新疆大陆桥集团有限责任公司、青岛某某旅游度假有限公司房屋租赁合同纠纷民事再审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再248号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：新疆大陆桥集团有限责任公司，住所地新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市新市区北纬三路163号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁芃，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：青岛***旅游度假有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区***路金***2号601室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，山东众***（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1954年10月12日出生，户籍地青岛市市南区，系该公司员工。 再审申请人新疆大陆桥集团有限责任公司（以下简称大陆桥公司）、青岛***旅游度假有限公司（以下简称***公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁02民终10931号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2021年7月12日作出（2021）**申1978号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年9月24日公开开庭审理了本案。再审申请人大陆桥公司的委托诉讼代理人***、王洁芃，***公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大陆桥公司再审请求：撤销二审判决及一审判决中第一、二、七项，维持第三、四、五、六项，依法驳回***公司的诉讼请求。事实与理由：1.原审认定涉案酒店房屋早已闲置，***公司未进行任何占用、经营、使用及收益，缺乏依据且与客观事实不符。房屋租赁合同到期后，***公司仍占有、使用涉案房屋，直至2021年6月18日，在大陆桥公司申请强制执行的过程中，***公司才将涉案房屋交付给大陆桥公司。***公司长期拖欠租金构成违约，原审认定***公司不构成违约错误。2.本案二审期间，大陆桥公司向法庭提交了***公司经营的涉案酒店及海边厨房在2020年6月20日至29日期间开具的住宿、餐饮发票，还提交了网络客户对于涉案酒店的多条评价信息（截图显示的评价日期自2018年10月至2020年11月）。并提交了书面的取证申请，请求调取青岛宏运凤凰酒店有限公司和青岛海边厨房餐饮有限公司的发票及税务清缴情况，二审法院未作回应，亦未在判决书中说明。再审期间应当就该事实予以查明。3.原审认定租赁合同已履行完毕与判决赔偿***公司装修损失及可期待利益自相矛盾。大陆桥公司未提前60天通知不再续租的情形，并非根本性违约，不影响双方租赁合同正常履行，与***公司可期待利益没有因果关系。4.***公司书面申请与大陆桥公司的会议纪要系单方预约性文件，不具备强制缔约的法律效力。大陆桥公司作为房屋的权利人，在租赁合同期限届满时，有权决定到期后是否续租。若大陆桥公司决定合同期满后不再续租，***公司以“合同约定享有优先承租权”为由要求续签合同，双方未能就续租事宜达成一致的情况下，合同因期满而终止，***公司的“优先承租权”并不必然引起租赁合同的续签。5.大陆桥公司不应向***公司支付装饰装修、设施设备及附属设施投入损失及可期待利益损失，且前述损失在起算时间、计算方式上均缺乏合理性。房屋租赁合同因期满而终止，并非因违约而解除，不存在支付装饰装修、设施设备及附属设施投入损失及可期待利益损失的法律前提。***公司直至2021年6月18日才向大陆桥公司交接涉案房屋，在此期间的各项损失应由其自行承担，且***公司持续经营期间也不存在可期待利益损失，法院判决使***公司获得双重收益，显失公平。6.山东***秉价格评估咨询有限公司出具的评估报告缺乏事实依据，不应作为定案依据。评估机构在评估可期待利益损失的时候，所取样本与涉案酒店存在巨大差异，不具有任何参考性。涉案酒店位于景区内，收入来源主要依赖于游客，旅游业的季节性非常明显，收入情况并不能通过市场上其他同等酒店的年收入来简单衡量。评估机构未考虑涉案酒店自身以往的经营状况，却仅凭其他样本的年收入，就确定了***公司的可期待利益损失，该计算方式缺乏科学性、合理性。2020年受新冠肺炎疫情的影响，已经对可期待利益评估结果产生了明显影响，若再按照《价格评估报告》计算可期待利益，将严重背离客观事实。7.大陆桥公司出租涉案房屋的年租金仅为70万元，判令大陆桥公司向***公司支付650万余元的赔偿款项不仅显失公平、于法无据，还将造成重大的国有资产流失。 ***公司辩称，1.涉案房屋租赁合同、大陆桥公司《党政联席会议纪要》及其他双方就涉案房屋承租事宜往来沟通函件资料，均是涉案房屋租赁合同关系的组成部分，双方除应履行租赁合同约定外，还应受上述沟通函件资料中意思表示的约束。由于***公司对涉案酒店房屋进行数次大规模的巨额改造装修，才使原本破败的酒店重获新生，并逐渐发展、逐步盈利，大陆桥公司在租赁合同及往来函件中均确认了***公司的巨额改造装修的事实。其中，***公司于2016年5月5日向大陆桥公司发送函件，要求将涉案酒店房屋的租赁期再延续6-9年，大陆桥公司收到函件后，经过召开党政联席会议，确认了***公司投入资金约1300万元的事实，认可并考虑到***公司投资回收期限长，且酒店业受政策和收入来源单一等影响的现状，同意合同期满后优先续租，双方如无异议合同每三年签订一次。该《会议纪要》不仅仅是大陆桥公司再审申请书中所说的“单方预约性文件”，更是大陆桥公司就涉案房屋租赁合同关系中的意思表示，该意思表示认可并明确了***公司巨额投资的事实，基于投资回收期限长及行业受限的现状，同意合同期满后***公司的优先续租权，更重要的是为了保障该优先续租权，大陆桥公司的“双方如无异议合同每三年签订一次”的意思表示应约束大陆桥公司。大陆桥公司2016年6月16日《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》中也再次明确了上述的意思表示。基于对大陆桥公司的信任，***公司能够安心布局酒店发展并继续进行大额投资。之后大陆桥公司未在房屋租赁合同约定的是否续租的异议期内，通知***公司不予续租。但结合上述党政联席会内容和回复中大陆桥公司“合同期满后优先同答辩人续租，双方如无异议合同每三年签订一次”的意思表示，及其他双方沟通函件、文件、大陆桥公司对***公司的**等，双方对房屋租赁合同期满后由***公司继续承租涉案房屋没有异议，涉案房屋的租赁合同应继续履行至少6年。 在涉案房屋租赁合同本应继续履行的情况下，大陆桥公司违约要求收回涉案房屋，并多次派人前来欲接管酒店房屋，阻挠***公司正常的经营，且在本案中亦提起反诉要求***公司搬出涉案房屋，致使***公司无法继续承租涉案房屋。因大陆桥公司的上述根本违约行为导致房屋租赁合同解除，侵害了***公司就涉案房屋的优先续租权及继续承租权。大陆桥公司因涉案酒店房屋经***公司装修改造后价值剧增，具备了盈利的条件，便违背了之前对***公司的承诺、保证及其党政联席会会议内容、合同约定，违约收回涉案房屋，根据法律及相关司法解释的规定，大陆桥公司应按照鉴定机构作出的评估结论全额赔偿***公司装饰装修、设施设备及附属设施损失及可期待利益损失。2.涉案房屋租赁期满后，大陆桥公司及乌鲁木齐铁路集团公司欲将涉案房屋另行租赁给**酒店，大陆桥公司与**酒店相关负责人曾于租赁合同到期后多次前来要求***公司搬出涉案房屋，并表示涉案房屋将由**酒店租赁经营，补偿及交接事宜让***公司与**酒店协商。大陆桥公司的行为严重侵害了***公司对涉案房屋的优先续租权，给***公司造成了巨额损失。3.涉案酒店房屋早已闲置，***公司对涉案房屋未继续经营，也未进行任何占用、使用及收益，大陆桥公司原审中提交的证据不符合证据的形式要件也不能证明其主张事项，原审认定事实清楚，适用法律正确。原判决中表述的“涉案房屋由***公司控制”是涉案房屋由***公司留守看管之意。另外，原审委托的鉴定机构出具的《评估报告》中也写明“已于2019年12月6日对本价格评估报告中的价格评估对象进行了实地查勘；现场查勘时评估对象酒店已经停业”，该表述证明了涉案房屋已闲置，未继续经营。虽然***公司认可2019年4月涉案酒店已经停业，但并非是大陆桥公司所述的“开始”停业，在这之前，涉案酒店已经没有正常经营，也未进行任何占用、使用及收益。实际上，原租赁合同到期后，大陆桥公司违约要求收回涉案房屋，并多次派人前来欲接管酒店房屋阻挠***公司正常的经营，致使***公司无法继续承租涉案房屋进行经营，从那时起（即2018年7月9日起），***公司就已经没有正常经营。大陆桥公司提交的发票及网络打印信息证据，均不符合证据的形式要件，也不能证明与案件的关联性及其证明事项。大陆桥公司申请调取的材料，与本案无任何关联，亦无法证明其主张。4.***公司不存在任何违约行为，而大陆桥公司却想通过不正当要求，侵害***公司的合法权益，且***公司采取诉讼方式要求大陆桥公司赔偿***公司巨额损失，合理合法，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。委托鉴定程序合法，评估结论客观真实，故大陆桥公司的再审申请应予驳回。 ***公司再审请求：1.撤销一二审判决，改判解除双方就青岛市黄岛区***路金***2号的房屋租赁合同关系，大陆桥公司赔偿***公司涉案房屋的装饰装修、设施设备及附属设施损失人民币4100054.8元；赔偿因***公司无法承租涉案房屋导致的2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）人民币6994511.07元；大陆桥公司支付***公司违约金210000元，驳回大陆桥公司的全部反诉请求。