住但均未提交相关证据予以证明，结合日常生活经验法则本院对双方此主张均不予采纳，故本院认为涉诉宅院实际居住人应为***、**。
本案争议焦点之四为各项拆迁补偿款如何分配。根据庭审查明的事实，结合拆迁手册对各项拆迁补偿的定义和双方当事人陈述的意见，本院对六原告应分得的各项拆迁补偿款综合关于宅基地使用权人、房屋所有权人、被安置人和实际居住人等认定予以确认，对于六原告请求的合理部分，本院予以支持，无事实及法律依据部分本院不予支持。
本案争议焦点之五为房屋安置面积及预选安置房如何处理。房屋安置面积属于拆迁权益中的一部分，根据拆迁协议的约定，六原告要求确认每人获得房屋安置面积46.78平方米，本院予以支持。鉴于安置房现未进行建设，所有权尚未实际形成，故对于六原告要求对预选安置房进行分割的主张本案不予处理，六原告可待安置房所有权形成后另行主张。根据案件目前的实际情况，本案仅将六原告依据2019年8月16日《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》可享有的房屋安置面积权益进行确认。***、甄某认可二人实际获得拆迁补偿款，故应由***、甄某将属于六原告的拆迁补偿款在扣除安置房认购款后给付相应权利人。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告***、甄某共同给付原告***、**因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计九十五万五千六百七十七元；
二、被告***、甄某共同给付原告侯某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计三十二万八千七百二十元；
三、被告***、甄某共同给付原告侯某3、田某1、田某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计一百四十三万零二百零八元；
四、确认原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2每人各享有二〇一九年八月十六日《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中确定的四十六点七八平方米房屋安置面积权益；
五、驳回原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万四千一百五十一元由原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2共同负担五千三百三十七元（已交纳）；由被告***、甄某共同负担二万八千八百一十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 郝自蕙
二〇二〇年十二月三十日
法 官 助 理 杨 耀
书 记 员 张亚男
民事判决书
（2020）京0113民初2153号
原告：***，男，1943年11月26日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告：**，女，1942年7月29日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告***、**之共同委托诉讼代理人：侯某5，男，1963年7月20日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告：侯某2，女，1972年2月26日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。
原告：田某1，女，2017年1月25日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
原告：田某2，男，2018年11月8日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
原告兼原告田某1、田某2之法定代理人：侯某3（田某1、田某2之母），1989年12月24日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。
六原告之共同委托诉讼代理人：吴娟，北京市玖典律师事务所律师。
被告：***，男，1970年11月24日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
被告：甄某，女，1967年12月10日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
二被告之共同委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
二被告之共同委托诉讼代理人：贾思远，北京市隆安律师事务所律师。
第三人：北京市康宜拆迁服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区东四环北路10号院1号楼1层商业08内A04，统一社会信用代码9111010573346913XG。
