上某某物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0114民初21644号 原告：上***物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区胜竹路1399号3幢二层Ｃ区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。 被告：**，男，1976年9月27日生，汉族，住上海市嘉定区。 原告上***物业管理有限公司与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员**独任审判，于2021年10月22日公开开庭进行了审理。原告上***物业管理有限公司委托诉讼代理人**、***，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上***物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年5月至2021年5月期间欠付的物业费人民币15,606.50元（以下币种同）；2.判令被告支付违约金15,606.50元；3.本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告为原告所管理的上海市嘉定区XX园XX路XX弄XX号XX室（建筑面积91平方米）业主，依据前期物业服务合同约定，应当按照每月每平方米3.50元标准向原告支付物业费。被告拖欠2017年5月至2021年5月物业服务费15,606.50元，虽经原告催讨，被告迄今未付。 被告**辩称，确实没有支付该段时间的物业费，原因如下：1.原告诉讼主体不合法。房屋预售合同约定的物业公司为上海B有限公司（以下简称B公司），并非原告，其擅自变更物业公司未经业主同意，缺乏合法性；2.房屋预售合同中未对物业费的收费标准进行约定，根据住宅物业管理规定，未约定收费标准的，应由建设单位承担；3.原告与开发商签订的前期物业服务合同时间晚于房屋预售合同签订的时间，且未经过招投标程序，应确认为无效；4.涉案同一物业服务区域内，住宅由原告提供物业服务，商场由其他物业公司提供物业服务，违反了同一物业服务区域只能由一家物业服务企业提供服务的规定，故前期物业合同应被确认无效，原告应当收到主管部门处罚；5.原告按3.50元/平方米收取物业费，原告收费明细中包含了酬金和税金，应当扣除，扣除后为3.028元/平方米，该标准方符合周边同类小区的物业费收费标准，且涉案前期物业服务合同载明的收费分***亦为3.028元；6.原告主张的超标准收费部分没有项目依据，且原告管理期间小区存在车辆乱停放、地下车库无人打扫且与商场车库联通、绿化退化且被破坏改为瓷砖、电梯禁烟不力、保安殴打业主、小区内有人做法事、垃圾乱堆乱放、违章建筑未清理、商铺噪音油烟影响业主生活、私划停车位、破坏绿化搭建粪池、机械车位堆放杂物、室外晾衣架泛滥等管理不到位的情况；7.原告从未公布资金年度预决算及收支情况。业主也多次向原告、居委、12345反映后，一直未改善。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 针对被告的答辩，原告**物业认为，1.该小区之前确实由B公司提供前期物业服务，但2016年8月5日经过国资委批准，由原告吸收B公司进行整合重组，从2016年12月1日起B公司终止一切活动，相关的债权、账务全部归并给原告，故原告诉讼主体适格。原告吸收B公司后与开发商重新签订物业合同，故签订时间晚于预售合同符合常理，且B公司是经过招投标的，故原告的前期物业服务合同合法有效。2.预售合同中虽未约定物业费收费标准，业主生活手册上载明了物业费收费标准（3.50元/平方米），且被告也预交了3个月的物业费，证明被告认可该收费标准。3.涉案小区只有原告一家物业公司提供物业服务，物业管理区域包含了住宅和商场，其中住宅由原告直接管理，商场由开发商租出，租户另行聘请了其他物业服务企业进行管理，但整个物业管理区域依然由原告统一进行整体管理，原告也为此向主管部门进行过说明。4.原告主张3.50元/平方米收费标准（含超等级服务的收费）经过物价局备案，依法有据，也定期进行了收支公示。5.就被告反映物业管理中存在的问题：确实存在非机动车乱停放现象，已经进行了整改；地下车库是定期打扫的，与商场车库之间进行了分隔；绿化退化属于自然现象，原告也及时进行了补种，部分绿化带因经常被破坏，故经开发商统一改为铺设瓷砖；电梯内部张贴有禁烟标志；殴打业主的保安系商场物业的保安，原告同商场物业进行了沟通，将该保安开除了；小区内确实有人基于风俗习惯做法事，原告也上报过居委会；建筑垃圾原告会及时找环卫所清理；确实有业主投诉商铺油烟噪音，但相关商铺都有环卫所的环评报告；私划停车位系开发商所为，原告接手后也取消了不合理的停车位；原告并未破坏绿化搭建粪池，实际情况是相关**下水不畅，担心影响二楼住户而施工扩大水管；机械车位在商场停车位附近，发现堆放杂物的情形会及时制止；室外晾衣架和违建问题都报告了城管，城管出具了整改通知单，但原告自身并无执法权。 