青岛某某旅游度假有限公司、新疆大陆桥集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10931号 上诉人(原审原告、反诉被告)：青岛***旅游度假有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区***路金*******。 法定代表人：***，该公司董事。 委托诉讼代理人：**，山东众***(青岛)律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆大陆桥集团有限责任公司，住，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区北纬三路**/div> 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1976年6月9日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：***，新疆北方律师事务所律师。 上诉人青岛***旅游度假有限公司（以下简称***公司）与上诉人新疆大陆桥集团有限责任公司（以下简称大陆桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020)鲁0211民初6804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***公司上诉请求：一、请求依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院作出的(2019)鲁0211民初6804号民事判决，并依法改判为：1.解除双方就青岛市黄岛区***路金***2号的房屋租赁合同关系；2.大陆桥公司赔偿***公司涉案房屋的装饰装修、设施设备及附属设施损失人民币4100054.8元；3.大陆桥公司赔偿***公司因***公司无法继续承租青岛市黄岛区***路金***2号房屋而导致***公司(2019年7月9日至2024年7月8日)的可期待利益损失(经营利润损失)人民币6994511.07元；4.大陆桥公司支付***公司违约金210000元；5.驳回大陆桥公司的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费及评估费由大陆桥公司负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清且错误，根据大陆桥公司党政联席会议纪要的内容及大陆桥公司对***公司的**、回复，并结合房屋租赁合同第十条的约定及大陆桥公司的违约行为，***公司有理由认为双方对房屋租赁合同期满后由***公司继续承租涉案房屋无异议，故原房屋租赁合同到期后，双方就涉案房屋的租赁合同继续履行，但因大陆桥公司的违约行为导致***公司无法继续承租涉案房屋进行经营，给***公司造成巨额损失，故***公司起诉要求解除双方就涉案房屋的房屋租赁合同关系，并要求大陆桥公司赔偿损失，原审法院错误认定***公司诉求解除房屋租赁合同关系，于法无据。本案中，***公司与大陆桥公司双方就涉案房屋的承租事宜是一个长期沟通、协商过程，除双方签订的房屋租赁合同外，双方之间的沟通函件和资料，均是涉案房屋租赁合同不可分割的组成部分，不能单独割裂的只看租赁合同，而是要将上述文件、函件及合同约定综合起来理解和看待。正是由于***公司对涉案酒店房屋的数次大规模的巨额改造装修，才使原本破败的酒店重获新生，并逐渐发展、逐步盈利，而大陆桥公司在租赁合同及往来函件中均确认了***公司的巨额改造装修的事实。***公司于2016年5月5日向大陆桥公司发送函件，要求将涉案酒店房屋的租赁期再延续6-9年，大陆桥公司收到函件后，经过召开党政联席会议，确认了***公司投入资金约1300万元的事实，认可并考虑到上诉人投资回收期限长，且酒店业受政策和收入来源单一等影响的现状，故大陆桥公司同意合同期满后优先续租，双方如无异议合同每三年签订一次，基于对大陆桥公司的信任，***公司能够安心布局酒店发展并继续进行大额投资。同时，租赁合同约定“合同期满前60日，双方协商下年度租赁事宜，在同等条件下***公司有续租合同的优先权，如不续租，***公司也必须在60日前通知大陆桥公司，或大陆桥公司必须在60日前通知***公司。”但大陆桥公司并没有在合同约定的异议期内通知***公司不续租的事宜，直到***公司按照合同约定于2018年5月28日发函给大陆桥公司要求续签租赁合同后，大陆桥公司才于2018年6月8日回函告知不予续租。结合上述事实，***公司有理由认为双方对房屋租赁合同期满后由***公司继续承租涉案房屋没有异议，故原房屋租赁合同到期后，双方就涉案房屋的租赁合同继续履行，并且履行期至少为6年。在涉案房屋租赁合同继续履行的情况下，大陆桥公司违约要求收回涉案房屋，并多次派人前来欲接管酒店房屋阻挠***公司正常的经营，且在本案中亦提起反诉要求***公司搬出涉案房屋，致使***公司无法继续承租涉案房屋，给***公司造成巨额损失，故***公司起诉要求解除双方就涉案房屋的房屋租赁合同关系，并要求大陆桥公司赔偿损失。二、原审法院认定事实不清，证据适用错误。