法定代表人：高亮，董事长。
委托诉讼代理人：于凤驰，女，1978年6月28日出生，汉族，北京市康宜拆迁服务有限责任公司经理，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女，1986年12月18日出生，汉族，北京市康宜拆迁服务有限责任公司综合组组员，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2诉被告***、甄某，第三人北京市康宜拆迁服务有限责任公司（以下简称康宜公司）分家析产纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通诉讼程序独任制，公开开庭进行了审理。原告***、**之共同委托诉讼代理人侯某5，原告侯某2，原告兼原告田某1、田某2之法定代理人侯某3，六原告之共同委托诉讼代理人吴娟，被告***、甄某及其共同委托诉讼代理人陈旭、贾思远，第三人康宜公司之委托诉讼代理人于凤驰、刘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2共同向本院提出诉讼请求：1.被告***、甄某共同给付原告***、**因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计1 442 783.93元；2.被告***、甄某共同给付原告侯某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计329
345.875元；3.被告***、甄某共同给付原告侯某3、田某1、田某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计1 506 090.64元；4.确认原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2每人获得安置房面积46.78平方米；5.确认被告***、甄某选房所获得的50平方米安置房一套归原告侯某2所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；6.确认被告***、甄某选房所获得的67平方米安置房两套归原告侯某3、田某1、田某2共同所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；7.确认被告***、甄某选房所获得的90平方米安置房一套归原告***、**共同所有，被告***、甄某及第三人配合办理过户和登记手续；8.被告***、甄某给付原告***、**所选购安置房面积与应当获得的安置房总面积差额的折价补偿款7 161.08元【计算方式：（46.78㎡/人×2人-90㎡-给原告侯某2的3.22㎡）×21 062元/㎡】（根据拆迁办与***签订的定向房屋安置协议书第三项剩余安置面积折算货币补偿款的约定）；9.被告***、甄某给付原告侯某3、田某1、田某2所选购安置房面积与应当获得的安置房总面积差额的折价补偿款133 533.08元【计算方式：（46.78㎡/人×3人-67㎡/套×2套）×21 062元/㎡】；10.案件受理费由被告***、甄某共同承担。
事实与理由：***与**系夫妻关系，二人共育有二子三女，分别为长子侯某5、次子***、长女侯某6、次女侯某2、三女侯某7，再无其他子女。***和于某原系夫妻关系，二人育有一女侯某3，再无其他子女。于某于1990年左右与***离婚，离婚后于某离开××村，现在何处居住不清楚也没有任何联系。***和甄某于1996年5月31日登记结婚，婚后生育一子侯某8。侯某3与田某3系夫妻关系，于2015年登记结婚，二人共育有一子一女，分别为儿子田某2，女儿田某1，再无其他子女。
位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇-××村集建（证）字××（以下简称涉诉宅院），登记土地使用者为***。涉诉宅院内原有北数第一排北正房六间、北侧西厢房三间、北数第二排北正房三间、南侧西厢房三间，均系***与**共同出资建造于1982年左右。2009年***将上述房屋全部拆除，替***、**翻建成北数第一排北正房六间、北数第二排北正房六间、北数第三排北正房七间，因为***与***在***拆除房屋时达成口头协议，约定新建的房屋归***夫妻所有，所以***夫妻认为***是替二人翻建房屋，但后来***反悔了，无奈之下双方又达成口头协议，***保证翻建的第一排房屋长期由***、**夫妻居住。涉诉宅院拆迁前由***、**居住使用，***、甄某不在涉诉宅院居住，另有其他居所。***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2户籍住址均在涉诉宅院，为农业户口。***、甄某于2017年7月将户口迁至涉诉宅院，为非农业户口。2019年8月，涉诉宅院因××镇地区棚户区改造被拆迁，***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某被列为被安置人，并由***与北京中建京东置业有限公司签订拆迁补偿安置协议书及安置房认购协议书，且通过预选的方式选定了安置房。因拆迁获得各项拆迁补偿总计5 571 400元、安置楼房5套，面积分别为50平方米、67平方米、67平方米、90平方米、100平方米。***、**内部不区分份额，侯某3、田某1、田某2内部不区分份额。双方因拆迁补偿款和安置房的分配问题发生争议，故诉至法院。