当事人围绕各自主张提交了证据，结合证据审查和庭审调查情况，本院查明事实如下：被告系嘉定区XX园XX路XX弄XX号XX室房屋的业主。2015年8月22日被告与上海C有限公司（以下简称C公司）签订商品房预售合同，XX园XX路XX弄XX号XX室房屋，合同记载建筑面积为91.03平方米（实际建筑面积为91平方米），合同附件五中被告签字同意由C公司选聘的B公司为物业服务企业，但其中并无约定物业费为3.50元/平方米的字样。2017年1月4日被告办理了入户手续并支付了3个月的物业费，但被告在庭审中主张该行为系为了能够拿到房屋钥匙，且对业主手册上3.5元/平方米的物业费标准有异议。 2014年12月26日，嘉定区XX局向C公司出具了住宅物业超标准服务收费标准确认表，确认****小区（即被告房屋所在的物业管理区域）物业服务收费标准为每平方米建筑面积为高层3.50元/月，其中包含管理酬金0.30元和法定税金0.16元。2015年2月16日B公司在涉案物业管理区域物业管理公开招标项目中中标，上海市住房保障和房屋管理局认为该物业管理项目符合物中标备案条件，同意备案。2015年3月1日C公司与B公司签订了前期物业服务合同，约定由B公司对被告房屋所在小区提供前期物业服务。合同第七条约定小高层按照每月每平方米3.50元标准收取物业费，该条列举的3.50元收费的具体分项标准中列出了综合管理服务0.464元、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.81元、公共区域的清洁卫生服务费0.50元、公共区域绿化养护费0.07元、公共区域秩序维护服务费1.184元，罗列的金额汇总后金额为3.028元，未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入其中。 2016年8月5日，上海市嘉定区国有资产监督管理委员会向上海XX集团有限公司印发了关于同意原告与B公司以吸收合并方式整合重组的批复，文号为嘉国资委产〔2016〕6号，同意以吸收合并方式推进原告和B公司的整合重组工作，及时做好被吸收企业的工商注销和吸收合并后企业的工商登记等后续工作；同年11月28日，中共上海XX集团有限公司委员会、上海XX集团有限公司发出关于集团下属企业吸收合并的通知,通知各相关部室及子公司，自2016年12月1日起，B公司将终止一切经营活动，债权、债务、业务、资产以及人员等全部归并至原告，B公司公司将按规定程序进行清算、关闭。 2016年9月1日原告与C公司重新签订了前期物业服务合同，约定原告为涉案物业管理区域提供前期物业服务，合同第七条约定小高层按照每月每平方米3.50元标准收取物业费，该条列举的3.50元收费的具体分项标准中列出了综合管理服务0.464元、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.81元、公共区域的清洁卫生服务费0.50元、公共区域绿化养护费0.07元、公共区域秩序维护服务费1.184元，罗列的金额汇总后金额为3.028元，未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入其中。后双方又签订更正确认书一份，明确前述项目明细下共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.81元和公共区域秩序维护服务费1.184元系笔误，应分别为0.765元和1.241元。原告提供了物业服务后，被告以原告收费主体不符及对3.50元的收费标准有异议等为由一直未支付2017年5月至2021年5月物业服务费。原告经催讨无果，遂诉讼来院。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。B公司依照法定招标程序中标涉案物业管理区域物管项目，并与C公司签订了前期物业服务合同，该合同依法成立并生效，被告作为该前期物业服务合同约定物业管理区域内的业主，受该前期物业服务合同及的约束。原告吸收合并B公司后，依法继受了B公司的合同债权债务，且原告为此与C公司重新签订了前期物业服务合同，该行为符合法律规定，无须再行招标，故涉案前期物业服务合同依法成立并生效。被告还主张涉案物业管理区域存在两个物业服务企业，并据此主张合同无效且原告应某1，但原告已就相关情形向主管部门作出了说明，且庭审中就相关物管问题进行调查时，被告陈述的具体情形也可以印证该说明内容，即便该情形确实违反了相关规定，亦属于行政管理问题，应由行政主管部门进行处罚，但涉案合同不因此当然无效。故对于被告有关原告主体不适格及合同无效的抗辩，本院不予支持。 《上海市住宅物业管理规定》第四十九条规定：“…….