汕头市广顺电梯设备有限公司与汕头市广大投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省汕头市龙湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）汕龙法民二初字第467号

原告汕头市广顺电梯设备有限公司，住所地汕头市龙湖区丽水庄东区9幢708号。

法定代表人张少雄。

委托代理人林伏兴，广东国源岭东律师事务所律师。

委托代理人洪泽群，广东国源岭东律师事务所律师。

被告汕头市广大投资有限公司，住所地汕头市龙湖区黄山路32号投资大厦12楼。

法定代表人方振淳。

委托代理人江育锋，广东信捷律师事务所律师。

委托代理人黎本庆，广东信捷律师事务所律师。

原告汕头市广顺电梯设备有限公司诉被告汕头市广大投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林伏兴、洪泽群，被告的委托代理人江育锋、黎本庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年6月10日，原告与被告签订《汕头市房地产买卖合同》。合同约定：被告将位于汕头市龙湖区丽水庄东区9幢7××号的房产卖给原告，房产金额为224,265元，配套费8029元，合计总价232,294元；原告于2008年5月25日先付给被告购房定金10,000元；于2008年6月10日前付给被告30％购房款67,280元（包括定金10,000元），于2008年6月25日前付给被告50％购房款112,133及全部配套费，被告将房产交付给原告使用；原、被自合同签订生效之日起一年内，被告持房产分户产权证与原告到汕头市房地产交易所交易时，原告再付清剩余20％购房款；被告无法在合同签订生效之日起一年内，取得房产分户产权证与原告到汕头市房地产交易所进行交易，自逾期之日起，被告应按原告实际已缴交房款按日万分之二点一计付违约金。

合同签订后，原告依照约定支付了187,442元，被告出具了相应的收款收据。但被告却至今没有履行合同的约定，为原告办妥涉讼房产的产权证，造成原告严重的经济损失。被告依法应继续履行合同约定的办证义务，并承担逾期办证的违约责任，支付合同约定的违约金。

诉讼请求：一、判决被告立即办妥位于汕头市××区××房的房地产权证；二、判决被告支付逾期办理房地产权证的违约金72,609.36元（自2009年6月10日至2014年10月20日，按日万分之二点一计算），以及自2014年10月21日起至办妥房地产权证之日止的违约金。

原告提交的证据有：

1.原告身份证，证明原告主体资格；

2.档案机读材料，证明被告主体资格；

3.房地产权证（C4326641）；

4.汕头市房地产买卖合同；

5.收款收据；

6.房地产权情况表；

证据3－6证明被告将位于汕头市龙湖区丽水庄东区9幢7××号的房产卖给原告；合同约定被告无法在合同签订生效之日起一年内，取得房产分户产权证与原告到交易所进行交易，自逾期之日起，被告应按原告实际已缴交房款按日万分之二点一计付违约金。合同签订后，原告依照约定支付了房款及配套费，但被告却至今没有履行合同的约定，为原告办妥涉讼房产的产权证，造成原告严重的经济损失。

被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称：包含原告诉请房屋在内的汕头市龙湖区丽水庄东区9幢二至九层房产系被告按现状整体拍卖竞得，对该房产存在的违章超建一事并不知情。是上述房产产权原属人汕头市南北制药有限公司，因该公司资不抵债，于2005年6月7日被汕头市中级人民法院委托汕头市凤凰拍卖行整体进行拍卖，由被告竞得。因上述房产拍卖时，几乎没有任何关于上述房产的资料，只是由法院按现状拍卖，因此对上述房产存在违超建一事并不知情，被告竞得上述房产后，房产交易部门按法院的协助通知及原产权证的记录于2006年5月为被告办理了房产的过户手续。被告竞得上述房产后，投入了巨大的人力物力进行改造，完工之后才进行销售。上述房产原使用用途为住宅，但拍卖前上述房产已被原产权人汕头市南北制药有限公司改为办公用途，整层打通成一体，且内部设施及外观破坏严重，破烂不堪。为恢复上述房产的住宅功能用途及美化外观，方便住户，被告与竞得上述房产首层的吴小钿协商后，由被告投资了250多万元对整幢楼房进行恢复性改造，并改造了出入通道，设立了进楼大堂，并更换了供排水管道，供水电线路和内部装修；历时一年多至2006年9月才基本完工，之后，被告才将恢复了住宅功能，且已作分隔的房产对外销售，并认为届时办理整层房产的分拆分户手续并不麻烦，因为至此时，被告仍不知道上述房产存在违超建情况，才答应购房户在购房合同签订生效之日起一年内取得房产分户产权证与购房人到汕头市房地产交易所进行交易。

