广西三潮预拌混凝土有限公司
某某、某某等民事执行监督执行裁定书
来源：中国裁判文书网
广西壮族自治区马山县人民法院
执 行 裁 定 书
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（2022）桂0124执监1号
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异议人（案外人）：***，女,1981年11月13日出生,壮族，住广西都安瑶族自治县。??
异议人（案外人）：**，男,1969年11月18日出生,壮族,住马山县。??
申请执行人：广西三潮预拌混凝土有限公司，住所地马山县白山镇西华路东一巷689号，统一社会信用代码91450124071953247E。
法定代表人：林猛。
被执行人：广西马山汉邦房地产开发有限公司，住所地马山县白山镇镇北东三巷81号，统一社会信用代码91450124677736474X。
法定代表人：杨志忠。
本院在执行（2021）桂0124执恢227号一案中，案外人***、**提出书面异议，本院于2022年1月10日作出（2022）桂0124执异3号执行裁定，已发生法律效力。本院院长审查发现该裁定存在错误，经本院审判委员会讨论，决定对该案提起执行监督。本院依法另行组成合议庭，于2022年3月28日举行了公开听证，异议人（案外人）**、申请执行人广西三潮预拌混凝土有限公司到庭参加了听证。异议人（案外人）***、被执行人广西马山汉邦房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人（案外人）***、**称，异议人（案外人）***、**系生意上的合作伙伴。两人于2020年7月29日通过合法途径向广西马山汉邦房地产开发有限公司购买位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺,并按规定将全部购房款转到该公司指定的法人账户。现贵法院将异议人的财产予以执行，明显错误。特请求马山县人民法院立即终止执行，并将位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺返还给异议人。
申请执行人广西三潮预拌混凝土有限公司称，异议人（案外人）***于2020年7月29日向广西马山汉邦房地产开发有限公司购买位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺,双方只签订了“商品房买卖合同”，但没有到登记机关登记，双方的买卖关系在法律上是没有生效的。
本院查明，广西三潮预拌混凝土有限公司与广西马山汉邦房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，同年4月20日作出的（2020）桂0124民初184号民事调解，该民事调解书于当日发生法律效力。由于广西马山汉邦房地产开发有限公司没有履行生效法律文书确定的义务,广西三潮预拌混凝土有限公司于2020年8月2日向本院申请执行,本院于2020年8月6日立案受理,案号为（2020）桂0124执587号。案件在执行过程中,被执行人广西马山汉邦房地产开发有限公司亦没有履行生效法律文书确定的义务,本院于2021年10月28日作出（2020）桂0124执587号之三执行裁定,查封了被执行人位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺,因处置上述财产时间较长，案件终结本次执行程序。2021年11月16日本院恢复对案件的执行,案号为（2021）桂0124执恢227号,并于2021年11月18日作出（2021）桂0124执恢227号执行裁定，拍卖被执行人位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺。异议人（案外人）***、**认为位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺是异议人的财产，为此向本院提出书面异议，要求本院立即终止执行，并将位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺返还给异议人。
另查明,2020年7月29日,广西马山汉邦房地产开发有限公司与异议人（案外人）***签订了一份《抵押借款协议》,该《抵押借款协议》约定：“甲方广西马山汉邦房地产开发有限公司向乙方***借款人民币250000.00元整,双方协商一致同意,甲方以位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺作为抵押物抵押给乙方,借款期限自2020年7月29日起至2020年9月29日止,以签订本协议后乙方汇款至甲方指定账户为借款依据,还款期限内如不能归还借款,甲方愿配合乙方办理房产过户手续。”双方于借款当日同时又签订了两份《商品房买卖合同》,约定异议人（案外人）***向广西马山汉邦房地产开发有限公司购买位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺。签订《抵押借款协议》和《商品房买卖合同》当日，异议人（案外人）***通过异议人（案外人）**的银行账号将250000.00元借款转到了广西马山汉邦房地产开发有限公司指定的法人账户。
还查明，广西马山汉邦房地产开发有限公司与异议人（案外人）***签订《抵押借款协议》当日，广西马山汉邦房地产开发有限公司把两份空白《商品房买卖合同》交给异议人（案外人）***。异议人（案外人）***与广西马山汉邦房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》只对位于马山县××镇××巷××号××号楼××号××号商铺的位置、面积、买卖时间进行填写，但《商品房买卖合同》中没有对商品房的价格和付款方式、商品房如何交付和交付时间等进行约定，且没有到登记机关进行产权权属登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人（案外人）***与广西马山汉邦房地产开发有限公司的关系实际是借贷关系，广西马山汉邦房地产开发有限公司是否需要偿还和偿还多少，异议人（案外人）***可通过其他法律途径解决。异议人（案外人）***通过异议人（案外人）**的银行账号将250000.00元借款转到了广西马山汉邦房地产开发有限公司指定的法人账户，异议人（案外人）**与广西马山汉邦房地产开发有限公司之间并没有利害关系。异议人（案外人）***与广西马山汉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中只约定了买卖商铺的位置、面积、买卖时间，但没有对商品房的价格和付款方式、商品房如何交付和交付时间等进行约定，且没有到登记机关进行产权权属登记，合同双方的权利义务在没有经过有效法律途径解决之前不能直接认定异议人（案外人）***与广西马山汉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效，亦不能认定异议人（案外人）***已经取得物权，异议人（案外人）***就涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，异议人（案外人）***、**向本院提出的书面异议没有事实与法律依据,本院不予支持。本院（2022）桂0124执异3号执行裁定在没有开庭听证的情况下，直接认定异议人（案外人）***与广西马山汉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效，属于认定事实错误；适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条的规定作出裁定，属于适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2022）桂0124执异3号执行裁定书。
二、驳回异议人（案外人）***、**的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审判长 蓝耀福
审判员 覃明裕
审判员 韦 波
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二○二二年三月三十日
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书记员韦富鹏
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