出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。”被告以上述规定为由，认为销售合同中未约定物业费为3.50元/平方米，而主张物业费应由开发商承担，不应由业主支付。本院认为，该条款中所指预售合同未约定的内容，不仅仅限于收费金额的约定，还应当包括物业服务单位，服务区域、服务内容等方面的约定，原告与开发商所签订房屋预售合同中已经明确约定业主应当履行缴纳物业费的义务，并约定了提供物业服务的单位（B公司）及物业费服务的范围；根据庭审调查情况，在办理交房手续时，被告签订的业主手册中也已明确告知业主收费金额为3.50元/平方米，被告也已按3.50元/平方米的标准支付了3个月物业费，不符合“房屋销售合同未约定，应由建设单位承担”之情形，被告应当自房屋交付之日的次月起支付物业费。被告虽主张其不认可该标准，且交费系为接收房屋被迫交纳，但该主张并无证据证明，且不足以推翻该收费标准。提交原告对被告所在小区提供了前期物业管理服务，向业主主张物业费依法有据，本院予以支持。 开发商C公司在房屋交付前对被告所在小区的物业费收费标准已向嘉定区XX局进行申报，物价局经论证后确认该小区收费标准为3.50元/平方米，其中也包含了酬金0.30元、法定税金0.16元。B公司和原告在与C公司签订的前期物业服务合同中第七条也明确了小高层的住宅收费为3.5元/平方米，只不过B公司和原告在物业服务收费的分项中未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入，且在计算共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用及公共区域秩序维护服务费时存在计算错误（共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用应当包含公共部位0.10元、供水系统0.06元、消防系统0.03元、弱电系统0.08元、公共照明0.08元、避雷系统0.015元、升降系统（电梯）0.40元，合计应为0.765元而不是0.81元；公共区域秩序维护服务费应当包含公共区域秩序维护服务费0.50元、超等级服务（公共秩序维护）0.741元，合计应为1.241元而非1.184元），后原告和C公司也签署更正确认书更正了该计算错误，而综合管理服务费为0.464元、公共区域绿化养护费用0.07元、公共区域的清洁卫生服务费用0.5元，计算无错误。罗列的分项金额汇总后实际金额应为3.04元而非3.028元，在加上未列入的管理酬金0.30元、法定税金0.16元后总金额是3.50元，也就是合同中约定的3.5元。被告主张管理酬金0.30元、法定税金0.16元应扣除，但涉案物业费为酬金制，且该项目也已经过主管部门论证认可，要求扣除于法无据，本院不予支持，被告仍应按照每月每平方米3.50元的标准支付物业费。 鉴于支付物业费系物业服务合同下业主的根本义务，只有在业主举证证明物业服务企业不履行合同或者履行合同存在重大瑕疵的情形下，方可酌情减免部分物业费。被告主张原告物业服务存在问题，但其证据所反映的问题均属物业服务过程中的一般性瑕疵，应积极与物业服务企业沟通要求改进并强化管理，但不能以此为由不支付物业费。故被告的证据均不足以证明原告未履行合同或履行合同存在重大瑕疵，亦不足以作为主张抵扣或免除物业费的依据。但原告应某2自纠，就其在提供物业服务过程中发现的问题及时回应业主反馈，畅通双方沟通渠道，加强自身管理，不断提高和完善自身物业服务水平，共同促进物业管理区域的良性运作，有鉴于此，加之被告欠付物业费确属事出有因，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百七十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告**应于本判决生效之日起十日内支付原告上***物业管理有限公司自2017年5月至2021年5月期间的物业费人民币15,606.50元； 二、驳回原告上***物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币10元，由被告**负担（应于本判决生效后七日内交付本院）。 本判决为终审判决。 审判员　郭　灿 二〇二一年十月二十九日 书记员　*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 …… 三、《中华人民共和国公司法》 第一百七十二条公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。 第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司**。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。