上某某物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0114民初16228号 原告：上***物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区菊园新区胜竹路XXX号XXX幢二层Ｃ区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，上海久光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，公司员工。 被告：**，女，1982年2月21日生，汉族，住上海市嘉定区德园南路XXX弄XXX号XXX室。 原告上***物业管理有限公司(以下简称**物业)与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告**物业公司委托诉讼代理人***、**及被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年5月至2019年12月的物业管理费人民币(以下币种同)9,422.56元；2、判令被告支付违约金9,422.56元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告为原告所管理的上海市嘉定区德园南路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，依据前期物业服务合同约定，小高层按照每月每平方米3.5元标准收取物业费。被告拖欠2017年5月至2019年12月物业服务费9,422.56元，虽经原告催讨，被告迄今未付。 被告**辩称，确实没有支付该段时间的物业费，原因如下：1、原告诉讼主体不合法。房屋预售合同约定的物业公司为上海绿洲中亿置业有限公司(以下简称绿洲中亿置业)，并非原告**物业，其擅自变更物业公司未经业主同意，缺乏合法性；2、房屋预售合同中未对物业费的收费标准进行约定，根据住宅物业管理规定，未约定收费标准的，应由建设单位承担；3、原告与开发商签订的前期物业服务合同时间晚于房屋预售合同签订的时间，交房时绿洲中亿置业还未注销，应确认前期物业服务合同无效；4、原告按3.5元/平方米收取物业费，但前期物业合同中物业费分项总和为3.028元/平方米，未达3.5元，原告主张的服务***等级服务收费项目没有依据，被告在收房时为拿钥匙曾支付了三个月物业费，但在业主手册写明“购房合同未写明物业费用，对此物业费有异议，不认可”；且原告管理期间小区存在车辆乱停放、地下车库、绿化保洁不及时等管理不到位的情况；5、原告从未公布资金年度预决算及收支情况。业主也多次向原告、居委、12345反映后，一直未改善，现请求驳回原告全部主张，要求法院责成原告公示年度计划和资金预决算及收支情况，判令原告与被告重新协商签订物业服务合同。 针对被告的答辩，原告**物业认为，1、该小区之前确实由绿洲中亿置业提供前期物业服务，但2016年8月5日经过国资委批准，由原告**物业吸收绿洲中亿置业进行整合重组，从2016年12月1日起绿洲中亿置业终止一切活动，相关的债权、账务全部归并给原告，故原告诉讼主体适格；原告吸收绿洲中亿置业后与开发商重新签订物业合同，故签订时间晚于预售合同符合常理，原告的前期物业服务合同合法有效；2、预售合同中虽未约定物业费收费标准，但被告于2017年1月4日签订的业主生活手册上载明了物业费收费标准(3.5元/平方米)，且被告也预交了3个月的物业费，证明被告认可该收费标准；3、原告主张3.5元/平方米收费标准(含超等级服务的收费)经过物价局备案，依法有据，其中还包含酬金0.3元、法定税金0.16元等费用，但是未列入分项标准内，另分项标准中存在计算错误。4、被告反映物业管理中的某些问题确有存在，但原告已放置了禁停标志，卫生和绿化做到了定时定点清洁，原告也会定期公示收支情况；因业委会未成立，无法重新签订物业服务合同，不同意被告的答辩意见。 经审理查明，被告**系嘉定区德园南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主。2015年8月14日被告与上海漪园房产有限公司(以下简称漪园房产公司)签订房屋预售合同，购买德园南路XXX弄XXX号XXX室房屋(暂测建筑面积为84.17平方米(实际建筑面积为84.13平方米)，合同附件五中买受人明确同意***房产公司选聘的绿洲中亿置业为物业服务企业，但其中并无约定物业费为3.5元/平方米的字样。2017年1月4日被告办理了入户手续并支付了2017年2月至4月的物业费，被告在业主手册上业主签字一栏处签名并写有“购房合同未写明物业费用，对此物业费有异议，不认可”字样。 再查，1、2014年12月26日，嘉定区物价局***房产公司出具了住宅物业超标准服务收费标准确认表，确认****小区(即被告房屋所在的区域)物业服务收费标准为每平方米建筑面积为高层3.5元/月(综合管理服务0.35元、公共区域秩序维护服务费0.50元、共用部位0.10元、供水系统0.06元、消防系统0.03元、弱电系统0.08元、超等级服务(综合管理)0.114元、超等级服务(公共秩序维护)0.741元、管理酬金0.30元、公共区域的清洁卫生服务费0.28元、公共区域绿化养护服务0.07元、公共照明0.08元、避雷系统0.015元、升降系统(电梯)0.40元、超等级服务(公共卫生服务)0.22元、法定税金0.16元)； 2、2015年3月1***房产公司与绿洲中亿置业签订了前期物业服务合同，约定由绿洲中亿置业对被告房屋所在小区提供前期物业服务。合同第七条约定小高层按照每月每平方米3.5元标准收取物业费。第七条列举的3.5元收费的具体分项标准中列出了综合管理服务0.464元、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.81元、公共区域的清洁卫生服务费0.50元、公共区域绿化养护费0.07元、公共区域秩序维护服务费1.184元，罗列的金额汇总后金额为3.028元，未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入其中；合同第十条约定，物业费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；逾期交纳的，按每日千分之三计算违约金； 3、2016年8月5日，上海市嘉定区国有资产监督管理委员会向上海绿洲投资控股集团有限公司印发了关于同意**物业与绿洲中亿置业以吸收合并方式整合重组的批复[嘉国资委产(2016)6号]，同意以吸收合并方式推进**物业和绿洲中亿置业的整合重组工作，及时做好被吸收企业的工商注销和吸收合并后企业的工商登记等后续工作；同年11月28日，中共上海绿洲投资控股集团有限公司委员会、上海绿洲投资控股集团有限公司发出关于集团下属企业吸收合并的通知,通知各相关部室及子公司，自2016年12月1日起，绿洲中亿置业将终止一切经营活动，债权、债务、业务、资产以及人员等全部归并至**物业，绿洲中亿置业公司将按规定程序进行清算、关闭； 