被告***、甄某共同辩称，我方不同意六原告的诉讼请求。涉诉宅院因拆迁***、甄某实际获得的结算款为4 530 035元（拆迁补偿款7 229 980元-购房款2 805
000元+剩余安置面积的货币补偿5055元+工程配合奖100 000元得出），安置房屋总面积374平方米。我方认为应在准确认定宅基地权属、房屋权属、补偿款来源、发放依据的基础上对六原告无事实与法律依据部分应予驳回，对六原告应得的拆迁利益予以公平析分。我方具体意见如下：一、***系涉诉宅院唯一合法的宅基地使用权人，针对宅基地使用权发放的补偿款应归***所有。1990年1月7日***主持分家并签署《分家单》，将涉诉宅院分给***，另外一处宅院分给侯某5，《分家单》真实合法有效，***早已基于分家的事实取得了涉诉宅院的宅基地使用权。涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》上登记的唯一土地使用权人是***，***是涉诉宅院宅基地使用权人。1993年11月1日，***获颁编号为顺-××村集建（证）字第××《集体土地建设用地使用证》，物权具有排他性，根据物权法的相关规定，***系唯一合法宅基地使用权人。***出生时即为农民，土地使用证颁发时也是农业户口，***1996年与甄某结婚后才转为非农业，不能以户别转变为由否定***已经原始取得的宅基地使用权。***获颁土地使用证也可以印证分家事实的真实性。父母将老宅分为东、西两院，经全家一致同意分别登记在侯某5、***名下，办理使用证时父母和其他家庭成员均知情且未提出异议，故***作为宅基地使用权人也是经过全家一致认可的。依据拆迁政策，被拆迁人应当是镇政府、村委会认定的宅基地使用权人、房屋所有权人，***系涉诉宅院宅基地使用权人，其身份已经被镇政府及村委会认可。***被确定为被拆迁人后，村委会还进行了公示，六原告未在公示期内提出任何异议，故***应当被认定为涉诉宅院宅基地使用权人。***等六人依法均不享有涉诉宅院的宅基地使用权，不应获得针对宅基地使用权发放的补偿款。***、**已经通过分家处分了自己的权利，自1990年之后便不再是涉诉宅院宅基地使用权人。侯某3及其子女自2015年侯某3结婚后便搬至密云区侯某3之夫田某3家居住，因田某3为农户，根据一户一宅的原则，侯某3等三人不应享有涉诉宅院宅基地使用权。侯某2于1994年左右结婚，婚后便一直在北京城区居住，其在涉诉宅院中并无任何房产，亦未生活居住于此，不应享有涉诉宅院宅基地使用权。故拆迁补偿中按照宅基地补偿标准给予的补偿款共计3 935 213元（包含宅基地区位补偿款2 937 413元、搬家补偿款5000元、提前搬家奖892 800元、工程配合奖100 000元）应归***所有。二、拆迁时涉诉宅院内全部房屋均系***、甄某出资出力所建，为二人的夫妻共同财产，因此，针对房屋所有权、附属物、装修的补偿款应归***、甄某共同所有。六原告没有出资出力，不享有房屋所有权。***、甄某所建之房屋用料及结构与老房完全不同，不存在添附、混同的情况，根据物权法的规定，***、甄某基于建造行为取得涉诉宅院内房屋完整的所有权。涉诉宅院原有老房所有权均系***、甄某基于分家取得，即便老房中有***、**的份额，二人在拆迁时也不享有***、甄某新建房屋的所有权，1993年的三间北正房系***、**与***共同所建，并非***、**单独出资建造，***、甄某所建新房也并非替***、**所建，六原告就此陈述无任何证据。新房建成后，除分出三间由***、**共同居住外，其余房屋一直对外出租，租金也一直由***、甄某收取，故依据补偿方案，拆迁补偿款中按照房屋面积、附属物、装修给予的补偿款共计1 420 012元（包括房屋价值补偿761 593元、装修补偿89 759元、设备迁移补偿955元、遏制抢建奖123 132元、住房差额补偿344 574元、遏制违建奖100 000元）应归***、甄某共同所有。三、根据拆迁政策，临时安置补偿款、综合补助款、安置房购买指标系以被安置人口为基数进行计算，可以依法析分，分户补偿款的归属由法院认定。认可六原告及二被告每人享有46.78平方米安置房购买指标，但指标并不等于安置房本身。二被告已经完成安置房选房工作，并实际支付购房款2 805 000元，六原告如果主张取得安置房所有权，应自行支付购房款，另外，回迁房尚未建成，不存在确认六原告实际获得房屋的请求权基础，安置房指标是否可以析分以及如何析分由法院认定，六原告主张按照21 062元/平方米的标准计算折价补偿款的诉讼请求也没有事实及法律依据和计算依据。侯某3、侯某2未在涉诉宅院生活居住，***、**早年获批过宅基地，田某1、田某2未达到法定婚龄，六原告不符合分户条件，不是适格的分户人，分户补偿款的归属应由法院依法认定。我方认可六原告陈述的双方亲属和身份关系情况。***、甄某内部不区分份额。
