北京华龙鼎机电设备有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终8876号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京福来特高级润滑油有限责任公司，住所地北京市大兴区北臧村镇纬四路西口。

法定代表人：史国建，经理。

委托诉讼代理人：***，北京市华实律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华龙鼎机电设备有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇市场路2号楼三层3236室，实际经营地北京市大兴区北臧村镇纬四路西口。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市京师律师事务所律师。

上诉人北京福来特高级润滑油有限责任公司因与上诉人北京华龙鼎机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

北京福来特高级润滑油有限责任公司（下称福来特公司）上诉请求：同意一审法院判决第二项，要求撤销一审法院判决第一项，依法改判支持我公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院尚未调查核实房屋租赁地点的所属土地性质，盲目使用城镇房屋租赁的规定，即使合同无效在审理中一审法院并未释明当事人变更诉讼请求，引导就其合同无效的法律后果一并处理，而是机械的确认无效便草率结案，导致整个案件并非息诉事了，同时我公司在一审诉求中已经法律后果的诉求主意体现，一审法院对诉求置之不理，并未实际审理诉求，以至于我公司的合法权益无法得到维护。

北京华龙鼎机电设备有限公司（下称华龙鼎公司）上诉请求：同意一审法院判决第一项，要求撤销一审法院判决第二项，依法改判支持我公司全部反诉请求或者发回重审。事实和理由：我公司与福来特公司签订的合同应为有效，一审法院适用法律错误，涉案房屋早已存在，同时村委会已经同意批准，司法解释规定了即便无效也应赔偿，而一审法院没有适用，我公司向一审法院书面申请了对残值进行勘验鉴定，调取拆迁补偿腾退协议，而一审法院均未理睬，在一审法院判决中对该部分也没有叙述，属于程序违法，我公司有权得到相应拆迁腾退补偿。

针对福来特公司的上诉，华龙鼎公司辩称：同上诉意见。

针对华龙鼎公司的上诉，福来特公司辩称：我公司也认为我们之间合同有效，进行勘验鉴定我公司认为本案并不存在扩建或者增建的部分，依据双方所签订的租赁合同的约定，如果遇到拆除腾退的情形，应当无条件搬走。我公司至今没有得到政府拆除腾退款，由于华龙鼎公司拒不搬出涉案房屋，导致政府一直不发放腾退补偿款。华龙鼎公司在拆迁腾退之前已经被认定为散乱污企业，属于被关停的企业。

福来特公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除我公司与华龙鼎公司2010年8月3日签订的《厂房租赁合同》；2、请求法院依法判令华龙鼎公司支付我公司租金875000元；3、请求法院依法判令华龙鼎公司从2016年10月1日起至实际支付之日止的利息（以350000元为标准按每月3500元利息）；4、请求法院依法判令华龙鼎公司返还（腾退）我公司北京市大兴区北臧村镇纬四路西口院内的车间4间、楼房单间共28间及大门口2单间。

华龙鼎公司向一审院反诉请求：1、依法判令福来特公司赔偿我公司装修、补偿等损失6397500元（其中装修费损失150万元、搬迁费397500元、增建的建筑物补偿款50万元、停产停业补偿费和配合搬迁补偿费400万元，以上为暂定金额）。

一审法院认定事实：2010年8月3日，福来特公司（甲方、出租方）与华龙鼎公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区北臧村镇纬四路西路车间4间，楼房单间共28间及大门口2单间出租给乙方，租赁期限为10年，甲方从2010年10月1日起将租赁物交付给乙方使用，至2020年10月1日收回。甲方同意乙方将该厂房用作合法的商业用途，乙方保证不将该厂房用于非法用途。第一年租金50万元，第二年55万元，第三年60万元，第五年70万元，第六年至第十年每年租金按70万交付。经甲方允许乙方才可对厂房进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担，在租期到后，甲乙双方认同的可不用恢复原样，如甲方要恢复原样，乙方必须要恢复原样。除不可抗力外，甲方应保证乙方在该厂房内正常经营，乙方应按照合同约定及时向甲方支付租金，乙方对该厂房的装修工程在不影响租赁物建筑结构的情况下，可以进行装修、布置，因乙方装修而导致该厂房附属设施的更改和损坏，一切费用均由乙方承担。如政府征地，乙方要按政府相关事项去执行，除政府相关的搬家补偿费支付给乙方外，其他费用都归甲方所有。关于合同的解除，约定乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回厂房。关于合同转让事项，约定未经甲乙双方协商同意，甲乙双方不得转让全部或部分合同权利义务。