被告在申请办理房产分户产权时，才被告知上述房产存在违超建情况，为此，被告竭尽全力收集各种资料图纸，向有关部门申报补办手续，因种种原因，该房产分户手续至今一直未能办妥。为此，被告已尽力，虽未能办妥的责任不在被告，但被告对此深表歉意。1.被告在办理分户确权过程中，发现原产权人汕头市南北制药有限公司在使用该幢楼房期间，有部分在改造时超建建筑物未向有关部门报建审批，与房管部门核发的产权证不符，导致分户确权受阻。有关部门要求被告必须完善超建部分的有关手续后才能分户确权，为此，被告只能竭尽全力地组织协调各种力量从头开始进行设计、消防、规划、国土、房管分户确权等报建程序后，才能办理产权交易。2.被告想方设法收集上述房产的原报建审批资料，其过程是相当艰难困苦，且费时漫长。被告在收集原报建资料时才进一步得知，上述建设项目存在非常复杂的历史背景。上述建设项目方为汕头市南翔房地产开发有限公司，开发商为汕头市广信房产开发有限公司，投资方为汕头市南北制药厂，且上述三家公司都已先后倒闭破产，相关人员也下落不明，从上述三家公司获得相关图纸资料已无可能。被告先后找到汕头市建设局、汕头市房地产档案馆，也没有任何关于上述建筑的图纸审批资料存在。最后经多方打听，终于找到上述建筑的原设计院，方获得上述建筑的部分图纸资料，而有关报建审批手续资料却一直无法找全。但该过程已是历时一年多，且消防重新审批通过历时二年多。3.被告按有关部门的要求于2007年8月7日委托汕头市国土房产测绘大队对上述建筑房产重新进行测绘，此后于2010年7月25日再次委托，2013年10月8日第三次委托测绘才于2013年10月11日得到汕头市国土房产测绘大队最后出具的《房地产测绘成果报告书》，2013年11月13日出具《实测建筑面积汇总表》。期间于2010年8月2日还委托汕头市房屋鉴定所进行房屋质量鉴定，于2010年8月13日获得该所的鉴定报告结论为基本完好房。3.被告向汕头市城乡规划局申请补办规划许可，但期间经历市国土资源局、市规划局的领导变更等事件，直至2013年12月9日汕头市城乡规划局才发文给市国土资源局，请市国土资源局给予核收该项目增容，兼容土地用途等有关地价款。4.2014年1月10日，汕头市国土资源局向被告发来《缴交评估费通知书》，通知被告就申办丽水庄东区9幢住宅楼项目增容、兼容土地用途补交地价款事项，应委托2家有资质的土地评估机构对土地使用权市场价格实施评估，所需评估费2万元，以便尽快组织实施土地市场价格评估工作。2014年3月27日依通知向汕头市土地与矿业权交易中心缴纳了2万元的评估费用，但至今仍未收到相应的评估报告。5.被告在办理上述手续过程中，原告等购房户还向市政府进行信访，通过电视台进行媒体监督，市政府主管领导也曾指令市规划局对本项目进行监督处理。被告也与2014年1月23日给市规划局报告，请求市人民政府协调国土部门对该幢房产有关增容、兼容土地用途补交地价款及协调房管、税务等部门依照确权发证遗留问题加快处理，但至今尚无进展。综上，被告为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜，一直在尽心尽力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于被告。

关于原告诉请要求被告支付逾期办理房产权证违约金，因被告已尽心尽力一直在办理，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于被告。被告努力办理有关确权手续，完全是为了原告的利益，如果被告放弃不办，将导致该部分违建建筑被拆除而使双方的购房合同归于无效，而使原告遭受大的损失。实际上，被告已将房产交付原告使用，在此期间因房产升值，原告是受益的，而遭受损失的是被告，因种种原因补办手续拖延的时间很漫长，随着房产、土地的升值，被告确权办证而支出的有关税费大量增加，损失惨重。故原告请求被告支付违约金于情于理不合。退一步说，即使被告应支付违约金，原告起诉时大部分违约金也已超过诉讼时效，对该部分超过诉讼时效的违约金依法应予驳回。原被告的购房合同约定的违约金过高，如果一直计算，甚至可能超过原告的购房款，为此请求法庭依法予以调整。