第三人康宜公司述称，分户补偿款是给***和侯某3的；临时安置补偿是分给***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某八人每人49 500元。侯某8不属于被安置人，侯某8只有安置房署名权，不享有实际被安置资格。其他款项和人口没关系，具体怎么分由法院认定。
本院经审理认定如下事实：
根据双方在庭审中的一致陈述：***与**系夫妻关系，二人共育有二子三女，分别为长子侯某5、次子***、长女侯某6、次女侯某2、三女侯某7，再无其他子女。***和于某原系夫妻关系，二人育有一女侯某3，再无其他子女。于某于1990年左右与***离婚。***和甄某于1996年5月31日登记结婚，婚后生育一子侯某8。侯某3与田某3系夫妻关系，于2015年登记结婚，二人共育有一子一女，分别为儿子田某2，女儿田某1，再无其他子女。
涉诉宅院原位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-××镇-××村集建（证）字××，登记土地使用者为***。双方一致认可涉诉宅院现已被拆迁，拆迁前宅院内有北数第一排北正房六间、北数第二排北正房六间、北数第三排北正房七间，均为***拆除原有***、**所建老房建造而成。
2019年8月16日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容为:一、拆迁依据。根据《房屋拆迁许可证》（京建顺拆许字【2019】第3号）许可，甲方因顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A片区项目，需对乙方宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁。二、被拆迁宅基地及其地上房屋情况。乙方宅基地认定面积为558㎡，其中:宅基地面积控制标准内为267㎡，超控制标准面积为291㎡。宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为455.39㎡。三、拆迁补偿、奖励补偿及综合补助。甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计7 229 980元（人民币，下同），大写：柒佰贰拾贰万玖仟玖佰捌拾圆整，其中包括：（一）拆迁补偿:甲方应支付乙方的各项拆迁补偿共计5 571 400元，其中包括：1.宅基地区位补偿款:被拆迁地区的宅基地区位补偿价为7121元/㎡，该宗宅基地区位补偿款为2
937 413元。其中:宅基地面积控制标准内区位补偿款为1
901 307元，宅基地面积控制标准外区位补偿款为1 036 106元；2.分户补偿款为1 036 106元；3.被拆迁房屋价值补偿761 593元；4.停产停业损失补偿0元；5.搬家补偿5000元；6.装修补偿89 759元；7.设备迁移补偿955元（空调1台；电话1部:宽带0宗；有线电视1宗；热水器0台；燃气壁挂炉0台、空气源热泵0台）；8.临时安置补偿（预支付30个月）396 000元；9.住房差额补偿344 574元；10.其他拆迁补偿0元。（二）奖励补偿。甲方应支付乙方的各项奖励补偿共计1 115 932元，其中包括:1.提前搬家奖892 800元；2.遏制抢建奖123
132元；3.遏制违建奖100 000元。（三）综合补助。甲方应支付乙方的综合补助共计542 648元，其中包括:1.宅基地面积不足200㎡的情况，不足部分予以7121元/㎡补助，甲方应向乙方支付综合补助0元。2.按顺义区2018年城镇居民人均住房标准为46.78平方米进行安置，按安置房选房面积补助1450元/㎡，甲方应向乙方支付综合补助542 648元。四、被拆迁人家庭中符合安置资格的人员情况。乙方家庭中符合安置资格的人员共捌人（数字大写），分别是（姓名及身份证号）***、田某2、***、田某1、侯某3、**、侯某2、甄某【侯某8仅享有本项目安置房署名权】。五、房屋安置面积。（一）安置房选房面积标准。乙方按照以下第3种方式计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为374.24㎡（建筑面积），安置房价格及其他相关事宜按照《顺义区××镇中心棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》执行。1.符合安置资格的人员每人50㎡；2.宅基地认定面积的70％；3.符合安置资格的人员按顺义区2018年城镇居民人均住房面积标准为46.78平方米进行安置。（二）双方在本协议审核通过后另行签订《顺义区杨棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》（以下简称《安置房认购协议》），确定选取安置房套数及面积。六、结算方式。