本案中，***公司为了提升涉案酒店房屋的品质和价值，投入巨资对涉案房屋进行了两次大规模的改造装修，总投入资金约为1600万元，酒店房屋品质和价值大幅提升，也被政府有关部门评定为“三星级酒店”，大陆桥公司对上述事实也予以认可。但大陆桥公司眼看涉案酒店房屋经***公司装修改造后价值剧增，具备了盈利的条件，其便违背了之前对***公司的承诺、保证及其党政联席会会议内容、合同约定，要求收回涉案房屋。大陆桥公司违约行为致使***公司无法继续承租涉案房屋，对该酒店房屋的巨额改造、装饰装修投资不能如期收回，给***公司造成了巨大的经济损失，根据法律及司法解释的规定，大陆桥公司应赔偿***公司涉案房屋的装饰装修、设施设备及附属设施损失。原审中，***公司申请对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施现值进行评估，经山东***秉价格评估咨询有限公司评估，涉案房屋装饰、装修、设施设备及附属设施现值在评估基准日的货币金额为4100054.8元。此外，***公司还为酒店的发展长期开拓市场，培育客源，投入巨额资金和大量精力。涉案酒店房屋位于***旅游度假区，加之海底隧道的开通及啤酒节的举办，使该酒店能够逐步发展并持续盈利。但因被***公司的违约行为导致***公司无法继续承租经营涉案酒店房屋，无法继续盈利，因此大陆桥公司应赔偿***公司无法继续承租涉案房屋而导致***公司(2019年7月9日至2024年7月8日)5年的可期待利益损失(经营利润损失)。原审中，***公司申请对上述可期待利益损失进行评估，经山东***秉价格评估咨询有限公司评估，***公司的可期待利益损失(经营利润损失)在评估基准时间的货币金额为6994511.07元。上述评估报告的价格评估结果均客观、真实、准确，具备法律效力。而原审法院不适用该评估结果，作出错误认定，根本无法弥补因大陆桥公司违约而导致***公司遭受到的经营损失，严重侵害了***公司的合法权益。四、在***公司提交增加诉求要求大陆桥公司支付违约金21万元后，原审法院未要求***公司补交相应受理费也未给***公司开具任何补交受理费的票据。故原审判决中关于“原告虽诉求被告支付违约金21万元，但未补交受理费”的责任应由原审法院承担，故一审判决依法应予以改判。五、原审法院认定事实不清且错误，在涉案租赁合同是否终止、是否解除没有具有法律效力的最终定论前，而且在大陆桥公司未支付***公司全部装饰装修、设施设备和附属设施损失及可期待利益损失前，***公司有权不予腾空、交付涉案房产，并有权不予支付任何租金，同时，涉案房屋现只是由***公司留守看管，未进行任何占用，故***公司不应支付大陆桥公司任何占用费。另外，国务院已经将今年发生的新型冠状病毒××疫情事件列为不可抗力事件，因此根据法律规定，疫情期间的相应责任如交纳租赁费、占用费等应予以免除，从此方面来说，***公司也不应支付大陆桥公司占用费。六、原审法院遗漏8万元评估鉴定费的承担方式，应依法予以改判。原审中，就涉案房屋装饰装修、设施设备和附属设施现值及可期待利益损失(经营利润损失)评估，***公司向评估鉴定机构支付8万元评估鉴定费，而原审法院在判决书中未将该8万元评估鉴定费的承担方式进行写明，故依法应予以改判。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判。 针对***公司的上诉请求，大陆桥公司辩称，***公司的上诉请求自相矛盾缺乏事实及法律依据，对其上诉应予以驳回。1.***公司在上诉过程中自始至终称本案租赁合同在继续，但是其忽略了双方合同中租赁合同第10条的约定，***公司所谓合同目前正在履行，只是***公司单方面的想法。***公司的观点，不仅是自相矛盾，且与本案客观事实也完全不符。事实上双方租赁合同于2018年7月第二轮履行期满，按照合同第10条的规定以及按照后期大陆桥公司单独与对方合作，就是所谓的会议纪要上讲到的后续租赁问题，仅仅是***公司享有的同等条件下的优先承租权，并不必然涉及合同在2018年7月到期后自然顺延的问题。正因如此，一审法院驳回了***公司要求解除合同的诉讼请求。所以***公司上诉所称的双方租赁合同目前仍在继续履行，实际上是要说明大陆桥公司存在违约的问题。2.***公司上诉状中陈述的违约金20万元没有予以支持，这里面涉及到程序的问题，对程序上的问题大陆桥公司不作评价，但是本案租赁合同在2018年7月到期后***公司仍拖欠大陆桥公司租金35万元是不争的事实。双方在一审开庭中都已经予以认可。但是***公司所谓的大陆桥公司没有开具发票，不具备付款条件的理由大陆桥公司认为不成立。因为大陆桥公司作为出租方获取收益的唯一途径就是取得租金，大陆桥公司是国有企业，如果大陆桥公司开具发票***公司不给大陆桥公司付款，导致大陆桥公司挂账应收及绩效考核。因此在原合同确定的期限内大陆桥公司没有给***公司开具发票，***公司也不让大陆桥公司开具发票，表示大陆桥公司开具发票也不给大陆桥公司付款。该发票在双方诉讼之前，即2018年12月26日大陆桥公司已经提交给了***公司。但是***公司收到发票后给没有给大陆桥公司付钱。所以大陆桥公司在2019年才产生了诉讼。***公司违约行为明显。 