2.判令大陆桥公司承担全部诉讼、评估费用。事实与理由：依据大陆桥会议纪要内容，***公司有理由认为双方对租赁合同期满后继续租赁涉案房屋无异议，原判决仅看合同约定的租赁期限判决驳回***公司解除房屋租赁合同关系的诉讼请求错误。原审认定大陆桥公司违约赔偿数额过低，无法弥补***公司巨额投入。***公司增加大陆桥公司支付违约金的诉讼请求后，原审法院未要求***公司补交相应受理费用，也未开具任何补交受理费的票据。在大陆桥公司未支付全部装饰装修、设施设备和附属设施损失及可期待利益损失前，***公司有权不予腾空、交付涉案房产，并有权不支付任何租金，且涉案房屋仅留人看守未进行占用，不应支付占用费。 大陆桥公司辩称，1.房屋租赁合同期满终止，***公司请求解除租赁合同关系没有事实及法律依据。***公司虽然享有优先续租权，但合同终止后双方并未就续签新合同的事宜达成一致意见，***公司无权单方面决定房屋续租事宜。山东省高级人民法院（2021）**申1978号民事裁定书及2016年6月16日大陆桥公司《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》中均表明是优先续租。2.因基于房屋租赁合同期满终止，并非因违约而解除，***公司向大陆桥公司主张装饰装修、设施设备及附属设施损失、可期待利益损失及违约金等，均没有任何事实依据和法律依据。3.***公司占用涉案房屋直至2021年6月18日，合同期满终止后产生的房屋占用费应当依法向大陆桥公司支付。 请求驳回***公司诉讼请求。 ***公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋租赁关系；2.判令大陆桥公司赔偿***公司涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施损失4100054.8元；3.判令大陆桥公司赔偿***公司因无法继续承租青岛市黄岛区***路金***2号房屋而导致的可期待利益损失6994511.07元；4.大陆桥公司支付***公司违约金210000元；5.本案诉讼费由大陆桥公司承担。 大陆桥公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***公司限期腾空、退还大陆桥公司涉案房屋；2.判令***公司支付大陆桥公司拖欠房屋租金350000元、暂计算至2020年6月8日的占有使用费1341665元及违约金210000元；3.本案的反诉费用由***公司承担。 一审法院认定的事实： 一、涉案房屋合同签订及履行情况 1.2011年10月17日，***公司（乙方）与大陆桥公司（甲方）及案外人青岛泛太平洋酒店管理有限公司（青岛***旅游开发有限公司、丙方）签订三方协议一份，约定：甲方与丙方于2004年签订的关于金海湾大酒店（位于青岛开发区的房产）租赁协议，于2012年6月8日到期，合同期满后丙方不再申请续租，丙方同意甲乙双方签订该房屋租赁合同。 2.2011年10月17日，***公司（乙方、承租方）与大陆桥公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于山东省青岛市开发区（黄岛）的6层楼酒店（金海湾大酒店）租赁给乙方；期限2012年6月9日至2015年6月8日，租赁期3年；该房屋年租金为70万元人民币，此租金不含所有杂费。第六条对房屋设施装修、改造及维修进行约定，其中6.1：乙方允诺本合同签订后在不改变和损坏房屋结构和设施的前提下，对金海湾大酒店进行改造和维修，其项目包括水电暖通信设施及上下水管道、消防设施等，改造成三星酒店标准。经预算对消防设施及大楼基本维修及其他相关费用预计达到400万元，最终以实际支出费用为准，按具有工程审价资质单位出具的工程竣工计价报告单为准，并备案给甲方一套竣工资料。6.2：乙方独自承担此房屋的各种改造、维修费用（包括日常的维修及费用）。6.3：合同期满，双方租赁行为不再继续时，乙方应保证上述改造装修完好并交给甲方。合同期间如遇政府拆迁，属不可抗力，房屋主体拆迁补偿归甲方，乙方投入的改造、维修部分补偿归乙方，双方可就此问题协商解决。但因乙方违约造成合同解除、终止，上述改造维修装修不予考虑。第十条约定：本合同期满前60日，双方协商下年度租赁事宜，在同等条件下乙方有续租合同的优先权，如不续租，乙方也必须在60日前通知甲方，或甲方必须在60日前通知乙方并在合同到期的10日内腾空该房屋。合同到期后乙方必须将室内不可移动的装修设施（包括水电暖）完好无损的移交给甲方，并保证甲方房屋主体及设施的完整、安全、正常使用。乙方对租赁物上下水管道及消费设施的改造支出，经甲方技术人员对该工程具有审价资质单位出具的工程计价核实认可后，由甲方按认可价减去折旧剩余值折价给乙方，上下水管道及消费设施折旧年限按10年计算。合同到期10日后屋内所遗留物品视为乙方自动放弃，甲方将自行处理并不承担任何责任。房屋如有损坏或欠费甲方将从保证金中扣除，损坏严重乙方将承担法律责任及赔偿责任。合同第十一条、第十二条对解除条件进行了约定，乙方逾期交付租金超过30天的，除及时如数补交外，还应每逾期一日按应缴额的千分之五支付违约金。