根据《顺义区××镇中心区棚户区改造地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》，并结合本协议中所确定的拆迁补偿、奖励补偿及综合补助，扣除《安置房认购协议》中所确定的安置房认购款，再加上《安置房认购协议》中所确定剩余安置面积的货币补偿另行签订补充协议进行结算，经相关部门审核通过后15个工作日内甲方一次性支付给乙方。工程配合奖和综合补助［购买安置房后，补偿款（不含临时安置补偿）仍低于安置面积（不包含弃房面积）4000元/平方米（不含），补足至400元/平方米。］，另行签定补充协议进行结算，经相关部门审核通过后15个工作日内甲方一次性支付给乙方。甲方未按约定支付上述费用的，应按延期天数支付违约金，标准为1000元/天。七、搬家期限。乙方应在签订本协议3日内完成搬家，并将原宅基地及地上房屋和附属物（含树木）全部交付甲方，由甲方自行处理及拆除，乙方不得向甲方主张任何权益。乙方未按上述规定期限完成搬家并交付原宅基地及地上房屋和附属物的，甲方不再支付乙方人员安置补助费、安置房补助费、生活补助、合法利用奖、提前搬家奖，乙方应按延期天数向甲方支付违约金，标准为1000元/天，甲方有权直接从应支付款项中相应扣除。八、注销登记。在本协议签订之时，乙方应将原宅基地及地上房屋和附属物相关的《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》原件移交甲方，由甲方统一办理注销登记手续，乙方应予以配合。办理注销登记手续的有关费用由甲方承担。九、争议的解决。本协议在订立、履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决:协商不成的，可依法向北京市顺义区人民法院提起诉讼。十、协议生效及其他。（一）乙方保证向甲方提供的相关资料真实有效并完整准确，否则乙方自行承担法律责任及由此造成的一切不利后果，并赔偿因此给甲方造成的全部经济损失。
2019年9月29日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《顺义区××镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》，主要内容为:一、安置房认购情况。（一）乙方自愿认购安置房共5套（以下合称乙方“实际选房”或“该房屋”），实际认购面积共计374平方米（指建筑面积，以下同）。其中:50平方米1套，合计面积50平方米；67平方米2套，合计面积134平方米；75平方米0套，合计面0平方米:90平方米1套，合计面积90平方米；100平方米1套，合计面积100平方米；125平方米0套，合计面积0平方米。（二）安置房建设地点位于项目范围内，该安置房建设区域具体四至范围以相关审批部门批准文件为准。（三）本协议中的房屋建筑面积为暂定面积，最终以相关审批部门备案的实测建筑面积为准。二、安置房认购款。（一）乙方实际安置面积为374平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为2 805 000元，大写:贰佰捌拾万伍仟圆整。其中：1.应享受安置面积范围内的安置房认购均价为7500元/平方米（人民币，以下同），乙方控制标准内认购面积为374平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为2 805 000元。2.超出总控制标准的安置房认购单价为28562/平方米（人民币，以下同），乙方超出总控制标准的认购面积为0平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为0元。（二）安置房认购款不包括购买该房屋所应缴纳的物业费、供暖费、公共维修基金、燃气接口费、楼层差价、契税及其他按照相关法律、法规及政策规需由乙方承担的税金及其它费用。三、剩余安置面积折算货币安置款。乙方按照《拆迁实施方案》限定的标准选择安置房，剩余的安置面积小于安置房设计的最小户型面积无法实际选房，乙方应享受安置面积与实际认购面积差为0.24平方米，该部分面积按照21 062元/平方米（安置房建设地点周边类似安置房的市价格减安置房销售均价）的标准折算的货币补偿款共5055元，大写伍仟零伍拾伍圆整，由甲方向乙方一次性支付。四、房屋交付。（一）甲方应于顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目完成拆迁结案后40个月内向乙方交付该房屋。（二）甲方逾期交房的，应按照顺义区住建委届时发布的租房补助标准继续向乙方发放租房补助费。五、购房款结算及相关费用缴纳。（一）该房屋的面积与实测面积不一致的，及甲、乙双方同意按照多退少补的原则根据实测建筑面积结算购房款：1.实测建筑面积大于乙方实际选房面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分，应由乙方按照均价7500元/平方米，同时考虑楼层差价计算并补足购房款，建筑面积误差比超过3％的部分，乙方无需另行支付购房款。2.实测建筑面积小于乙方实际选房面积时，由甲方按照28 562元/平方米（含已支付的购房款）标准计算并向乙方结算。（二）本协议有关该房屋价款结算的相关调整的约定不影响《拆迁补偿安置协议》中有关拆迁补偿、补助及奖励款的条款和内容的效力和履行。
