***、厦门市市政工程设计院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省金华市婺城区人民法院 民事判决书 （2022）浙0702民初3767号 原告：***，女，1989年7月6日，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：***，浙江麦***事务所律师。 被告：厦门市市政工程设计院有限公司，住所地福建省厦门市思明区美湖路15号。 法定代表人：游志全，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告***与被告厦门市市政工程设计院有限公司（以下简称厦门市政设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年6月6日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，期间经当事人申请调查取证及委托司法鉴定，本案因此扣除审限。本案于2022年7月8日、11月22日两次公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人***，被告厦门市政设计公司的委托诉讼代理人***两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方于2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告赔偿原告装修损失358940.46元；3．由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年5月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将金华市宾虹路置信大厦602室、建筑面积156.63平方米的房屋出租给被告办公使用，房屋租赁期为5年。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，截止至2022年4月，被告无故通知原告，其不再租赁原告的房屋，并且也未将原有的房屋装修进行恢复，造成原告巨大的损失。 被告厦门市政设计公司答辩称：一、案涉租赁房屋存在消防安全隐患，具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，被告有权解除案涉租赁合同，要求原告承担违约责任。2020年9月1日，金华市中级人民法院出具（2020）浙07民终2336号民事判决书，认定案涉租赁房屋所在的置信广场5楼（含）以上房屋为办公楼性质，而本案案涉租赁房屋相邻的置信广场502室房屋产权人在案涉租赁房屋外部正下方位置，即置信广场5楼公共露台上加装燃气管道，不符合原有房屋规划用途，危害到案涉租赁房屋使用人的人身财产安全，置信广场502室房屋产权人应拆除在置信广场5楼公共露台上的燃气管道。截至今日，前述燃气管道仍未拆除。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。根据上述民事判决书所认定事实，置信广场502室房屋产权人在置信广场5楼公共露台上加装燃气管道，该情形违反了房屋消防安全法律法规强制性规定，导致案涉租赁房屋存在严重消防安全隐患，威胁到被告作为案涉租赁房屋使用人的人身财产安全，已导致案涉租赁房屋无法使用，被告有权要求解除案涉租赁合同，并保留追究原告违约责任的权利。被告已于2022年3月29日通过微信向原告送达解除案涉租赁合同的通知，原告亦确认收到该通知，案涉租赁合同已于2022年3月29日解除。二、原告要求被告将案涉租赁房屋恢复原状或赔付恢复原状所需费用的前提，是原告已向被告交付满足法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的房屋。结合上述，案涉租赁房屋存在消防安全隐患，无法使用，应视为原告未履行完毕向被告交付符合房屋消防安全法律法规规定的房屋的义务，原告作为违约方并不享有解除案涉租赁合同的权利，更没有权利基于行使合同解除权要求被告承担违约责任，向其赔偿装修损失。并且，因为原告违约导致案涉租赁合同解除，被告为此遭受装修损失，应是由被告向原告主张装修损失。三、退一步而言，即使被告有义务将案涉租赁房屋恢复原状，被告亦已履行完毕将案涉租赁房屋恢复原状的义务。基于公平合理角度，案涉《房屋租赁合同补充协议》关于将案涉租赁房屋恢复原状的约定，应当理解为被告应确保在向原告交还案涉租赁房屋时，案涉租赁房屋具备该房屋原有功能，若是要求将案涉租赁房屋恢复至与原告交付时一模一样的装修，实属为人所难，有违公平合理原则。本案中，案涉租赁房屋系办公用途，被告虽在承租案涉租赁房屋后对案涉租赁房屋重新装修，但装修方案仍为办公用途，被告在向原告交还案涉租赁房屋时，该房屋亦具备办公功能，可视为被告已履行完毕将案涉租赁房屋恢复原状的义务。