第十三条约定，双方任何一方如有违约，按合同总价的10%向对方支付违约金。本合同未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 3.2015年5月13日，双方续签房屋租赁合同，合同约定：期限2015年6月9日至2018年7月8日，租赁期3年1个月，其中一个月为装修期，装修期内不支付租金。房屋年租金为70万元，此租金不含所有杂费。房屋租金在每租赁年度的9月份前，甲方提供税务发票后五日内，乙方一次性缴纳一年的租金70万人民币。在租期内每年均按照此方式缴纳租金。如有迟缴30日以上，甲方有权终止合同，责任由乙方承担。乙方应在签订本合同五日内向甲方一次性缴纳50000元房屋租赁保证金。第六条约定，该房屋在承租期间由乙方独自承担此房屋设施的各种维修费用（包括水电暖及上下水管道）。乙方现已投资800余万元，已将该酒店建设成三星级酒店（附乙方装修工程造价报告）。合同第十条、第十一条、第十二条和第十三条约定和2011年10月17日房屋租赁合同约定一致。 4.2016年5月5日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于酒店延续租赁期的申请》，申请中列明了涉案酒店的资产管理情况、资金投入情况、经营管理现状及申请延续的期限。大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要（三）载明：经公司研究决定，根据2016年5月5日收到的***旅游度假有限公司关于延长租赁期限的业务联系函，考虑到该租户对“金海湾”酒店进行更新改造，共计投入资金约1300万元，投资回收期限长。由于酒店业受政策和收入来源单一等影响，同意合同期满后优先续租，双方如无异议合同每三年签订一次。2016年6月16日，大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》并附有上述会议纪要。 5.2018年5月28日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于青岛***旅游度假有限公司续租“金海湾大酒店”房屋的情况说明》。2018年6月8日，大陆桥公司向***公司发送《关于大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函》载明：贵公司与我公司2015年签订的青岛金海湾大酒店租赁合同将于2018年7月8日到期，我公司此前已分别于2018年3月初、5月9日、5月14日三次通知贵公司租赁合同到期后不再续租。现我公司再次函告贵公司，此合同到期后，我公司收回另作他用，不再续租给贵公司。 2018年6月12日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于“大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函”》的回函载明：根据合同第十条的约定，若贵公司不再续租，则应按照合同约定在60日前通知我公司，但贵公司并未在合同约定的期限内通知我公司，且我公司从未收到贵公司函中所称的“三次通知”并函告租赁期满后继续租赁涉案房屋。 2019年4月3日，大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司续签订青岛市黄岛区酒店租赁合同的函》载明：贵公司与我公司2015年签订的租赁合同已于2018年7月8日到期，截止2019年4月，贵公司一直经营占用8个月有余，经过我公司党委研究决定，需贵公司与我公司补签订2018年7月9日至2019年12月31日期间的租赁合同，双方就此问题已多次交涉，未达成一致，考虑到贵公司的要求，我公司再给贵公司几日考虑期限，定于2019年4月10日前必须签订租赁合同，否则视为放弃，我公司将于2019年4月15日前往青岛收回此房屋，请贵公司提前做好搬出准备。如有争议，请先停止营业，再通过司法程序解决。该邮件因留交超过期限（原因为电联人在外地不在青岛无法签收）被退回。 2019年4月12日，大陆桥公司通过新疆北方律师事务所向***公司发送律师函，该邮件因收件人拒收被退回。 二、涉案房屋租金支付情况及涉案房屋现状 庭审中双方均认可***公司2018年之前的租金已经缴纳，2018年1-7月份租赁费35万元至今未缴纳。此外，***公司在大陆桥公司处还有5万元的房屋租赁保证金。***公司提交2018年12月26日的增值税普通发票，证明根据合同约定，大陆桥公司提供税务发票后，***公司才缴纳租金，因大陆桥公司未按约定提交发票，***公司有权不予支付租金。另查明，涉案房屋现由***公司控制，***公司称2019年4月已经停业。 三、涉案房屋装修改造及资金投入情况 1.***公司提交山东省工程造价咨询公司青岛分公司于2012年8月26日出具的工程咨询报告、装修改造前后照片及邮件，证明***公司为涉案房屋装修改造工程投资885余万元，并就工程造价向大陆桥公司备案。 2.