2019年9月29日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议A1》，主要内容为:为保护甲、乙双方权益，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》《顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》（以下简称《拆迁实施方案》）、《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（协议编号:EZA0629，以下简称《拆迁补偿安置协议》）、《顺义区××镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》（协议编号:EZA0629-1，以下简称《安置房认购协议》）及相关法律法规和文件规定，经协议双方协商，就乙方的结算事宜，达成补充协议如下:一、结算方式。根据《顺义区××镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目集体土地住宅拆迁实施方案》，并结合《拆迁补偿安置协议》中所确定的拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计7 229 980元，扣除《安置房认购协议》中所确定的安置房认购款280 500元，再加上《安置房认购协议》中所确定剩余安置面积的货币补偿5055元，甲方应支付乙方结算款合计4 430 035元（大写:肆佰肆拾叁万零叁拾伍圆整），经相关部门审核通过15个工作日内，甲方一次性支付给乙方。甲方未按约定支付上述费用的，应按延期天数支付违约金，标准为1000元/天。
2019年12月22日，***作为乙方，北京中建京东置业有限公司作为甲方签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议A2》，主要内容为:经协议双方协商，就乙方的工程配合奖事宜，达成补充协议如下：一、工程配合奖。乙方所在的拆迁小组之内的所有被拆迁人在第一搬迁奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并已按期搬迁，乙方获得工程配合奖小组奖50 000元。乙方所在的拆迁大组之内的所有被拆迁人在第一搬迁奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并已按期搬迁，乙方获得工程配合奖大组奖50 000元。甲方应支付乙方工程配合奖共计人民币100 000元（大写:壹拾万圆整）。二、工程配合奖支付。甲方同意在乙方履行《拆迁补偿安置协议》约定的搬家交房义务，经相关部门审核通过后15个工作日内，向乙方一次性支付工程配合奖金额共计人民币100 000元（大写:壹拾万圆整）。乙方未按规定期限完成搬家并交付宅基地及地上房屋和附属物的，甲方不再支付乙方工程配合奖。甲方未按约定支付上述费用，应按延期天数支付违约金1000元/天。
双方一致认可拆迁时***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2为涉诉宅院农业户口，***、甄某为涉诉宅院非农业户口；涉诉宅院拆迁被安置人是***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2、***、甄某；涉诉宅院内空调、电话、有线电视均为***、**安装。六原告主张分户人是***、**、侯某3、田某1、田某2，二被告主张由法院认定。
双方就涉诉宅院宅基地使用权人一节各执一词：六原告主张***、**、侯某3、田某1、田某2、侯某2、***、甄某均为宅基地使用权人，依据是宅基地使用证登记以家庭为单位，所有家庭成员均系宅基地使用权人；二被告主张宅基地使用权人仅为***，依据是宅基地使用证登记为***且在***取得宅基地使用权时，原告六人中有在取证后出生的人，不可能是宅基地使用权人。
双方就涉诉宅院内房屋所有权人一节各执一词：六原告主张为***、**、***、甄某家庭共有；二被告主张为***、甄某夫妻共有。二被告就此提交《分家单》(内容为：“***膝下二子，都已成家立业，愿将家中财产分为二股，授于二子，各继财产权，经家庭成员协商，财产分配和父母赡养问题做如下处理：（一）宝石分得东院房和宅院，宝来分得西院房和宅院…立分家人***授分人侯某5***执笔夏凤桐一九九〇年元月七日”)、《集体土地建设用地使用证》复印件、民事调解书、建房协议书、建房收据等证据；六原告对上述证据之质证意见为：《分家单》侯某5不同意也未签字，侯某5的宅院不是父母的宅院，侯某5并未从父母处分得财产，所以《分家单》未生效；认可《集体土地建设用地使用证》复印件真实性；认可民事调解书的真实性；不认可建房协议书、建房收据的真实性，***有翻建房屋的事实，但是根据***与***夫妇达成的口头协议，***夫妇同意***拆房的条件是***必须保证其新建的三排房屋中北数第一排房屋归***夫妇所有。六原告就其质证意见未提交相关证据。
