某某、福建金联置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)闽01民终5249号

上诉人（原审原告）:***，男，汉族，1971年8月23日出生，住浙江省乐清市。

委托诉讼代理人:陈忠民，福建名仕律师事务所执业律师。

被上诉人（原审被告）：福建金联置业有限公司，住福建省福州市马尾区快安路8号。

法定代表人：王小钊，执行董事。

委托诉讼代理人：林锋，北京大成（福州）律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所执业律师。

原审第三人：福建智恒电子新技术有限公司，住所地福州市台江区达道路68号华兴广场五楼三区23号。

法定代表人：李贵生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖立群，男，该公司员工。

原审第三人：福州众威贸易有限公司，住福建省福州市仓山区连江南路15号龙福机电交易中心。

法定代表人：王小钊。

上诉人***因与被上诉人福建金联置业有限公司、原审第三人福建智恒电子新技术有限公司、福州众威贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2015）马民初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：1、众威公司与金联公司的法定代表人及控股股东均是王小钊，2014年12月5日，因众威公司未偿还银行贷款，导致沃隆公司、智恒科技股份有限公司、福州西普电气自动化有限公司被银行扣款合计6382564.97元，王小钊以金联公司名义同上诉人签订了《商品房买卖合同》并出具《收款收据》，采取以物抵债方式偿还了前述银行代扣款，双方已就以物抵债达成合意。2、根据《商品房买卖合同》第二十五条的约定，办理预告登记系被上诉人的法定义务，与上诉人是否支付了购房款无关，不存在先履行抗辩的问题。3、根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》第一条第（一）项的规定，销售不动产必须开具不动产发票，收款收据中亦注明”正式发票待补”并加盖了金联公司印章，双方已达成以物抵债合意，被上诉人应当开具发票。

福建金联置业有限公司答辩称：1、讼争双方并不存在债权债务，而且上诉人也无证据证明双方达成了以物抵债的合意。2、被上诉人与众威公司的实际控制人虽然相同，但众威公司欠款并不等同于被上诉人欠款。3、合同签订时，因上诉人承诺众威公司会将购房款汇给被上诉人，被上诉人才向其出具了《收款收据》，但众威公司并未支付，被上诉人有权拒绝办理预告登记手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

***向原审法院起诉请求：1、判令金联公司立即向***开具税务机关统一印制的《不动产销售统一发票》；2、判令金联公司立即为***所有的位于西塔楼1007复式办公房办理预购商品房预告登记；3、判令金联公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年12月5日，***与金联公司签订《商品房买卖合同》，原告***向金联公司购买座落于福州市马尾区马尾镇船政路南侧海西机电科技术大厦西塔楼1007复式办公房。《商品房买卖合同》第四条第一款第一项约定：”按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米，14017.50元，总金额（人民币）3399244元，大写叁佰叁拾玖万玖仟贰佰肆拾肆元整。”第六条约定：”如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管帐户应与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：福建海峡银行总行营业部。监管帐户：10×××03。”第二十四条约定：”本合同连同附件共43页，一式肆份，具有同等法律效力……”《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》首部约定：”出卖人（下称”甲方”）与买受人（下称”乙方”）于2014年12月5日就购买海西机电科技大厦（EFC东部金融中心）西塔楼10层1007复式办公单元房屋（下称”该房屋”），订立了《商品房买卖合同》（下称”本合同”）。”第二条第一款第一项约定：”买受人于2014年12月5日前向出卖人支付购房定金人民币30000元整，定金折抵房款。余款人民币3369244元整应于2014年12月5日前付清。”合同签订当日，金联公司向***出具一张收款收据，金额为3399244元。***未现金付款，也未将购房款转入《商品房买卖合同》约定的监管账户内。

一审法院认为：尽管原、被告双方在2014年12月5日签订了《商品房买卖合同》且被告为***出具了购房款收款收据，但***依据《商品房买卖合同》第二十五条的规定及被告为***出具的收款收据要求被告协助办理商品房预告登记并开具购房发票的主张缺乏事实和法律依据，不予支持，理由如下：首先，《商品房买卖合同》第六条约定：”如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管帐户应与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：福建海峡银行总行营业部。监管帐户：10×××03”，合同签订后，***并未依约将购房款存入约定的监管账户内。其次，本案诉争房屋价款总额为3399244元，数额巨大，***仅提供一张收款收据，无其他证据相互印证，不足以证实其已足额付款。第三，***表示因众威公司的法定代表人与金联公司的法定代表人均是王小钊，众威公司因未按照（2013）闽长乐光因联保字第016号《联合保证合同》约定支付本息，导致智恒公司、福州沃隆流体设备有限公司、福州西普电气自动化有限公司被银行代扣款项合计6382564.97元，王小钊以金联公司的名义同***签订《商品房买卖合同》，采取以物抵债的方式偿还前述银行代扣款。但是，***无证据证明双方之间存在这样的以物抵债约定。此外，尽管王小钊是众威公司和金联公司的法定代表人，但是众威公司和金联公司是两个不同的独立法人，未履行保证合同的是众威公司，而非金联公司。最后，即使***的辩解是真实的，那么从被扣款项看数额仅6382564.97元，且***的债权平均扣款也只有210多万元，而合同约定的购房款却是330多万元，二者数额存在明显差距，目前在双方对以物抵债存在争议的情况下，以210多万元的债权主张抵偿330多万元的购房款，亦显失公平。

综上所述，***提交的证据不足以证实其已足额支付了购房款，其要求金联公司开具《不动产销售统一发票》和办理商品房预告登记，没有事实依据，故不予支持。在金联公司否认且***无证据证明双方存在以物抵债的情况下，***可按照实际的法律关系主张权利。第三人众威公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费100元，由原告***负担。

二审期间，上诉人向本院提交证明资料2份：即金联公司和众威公司的工商登记信息，拟证明金联公司及众威公司的法定代表人及控股股东均为王小钊。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但王小钊名下还存在众多隐名股东，而且即便王小钊是两公司的法定代表人，但也不能代表金联公司同意以名下房产代众威公司抵偿债务。本院认定，上述2份证明资料具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。

本院认为：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《商品房买卖合同》第二十五条、《补充协议》第六条的约定可见，上诉人应在合同签订之日向被上诉人付清购房款，被上诉人应在合同签订之日起三十日内办理预告登记手续。因此，上诉人在要求被上诉人开具发票以及办理预告登记之时，首先应举证证明其已付清购房款。

上诉人称智恒公司代众威公司（金联公司的关联公司）偿还了银行贷款2127521.66元，沃隆公司又将该债权转让给了上诉人，此后，王小钊以金联公司名义与上诉人达成了以讼争房产抵偿该笔债务的合意，即购房款已全部付清。但金联公司与众威公司系两个相互独立的法律主体，上诉人提交的现有证据并不足以证明金联公司曾作出过愿意以该套房产代众威公司向上诉人偿还债务的意思表示，而且该债务金额2127521.66元与《商品房买卖合同》约定的购房款金额3331035元相差甚远，故上诉人的该主张不能成立。在上诉人未支付购房款的情形下，被上诉人有权拒绝开具发票及办理预告登记手续，故一审判决驳回上诉人诉请是正确的。

综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人***负担。一审案件受理费的负担按一审法院的决定执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　林哲森

审 判 员　黄　锋

审 判 员　吴筱洲

二〇一七年一月十七日

法官助理　刘　奕

书 记 员　段　薇

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