上诉人大陆桥公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一、二、七项，维持判决第三、四、五、六项；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定大陆桥公司违约以及损失因果关系方面显失公平。1.本案租赁合同于2018年7月8日期限届满，期间大陆桥公司承诺合同到期后***公司享有的仅仅是优先承租权。正因如此，一审判决不仅明确了“双方的合同履行完毕后已经解除”，并据此驳回***公司要求解除所谓租赁合同的诉讼请求。2.既然合同已履行完毕，“双方也未就合同继续履行达成新的合意”，且对合同到期后的装修投入，双方在租赁合同中已作出明确约定，在这种情况下，仍然判令大陆桥公司赔偿***公司装修损失以及未来三年的可得利益，属于认定错误。3.一审判决将“合同履行完毕”后的“解除”与司法解释第11条中的因违约导致合同的“解除”混淆；将大陆桥公司没有提前60天通知对方不再续租的“违约”的法律后果与《合同法》113条中“不履合同义务或者履行合同义务不符合约定”的法律后果混淆，进而作出错误认定。4.一审法院认定大陆桥公司没有提前60日通知对方合同到期后不再续租，已构成违约。这种认定不仅与客观事实不符，更重要的是这种所谓的“违约”与本案“合同解除”没有任何关系。事实上，截止到今日，***公司的酒店和餐饮仍在继续经营。5.对于合同到期后装修以及可得利益损失，大陆桥公司在订立合同时无法预见。2012年至2018年，***公司按照合同约定应当支付的租金总额才400余万元，现判令大陆桥公司承担的损失高达650余万元，显失公平。二、一审判决存在明显的错误。一审判决认定***公司装修改造现值为4100054.80元，其中装修设备及附属设施为3607168.62元(基准日2019年4月10日)，上下水管道消防为492886.19元(基准日2018年7月8日)。暂且不论该评估结论是否正确，如果按照3年折旧计算，在***公司目前仍在占有使用收益的前提下，就不可能得出2312176元损失的结论。拋开鉴定的基准日期，忽略***公司目前仍在经营的客观事实，主观随意认定损失，这于双方约定不符，于客观事实不符，更于法律不符。另外，一审法院认定2018年7月9日至2021年7月8日三年期间的可得利益损失4196706.60元，而***公司至今仍在经营收益，将导致***公司双重受益，显失公平。三、山东***秉价格评估咨询有限公司出具的评估报告缺乏事实依据，不应作为定案的依据。1.***公司未能提供有效的鉴定材料(见评估报告P10最后一段)，应当承担举证不能的法律责任。然而，评估机构按照青岛市场同等酒店市场调查，确定每年营业收入14735134.99元，这种结论既不符合现实，也缺乏科学严谨性。2.鉴定报告在计算可得利益时，采用5年不变的租金成本(700000元)，这种做法极不合理。3.鉴定报告中《金***2号房屋涉案装饰装修、设施设备及附属设施现值》在计算金额及使用年限上，存在明显的错误。综上所述，请求二审法院依法改判，维护当事人的合法权益。 针对大陆桥公司的上诉请求，***公司辩称，一、大陆桥公司的行为已经严重违反房屋租赁合同的约定，并违背了大陆桥公司长久以来对***公司的**、回复及其党政联席会议的内容，故原租赁合同到期后，涉案房屋的租赁合同应继续履行，但大陆桥公司采取的后续违约行为导致***公司无法继续承租涉案房屋进行经营，导致合同解除，给***公司造成了巨额损失，大陆桥公司应全部予以赔偿，故大陆桥公司的上诉请求应全部予以驳回。二、涉案酒店房屋早已闲置，***公司对涉案房屋未继续经营，也未进行任何占用、使用及收益，大陆桥公司应依法赔偿***公司可期待利益损失，大陆桥公司上诉理由缺乏事实及法律依据，其全部上诉请求应依法予以驳回。三、山东***秉价格评估咨询有限公司就涉案房屋所做出的评估报告及评估结论客观真实，依据充分，能够准确反映房屋现状及可期待利益，大陆桥公司上诉理由缺乏事实及法律依据，其全部上诉请求应依法予以驳回。四、在涉案租赁合同是否终止、是否解除没有具有法律效力的最终定论前，而且在大陆桥公司未支付***公司全部装饰装修、设施设备和附属设施损失及可期待利益损失前，***公司有权不予腾空、交付涉案房产，并有权不予支付任何租金，同时，涉案房屋现只是由***公司留守看管，未进行任何占用，故***公司不应支付大陆桥公司任何占用费，大陆桥公司的上诉请求应全部予以驳回。综上，大陆桥公司的上诉请求及事实理由无任何事实及法律依据，请求二审法院依法查明事实，驳回大陆桥公司的全部上诉请求，支持***公司的上诉请求，维护***公司的合法权益。 ***公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方房屋租赁关系；2.判令大陆桥公司赔偿***公司涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施损失4100054.8元；3.判令大陆桥公司赔偿***公司因无法继续承租青岛市黄岛区***路金***2号房屋而导致的可期待利益损失6994511.07元；4.大陆桥公司支付***公司违约金210000元；5.本案诉讼费由大陆桥公司承担。