被告提交的证据有：

1.汕头市凤凰拍卖有限公司成交凭证，证明原告申请本案争议房屋在内的汕头市龙湖区丽水庄东区9幢二至九层房产系被告按现状整体拍卖竞得，被告对该房产存在的违章超建一事并不知情；

2.房地产测绘成果报告书丽水庄东区9幢实测建筑面积汇总表；

3.汕头市中心城区工业房地产确权发证遗留问题房屋质量决定书；

4.关于核收建设项目增容、兼容土地用途等有关地价款问题的函；

5.缴交评估费通知书及缴费凭单；

6.关于落实徐副市长指示理楚丽水庄东区9幢信访遗留问题的报告；

证据2－6，证明被告为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜，一直在尽心尽力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于被告。

经出庭质证，被告对原告提交的证据1－4真实性、合法性没有异议；对证据5－6真实性、合法性没有异议，2007年3月21日收取的部分元属于配套费用，不属于购房款。

原告对被告提交的证据1真实性没有异议，对关联性有异议，被告陈述违章超建造成无法办证需要更多证据才能证明，仅凭这一份不能作为证据；对证据2－4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告主张免责抗辩理由不成立，多次测绘成果是为了销售，被告没有履行确权交易的原因不是被告陈述违建，而是没有缴纳地价款和税费；对证据5－6真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；证据5被告没有履行确权交易的原因不是被告陈述违建，而是没有缴纳地价款和税费，证据6不能证明被告免责，反而构成自认，被告认可原告对违约金计算方式。

本院确认原告提交的证据1－2、4－6可作为本案认定事实的依据；对原告提交的证据3、被告提交的证据1－6的真实性予以认定。

本院查明：2008年6月10日，原告与被告签订《汕头市房地产买卖合同》一份，约定：被告将位于汕头市××区××房卖给原告，产权性质为商品房，房地产权证号码Ｃ4××42，其中分拆一部分；购房款为224,265元，配套费8029元；产权过户手续及费用为双方按政府有关规定执行，各自承担所属部分；付款方式为：原告于2008年5月25日前先付给被告购房定金10,000元，于2008年6月10日付给被告30％的购房款（包括定金10,000元在内）67,280元，于2008年6月25日前付给被告50％的购房款112,133元及全部配套费用；同时被告将房产交付给原告使用；自签订本合同生效之日起一年内，被告持分户产权证与原告到交易所交易时，原告再付清剩余20％购房款44,852元给被告；若被告无法在合同生效之日起一年内取得房产分户产权证与原告到交易所进行交易，自逾期之日起，被告应按原告已缴交房款以日万分之二点一计付违约金给原告。原告已向被告支付房款179,413元，配套费8029元。被告已将上述房产交付原告使用。

另查：包括本案争议房产在内的位于汕头市××区××层系被告于2006年2月通过拍卖购买的，被告已取得该9幢6－9层房产的房地产权证。

诉讼期间，原告没有提交其曾就上述房产逾期办证违约金问题向被告主张权利的依据。

本院认为：原告与被告签订的《汕头市房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告要求判令被告立即办妥本案争议房产的房地产权证的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；原告要求被告支付自2009年6月10日起至办妥房地产权证之日止，按日万分之二点一计算的逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，因原告没有举证证明其于本案起诉之日（2014年10月29日）的前两年，即2012年10月29日前曾就本案争议房产逾期办证违约金向被告主张权利，故上述房产逾期办证违约金的起算时间应从起诉前两年的次日即2012年10月30日起计，原告的该项诉讼请求应在上述范围内予以支持。被告提出原告起诉时部分违约金已超过诉讼时效的主张，理由成立，予以采纳。

关于被告提出其为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜，一直在尽心尽力，造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于被告的主张，理由不成立，不予采纳。

关于被告提出双方购房合同约定的违约金过高，要求法院予以调整的主张，因该约定并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故被告的上述主张理由不成立，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告汕头市广大投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起，协助原告汕头市广顺电梯设备有限公司办理位于汕头市龙湖区丽水庄东区9幢7××号的房地产权证权属人变更登记为原告汕头市广顺电梯设备有限公司的手续。

二、被告汕头市广大投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还原告汕头市广顺电梯设备有限公司以房款179,413元自2012年10月30日起至办妥房地产权证之日止按日万分之二点一计算的逾期办理房地产权证违约金。

三、驳回原告汕头市广顺电梯设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1820元，由原告负担500元，被告负担1320元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审判长　　吴丽萍

审判员　　吴映君

审判员　　杨建平

二〇一五年三月十七日

书记员　　杨文健

附件：

相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。