某某、佛山市禅城集成小额贷款有限公司二审民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤民终2485号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住广东省乐昌市。

委托诉讼代理人：邓新忠，男，汉族，住广东省乐昌市，由广东省乐昌市乐城街道府前社区居民委员会推荐。

被上诉人（原审被告）：佛山市禅城集成小额贷款有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。

法定代表人：张铁伟。

委托诉讼代理人：朱海柱，男，该公司员工。

原审第三人：韶关市恒熙置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。

法定代表人：温桂华。

原审第三人：许志华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。

原审第三人：盘小薇，女，汉族，住广东省广州市越秀区。

原审第三人：崔中旗，男，汉族，住安徽省阜南县。

原审第三人：李智强，男，汉族，住广东省广州市东山区。

原审第三人：许诒，女，汉族，住广东省广州市天河区。

原审第三人：温桂华，男，汉族，住广东省乐昌市。

原审第三人：潘红霞，女，汉族，住广东省乐昌市。

原审第三人：乐昌市顺易房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市乐昌市。

法定代表人:温桂华。

原审第三人：乐昌市利居房地产开发有限公司。住所地：广东省乐昌市。

法定代表人:潘红霞。

原审第三人：佛山市恒熙创展投资有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。

法定代表人:罗嘉宝。

原审第三人：佛山市新杰大型钢结构工程有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人:伦多。

原审第三人：广东盈佳智能设备实业有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人:罗嘉宝。

原审第三人：佛山市恒熙房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人:崔中旗。

原审第三人：佛山市睿宇贸易有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。

法定代表人：陈肖怡。

原审第三人：佛山市南海璟盛贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：陈国炜。

原审第三人：佛山市弈隆贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：刘俊斌。

原审第三人：佛山市南海八琅贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：卢继灿。

原审第三人：佛山市贝利莱贸易有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。

法定代表人：麦伦根。

上诉人***因与被上诉人李红军、原审第三人韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司）、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）（2018）粤06民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审审理过程中，佛山市禅城集成小额贷款有限公司（以下简称集成小贷公司）、被上诉人李红军向本院提交变更诉讼主体申请书，以债权转让为由共同申请被上诉人由李红军变更为集成小贷公司，并提交执行裁定书等证明材料。经审查，本院同意变更集成小贷公司为本案被上诉人。上诉人***的委托诉讼代理人邓新忠，被上诉人集成小贷公司的委托诉讼代理人朱海柱到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销（2018）粤06民初219号民事判决；2.支持***的原审诉讼请求；3.判令集成小贷公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审认定事实错误。（1）上诉人与利居公司于2015年12月10日签订的《乐昌城市广场住宅认购书》属于合法有效的书面买卖合同。①《乐昌城市广场住宅认购书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，且该认购书是在原审法院执行裁定之前。原审无证据证实上诉人与利居公司存在串通损害他人利益或者其他合同的目的。而且，该《乐昌城市广场住宅认购书》第十一条中的“温总同意抵酒店供货款”与上诉人父亲吴仁发提供的乐昌市华城大酒店有限公司供应商对账金额明细，以及2015年12月10日利居公司出具的《收款收据》等证据证实上诉人以60万元货款抵扣和7万元现金的方式支付了全部购房价款，认购书与它们之间相互印证。②认购书签署的目的就是为了购房。原审判决书中的“最大可能就是为了协助利居公司对抗法院的执行”的说辞是原审法官的主观臆断，毫无事实根据。从时间上看，佛山仲裁委于2016年7月3日作出(2015)佛仲字第590号仲裁裁决书，佛山中院于2016年7月19日立案执行并作出(2016)粤06执616号执行裁定书；而上诉人购房签订认购书时间是2015年12月10日，当日付清购房价款，当日收楼，2015年12月18日签署收楼资料和物品签领清单并支付了2015年12月18日至2016年3月物业费。由于利居公司一直拖延与上诉人办理房屋过户手续，上诉人遂于2018年7月11日向广东省乐昌市人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，在该案诉讼期间，上诉人才得知涉案房屋已经被原审法院查封。为此，上诉人向佛山中院提出执行异议，在该异议被驳回后，才又提起本案诉讼。因此，上诉人购房并占有使用该房在前，法院执行在后。从常理方面分析：上诉人是一个普通的公民，并非从事专业的法律工作，更不是利居公司的老板，利居公司有无官司牵涉到上诉人所购的房屋无从所知。而且，双方签订的认购书也约定该房屋的房产纠纷由利居公司承担损失。因此，上诉人有理由相信与利居公司签订的认购书是合法有效的，其他方面的事项与自己无关。正是由于利居公司的因素，一直没有与上诉人签订正式的商品房买卖合同，利居公司也无法开具税务部门出具的完税发票给上诉人。但所有这些都不能否认利居公司已经收取了上诉人支付的全部房价款，以及利居公司交付涉案房屋给上诉人，上诉人已经合法占有使用了涉案房屋的事实。2.原审适用法律错误。本案是上诉人对金钱债权执行中，买受人对登记有被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，而且符合“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形，且其权利能够排除执行的诉讼。因此，原审应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案原审依照该司法解释第二十八条规定作出的判决属于适用法律错误。综上，上诉人认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，上诉人所购涉案房产的情况符合以上情形。因此，上诉人享有排除执行涉案房屋的民事权益。请求支持上诉人的上诉请求。