四、再退一步而言，若要认定被告尚未履行完毕将案涉租赁房屋恢复原状的义务，要求被告赔偿原告因恢复案涉租赁房屋原状所支出的费用，原告亦负有举证证明案涉租赁房屋原状的具体状态及为恢复原状所支出费用的责任。虽然本案经过鉴定，但原告尚未实际支出费用。根据案涉《房屋租赁合同补充协议》约定，若被告未按协议约定将案涉租赁房屋恢复原状，其承担违约责任的方式为赔偿原告实际损失金额，现原告所主张的装修损失金额仅为预期损失，而非实际已发生的损失。因此，原告要求被告承担损失没有依据。其次，从公平合理的角度考量，在原告未实际支出费用用于恢复案涉租赁房屋原状的前提下，若判决被告向原告赔付装修损失，原告并不必然该款项用于恢复案涉租赁房屋装修。若原告后续将案涉租赁房屋直接出租给第三方或自用，其就此不仅没有遭受损失，反而获利，有违违约责任的损失填平原则，原告同时有虚假诉讼之嫌。再者，被告向原告交还案涉租赁房屋时并未拆除房屋装修，相关办公家具也没有搬离，案涉租赁房屋的现状与原状相差无几，甚至办公功能更加齐全，被告不仅没有遭受损失，反而获益，其更没有理由要求被告赔偿损失。最后，双方应当协商确定恢复原状的方案，当时因为双方未协商，原告直接提起诉讼，导致被告无法恢复案涉房屋。根据合同约定，也是经过协商后给被告恢复原状的机会。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中被告提交的微信聊天记录及本院调取的户型图纸，双方当事人不持争议，本院予以确认。对双方当事人持有争议证据和事实，本院认证如下： 一、对原告提交的以下证据：1．房屋租赁合同、补充协议各1份，用以证明被告承租原告房屋，并且承诺退租前恢复装修原状，且由被告承担恢复原状的费用；2．房产证、装修材料品牌详见表以及图片，用以证明原告当初承租给被告时的房屋装修标准；3．微信聊天记录、解除***、图片视频，用以证明被告无故退租，并且将原告的原装修大量的破坏且未恢复原样的事实；4．购货合同书，用以证明原告恢复装修所需的装修费用。 被告提出质证意见：证据1，对房屋租赁合同及补充协议的真实性无异议，对关联性有异议，根据补充协议第一条约定，原告要求被告将案涉租赁房屋恢复原状的前提应为案涉租赁合同租赁期限届满或是被告违约导致合同解除，其方可要求被告将案涉租赁房屋恢复原状。若是因为原告违约导致合同解除，被告为此遭受了经济损失，原告无权再要求被告将案涉房屋恢复原状。证据2，对房产证的真实性无异议，对关联性有异议，该证据并不能证明案涉租赁房屋原状；对装修材料品牌详见表真实性有异议，原告仅截取购房合同附件作为证据，未提交完整购房合同，无法明确该装修清单是否为案涉租赁房屋的装修清单。证据3，对微信聊天记录、解除***的真实性无异议，关联性有异议，因原告所提供的案涉租赁房屋存在严重消防隐患，无法使用，被告有权依法解除案涉租赁合同，被告已于2022年3月29日向原告送达解除案涉租赁合同的通知，案涉租赁合同已于2022年3月29日解除；对该组证据中图片的真实性及关联性有异议，首先，该照片为被告承租案涉租赁房屋后的装修过程，而非被告解除案涉租赁合同后拆除装修的过程，其次，被告解除案涉租赁合同后将案涉租赁房屋以现状交还原告，并未拆除屋内装修，且被告装修方案与原告原装修方案相差无几，甚至装修规格更高于案涉租赁房屋原状。证据4，对购货合同书的真实性及关联性均有异议，该证据未加盖任何第三方装修公司公章，无法证明其为装修公司报价金额，退一步而言，即使有装修公司公章，其亦仅能证明装修公司的报价，相关费用尚未实际发生，费用是否合理亦有待考究，因此该证据无法用于证明原告为恢复原状所支出的装修费用。 本院认为，上述原告提交的证据1，两份协议系原件，且被告对真实性无异议，本院对原、被告双方签订房屋租赁合同、补充协议的事实予以确认。证据2，该组证据中的商品房买卖合同系原件，合同附件所列明的装修建材品牌、产地等内容，结合本院调取的户型图及对置信大厦相同户型房产的现场调查情况，对该组证据的证明力予以确认。证据3，本院对微信聊天记录、解除***的真实性予以确认，并确认被告发函给原告通知退租的事实；对于视频，结合庭审中代理人的陈述及本院现场调查的情况，对被告基于办公之需进行装修，退租后未作恢复处理的事实予以确认。证据4，该组证据系原告在向装修公司询价后的报价单，并非正式订立了合同，且询价、报价的过程中尚处磋商阶段，并不能作为认定装修损失的依据，对该组证据的证明力不予确认。 二、对被告提交的以下证据：1．（2020）浙07民终2336号民事判决书1份，用以证明该案认定本案案涉租赁房屋所在的置信广场5楼（含）以上房屋为办公楼性质，而本案案涉租赁房屋所相邻的置信广场502室房屋产权人在案涉租赁房屋外部正下方位置，即置信广场5楼公共露台上加装燃气管道，不符合原有房屋规划用途，危害到案涉租赁房屋使用人的人身财产安全，置信广场502室房屋产权人应拆除在置信广场5楼公共露台上的燃气管道；2．