事实和理由：2000年原乌鲁木齐铁路分局购入涉案房屋并注册“金海湾大酒店”进行经营，但因酒店连续亏损，于2004年将涉案房屋租赁给青岛泛太平洋酒店管理有限公司继续经营该酒店，后由于乌鲁木齐铁路分局撤销重组，涉案房屋资产并入大陆桥公司名下，因该酒店连续十年亏损并产生纠纷，在大陆桥公司及青岛泛太平洋酒店管理有限公司建议下，***公司接管经营酒店并于2011年10月17日签订《三方协议》，由***公司与大陆桥公司就涉案房屋签订租赁协议。***公司接管酒店后，发现酒店改造、装修工程造价巨大，经与大陆桥公司协商，大陆桥公司让***公司对涉案房屋进行投资改造装修，鉴于此，***公司提出租期10年以上，大陆桥公司称因主管单位有规定，每次租期最长不超过3年，但大陆桥公司保证就该房屋给予***公司长期的优先续租权，以此保证***公司收回投资成本并创造利润。基于上述情况，双方于2011年10月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期3年，***公司享有优先续租权。合同签订后，***公司投资885万元对涉案房屋进行彻底改造装修，酒店被政府有关部门评定为“三星级酒店”。2015年5月13日，双方就涉案房屋签订第二期《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2015年6月9日至2018年7月8日，合同中双方确认***公司已投资800余万元，且合同第十条约定***公司的优先权及通知义务。在合同履行中，经***公司测算分析收回投资成本需要较长时间，故于2016年5月5日向大陆桥公司致函，申请租期再延续6-9年，大陆桥公司党政联席会经研究决定并回复***公司，同意合同期满后优先续租，双方如无异议合同每三年签订一次，该回函确保了***公司对涉案房屋的长期续租权，使***公司能够安心对酒店发展进行长期布局。2018年，***公司根据酒店经营需要及响应政府“迎接上合峰会，提升城市形象”的号召，又投资336余万元对酒店房屋进行改造装修，至此***公司对涉案房屋改造、装饰装修的直接投资已累计达1200余万元，间接投资420万元。2018年5月25日，第二期租赁合同即将到期前，***公司向大陆桥公司致函要求就涉案房屋续租签租赁合同，但大陆桥公司回函不再续租。大陆桥公司的行为严重违反合同约定并违背大陆桥公司长久以来对***公司的**、回复及其党政联席会议的内容精神，***公司有理由认为双方对合同期满后由***公司继续承租涉案房屋无异议，就此***公司回函要求继续租赁涉案房屋。此后，大陆桥公司多次要求***公司搬出涉案房屋并派人前来欲接管酒店，阻挠***公司正常经营。大陆桥公司的上述违约行为严重影响了***公司的正常经营，致使***公司无法继续承租涉案房屋进行经营并导致***公司对酒店房屋的巨额改造、装饰装修投资不能如期收回，给***公司造成巨大经济损失及经营损失，上述损失大陆桥公司应予以赔偿，为维护自身合法权益，故诉至法院。 针对***公司的诉讼请求，大陆桥公司一审中辩称，1.双方租赁合同已于2018年7月到期，在双方未签订新的租赁合同前提下，***公司没有合法依据长期占据使用涉案房屋至今，故双方不存在解除合同关系的问题；2.***公司所主张的改造装修费用和可期待利益损失没有合同依据，更无法律依据，因为承租方在租赁期间对租赁房屋进行改造、装修本是承租人为开展经营而实施的行为，大陆桥公司作为出租方从未承诺或保证承租方在经营期内一定要盈利；3.***公司在合同到期后，既不向大陆桥公司交纳拖欠的租赁，同时在未与大陆桥公司达成续租的前提下长期占据使用大陆桥公司房屋其行为构成违约，应当向大陆桥公司承担违约责任，故***公司提出的违约金请求不能成立。 大陆桥公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***公司限期腾空、退还大陆桥公司涉案房屋；2.判令***公司支付大陆桥公司拖欠房屋租金350000元、暂计算至2020年6月8日的占有使用费1341665元及违约金210000元；3.本案的反诉费用由***公司承担。 针对大陆桥公司的反诉请求，***公司一审中辩称，1.大陆桥公司未按合同约定履行义务，且因大陆桥公司的违约行为导致***公司遭受巨大损失，***公司有权不予支付大陆桥公司租金；2.大陆桥公司的反诉理由没有任何事实及法律依据，原合同到期后，涉案房屋租赁合同继续履行，***公司有权继续使用涉案房屋，在大陆桥公司未按照合同约定履行义务前，***公司有权不予支付租金且大陆桥公司的违约行为已给***公司造成巨额损失；3.***公司没有任何违约行为，不应支付任何违约金，而大陆桥公司存在诸多违约行为，且违约金标准过高。综上，请求驳回大陆桥公司的全部反诉请求。 一审法院认定事实如下： 一、涉案房屋合同签订及履行情况。 1.2011年10月17日，***公司（乙方）与大陆桥公司（甲方）及案外人青岛泛太平洋酒店管理有限公司（青岛***旅游开发有限公司、丙方）签订三方协议一份，约定：甲方与丙方于2004年签订的关于金海湾大酒店（位于青岛开发区的房产）租赁协议，于2012年6月8日到期，合同期满后丙方不再申请续租，丙方同意甲乙双方签订该房屋租赁合同。 