***公司提交装修改造工程施工合同、工程项目明细表、工程验收确认及工程结算书及支付工程款银行回单及装修前后对比照片，以此证明为迎接2018年上合峰会，***公司对涉案酒店进行装修改造并于2018年5月7日向大陆桥公司邮寄关于装修改造“金海湾大酒店”的工程投资报告，该次装修改造费用为336万余元。2018年5月9日该邮寄被签收。 四、本案鉴定情况 庭审中，***公司申请对涉案房屋相关事项进行评估，一审法院依法告知其鉴定存在的法律风险及后果，***公司对此知悉。后一审法院依法委托山东***秉价格评估咨询有限公司对***公司不能继续承租涉案房屋导致2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）以及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施（其中对上下水管道及消防设施的改造支出，折旧年限按10年计算）的现值进行评估，该公司出具的鉴定结论为：涉案房屋2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）在价格评估基准时间的货币金额为6994511.07元(参考受益年限为5年)；涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施现值在价格评估基准日的货币金额为4100054.80元，其中房屋装饰、装修、设施设备及附属设施现值3607168.62元（参考折旧年限为5年）上下水管道及消费设施的现值在价格评估基准日的货币金额为492886.19元（参考折旧年限为10年）。大陆桥公司对鉴定报告中上下水管道及消防部分鉴定基准日存有异议且对可期待利益损失不认可并认为根据鉴定报告，可得利益损失并非按***公司历年经营数据而是根据市场调查测算。另外，大陆桥公司对装修设备部分不予认可，认为该装修设备不能强卖给大陆桥公司。 五、本案其他情况 ***公司虽增加诉求要求大陆桥公司支付违约金21万元，但未补交受理费。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案中，***公司与大陆桥公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均应依约全面履行各自的义务。结合本案案情及相关法律规定，一审法院对本诉及反诉分析判定如下： 一、关于本诉部分 因合同到期后，双方至今未签订新的房屋租赁合同，双方也未就合同继续履行达成新的合意，故双方的合同履行完毕后已经解除，***公司诉求解除房屋租赁合同关系，于法无据，一审法院不予支持。 根据2015年5月13日的房屋租赁合同第十条约定，若不续租，双方均须自期满前60日通知对方，而大陆桥公司于2018年6月8日才通知***公司不再续租，大陆桥公司也未提交证据证明在此之前“三次通知”***公司，故大陆桥公司已构成违约。***公司虽诉求大陆桥公司支付违约金21万元，但未补交受理费，对***公司的该项诉求，一审法院不予审理。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，大陆桥公司的党政联席会议纪要认可***公司对“金海湾”酒店进行的更新改造、投入资金约1300万元及投资回收期限长等相关事实，***公司基于上述信任投入大量资金进行装修，大陆桥公司的违约必然导致上述装饰装修损失，大陆桥公司应予以赔偿，综合考虑***公司的资金投入、酒店新旧现状对比、合同履行情况、违约情况及合理预期并参考评估报告，一审法院酌定房屋装饰装修、设施设备及附属设施现值（上下水管道及消费设施）按3年折旧为宜，经计算应为2312167元（3607168.62元/5年×3年+492886.19元/10年×3年）。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二期租赁合同系2015年5月13日签订，结合大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要、2016年6月16日大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》及2018年***公司再次对酒店进行装修改造的事实，一审法院认定，***公司可期待利益损失为第二次续租期满后的3年，即2018年7月9日至2021年7月8日，在此预期内的可得利益损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院考虑市场风险、酒店新旧程度及***公司对酒店投入等因素影响，参考鉴定报告中2019年7月9日-2024年7月8日期间可期待利益损失（经营利润损失），认定2018年7月9日-2021年7月8日期间可期待利益损失（经营利润损失）为4196706.6元（6994511.06元/5年×3年）。 二、关于反诉部分。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉合同到期后，***公司应将涉案房产腾空并交付大陆桥公司，虽然大陆桥公司解除合同构成违约，但2018年1-7月的剩余租金35万元，***公司应支付大陆桥公司，扣除***公司已经缴纳的租赁保证金5万元，***公司还应支付剩余租金30万元。