集成小贷公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的诉讼请求。

***向原审法院起诉请求：1.停止对位于乐昌市乐昌城市广场的执行查封；2.确认位于乐昌市乐昌城市广场归属***所有。事实与理由：佛山中院（2016）粤06执616号执行裁定书将***购买的位于乐昌市乐昌城市广场予以查封。2018年8月23日，***对执行标的提出书面异议。佛山中院于2018年10月31日作出（2018）粤06执异202号执行栽定书，驳回***的异议。涉案房屋位于乐昌市乐昌城市广场，是***于2015年12月10日向利居公司购买取得，当日，双方签订了一份《乐昌城市广场住宅认购书》（编码：000238），房价总价为777082元。按一次性付款一口价折价后房款总价为67万元，签订认购书当天，***以货款抵扣和现金支付的方式向利居公司支付了购房款，利居公司于同日向***出具了《收款收据》。2015年12月18日，***作为业主从利居公司处收领了涉案房屋的一切资料和物品，同时，向物业服务管理公司缴交了自2015年12月18日至2018年4月期间涉案房屋的物业管理费。***认为，涉案房屋享有排除执行的民事权利。第一，***与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，且该认购书签订的时间是在李红军于2016年7月19日向法院申请执行之前。第二，涉案房屋已经在双方签订认购书的当天，由利居公司交付给了***。第三，***在与利居公司签订认购书的同时，将涉案房屋的购房款67万元全部付清了给利居公司，利居公司出具的收取房价款的收款收据以及双方签订的认购书约定的房屋价款的条款中可以证实***付清了购房价款的事实。第四，由于利居公司的因素，在双方签订认购书时，利居公司提出由其通知***签订《商品房买卖合同》，并承诺如该房屋有由甲方原因引起的任何产权纠纷，由甲方承担解决。因此，虽事后经***多次催促，但利居公司未配合***办理相关手续。所以，涉案房屋未办理过户登记手续并非***自身原因所导致。综上所述，***认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，***所购房产的情况符合以上情形，因此，***享有排除执行涉案房屋的民事权益。请求贵院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条等相关法律法规的规定，支持***的诉讼请求。

