某某与上某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪02民终10258号 上诉人(原审被告)：***，男，1978年8月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：***，上海安硕律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：上***物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，公司总经理。 上诉人***因与被上诉人上***物业管理有限公司(以下简称**物业)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初16231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉请；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、购房时提供物业服务的主体为上海绿洲中亿置业有限公司(以下简称绿洲中亿置业)，而交房时擅自变更为被上诉人，因此被上诉人并非为商品房预售合同确认的主体，也未按照规定在房产部门进行备案，故被上诉人并非本案的适格主体。二、依照相关法律规定，上诉人签订商品房预售合同及前期物业服务合同中，全文对物业费标准无任何约定，物业服务费用皆由建设单位承担，即本案为上海漪园房产有限公司(以下简称漪园房产公司)承担，上诉人并非承担本案物业费用的责任主体。三、商品房预售合同及前期物业合同约定的收费标准及销售宣传信息中物业收费均为3元／平方米，并非被上诉人主张的3.5元／平方米。漪园房产公司、绿洲中亿置业与被上诉人签订的两份前期物业服务合同，关于物业服务分项内容以及分项收费均不相同，如认定被上诉人为本案适格的原告主体，那么调整本案纠纷的依据即应为漪园房产公司与被上诉人签订的前期物业服务合同。合同中的分项总和为3.028元／月／平方米，该价即为涉案小区的物业收费标准，不存在少列漏列项目问题。四、支付相应对价的业主理应获得合同约定的相应服务，前期物业服务合同中的部分服务要求低于《上海市住宅物业服务分等收费标准》中相应项目五级标准要求，根本未达到超标准服务标准。 **物业未提交书面答辩意见。 **物业向一审法院起诉请求：1、判令***支付2017年5月至2019年12月的物业管理费10，192元；2、判令***支付违约金10，192元；3、诉讼费由***负担。 鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。 一审法院判决：一、***应于判决生效之日起十日内支付上***物业管理有限公司2017年5月至2019年12月物业管理费10，192元；二、驳回上***物业管理有限公司其余诉讼请求。如***未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，***提供周围物业收费统计表、房地产网站关于案涉小区物业费宣传截图。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人***系嘉定区德园南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主。漪园房产公司系上述房屋所在住宅小区的开发商。绿洲中亿置业中标后与漪园房产公司签订了前期物业服务合同，后绿洲中亿置业被**物业吸收合并，**物业对绿洲中亿置业的债权债务概括承受并与漪园房产公司签订了前期物业服务合同，故**物业系案涉物业服务合同的服务提供方，具备诉讼主体资格。***与开发商签订的房屋预售合同中已经约定了物业提供方以及物业服务的范围，在办理交房手续时，业主手册中亦告知收费金额为3.5元／平方米。***也按约支付了3个月的物业费，故上诉人诉称因对物业费标准没有约定而应由建设单位承担物业费的理由不能成立。绿洲中亿置业和**物业在与开发***房产公司签订的前期物业服务合同中约定了小高层的住宅收费为3.5元／平方米。漪园房产公司作为开发商对小区物业费的收费标准向嘉定区物价局进行了申报，物价局经论证确认小区的物业收费标准为3.5元／平方米。绿洲中亿置业和**物业在物业服务收费的分项计算时存在错误，但并未违反合同约定的3.5元的标准。上诉人***主张的物业费收取标准缺乏依据。一审法院根据案涉物业服务合同的约定内容以及**物业的履行情况对**物业主张的违约金诉请不予支持并无不当。 综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　孙　斌 审 判 员　　*** 审 判 员　　易苏苏 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　朱　婕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……