安徽涵宇信息科技有限公司与宿州市埇桥区交通运输局不当得利纠纷一审民事判决书

法定代表人：蒋勇，该局局长。

委托诉讼代理人：吕小青，该单位员工。

委托诉讼代理人：孟勇，安徽民之声律师事务所律师。

原告安徽涵宇信息科技有限公司（以下简称：涵宇公司）与被告宿州市埇桥区交通运输局（以下简称：交通局）不当得利纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人庄建军及其委托诉讼代理人宋辉、被告委托诉讼代理人吕小青、孟勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

涵宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拆迁还原的门面房73.5平方米（价值约100万元）；2.判令被告返还原告因房屋拆迁补偿的装修费用77956元、停业补偿费用245568元、搬家费用5852.8元，以上总合计329376.8元。原告当庭变更第一项诉讼请求为要求被告支付面积为73平方米房屋的补偿款或被告交付原告一套安置房屋，原告支付差额面积的房款。事实与理由：2011年2月16日，原告经与被告协商租赁被告位于宿州市淮河路（三里湾派出所与国际合作公司中间）原埇桥区交管站办公用房共计16间（面积为432平方米）从事商业经营，租金每年10万元，十年共计100万元。原告取得上述房屋使用权后，按照经营需要出资将租赁的房屋走廊改建成门面用房，增加了98.24平方米。随后，又利用过道空地出资建造了两间门面房（54.12平方米）。装修后从事商业经营至今。2017年6月28日，因城市改造拆迁，被告通知原告中止租赁合同，并要求原告五日内搬迁。为此，原告暂停经营，组织搬迁并另找经营场所。同时，原告积极与被告协商拆迁装修补偿、搬迁补偿、停业补偿以及原告建房的补偿问题。被告先是借口尚未确定拆迁补偿房屋的面积及其他补偿费用无法给原告补偿，政府的拆迁补偿确定后又以其他借口相推脱，至今不将应归原告所有房屋及拆迁补偿费用给付原告。经原告查明，被告共计从政府拆迁办取得拆迁安置房屋553.3平方米商业用房，其中原告搭建部分98.24平方米按住宅补偿，折合商业用房16.7平方米，原告新建的两间门面房加上被告原有的16间办公用房共计补偿487平方米的商业用房，另外奖励49.56平方米的商业用房。正是由于原告租赁被告办公用房从事商业经营时间长久才使得被告按照政府拆迁政策规定办公用房按照商业用房补偿的，被告是实际收益人。原告租赁被告办公用房后出资另建的两间门面房及出资搭建的房屋取得的补偿依法应归原告所有，政府因拆迁奖励的部分应由原、被告按比例分享。同时，因拆迁房屋系原告租赁后实际装修、从事商业经营至今，其装修费、停业补偿、搬迁费依法应归原告所有。

交通局辩称，原告已经将部分房屋转租给其他人，主体不适格，且原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的责令停止违法行为通知书、证人证言、材料价格收据、介绍信、照片，证明原告租赁被告房屋后，经过被告的同意，对被告原有房屋进行添附，增加了房屋面积，改变了房屋性质，由原来的办公用房改变为商业用房，被告对收据及介绍信真实性有异议，对证明目的有异议，由于责令停止违法行为通知书中认定的违章搭建行为发生在原告租赁房屋前的装修期内，结合证人郜某当庭证明原告对租赁房屋间的走廊、过道改建成房屋，证人宋某当庭证明原告购买了卷帘门对租赁房屋进行安装，本院认定该组证据能够证明原告对交通局出租给其的走廊、过道进行添附，但不能证明由于原告租赁和改建改变了房屋的性质；2.原告提供的关于我局门面房征收终止合同的告知书，证明原告租赁被告的房屋进行经营活动，装修补偿费、搬迁费、停业补偿等应归原告所有，被告对证明目的有异议，由于原、被告在租赁合同中约定了装修期，原告实际也进行了装修，对装修补偿款应当补偿给原告，虽然被告提到原告进行了转租，但结合授权手续及谈话笔录可知原告取得了其他转承租人的请求权，作为在拆迁前使用房屋从事商业活动的经营者，该搬迁费及停业补偿费应当支付给原告，对该组证据的证明效力，本院予以认定。