李红军一审答辩称：（一）***不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权利。1.认购书不是合法有效的商品房买卖合同。（1）认购书性质上属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”***与被执行人利居公司签订的认购书并未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等有关内容进行约定，在法律性质上属于预约合同，不能认定为商品房买卖合同。另外，认购书第九条约定，“乙方交付首付款之日双方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效，有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容，将以《商品房买卖合同》上注明的为准。”所以，从前述条款也可以看出，涉案认购书只是对于将来签订《商品房买卖合同》的约定，对有关涉案房屋的具体权利义务等事宜，都必须是以签订《商品房买卖合同》进行确认。（2）未签订《商品房买卖合同》的过错在于***。根据认购书第九条约定，***支付首付款之日就必须与被执行人利居公司签订正式的《商品房买卖合同》。***作为商品房购买一方应积极督促被执行人利居公司签订合同，然而***竟在当时完全具备签订《商品房买卖合同》的情形下，自己选择同意不与被执行人利居公司签订《商品房买卖合同》，且在签订认购书起至法院查封之日长达近两年的时间内，也未要求被执行人利居公司签订《商品房买卖合同》，对此过错在于***。2.***不能证明其已经全部支付涉案房屋购房款。***陈述以货款抵扣和现金支付方式向被执行人利居公司支付购房款，但***并未提交任何具体有效的货款凭证等证据予以证明。另外，如果***向被执行人利居公司支付完毕全部的购房款，作为购房者一方的***为了办理产权证，理应向被执行人利居公司索取相应的购房款发票用于办理产权登记，而不是仅要求利居公司出具收据。现***未能提供案涉房产的购房发票，明显是不符合常理的。3.***不能证明其对案涉房屋是合法占有。***据以证明其合法占有房屋系依据其与物业公司签署《缴费协议书》及物业管理费发票，但开具发票单位显示的是上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司，而《缴费协议书》中物业公司为乐昌市盛华物业服务有限公司。同一个小区不可能同时由两个物业公司提供物业管理服务，只能说明***并未在该涉案房屋居住。尤其值得指出的是，编号为NO：19069482发票，开具时间为2018年7月17日，时间是在涉案房屋被法院查封之后，开具内容为2016年4月-2018年4月期间三年的物业管理费，也是明显不符合常理的，李红军有理由认为该发票是***为本次诉讼而虚构的。所以，***不能证明其在法院查封之前合法占有涉案房屋。4.未能办理过户登记的过错在于***。如前所述，***在完全具备要求被执行人利居公司签订《商品房买卖合同》的条件下，既未要求被执行人利居公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未要求被执行人利居公司出具购房发票，在后续的履约过程中，更未要求被执行人利居公司办理过户登记。***属于怠于行使合同权利，其权利不应受到保护。所以，涉案房屋未能办理过户登记在于***。（二）***以对涉案房屋享有排除执行的民事权利为由确认所有权并解除查封于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如上所述，法院在认定买受人对涉案房屋是否具有排除执行的民事权利中，必须同时符合上述四个要件。但在本案中，***与被执行人利居公司之间并未签订合法有效的书面买卖合同，且无法证明其已经支付全部购房款，更不能证明对涉案房屋合法占有。是故，***对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权利。根据民诉法解释第304条的规定，案外人执行异议之诉应当在执行异议裁定送达的15日内起诉，李红军请求法庭依法核实***的起诉时间，如果超过15天的话，请求驳回***的起诉。

佛山中院经审理查明，李红军与韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司仲裁纠纷一案，佛山仲裁委员会于2016年7月3日作出（2015）佛仲字第590号仲裁裁决书，裁决：一、韶关市恒熙置业有限公司在本裁决书作出之日起十日内向李红军偿还借款本金人民币60000000元及利息28880000元（暂计至2015年12月17日，其后的利息以未偿还的借款本金为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、韶关市恒熙置业有限公司在本裁决书作出之日起十日内向李红军支付律师代理费人民币850000元、诉讼保全担保费人民币60000元及财产保全费人民币5000元；三、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司对上述第一项、第二项裁决所确定的债务向李红军承担连带清偿责任；四、李红军对利居公司提供抵押的“粤房地他项权证乐字第××号”《广东省房地产他项权证》项下的乐昌市乐城人民中路28号乐昌城市广场地下车库在上述第一项、第二项裁决所确定的债权范围内享有优先受偿权。仲裁费233435元由韶关市恒熙置业有限公司、许志华、盘小薇、崔中旗、李智强、许诒、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、利居公司、佛山市恒熙创展投资有限公司、佛山市新杰大型钢结构工程有限公司、广东盈佳智能设备实业有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、佛山市睿宇贸易有限公司、佛山市南海璟盛贸易有限公司、佛山市弈隆贸易有限公司、佛山市南海八琅贸易有限公司、佛山市贝利莱贸易有限公司共同承担。因义务人未按时履行生效法律文书确定的义务，权利人李红军向佛山中院申请强制执行，佛山中院于2016年7月19日立案执行，案号为（2016）粤06执616号。