因涉案房屋现由***公司控制，大陆桥公司诉求***公司支付自2018年7月9日至2020年5月8日（庭审之日）期间的占用费，于法有据，该费用参照租赁期间费用应为1283013.7元（70万元/年÷365天×669天），2020年5月9日至房屋实际交付期间的费用，大陆桥公司可另行主张。 因大陆桥公司构成违约，大陆桥公司诉求***公司支付违约金21万元，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、大陆桥公司于判决生效之日起十日内支付***公司房屋装饰装修损失（含上下水管道及消防设施改造费）2312167元；二、大陆桥公司于判决生效之日起十日内支付***公司可期待利益损失（经营利润损失）4196706.6元；三、***公司于判决生效后二十日内腾空青岛市黄岛区金***2号房产并退还给大陆桥公司；四、***公司于判决生效后十日内支付大陆桥公司剩余房屋租金300000元；五、***公司于判决生效后十日内支付大陆桥公司房屋占用费1283013.7元；六、驳回***公司的其他诉讼请求；七、驳回大陆桥公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费88367元（***公司已预交），由***公司负担36525元，大陆桥公司负担51842元，于判决生效后十日内支付***公司；反诉受理费21715元（大陆桥公司已预交），由大陆桥公司负担3639元，由***公司负担18076元，于判决生效后十日内支付大陆桥公司。 ***公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.解除双方就青岛市黄岛区***路金***2号的房屋租赁合同关系；2.大陆桥公司赔偿***公司涉案房屋的装饰装修、设施设备及附属设施损失人民币4100054.8元；3.大陆桥公司赔偿***公司因***公司无法继续承租青岛市黄岛区***路金***2号房屋而导致***公司(2019年7月9日至2024年7月8日)的可期待利益损失(经营利润损失)人民币6994511.07元；4.大陆桥公司支付***公司违约金210000元；5.驳回大陆桥公司的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费及评估费由大陆桥公司负担。 大陆桥公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、七项，维持判决第三、四、五、六项；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 本案二审期间大陆桥公司提交如下证据材料：证据一、住宿发票（时间为2020年6月21日）、餐饮发票共四张；证据二、在互联网打印的相关信息共17**2018年8月至2020年11月，涉案的酒店通过网络订房客户给予的评价。两份证据证明***公司利用大陆桥公司房屋正常开展经营活动。***公司质证称，证据一系复印件，对其真实性不予认可，且其中一张陕西增值税发票与本案无任何关系。无论该证据是否真实均无法证明开票方与购买方之间存在实际上的餐饮、住宿服务合同关系，亦不能证明发票所列事项双方已实际履行。证据二系网络打印材料，对其真实性和证明事项均不予认可。首先，该网络信息中的内容及评论均不真实。其次，在涉及餐饮住宿网络平台中，存在大量虚构交易的刷单行为，该网络信息便是网络平台的刷单。最后，该网络信息房源预定中显示全部房间均为定完，而涉案酒店房屋现在根本没有经营，更不可能显示房间为定完状态。另外，同地段同时期酒店现正处于一年中淡季，加之疫情影响基本无人住宿。综上，大陆桥公司提交的证据均无法证明***公司利用涉案酒店房屋正常开展经营活动，实际上涉案酒店房屋早已闲置，***公司未进行任何占用、经营、使用及收益。上述证据不符合证据的形式要件，另一方当事人对真实性不予认可，本院二审对上述证据的真实性不予认可，亦不能证明与本案的关联性及大陆桥公司拟证明事项。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致。 本院二审认为，本案二审争议的焦点问题是一审法院驳回***公司关于解除合同的诉讼请求及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施损失、可期待利益损失、违约金及占有使用费的认定是否正确。 双方当事人之间对涉案房屋存在多年的租赁关系，均认可最后一份租赁合同约定的租赁期限为2015年6月9日至2018年7月8日。该合同已经履行完毕，双方当事人未再签署新的租赁合同，一审法院据此驳回***关于解除合同的诉讼请求于法有据，依法予以确认。***公司关于应解除合同的上诉理由不成立，依法不予支持。双方之间租赁合同履行完毕后，***公司虽抗辩与大陆桥公司存在争议，但未对涉案房屋进行交接，一审法院据此参照租金标准支持大陆桥公司占有使用费的诉讼请求符合法律规定，二审对此予以确认。***公司关于不应支付占有使用费的上诉理由不成立，不予支持。