装饰施工合同、办公家具清单、增值税发票、案涉房屋内部视频，用以证明被告承租案涉租赁房屋后对案涉租赁房屋进行装修，采购办公家具，完善其办公功能。 原告质证称：证据1，对民事判决书的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明原告出租的房屋不符合租赁状态，该案中涉及的是置信大厦五楼露台，而非被告承租的六楼，因此与本案合同的有效性问题并无任何关联。证据2，真实性、合法性及关联性均有异议。本案被告需承担办公设备滞留期间的房屋租金，以及将来装修期间的租金损失，这些费用原告都未主张，被告要求抵扣没有依据。 上述证据1，本院对真实性予以确认，并确认该案中确认的相关案件事实，对于双方争议的，该案中所认定的燃气管道、油烟管道问题是否影响本案房产使用条件的成就、原告是否存在违约行为等问题，本院予以综合认定。证据2，结合本案双方代理人的陈述及鉴定机构的现场勘察情况，对原告在承租后进行装修、购买家具的事实予以确认；但对购买家具的费用是否在本案中抵扣的问题，本院予以综合认定。 三、经原告申请，本院委托金华正达工程造价咨询有限公司对案涉置信大厦602室房屋恢复出租前原始装修（以**1402室房屋为标准）的装修费用进行鉴定。对该鉴定机构出具***鉴定（2022）006号司法鉴定报告，原告无异议。被告对真实性无异议，对关联性有异议，原告诉请要求被告赔偿损失的前提，应该是实际发生了费用，虽然目前经过法院委托已经出具了鉴定，但该费用未实际发生，无法得出应该赔偿给原告相应金额的结论。 本院认为，本次鉴定系在本院组织双方相关人员到场后进行了现场调查，并询问了同大厦其他楼层承租户装修原貌概况的情况下，基于原告的申请及查明案件事实的需要，由本院依法对外委托专业的鉴定机构。鉴定机构采用专业、规范的鉴定方法，经现场勘察、现场测量，并结合未改变装修原貌的同大厦、同户型房产的实际情况，经鉴定后出具了鉴定结论，本院对鉴定结论予以采纳并作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定本案事实如下：原告***系坐落于金华市婺城区宾虹路置信大厦602室房产的产权人，该房产从开发商处购得时已装修，商品房买卖合同对装修的标准、建材品牌、产地等信息在附件中进行了备注。2019年5月19日，被告厦门市政设计公司（乙方）向原告***（甲方）租用了前述房产，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租期五年，租金按122080元／年（含税价）向乙方收取，第三年起在上一年的基础上递增4％；乙方于合同签订之日向甲方支付保证金1万元，合同期满若乙方无违约行为和赔偿责任及其他欠费，甲方在合同期满后五天内将保证金无息退还给乙方。关于双方违约责任，约定如甲方确需提前收回房屋，应取得乙方同意并必须提前三个月书面通知乙方，甲方应按照合同约定的保证金数额双倍向乙方支付违约金，还应赔偿剩余租赁期内出租房的装饰装修残值损失；如乙方确需提前退租房屋，必须提前三个月书面通知甲方解除合同，甲方有权不予退还保证金。合同签订后，被告支付了1万元保证金。2019年7月4日，双方又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方因办公空间要求，需拆除该租赁房屋内原有的独立办公室、卫生间、电器和电动玻璃门等，乙方承诺退租之前恢复原状，改造费用以及恢复租用时原样的费用由乙方承担，违约责任按实际损失金额承担100％的违约金。补充协议签订后，被告对前述房产进行了装修改造，并在装修改造后购置了办公家具。2022年3月29日，被告的工作人员与原告联系，表示“我司今年金华办公室要退租，可按3月20日退租”。2022年4月7日，被告向原告发函，称：现因疫情原因，我司在金华市的业务停滞，无法继续经营，故特此书面通知阁下，自阁下收到此函之日起，我司解除前述《房屋租赁合同》，请阁下收到此函后三日内与我司工作人员配合办理相关退租手续，逾期视为我司已完成退租。之后被告终止了金华地区的业务，在未搬离屋内家具、未恢复原样的情况下与原告终止了租赁关系。原告经与被告的工作人员交涉，未果。原告陈述其将屋内办公家具以15000元的价格处置。 另查明：置信广场1至4层为商业用途，5层以上为办公用途。1至4层的产权人为案外人***、***，中信银行股份有限公司金华分行（以下简称中信银行）租用了1至3层的部分房产，中国民生银行股份有限公司金华分行（以下简称民生银行）租用了1至4层的部分房产。***曾向本院起诉***、***、中信银行和民生银行，要求民生银行排除妨碍，拆除安装在公共露台的燃气管道、油烟管道，恢复原状；要求中信银行排除妨碍，拆除安装在公共露台上的空调室外机、排风机，恢复原状；要求***、***对中信银行、民生银行上述恢复原状行为承担连带责任。本院作出（2019）浙0702民初13671号民事判决，判决由***、***拆除露台上的燃气管道及油烟管道，并恢复原状，其余***的诉讼请求在该案中予以驳回。