在执行过程中，佛山中院作出（2016）粤06执616号执行裁定书及协助执行通知书，要求乐昌市房地产管理局协助查封利居公司名下包括涉案房屋在内的133套房产。乐昌市房地产管理局于2018年6月14日向佛山中院复函称其于2017年7月6日对利居公司名下58套房屋进行了查封并附表。经核查，乐昌市房地产管理局出具的附表信息中查封的利居公司的58套房屋包含涉案房屋。

佛山中院查封涉案房屋后，案外人***向该院提出执行异议，佛山中院以（2018）粤06执异202号案件立案受理，经审理，佛山中院于2018年10月31日作出（2018）粤06执异202号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。佛山中院作出（2018）粤06执异202号执行裁定书后，于2018年11月4日送达案外人***，于2018年11月5日送达申请执行人李红军，于2018年11月6日送达广东盈佳智能设备实业有限公司、利居公司、温桂华、潘红霞、乐昌市顺易房地产开发有限公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司等当事人，其余当事人经佛山中院合法送达但未签收该院送达的（2018）粤06执异202号执行裁定书。

根据***提交的证据显示，2015年12月10日，***（乙方）与利居公司（甲方）签订《乐昌城市广场住宅认购书》，约定***向利居公司购买涉案房屋，涉案房屋建筑面积为184.23平方米，套内面积为146.97平方米，单价4218元每平方米，一次性付款一口价为670000元，交楼时间以付清房款为准。其中第十一条注明：1.温总同意抵扣酒店供货款；2.双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》，待可签定时，甲方将电话通知乙方前来签定；3.乙方交清房款后可立马收楼，若该房屋由甲方原因引起的任何产权纠纷，由甲方承担损失。同日，利居公司向***出具收款收据，注明收到***交来涉案房屋房款670000元，并盖有利居公司财务专用章。

2015年12月18日***签署乐昌市盛华物业服务有限公司提供的《城市广场业主／住户紧急联络资料登记表》、《城市广场业主收楼资料和物品签领清单》。并于同日与乐昌市盛华物业服务有限公司签订物业管理《缴费协议书》，但***提供的发票显示，上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司于2015年12月18日向***出具该司收取2015年12月18日至2016年3月物业费共903元的发票。

2018年7月17日，广东省乐昌市人民法院作出（2018）粤0281民初739号民事调解书，就上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司诉***物业服务合同纠纷一案，确认双方当事人自愿达成的调解协议，***应于2018年7月20日前一次性支付2016年4月至2018年4月期间的物业管理费6045.12元给上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司，上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司放弃收取滞纳金的诉讼请求。后上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司于2018年7月17日向***出具2016年4月至2018年4月物业管理费6044元的发票，并向佛山中院出具《证明》称***按调解书应一次性支付6045.12元物业费，但上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司开具的发票收取了***6044元物业费，少收了1.12元；上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司是上海文化银湾物业管理有限公司所属分公司。

2018年7月11日，***就商品房销售合同纠纷一案，向广东省乐昌市人民法院提起诉讼，广东省乐昌市人民法院已立案受理，案号为（2018）粤0281民初649号。

此外，***在案外人异议期间，向佛山中院提交了《关于顺易华庭项目更换物业服务公司的事宜公告》（复印件），显示：2015年2月5日，乐昌市盛华物业服务有限公司、上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司联合发布《关于[顺易华庭]项目更换物业服务公司的事宜》的公告，上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司自2015年1月1日起正式进驻为顺易华庭及花园提供物业管理服务，管理服务公司更换后，按照物价局在原乐昌市盛华物业公司核准的物业服务收费价格标准执行。在本案诉讼中，***则未提供该证据。

佛山中院认为，本案争议的焦点在于***作为案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案***的举证来看，***是以举证其已合法购买并占有不动产来进行本案诉讼，而非举证所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋来进行本案诉讼，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来处理本案争议。