2.2011年10月17日，***公司（乙方、承租方）与大陆桥公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于山东省青岛市开发区金***2号（黄岛）的6层楼酒店（金海湾大酒店）租赁给乙方；期限2012年6月9日至2015年6月8日，租赁期3年；该房屋年租金为70万元人民币，此租金不含所有杂费。第六条对房屋设施装修、改造及维修进行约定，其中6.1：乙方允诺本合同签订后在不改变和损坏房屋结构和设施的前提下，对金海湾大酒店进行改造和维修，其项目包括水电暖通信设施及上下水管道、消防设施等，改造成三星酒店标准。经预算对消防设施及大楼基本维修及其他相关费用预计达到400万元，最终以实际支出费用为准，按具有工程审价资质单位出具的工程竣工计价报告单为准，并备案给甲方一套竣工资料6.2：乙方独自承担此房屋的各种改造、维修费用（包括日常的维修及费用）。6.3：合同期满，双方租赁行为不再继续时，乙方应保证上述改造装修完好并交给甲方。合同期间如遇政府拆迁，属不可抗力，房屋主体拆迁补偿归甲方，乙方投入的改造、维修部分补偿归乙方，双方可就此问题协商解决。但因乙方违约造成合同解除、终止，上述改造维修装修不予考虑。第十条约定：本合同期满前60日，双方协商下年度租赁事宜，在同等条件下乙方有续租合同的优先权，如不续租，乙方也必须在60日前通知甲方，或甲方必须在60日前通知乙方并在合同到期的10日内腾空该房屋。合同到期后乙方必须将室内不可移动的装修设施（包括水电暖）完好无损的移交给甲方，并保证甲方房屋主体及设施的完整、安全、正常使用。乙方对租赁物上下水管道及消费设施的改造支出，经甲方技术人员对该工程具有审价资质单位出具的工程计价核实认可后，由甲方按认可价减去折旧剩余值折价给乙方，上下水管道及消费设施折旧年限按10年计算。合同到期10日后屋内所遗留物品视为乙方自动放弃，甲方将自行处理并不承担任何责任。房屋如有损坏或欠费甲方将从保证金中扣除，损坏严重乙方将承担法律责任及赔偿责任。合同第十一条、第十二条对解除条件进行了约定，乙方逾期交付租金超过30天的，除及时如数补交外，还应每逾期一日按应缴额的千分之五支付违约金。第十三条约定，双方任何乙方如有违约，按合同总价的10%向对方支付违约金。本合同未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 3.2015年5月13日，双方续签房屋租赁合同，合同约定：期限2015年6月9日至2018年7月8日，租赁期3年1个月，其中一个月为装修期，装修期内不支付租金。房屋年租金为70万元，此租金不含所有杂费。房屋租金在每租赁年度的9月份前，甲方提供税务发票后五日内，乙方一次性缴纳一年的租金70万人民币。在租期内每年均按照此方式缴纳租金。如有迟缴30日以上，甲方有权终止合同，责任由乙方承担。乙方应在签订本合同五日内向甲方一次性缴纳50000元房屋租赁保证金。第六条约定，该房屋在承租期间由乙方独自承担此房屋设施的各种维修费用（包括水电暖及上下水管道）。乙方现已投资800余万元，已将该酒店建设成三星级酒店（附乙方装修工程造价报告）。合同第十条、第十一条、第十二条和第十三条约定和2011年10月17日房屋租赁合同约定一致。 4.2016年5月5日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于酒店延续租赁期的申请》，申请中列明了涉案酒店的资产管理情况、资金投入情况、经营管理现状及申请延续的期限。大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要（三）载明：经公司研究决定，根据2016年5月5日收到的***旅游度假有限公司关于延长租赁期限的业务联系函，考虑到该租户对“金海湾”酒店进行更新改造，共计投入资金约1300万元，投资回收期限长。由于酒店业受政策和收入来源单一等影响，同意合同期满后优先续租，双方如无异议合同每三年签订一次。2016年6月16日，大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》并附有上述会议纪要。 5.2018年5月28日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于青岛***旅游度假有限公司续租“金海湾大酒店”房屋的情况说明》。2018年6月8日，大陆桥公司向***公司发送《关于大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函》载明：贵公司与我公司2015年签订的青岛金海湾大酒店租赁合同将于2018年7月8日到期，我公司此前已分别于2018年3月初、5月9日、5月14日三次通知贵公司租赁合同到期后不再续租。现我公司再次函告贵公司，此合同到期后，我公司收回另作他用，不再续租给贵公司。 2018年6月12日，***公司向大陆桥公司邮寄《关于“大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函”》的回函载明：根据合同第十条的约定，若贵公司不再续租，则应按照合同约定在60日前通知我公司，但贵公司并未在合同约定的期限内通知我公司，且我公司从未收到贵公司函中所称的“三次通知”并函告租赁期满后继续租赁涉案房屋。 