关于诉争租赁房屋所占的土地，福来特公司提交2000年7月10日其与诸葛营村村民委员会（甲方）签订的《土地租赁协议》及2004年签订的《补充协议》，《土地租赁协议》约定诸葛营村委会将诸葛营村北、纬四路以北、经八路以东26.30亩土地（南：东西长97米、东：南北长182.5米、北：东西长95.5米、西：南北长181.74米）及围墙租赁给乙方，租赁期限50年，约定甲方协助乙方办理相关项目审批手续，全部费用由乙方承担。《补充协议》约定东面南北长增加到199米，西面南北长增加到198.24米，增加部分由2004年1月1日其按原定价缴费，甲方应积极协助乙方办理相关手续，协调地方关系，租赁期内，如遇拆迁工程，土地补偿费归甲方所有，地上物赔偿费全部归乙方所有，租金结算至乙方搬迁之日等。

福来特公司主张华龙鼎公司未按时支付租金构成违约，其提交2016年10月1日欠款人***出具的欠条一张，约定“今欠史国建现金叁拾伍万元正（￥35万元，即2016年10月1日-2017年3月31日房租款），欠款期间每月付息叁仟**元（￥3500），2017年6月份本息还清”，欠条有放款人史国建、欠款人***签字。华龙鼎公司辩称华龙鼎公司应支付的租金根据欠条已经构成债务转移，华龙鼎公司不构成违约，对此福来特公司认为不构成债务转移，且表示自2016年10月1日以后的租金华龙鼎公司并未给付。

关于法院租赁房屋土地的性质，福来特公司主张系非农业用地，华龙鼎公司主张系集体经营性建设用地。华龙鼎公司提交北臧村镇诸葛营村村民委员会出具的《通知》、北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退工作指挥部出具的《拆除腾退公告》，主张证明其租赁的厂房属于拆除腾退范围，其提交福来特公司2017年9月6日出具的《通知》，主张证明福来特公司要求各租户于2017年9月12日前搬离。本案审理过程中，华龙鼎公司表示如果福来特公司给其补偿的话，则同意返还租赁房屋。

福来特公司认可租赁给华龙鼎公司的房屋没有建设工程规划许可证，华龙鼎公司称未见过租赁房屋的建设工程规划许可证。华龙鼎公司主张其在租赁期内增建厂房638.56平方米，亦未提交相应建设工程规划许可证。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租方福来特公司与承租方华龙鼎公司均未举证证实《厂房租赁合同》中租赁的厂房、房屋取得建设工程规划许可证，故《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定，应属无效合同。经法院释明，福来特公司、华龙鼎公司坚持认为合同有效，并据此分别在本诉和反诉中提出诉讼请求，法院认为福来特公司、华龙鼎公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2018年6月28日判决：一、驳回北京福来特高级润滑油有限责任公司的全部诉讼请求；二、驳回北京华龙鼎机电设备有限公司的全部诉讼请求。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因福来特公司与华龙鼎公司签订的《厂房租赁合同》中租赁的厂房、房屋未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定该合同应属无效合同，并无不当。经查明，在一审审理中，一审法院询问福来特公司、华龙鼎公司在上述合同无效情况下双方意见时，双方均表示坚持认为该合同有效并据此提出相应的诉讼请求，故一审法院判决驳回福来特公司全部本诉请求，并同时判决驳回华龙鼎公司全部反诉请求，并无不妥。一审法院审理程序无违法之处，福来特公司、华龙鼎公司均以一审法院审理程序违法为由提起的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。

综上所述，福来特公司、华龙鼎公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费69082.5元，由北京福来特高级润滑油有限责任公司负担12500元（已交纳），由北京华龙鼎机电设备有限公司负担56582.5元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员孟龙

审判员*云

二〇一八年八月二十九日

书记员房依彤