对于***提交的《乐昌市城市广场住宅认购书》是否属于合法有效的书面买卖合同问题。首先，该认购书的真实性是存疑的，即认购书存在***与利居公司串通损害他人利益或有其他合同目的的问题。双方当事人在认购书中，约定：“温总同意抵扣酒店供货款”，但该约定没有明确抵扣货款的具体金额，约定含义不明；另外还约定“双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》，待可签定时，甲方将电话通知乙方前来签定”，该约定明显不符合***购买商品房的合同目的。从购房合同的目的来讲，如果***付全款购房，当然要求取得房屋产权。而***却须等一个未知的“待可签定时”才签订商品房买卖合同，认购书签署的目的就不是为了购房，更大可能就是为了协助利居公司对抗法院的执行。从实际情况来看就更明显，利居公司在2015年已涉仲裁，2015年12月18日签订认购书，2016年7月19日佛山中院依生效（2015）佛仲字第590号仲裁裁决书对利居公司立案执行，至2017年7月6日佛山中院查封利居公司名下涉案房屋时，一年半以上的时间，***与利居公司仍未正式签订商品房买卖合同，也未向***开具办理过户所需的发票（仅有收据）。至于***称利居公司欠缴土地出让金影响签订商品房买卖合同问题，***没有提交相关证据，且土地出让金问题并不影响***与利居公司签订商品房买卖合同，也不影响利居公司开具发票。因此，不能认定认购书是真实合法有效的书面买卖合同。其次，即使该认购书是真实的，该认购书也并非合法有效的书面买卖合同。从认购书的约定可以看出，认购书不等于商品房买卖合同，双方约定“待可签定时”须另行签订商品房买卖合同。

此外，***在合法占有、支付全部价款等方面提交的证据，也是不清晰及不能确定的。***没有提供利居公司向其交付房屋的任何合法有效的文件，其提交的城市广场业主、住户紧急联络资料登记表、城市广场业主收楼资料和物品签领清单等资料，不仅属于复印件，同时也没有利居公司的盖章确认；其提供的有关物业管理的文件（含调解书），不仅是为了本案诉讼而制作，而且是存在矛盾的，其中，***与乐昌市盛华物业服务公司2015年12月18日签署《缴费协议书》时，乐昌市盛华物业服务公司已不负责涉案房屋的物业管理，而同日收取903元物业管理费用的却是上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司，该903元又是尚未到期的从2015年12月18日至2016年3月的物业费，即***在没有约定的情形下提前交了物业管理费；***没有签署商品房买卖合同，也没有收楼及实际使用涉案房屋，更没有与上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司达成物业管理协议，上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司向***收取及追偿物业管理费并无合法合理依据；至于***提交的付款依据，仅有利居公司出具的一份收据，其所谓的抵扣款项60万元及现金支付余款7万元无法证实，其提供的乐昌市华城大酒店有限公司欠吴仁发供应商货款明细等证据，同样属于复印件，同样没有利居公司的盖章确认。因此，佛山中院不予确认***已支付全部价款并合法占有涉案房屋的事实。

综上，***所举证据，不能证明其签订了合法有效的书面买卖合同，不能证明其支付了全部购房价款，不能证明其合法占有使用了涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，佛山中院不予支持。***主张对涉案房屋确权归其所有及停止对涉案房屋的执行的主张，依法应予驳回。佛山中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决驳回***的诉讼请求。

对一审查明的事实,本院予以确认。

二审阶段，***向本院提交装修程序流转表及房屋大门、室内所安装衣柜、电器、阳台所装防盗网的照片等材料，用以证明***已占有使用涉案房屋。装修程序流转表记载吴仁发与广州精道物业服务有限公司乐昌分公司有关装修过程中的承诺。经质证，集成小贷公司认为没有装修合同，亦无法证明里面的装修确实是在涉案房屋。另外，即使***重新装修，亦无法证明其查封前占有使用涉案房屋。

二审另查明，《乐昌市城市广场住宅认购书》第九条约定：***（乙方）交付首期房款之日双方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效，有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容，将以《商品房买卖合同》上注明的为准。该认购书没有约定房屋的交付使用条件、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等。