2019年4月3日，大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司续签订青岛市黄岛区酒店租赁合同的函》载明：贵公司与我公司2015年签订的租赁合同已于2018年7月8日到期，截止2019年4月，贵公司一直经营占用8个月有余，经过我公司党委研究决定，需贵公司与我公司补签订2018年7月9日至2019年12月31日期间的租赁合同，双方就此问题已多次交涉，未达成一致，考虑到贵公司的要求，我公司再给贵公司几日考虑期限，定于2019年4月10日前必须签订租赁合同，否则视为放弃，我公司将于2019年4月15日前往青岛收回此房屋，请贵公司提前做好搬出准备。如有争议，请先停止营业，再通过司法程序解决。该邮件因留交超过期限（原因为电联人在外地不在青岛无法签收）被退回。 2019年4月12日，大陆桥公司通过新疆北方律师事务所向***公司发送律师函，该邮件因收件人拒收被退回。 二、涉案房屋租金支付情况及涉案房屋现状。 庭审中双方均认可***公司2018年之前的租金已经缴纳，2018年1-7月份租赁费35万元至今未缴纳。此外，***公司在大陆桥公司处还有5万元的房屋租赁保证金。***公司提交2018年12月26日的增值税普通发票，证明根据合同约定，大陆桥公司提供税务发票后，***公司才缴纳租金，因大陆桥公司未按约定提交发票，***公司有权不予支付租金。另查明，涉案房屋现由***公司控制，***公司称2019年4月已经停业。 三、涉案房屋装修改造及资金投入情况。 1.***公司提交山东省工程造价咨询公司青岛分公司于2012年8月26日出具的工程咨询报告、装修改造前后照片及邮件，证明***公司为涉案房屋装修改造工程投资885余万元，并就工程造价向大陆桥公司备案。 2.***公司提交装修改造工程施工合同、工程项目明细表、工程验收确认及工程结算书及支付工程款银行回单及装修前后对比照片，以此证明为迎接2018年上合峰会，***公司对涉案酒店进行装修改造并于2018年5月7日向大陆桥公司邮寄关于装修改造“金海湾大酒店”的工程投资报告，该次装修改造费用为336万余元。2018年5月9日该邮寄被签收。 四、本案鉴定情况。 庭审中，***公司申请对涉案房屋相关事项进行评估，一审法院依法告知其鉴定存在的法律风险及后果，***公司对此知悉。后一审法院依法委托山东***秉价格评估咨询有限公司对***公司不能继续承租涉案房屋导致2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）以及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施（其中对上下水管道及消防设施的改造支出，折旧年限按10年计算）的现值进行评估，该公司出具的鉴定结论为：涉案房屋2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）在价格评估基准时间的货币金额为6994511.07元(参考受益年限为5年)；涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施现值在价格评估基准日的货币金额为4100054.80元，其中房屋装饰、装修、设施设备及附属设施现值3607168.62元（参考折旧年限为5年）上下水管道及消费设施的现值在价格评估基准日的货币金额为492886.19元（参考折旧年限为10年）。大陆桥公司对鉴定报告中上下水管道及消防部分鉴定基准日存有异议且对可期待利益损失不认可并认为根据鉴定报告，可得利益损失并非按***公司历年经营数据而是根据市场调查测算。另外，大陆桥公司对装修设备部分不予认可，认为该装修设备不能强卖给大陆桥公司。 五、本案其他情况。***公司虽增加诉求要求大陆桥公司支付违约金21万元，但未补交受理费。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案中，***公司与大陆桥公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均应依约全面履行各自的义务。结合本案案情及相关法律规定，一审法院对本诉及反诉分析判定如下： 一、关于本诉部分。 因合同到期后，双方至今未签订新的房屋租赁合同，双方也未就合同继续履行达成新的合意，故双方的合同履行完毕后已经解除，***公司诉求解除房屋租赁合同关系，于法无据，一审法院不予支持。 根据2015年5月13日的房屋租赁合同第十条约定，若不续租，双方均须自期满前60日通知对方，而大陆桥公司于2018年6月8日才通知***公司不再续租，大陆桥公司也未提交证据证明在此之前“三次通知”***公司，故大陆桥公司已构成违约。***公司虽诉求大陆桥公司支付违约金21万元，但未补交受理费，对***公司的该项诉求，一审法院不予审理。