一审判决作出后，***、***不服，提起上诉，该案经二审审理，认为***、***铺设燃气管道、油烟管道缺乏相应的依据，且降低了办公楼的安全系数，判决驳回上诉，维持原判。 在本案审理过程中，因原告申请，经金华正达工程造价咨询有限公司鉴定，案涉置信大厦602室房屋恢复出租前原始装修的装修费用为301483元。 本院认为，对于原、被告之间就案涉置信大厦602室房产建立房屋租赁关系，双方订立补充协议就退租前房屋改造部分需恢复原状达成约定，以及被告在承租后对房屋进行了装修改造的事实，双方当事人之间不持争议。本案当事人之间的主要争议包括，一是在另案判决置信大厦1至4层产权人拆除燃气管道、油烟管道的情形下，被告以原告出租的房产存在安全隐患、不具备使用条件为由，认为其无需就退租承担违约责任的相关抗辩理由是否成立；二是补充协议约定的“恢复原状”应如何理解，被告主张其经装修后并未改变房产的办公用途，且完善了办公功能，应视为已经恢复原状，该相关答辩意见是否成立；三是在装修价值已经鉴定的情况，被告有关应按实际发生的费用金额承担损失的答辩意见是否成立；四是如果对装修损失予以支持，被告提出的屋内家具变价的款项以及履约保证金，是否应在损失赔偿款中扣除。首先，（2020）浙07民终2336号民事判决一案处理的是因相邻关系引起的排除妨碍、恢复原状纠纷，虽然该案中当事人在5楼露台加装燃气管道、油烟管道的行为不具有规划依据，降低了办公楼的安全系数，影响了相邻产权人的利益，但并非等同于本案的602室房产存在违反强制性规定的情形。且从在案的微信聊天记录、***来看，被告发函表示因疫情导致公司在金华市的业务停滞，无法继续经营，遂提出解除合同。双方的房屋租赁合同关系应于被告书面通知之日起即2022年4月7日解除。现被告主**于原告的违约行为导致其提出解除合同，与在案证据及本案实际情况不符，对被告认为应由原告承担违约责任、其无需恢复原状的相关抗辩理由，本院不予采纳。其次，根据双方在补充协议中有关“需拆除原有的独立办公室、卫生间、电器和电动玻璃门等……改造费用以及恢复租用时原样的费用由乙方承担”的约定，结合本院对案涉房产的现有状况及同大厦其他同交付标准房产的调查情况，被告对原有空间、墙体及原装修材料进行拆除改造的事实明确，被告主张经其装修后未改变房产的办公用途，完善了办公功能，视为已经恢复原状，此种理解与双方在补充协议中的约定不符，并且考虑到恢复原状的装修过程中也会影响一些关联区域建材的完整性，故对于恢复原状的合理市场价格，基于原告申请及本院处理争议的需要，本院依法委托司法鉴定，由专业的鉴定机构针对经济合理装修方案的市场造价进行专业判断。再者，虽然原告目前尚未实际支出恢复原状所需的装修费，但从案涉房产属于办公性质及发挥物权效用的角度而言，原告必然要进行装修；双方在补充协议中约定了“乙方承诺退租之前恢复原状”，然而被告在退租前并未履行该义务，现原告提起本案诉讼要求赔偿损失，如交由被告装修，被告通过第三方装修公司再行装修，容易产生二次纠纷，故从解决纠纷的角度出发，对原告自行装修恢复原状并要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以支持。最后，本案中原告提出，其之所以未就提前退租的违约责任提出诉求，是因保证金及屋内办公家具出售后的价款可适当补偿租金损失。由于被告提前退租，双方签订的房屋租赁合同约定了承租人需提前三个月告知，且保证金不予退还。因此，在原告未就违约责任提出诉讼请求的情形下，为合理处理纠纷，本院在本案中对家具变价款不予抵扣。如被告对变价款数额的合理性及与违约损失的相当性持有异议，并认为应按照折旧后家具的市场价值抵扣的，被告可另行提起诉讼，原告亦可在被告提起另案诉讼的情形下，就违约责任提起反诉。本案双方当事人建立合同关系在民法典施行前，但合同关系持续至民法典施行后，本案属于在民法典施行后因履行合同导致的争议，应适用民法典的规定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告***与被告厦门市市政工程设计院有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除； 二、被告厦门市市政工程设计院有限公司应于本判决生效之日起7日内赔偿原告***未恢复原状的装修损失301483元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3342元（已减半收取，原告已预交），由原告***负担431元，被告厦门市市政工程设计院有限公司负担2911元；鉴定费7500元（原告已预交），由被告厦门市市政工程设计院有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省金华市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    ** 二〇二二年十二月十一日 代书记员    ***