***公司对于增加的21万元违约金的诉讼请求未缴纳相应的受理费，一审法院对该部分诉请未予处理，符合法律规定，二审予以确认。 双方于2015年5月13日续签的房屋租赁合同中约定，房屋租金在每租赁年度的9月份前，甲方提供税务发票后五日内，乙方一次性缴纳一年的租金70万人民币。大陆桥公司未依约向***公司提供税务发票，一审据此认定***未缴纳相应租赁费不存在违约有事实及法律依据，据此驳回大陆桥关于***公司应支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以维持。 按照上述合同约定，大陆桥公司应于2018年7月8日到期日前60日通知***公司，而大陆桥公司在***公司于2018年5月28日向其邮寄《关于青岛***旅游度假有限公司续租“金海湾大酒店”房屋的情况说明》后，于2018年6月8日，大陆桥公司向***公司发送《关于大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函》，大陆桥公司的该行为违反合同约定及之前的承诺。 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方于2015年5月13日签订的房屋租赁合同中亦载明，该房屋在承租期间由乙方独自承担此房屋设施的各种维修费用（包括水电暖及上下水管道）。乙方现已投资800余万元，已将该酒店建设成三星级酒店（附乙方装修工程造价报告）。双方对***公司的投入进行了确认。且在大陆桥公司的党政联席会议纪要中再次认可***公司对“金海湾”酒店进行的更新改造、投入资金约1300万元及投资回收期限长等相关事实。***公司基于双方达成的一致意见及对大陆桥公司承诺的信任投入大量资金进行装修。大陆桥公司的违约必然导致上述装饰装修损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院根据当事人申请委托山东***秉价格评估咨询有限公司对***公司不能继续承租涉案房屋导致2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）以及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施（其中对上下水管道及消防设施的改造支出，折旧年限按10年计算）的现值进行评估。该委托程序合法，评估鉴定机构及人员具有相应资质，各方均未提交相关证据推翻该评估结论。一审对该评估结论予以认可符合法律规定，本院二审对此予以确认。上述评估报告的结论与双方确认的***公司的资金投入等可以相互印证，一审法院据此在综合考虑***公司的资金投入、酒店新旧现状对比、合同履行情况、违约情况及合理预期并参考评估报告的情况下判决大陆桥公司向***公司支付相应的装饰装修、设施设备及附属设施价值有事实及法律依据，依法予以确认。两上诉人关于该部分的上诉理由均不成立，相应的上诉请求，依法均不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二期租赁合同系2015年5月13日签订，结合大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要、2016年6月16日大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》及2018年***公司再次对酒店进行装修改造的事实，一审法院认定，***公司可期待利益损失为第二次续租期满后的3年，即2018年7月9日至2021年7月8日，在此预期内的可得利益损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院考虑市场风险、酒店新旧程度及***公司对酒店投入等因素影响，参考上述评估报告的结论支持相应的可得利益损失于法有据，依法予以确认。两上诉人的该部分的上诉理由均不成立，依法不予支持。 另，一审法院对于评估鉴定费8万元未予处理，根据本案案情，本院二审依法认定***公司与大陆桥公司各负担4万元。 综上，本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89627元人民币，由上诉人***公司负担；二审案件受理费58832元人民币，由上诉人大陆桥公司负担。 再审中，大陆桥公司提交《青岛市黄岛区金***2号房产交接清单》复印件一份，证明房屋租赁合同到期后，***公司仍占有、使用涉案房屋，直至2021年6月18日，在大陆桥公司申请强制执行的过程中，***公司在黄岛区人民法院的主持下，才将涉案房屋交付给大陆桥公司。在***公司实际占有、使用涉案房屋的情况下，不应支持其装饰装修、设施设备及附属设施损失、可期待利益损失，否则将使其双重获利，有违司***，对大陆桥公司显失公平。 ***公司质证称，对该证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，该证据仅是双方在黄岛区法院就涉案房屋强制执行交接问题上达成的调解协议，实际上自原租赁合同到期后涉案房屋就一直闲置，***公司没有进行任何占有使用及经营，同时***公司曾于二审判决生效后多次发函给大陆桥公司要求其尽快前来按照判决办理房屋交接事宜，但大陆桥公司一直未前来办理，因此该证据无法证明***公司一直占有使用该涉案房屋。 ***公司提交乌鲁木齐铁路经营开发处关于黄岛疗养院（金海湾大酒店）经营事项的复函和关于黄岛疗养院（金海湾大酒店）经营建议方案的请示，该两份证据系出自乌鲁木齐铁路集团内部收发请示文件，证明大陆桥公司及乌鲁木齐铁路集团公司欲在涉案合同期满后将涉案房屋另租赁给**酒店经营，并且提出以**酒店为主，承担对***公司的赔偿费用，大陆桥公司及乌鲁木齐铁路集团公司的该行为侵犯了***公司就涉案房屋的优先续租权，另外其二者也已经预见到如涉案房屋租赁给**公司，势必会与***公司产生法律纠纷，将面临对***公司的赔偿。 大陆桥公司质证称，上述证据仅为复印件，对该证据的真实性及证明事项均不予认可。从内容上看，如果这是优先承租权的前提，合同到期后，同等条件下房屋出租人应该优先出租给原来的承租人，也可以出租给其他任何人。合同到期后对酒店的租赁方式的选择，并没有侵害***公司的优先续租权。 对大陆桥公司提交的《青岛市黄岛区金***2号房产交接清单》的真实性，本院予以确认，其证明事项应结合其他证据综合认定；***公司提交的证据因系复印件，对其真实性及证明内容，本院不予采信。 关于大陆桥公司申请调取青岛宏运凤凰酒店有限公司和青岛海边厨房餐饮有限公司的税务清缴记录的意见，本院认为，仅有税务清缴记录不足以完整显示上述两家公司的经营状况，且无证据证实，上述两家公司的经营利益由***公司实际获取，故本院不予调取上述证据。 经本院再审审理查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案争议的主要焦点问题是，大陆桥公司是否应对***公司的房屋装饰装修损失及可期待利益损失承担损害赔偿责任。 本案中，大陆桥公司与***公司签订了两次为期三年的租赁合同。在第二期三年租赁合同中双方均认可***公司已对酒店投资800余万元将租赁房屋建成三星级酒店，在第二期租赁合同履行期间，***公司邮寄给大陆桥公司《关于酒店延续租赁期的申请》，列明了涉案酒店资产管理、资金投入、经营管理现状等，并以此为由申请租赁期再延续6-9年。大陆桥公司以党政联席会议纪要确认***公司为涉案酒店投入资金约1300万元，且存在投资回收期限长及酒店业受政策和收入来源单一等因素影响，同意合同期满后优先续租给***公司，且注明双方如无异议合同每三年签订一次，并以此回复***公司。上述两公司的行为应当视为对未来涉案酒店的续租已初步达成合意，且***公司基于对双方合意的信任，在确认可以续租的情况下，在第二期合同届满前又对酒店装修改造投入336万余元，故双方之间已形成可缔约的信赖关系。作为大陆桥公司明知***公司对所租赁酒店房屋已有巨额投资的情况下，理****实信用原则，在合同到期后如无其他需优先租赁的情形，应按约与***公司继续签订租赁合同。而大陆桥公司在***公司发函要求续租后，无故提出不再续租，该不再续租的行为违反了前述双方已达成初步合意所应遵循的合同前义务，导致租赁合同不能再次订立和成立，破坏了缔约双方的信赖关系，应承担缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案大陆桥公司应依法承担因其缔约过错给***公司造成信赖利益损失的损害赔偿责任即本案装饰装修损失。另因大陆桥公司在履行第二期三年合同期间，未按约定时间履行通知不再续租义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故大陆桥公司还应基于违约责任承担***公司相应的可期待利益损失的赔偿责任。原审综合考虑***公司的资金投入、酒店新旧现状对比、市场风险、合理预期等情况，参考鉴定报告酌情认定涉案房屋装饰装修损失按3年折旧以及认定***公司可期待利益损失为第二次续租期满后的3年计算所得的赔偿结论适当，本院再审予以确认。 关于原审驳回***公司解除涉案租赁合同的诉请；参照租金标准支持大陆桥公司占有使用费的诉请；未处理***公司增加21万元违约金等，均合法有据，本院再审亦予以确认。本院二审认定本案鉴定费8万元由***公司与大陆桥公司各负担4万元，但未在判决主文中予以体现，再审应予纠正。 综上，再审申请人大陆桥公司、***公司的再审请求均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律部分不准确，但结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条的规定，判决如下： 维持本院（2020）鲁02民终10931号民事判决。 本案鉴定费由新疆大陆桥集团有限责任公司负担4万元，青岛***旅游度假有限公司负担4万元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　林　虹 审 判 员　　*** 审 判 员　　张　锐 二〇二一年十一月二十九日 法官助理　　杜　凤 书 记 员　　*** 书 记 员　　***