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，大陆桥公司的党政联席会议纪要认可***公司对“金海湾”酒店进行的更新改造、投入资金约1300万元及投资回收期限长等相关事实，***公司基于上述信任投入大量资金进行装修，大陆桥公司的违约必然导致上述装饰装修损失，大陆桥公司应予以赔偿，综合考虑***公司的资金投入、酒店新旧现状对比、合同履行情况、违约情况及合理预期并参考评估报告，一审法院酌定房屋装饰装修、设施设备及附属设施现值（上下水管道及消费设施）按3年折旧为宜，经计算应为2312167元（3607168.62元/5年×3年+492886.19元/10年×3年）。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二期租赁合同系2015年5月13日签订，结合大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要、2016年6月16日大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》及2018年***公司再次对酒店进行装修改造的事实，一审法院认定，***公司可期待利益损失为第二次续租期满后的3年，即2018年7月9日至2021年7月8日，在此预期内的可得利益损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院考虑市场风险、酒店新旧程度及***公司对酒店投入等因素影响，参考鉴定报告中2019年7月9日-2024年7月8日期间可期待利益损失（经营利润损失），认定2018年7月9日-2021年7月8日期间可期待利益损失（经营利润损失）为4196706.6元（6994511.06元/5年×3年）。 二、关于反诉部分。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉合同到期后，***公司应将涉案房产腾空并交付大陆桥公司，虽然大陆桥公司解除合同构成违约，但2018年1-7月的剩余租金35万元，***公司应支付大陆桥公司，扣除***公司已经缴纳的租赁保证金5万元，***公司还应支付剩余租金30万元。因涉案房屋现由***公司控制，大陆桥公司诉求***公司支付自2018年7月9日至2020年5月8日（庭审之日）期间的占用费，于法有据，该费用参照租赁期间费用应为1283013.7元（70万元/年÷365天×669天），2020年5月9日至房屋实际交付期间的费用，大陆桥公司可另行主张。 因大陆桥公司构成违约，大陆桥公司诉求***公司支付违约金21万元，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、大陆桥公司于判决生效之日起十日内支付***公司房屋装饰装修损失（含上下水管道及消防设施改造费）2312167元；二、大陆桥公司于判决生效之日起十日内支付***公司可期待利益损失（经营利润损失）4196706.6元；三、***公司于判决生效后二十日内腾空青岛市黄岛区金***2号房产并退还给大陆桥公司；四、***公司于判决生效后十日内支付大陆桥公司剩余房屋租金300000元；五、***公司于判决生效后十日内支付大陆桥公司房屋占用费1283013.7元；六、驳回***公司的其他诉讼请求；七、驳回大陆桥公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费88367元（***公司已预交），由***公司负担36525元，大陆桥公司负担51842元，于判决生效后十日内支付***公司；反诉受理费21715元（大陆桥公司已预交），由大陆桥公司负担3639元，由***公司负担18076元，于判决生效后十日内支付大陆桥公司。 本案二审期间大陆桥公司向本院提交如下证据材料：证据一、住宿发票（时间为2020年6月21日）、餐饮发票共四张；证据二、在互联网打印的相关信息共17**2018年8月至2020年11月，涉案的酒店通过网络订房客户给予的评价。两份证据证明***公司利用大陆桥公司房屋正常开展经营活动。***公司质证称，证据一系复印件，对其真实性不予认可，且其中一张陕西增值税发票与本案无任何关系。无论该证据是否真实均无法证明开票方与购买方之间存在实际上的餐饮、住宿服务合同关系，亦不能证明发票所列事项双方已实际履行。证据二系网络打印材料，对其真实性和证明事项均不予认可。首先，该网络信息中的内容及评论均不真实。其次，在涉及餐饮住宿网络平台中，存在大量虚构交易的刷单行为，该网络信息便是网络平台的耍单。最后，该网络信息房源预定中显示全部房间均为定完，而涉案酒店房屋现在根本没有经营，更不可能显示房间为定完状态。另外，同地段同时期酒店现正处于一年中淡季，加之疫情影响基本无人住宿。综上，大陆桥公司提交的证据均无法证明***公司利用涉案酒店房屋正常开展经营活动，实际上涉案酒店房屋早已闲置，***公司未进行任何占用、经营、使用及收益。上述证据不符合证据的形式要件，另一方当事人对真实性不予认可，本院对上述证据的真实性不予认可，亦不能证明与本案的关联性及大陆桥公司拟证明事项。 ***公司二审期间未向本院提交新的证据材料。 本案二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是一审法院驳回***关于解除合同的诉讼请求及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施损失、可期待利益损失、违约金及占有使用费的认定是否正确。 