经审理查明：2011年2月中旬，原告涵宇公司与被告交通局签订了租赁合同，约定原告承租被告房屋16间（另外楼道间由原告自行支配，免费使用），每年租金10万元，每年3月31日付清该年度房屋租金，租赁期自2011年4月1日至2021年3月31日，2011年2月1日至2011年3月31日是装修期。2017年7月18日，被告交通局与宿州市埇桥区房屋征收办公室、宿州市埇桥区三里湾街道办事处签订了房屋征收补偿协议，协议约定征收被告的房屋商业部分面积487.04平方米、住宅部分面积98.24平方米，奖励面积49.56平方米，共计认定可予以补偿的建筑面积553.3平方米，装潢补偿款77956元、停产停业损失费245568元、搬家费5852.8元，通过产权调换，向被告安置商业性质房屋6处，面积分别为89平方米、93平方米、84平方米、93平方米、89平方米、97.13平方米，剩余8.17平方米的产权调换面积。

本院认为，被告宿州市埇桥区交通运输局未进行实际工商经营、未增建原有房屋而在房屋征收补偿中获得停产停业损失费、搬家费等费用及增加房屋面积的全部产权置换利益，使得原告安徽涵宇信息科技有限公司及其他转承租人财产消极减少，以此引起的要求返还利益的纠纷系不当得利纠纷，故，本案案由应为不当得利纠纷。停产停业损失费及搬家费应当补偿给因房屋征收给正在营业的经营者造成的停产停业损失及搬家支出所做的补偿。被告交通局于2011年4月已经将房屋出租给原告，虽然原告转租给其他经营者，但在庭前取得了要求被告支付停产停业损失费及搬家费的请求权，应当支付给原告，故，对原告要求被告支付因拆迁原告租赁的房屋而取得的停产停业损失费245568元及搬家费5852.8元的诉讼请求，本院予以支持。2011年2月中旬原、被告签订的租赁合同约定原告对被告出租的房屋装修期为2011年2月1日至2011年3月31日，自2011年4月1日开始计算租赁期，被告对原告进行装修不认可，但未提供证据证明其在房屋交付时屋内的装饰装修、设施设备等情况，故，本院推定该房屋装饰装修系原告所为、设施设备系原告或转承租人所有，对原告要求被告支付原告装潢补偿款77956元的诉讼请求，本院予以支持。通过原告提供的责令停止违法行为通知书、证人证言、材料价格收据、介绍信、照片及原、被告当庭陈述，能够证明原告对被告租赁的房屋过道进行改建，改建面积为拆迁测量A红线部分面积（487.04平方米）与地籍信息面积（432.92平方米）之差54.12平方米，由于该改建部分与原房屋的过道混为一体，无法区分原、被告各自占有比例，对此法院认定原、被告各占50%，即原告应占有27.06平方米房屋面积。原告将走廊与之前房屋连接扩建为房屋，使被告在征收补偿中测量面积增加了住宅性质的面积41.47平方米，换算为商业面积为7.05平方米（41.47÷98.24×16.7=7.05）。由于该部分与原房屋混为一体，无法区分原、被告各自占有比例，对此法院认定原、被告各占50%，即原告应占有3.88平方米房屋面积。综上，原告占有的商业性质的房屋面积为33.6平方米（27.06+3.88=30.94），本案涉及的房屋拆迁补偿协议于第一时段签订，根据安置补偿中产权调换奖励政策，原告应当享有的商业性质的房屋补偿总面积为34.03平方米（30.94×1.1=34.03）。原告要求被告交付房屋（原告同意按照补偿单价支付差额面积部分）或按照市场单价支付房屋对价，考虑被告的房屋安置情况及财产审批流程，从便于实现当事人权利的角度，被告向原告交付面积为84平方米的浍水路安置小区C12幢104室房屋，原告向被告支付房屋面积差额部分的对价为宜。故，对原告要求被告交付房屋（浍水路安置小区C12幢104室房屋）的诉讼请求，本院予以支持。原告应当向被告支付该房屋的差价款1329202元[（84-34.03）×26600=1329202]，扣除上述被告应当支付的装潢补偿款77956元、停产停业损失费245568元、搬家费5852.8元，原告还应当向被告支付999825.2元。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告宿州市埇桥区交通运输局于本判决生效后十五日内协助原告安徽涵宇信息科技有限公司将浍水路安置小区C12幢104室房屋安置到原告安徽涵宇信息科技有限公司名下,原告同时补足差额面积的价款。

二、驳回原告安徽涵宇信息科技有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费16700元，由原告安徽涵宇信息科技有限公司负担5000元，被告宿州市埇桥区交通运输局负担12700元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。

审　判　长　　李　培

人民陪审员　　宁传军

人民陪审员　　袁健博

二〇一八年五月二十四日

书　记　员　　陈春丽