***提交的《乐昌市华城大酒店有限公司欠吴仁发供货商应付货款明细》上记载合计金额630002元，上有张红珍等自然人的签名，未盖公章。《华城大酒店各供应商月对账金额明细》显示供货商“吴仁发”，合计“30000元（余款）”，备注栏空白处手写“总货款630002（陆拾叁万零贰元），已对数60万（陆拾万元）尚欠3万元（叁万元）”，落款为一张姓自然人签名，未盖公章。上述两项证据均为复印件，一审质证时，李红军对其真实性、关联性、合法性不予确认，并认为明细单没有盖章，不能证明用于抵扣购房款。

2019年7月24日，李红军与集成小贷公司签订《债权转让协议》，约定将李红军在（2016）粤06执616号案项下的全部债权转让给集成小贷公司。2019年8月20日，佛山中院作出（2016）粤06执616号之六执行裁定，变更集成小贷公司为本案的申请执行人，李红军的权利义务由集成小贷公司承受。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为：***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

***在一审主张涉案房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求依照第二十八条支持其诉讼请求；上诉主张涉案房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本案应适用第二十九条的规定进行审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，***应举证证明其主张符合前述第二十八条规定的四种情形，或者第二十九条规定的三种情形，缺一不可。对此，本院评述如下：

首先，本案***与利居公司并未签订正式的房屋买卖合同，签订的《乐昌市城市广场住宅认购书》只约定了房屋的面积、价款等要素，未约定房屋的交付使用条件、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，要素不全。结合该认购书上“双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》，待可签定时，甲方将电话通知乙方前来签定”的约定，可知双方对签订正式的商品房买卖合同有明确的意思表示。而按照该认购书第九条之约定，乙方交付首期房款之日双方即可签订商品房买卖合同，对于为何已支付全部价款仍长期未签订商品房买卖合同，***缺乏合理解释。因此，《乐昌市城市广场住宅认购书》只是双方买卖房屋的意向书，尚不能认定为合法有效的商品房买卖合同，本案并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款及第二十九条第（一）款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。

其次，***主张已支付全部价款，约定的总价款67万元中60万元以乐昌市华城大酒店有限公司欠吴仁发供货商应付货款抵扣，7万元以现金支付。按照***的主张，60万元并不是在购房者***和卖房者利居公司之间直接抵扣，而是用案外人乐昌市华城大酒店有限公司和***的父亲吴仁发之间的欠款进行抵扣，因此***需要提供充分证据证明其与吴仁发、吴仁发与乐昌市华城大酒店有限公司、乐昌市华城大酒店有限公司与利居公司之间的关系和债权债务、抵债关系的真实存在。但从***所提供的证据来看，证明货款抵扣的仅为一张《乐昌市华城大酒店有限公司欠吴仁发供货商应付货款明细》复印件和一张《华城大酒店各供应商月对账金额明细》复印件，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据。两张明细上面仅有几个自然人的签名，没有加盖乐昌市华城大酒店有限公司或利居公司的公章确认，***也未能提供其它任何佐证证明一直以来是以这种形式对账结算，亦不能举证证明签名的几个自然人与乐昌市华城大酒店有限公司或利居公司之间的关系。因此，该应付货款明细的真实性存疑。从工商登记情况看，利居公司和乐昌市华城大酒店有限公司是两个不同的法律主体，各自具有独立的法人地位，相互财产独立，乐昌市华城大酒店有限公司欠吴仁发货款与***应支付利居公司购房款，是两个不同的法律关系，且认购书中“温总同意抵扣酒店供货款”约定金额、含义不明，***也没有举出充分的证据证明利居公司认可是以该货款抵扣涉案房屋的60万元购房款。对于另外7万元的现金支付，***亦未提交任何证据加以证明。本院认为，***所提供的证据与拟证明的事实相互之间缺乏直接的联系而又没有其他证据使之形成完整的证据链，现有证据不足以证明已支付购房款。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”及第二十九条第（三）款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形，本案亦不具备。

综上，本案现有证据不能证明***的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部情形，***就涉案房屋主张排除强制执行，缺乏事实依据与法律依据。***的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10500元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　费汉定

审判员　　刘涵平

审判员　　王　庆

二〇二〇年十月二十日

法官助理方圆

书记员黎云香