双方当事人之间对涉案房屋存在多年的租赁关系，均认可最后一份租赁合同约定的租赁期限为2015年6月9日至2018年7月8日。该合同已经履行完毕，双方当事人未再签署新的租赁合同，一审法院据此驳回***关于解除合同的诉讼请求于法有据，本院依法予以确认。***公司关于应解除合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。双方之间租赁合同履行完毕后，***公司虽抗辩与大陆桥公司存在争议，但未对涉案房屋进行交接，一审法院据此参照租金标准支持大陆桥公司占有使用费的诉讼请求符合法律规定，本院对此予以确认。***公司关于不应支付占有使用费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。***公司对于增加的21万元违约金的诉讼请求未缴纳相应的受理费，一审法院对该部分诉请未予处理符合法律规定，本院对此予以确认。 双方于2015年5月13日续签的房屋租赁合同中约定，房屋租金在每租赁年度的9月份前，甲方提供税务发票后五日内，乙方一次性缴纳一年的租金70万人民币。大陆桥公司未依约向***公司提供税务发票，一审据此认定***未缴纳相应租赁费不存在违约有事实及法律依据，据此驳回大陆桥关于***公司应支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以维持。 按照上述合同约定，大陆桥公司应于2018年7月8日到期日前60日通知***公司，而大陆桥公司在***公司于2018年5月28日向其邮寄《关于青岛***旅游度假有限公司续租“金海湾大酒店”房屋的情况说明》后，于2018年6月8日，大陆桥公司向***公司发送《关于大陆桥集团青岛金海湾大酒店租赁合同到期不再续租的函》，大陆桥公司的该行为违反合同约定及之前的承诺。 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方于2015年5月13日签订的房屋租赁合同中亦载明，该房屋在承租期间由乙方独自承担此房屋设施的各种维修费用（包括水电暖及上下水管道）。乙方现已投资800余万元，已将该酒店建设成三星级酒店（附乙方装修工程造价报告）。双方对***公司的投入进行了确认。且在大陆桥公司的党政联席会议纪要中再次认可***公司对“金海湾”酒店进行的更新改造、投入资金约1300万元及投资回收期限长等相关事实。***公司基于双方达成的一致意见及对大陆桥公司承诺的信任投入大量资金进行装修。大陆桥公司的违约必然导致上述装饰装修损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院在当事人根据当事人申请委托山东***秉价格评估咨询有限公司对***公司不能继续承租涉案房屋导致2019年7月9日至2024年7月8日的可期待利益损失（经营利润损失）以及对涉案房屋装饰装修、设施设备及附属设施（其中对上下水管道及消防设施的改造支出，折旧年限按10年计算）的现值进行评估。该委托程序合法，评估鉴定机构及人员具有相应资质，各方均未提交相关证据推翻该评估结论。一审对该评估结论予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。上述评估报告的结论与双方确认的***公司的资金投入等可以相互印证，一审法院据此在综合考虑***公司的资金投入、酒店新旧现状对比、合同履行情况、违约情况及合理预期并参考评估报告的情况下判决大陆桥公司向***公司支付相应的装饰装修、设施设备及附属设施价值有事实及法律依据，本院依法予以确认。两上诉人关于该部分的上诉理由均不成立，相应的上诉请求，本院依法均不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二期租赁合同系2015年5月13日签订，结合大陆桥公司2016年第二十次党政联席会议纪要、2016年6月16日大陆桥公司向***公司发送《关于青岛***旅游度假有限公司申请延长租期的回复》及2018年***公司再次对酒店进行装修改造的事实，一审法院认定，***公司可期待利益损失为第二次续租期满后的3年，即2018年7月9日至2021年7月8日，在此预期内的可得利益损失，大陆桥公司应予以赔偿。一审法院考虑市场风险、酒店新旧程度及***公司对酒店投入等因素影响，参考上述评估报告的结论支持相应的可得利益损失于法有据，本院依法予以确认。两上诉人的该部分的上诉理由均不成立，上诉请求，本院依法不予支持。 另，一审法院对于评估鉴定费8万元未予处理，根据本案案情，本院依法认定***公司与大陆桥公司各负担4万元。 综上所述，两上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费89627元人民币，由上诉人青岛***旅游度假有限公司负担；二审案件受理费58832元人民币，由上诉人新疆大陆桥集团有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　于　梦 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 *** 书记员 **霖