4、2016年9月1日**物业与漪园房产公司重新签订了前期物业服务合同，合同约定，原告为上海市嘉定区德园南路XXX弄XXX-XXX号(****小区)物业提供前期物业服务，合同第七条约定小高层按照每月每平方米3.5元标准收取物业费；第七条列举的3.5元收费的具体分项标准中列出了综合管理服务0.464元、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.81元、公共区域的清洁卫生服务费0.50元、公共区域绿化养护费0.07元、公共区域秩序维护服务费1.184元，罗列的金额汇总后金额为3.028元，未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入其中；合同第十条约定，物业费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；逾期支付的原告有权按每日加收应付金额的千分之三作为滞纳金； 5、原告提供了物业服务后，被告以原告收费主体不符及对3.5元的收费标准有异议等为由一直未支付2017年5月至2019年12月物业服务费。原告经催讨无果，遂诉讼来院。 本院认为，本案争议的焦点有三个。 焦点一：原告诉讼主体是否适格？ 公司法规定，公司的合并可以采取吸收合并和新设合并。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司**。绿洲中亿置业中标后与漪园房产公司签订了前期物业服务合同，其依据规定被**物业吸收合并，**物业对绿洲中亿置业的债权债务进行**依法有据，吸收合并后**物业与漪园房产公司重新签订前期物业服务合同符合法律规定，无须再进行招投标程序，故该前期服务合同应合法有效，原告诉讼主体适格。被告主张原告诉讼主体不适格的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。 焦点二：物业费应由业主支付还是由建设单位承担？ 依据上海市住宅物业管理规定第四十九条约定，“…….出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，有建设单位承担。”被告以上述规定为由，认为销售合同中未约定物业费为3.5元/平方米，而主张物业费应由开发商承担，不应由业主支付。本院认为，该条款中所指预售合同未约定的内容，不仅仅限于收费金额的约定，还应当包括物业服务单位，服务区域、服务内容等方面的约定，原告与开发商所签订房屋预售合同中已经明确约定业主应当履行缴纳物业费的义务，并约定了提供物业服务的单位(绿洲中亿置业)及物业费服务的范围；在办理交房手续时，被告签订的业主手册中也已明确告知业主收费金额为3.5元/平方米，被告也已按3.5元/平方米的标准支付了3个月物业费，不符合“房屋销售合同未约定，应由建设单位承担”之情形，被告应当自房屋交付之日的次月起支付物业费。原告对被告所在小区提供了前期物业管理服务，向业主主张物业费依法有据，本院予以支持。 焦点三：物业费收取的标准是3.5元/平方米还是3.028元/平方米？ 开发***房产公司在房屋交付前对被告所在小区的物业费收费标准已向嘉定区物价局进行申报，物价局经论证后确认该小区收费标准为3.5元/平方米，绿洲中亿置业和**物业在与开发商签订的前期物业服务合同中第七条也明确了小高层的住宅收费为3.5元/平方米，只不过绿洲中亿置业和**物业在物业服务收费的分项中未将管理酬金0.30元、法定税金0.16元列入，且在计算共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用及公共区域秩序维护服务费时存在计算错误(共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用应当包含共用部位0.10元、供水系统0.06元、消防系统0.03元、弱电系统0.08元、公共照明0.08元、避雷系统0.015元、升降系统(电梯)0.40元，合计应为0.765元而不是0.81元；公共区域秩序维护服务费应当包含公共区域秩序维护服务费0.50元、超等级服务(公共秩序维护)0.741元，合计应为1.241元而非1.184元)，而综合管理服务费为0.464元、公共区域绿化养护费用0.07元、公共区域的清洁卫生服务费用0.5元，计算无错误。罗列的分项金额汇总后实际金额应为3.04元而非3.028元，在加上未列入的管理酬金0.30元、法定税金0.16元后总金额是3.5元，也就是合同中约定的3.5元，故本院认为原告主张按照3.5元/平方米物业费的标准依法有据，本院应予以支持，被告主张应按3.028元/平方米支付物业费没有依据，本院不予采纳；另被告以其在业主手册上写有“对此物业费有异议”字样来否定3.5元/平方米收费标准的辩称意见依据不足，本院不予采信。 对于被告反映原告在管理中存在的一些问题，法院认为业主应当及时与物业服务公司反映和沟通，要求物业公司进行完善和改进，但不能以此作为拖欠物业费的理由；物业公司作为服务企业，应当听取业主的呼声和建议，不断提高自己的服务管理水平，而不应只收取物业费，对业主反映的问题听之任之，使业主与服务企业间产生对立情绪。鉴于原告在物业服务合同中因对物业费收费标准的分项存在计算错误，使业主对收费标准产生歧义，故而拒绝支付物业费系事出有因,且被告对原告的管理水平提高存有一定的期待，本院对原告主张违约金的请求不予支持。 据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第一百七十二条、第一百七十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告**应于本判决生效之日起十日内支付原告上***物业管理有限公司2017年5月至2019年12月物业管理费人民币9,422.56元； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币271元，减半收取135.5元(原告已预交)，原、被告各半负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二〇年九月二十七日 法官助理　徐　瑜 书 记 员　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《中华人民共和国公司法》 第一百七十二条公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。 第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司**。 二、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 ……