双方就拆迁时涉诉宅院内实际居住人一节各执一词：六原告主张***、**、侯某3、田某1、田某2拆迁时在涉诉宅院内实际居住，部分房屋向外出租；二被告主张***、**、***、甄某拆迁时在涉诉宅院内实际居住，其他人并不在涉诉宅院内居住。双方就各自主张均未提交相关证据。
上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、拆迁协议及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为，本案争议焦点之一为涉诉宅院宅基地使用权人如何认定。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地使用权人的认定应以户作为判断基础，一般结合相关人员户籍登记情况及身份关系等因素进行确定。本案中，涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》虽登记为***，但结合双方户籍登记和身份关系等情况本院认为***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2、***、甄某均应为涉诉宅院之宅基地使用权人，二被告就此争议焦点之辩解意见于法无据，本院实难采纳。
本案争议焦点之二为涉诉宅院内房屋所有权人如何认定。根据我国物权法的相关规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。双方一致认可拆迁时涉诉宅院内房屋系***所建，六原告就***、**如何取得房屋之陈述前后不一且未提交相关证据予以证明，本院实难采纳。房屋建于***和甄某婚姻存续期间，结合二被告意见，本院认为涉诉宅院内房屋所有权人应为***、甄某。
本案争议焦点之三为涉诉宅院内实际居住人如何认定。双方一致认可***、**在涉诉宅院实际居住，本院不持异议。双方虽另主张***、甄某、侯某3、田某1、田某2在涉诉宅院实际居住但均未提交相关证据予以证明，结合日常生活经验法则本院对双方此主张均不予采纳，故本院认为涉诉宅院实际居住人应为***、**。
本案争议焦点之四为各项拆迁补偿款如何分配。根据庭审查明的事实，结合拆迁手册对各项拆迁补偿的定义和双方当事人陈述的意见，本院对六原告应分得的各项拆迁补偿款综合关于宅基地使用权人、房屋所有权人、被安置人和实际居住人等认定予以确认，对于六原告请求的合理部分，本院予以支持，无事实及法律依据部分本院不予支持。
本案争议焦点之五为房屋安置面积及预选安置房如何处理。房屋安置面积属于拆迁权益中的一部分，根据拆迁协议的约定，六原告要求确认每人获得房屋安置面积46.78平方米，本院予以支持。鉴于安置房现未进行建设，所有权尚未实际形成，故对于六原告要求对预选安置房进行分割的主张本案不予处理，六原告可待安置房所有权形成后另行主张。根据案件目前的实际情况，本案仅将六原告依据2019年8月16日《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》可享有的房屋安置面积权益进行确认。***、甄某认可二人实际获得拆迁补偿款，故应由***、甄某将属于六原告的拆迁补偿款在扣除安置房认购款后给付相应权利人。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告***、甄某共同给付原告***、**因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计九十五万五千六百七十七元；
二、被告***、甄某共同给付原告侯某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计三十二万八千七百二十元；
三、被告***、甄某共同给付原告侯某3、田某1、田某2因位于北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院被拆迁所获各项拆迁补偿款共计一百四十三万零二百零八元；
四、确认原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2每人各享有二〇一九年八月十六日《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中确定的四十六点七八平方米房屋安置面积权益；
五、驳回原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万四千一百五十一元由原告***、**、侯某2、侯某3、田某1、田某2共同负担五千三百三十七元（已交纳）；由被告***、甄某共同负担二万八千八百一十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 郝自蕙
二〇二〇年十二月三十日
法 官 助 理 杨 耀
书 记 员 张亚男
