平塘县第二建筑工程有限责任公司、杨利合同纠纷二审民事判决书

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)黔27民终1344号

上诉人（原审被告、反诉原告）：平塘县第二建筑工程有限责任公司，住所地平塘县平湖镇环城路，统一社会信用代码91522727216400628K。

法定代表人：张宝岳，该公司经理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨利，女，布依族，1974年11月6日生，贵州省平塘县人，住贵州省都匀市。

原审第三人：平塘县住房和城乡建设局，住所地平塘县平湖镇玉水北路，组织机构代码58067865-0。

法定代表人：王波，该局局长。

委托诉讼代理人：杜朝辉，贵州金盆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王泽勇，该局工作人员。

上诉人平塘县第二建筑工程有限责任公司（以下简称平塘二建公司）与被上诉人杨利合同纠纷一案，平塘县人民法院于2016年5月18日作出（2016）黔2727民初306号民事判决后，平塘二建公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日作出（2016）黔27民终990号民事裁定，裁定撤销原判、发回平塘县人民法院重审。平塘县人民法院在重审过程中，依法追加原审第三人平塘县住房和城乡建设局参加本案诉讼，并于2017年3月31日作出（2016）黔2727民初1023号民事判决，平塘二建公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

上诉人平塘二建公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，以维护上诉人的合法权益。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）一审采信证据错误。一审采信被上诉人一审提供的2、3、4号证据错误，被上诉人提供的2号证据契税收据虽出自税务机关，但该证的内容是虚假、违法的，是被上诉人采取欺骗手段获得，认定该证据有效违反证据的合法性。被上诉人提供的3号证据是被上诉人为了欺骗税务机关伪造的合同，认定该证据有效违反证据的真实性、合法性。被上诉人提供的4号证据两段录音都是其诱导上诉人的法定代表人进入其设置的圈套中录制的，在没有其他证据佐证的情况下采信该证据有悖《民事证据规则》；（二）一审认定事实错误。1、被上诉人伪造《购房协议》，谎称已支付购房款骗取税务部门的契税完税凭证，一审判决将该违法事实作为合法事实认定错误；2、《购房协议》第三条、第四条违反法律及房屋买卖交易习惯；3、《购房协议》签订后，被上诉人并未支付10000元首付款。《购房协议》签订至今已十二年之久，房价都翻了几翻，现在还按原协议履行显失公平；4、《购房协议》所涉及房屋已经列入棚户区改造拆除，该房属于不可抗力致使不能实现合同目的。而拆除之前房屋仍登记在上诉人的名下，所有权仍然属于上诉人；二、《购房协议》第三条和第四条违反了法律和房屋买卖交易习惯。上诉人多次要求被上诉人先付清购房款，后办理产权过户，但被上诉人却以各种借口拒付。一审未考虑上诉人的合法权益，反而维护违法者的欺诈行为不当；三、一审适用法律错误。一审以《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款确认《购房协议》的法律效力不当。根据该法条第二款的规定，房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记，才发生效力，未经登记，不发生效力。另外，一审以《中华人民共和国物权法》第十五条的规定推翻上诉人“只有依照《中华人民共和国物权法》办理过户手续后协议才能发生法律效力”的辩解不当。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定，该《购房协议》需经办理批准、登记手续才生效。上诉人与被上诉人签订有《购房协议》不假，但是双方十二年都没有履行该协议，因政府棚户区改造，该房已经拆除，说明《购房协议》出现了《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的情况，而此时房屋产权仍归上诉人，上诉人据此请求解除《购房协议》有法可依；四、上诉人反诉要求被上诉人支付房屋租金并无不当。双方虽未签订租赁协议，但让被上诉人无偿居住，显然违背了社会的良俗，也违反公平、公正原则。

被上诉人杨利二审答辩称：1、一审认定事实清楚、证据充分。答辩人与被答辩人签订的《购房协议》是双方真实意思表示，该协议自成立之日起就对双方产生约束力，协议中明确约定待答辩人办好过户手续后一个月内支付余款，因被答辩人的过错，导致答辩人至今未能办理过户手续。上述事实答辩人提供了充分的证据予以证明。一审诉讼中，被答辩人也予以认可；2、被答辩人作为房屋的出卖人，提供房产证协助买受人办理过户是其应当履行的合同义务，被答辩人出于违背合同义务的目的私自隐瞒房产证，使《购房协议》签订12年之久还未过户，导致房屋被拆迁后答辩人无法取得拆迁补偿款的期待利益不能实现，被答辩人应当进行赔偿；3、被答辩人虽否认收到答辩人首付款的事实，但根据答辩人提供的录音、被答辩人提供的《通知》以及《购房协议》的约定和交易习惯，足以证明答辩人已经支付了首付款；4、答辩人与被答辩人之间是房屋买卖关系，并非租赁关系，被答辩人要求答辩人支付租金于法无据。综上，请求二审驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。

原审原告、反诉被告杨利向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《购房协议》真实有效；2、依法确认原告享有拆迁补偿款300799元整；3、依法判令被告协助原告领取拆迁补偿款300799元整；4、本案全部诉讼费用由被告承担。

原审被告、反诉原告平塘二建公司向一审法院提起反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《购房协议》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金33000元；3、诉讼费全部由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2004年4月6日，原告杨利与被告平塘二建公司签订了《购房协议》，该协议约定将被告所有的位于平塘县平湖镇环城路62号办公宿舍综合楼房屋二楼一套（靠近住建局方向）转让给原告杨利。该《购房协议》以被告平塘二建公司为甲方，以原告杨利为乙方，约定：“一、房价总计三万三千元，按套计价。二、甲方协助乙方办理有关手续，乙方自行负责契税、房屋过户的有关费用。三、双方在购房协议上签字盖章后，乙方把首付款存入甲方银行指定账户，甲方把房屋交给乙方，乙方自行到房管所办理有关过户手续。四、乙方在办好过户手续后一个月内一次性付清房款，如未能付清房款，本协议自然失效；……。”双方签订协议后，2004年4月7日原告杨利到平塘平湖镇财政所缴纳了房屋契税600.00元办理了契税完税凭证。被告在双方签订协议前将该幢房屋的房产证向银行进行质押用于贷款，因未能提供房产证，故无法办理房屋过户手续，原告杨利也没有向被告支付购房尾款。2008年11月24日平塘房地产管理局以被告平塘二建公司该幢房屋所有权证遗失为由作出公告作废，2008年12月10日，被告对该幢房屋重新办理了房屋产权证，将该幢房屋（1-5层，建筑面积808.47平方米）包括原告杨利购买的住房在内全部登记在被告平塘二建公司名下，房屋所有权人为平塘第二建筑工程有限责任公司，房产证号为“平房权证平湖镇字第××号”，被告平塘二建公司于2009年1月将该幢房产注册为其公司的注册资本，该资产已经验资机构核实。原、被告签订《购房协议》后，被告将该房屋交付原告杨利居住使用。一审另查明，在平塘县人民政府县城棚户区改造项目中，原、被告双方争议的房产在征收拆迁的范围，2016年1月18日，第三人平塘住建局与被告签署了“平塘‘玉水金盆’棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议”，2016年1月25日，第三人与原告就房屋基本数据及补偿项目、金额进行了确认，确认房屋征收补偿款总计人民币300799元。目前该款存放在第三人平塘住建局处。原、被告双方对《购房协议》的履行及房屋征收补偿款的领取问题发生争议，故诉至法院。

一审法院认为：本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效；2、双方签订《购房协议》后，原告杨利是否已经按照合同约定给付被告平塘二建公司首付款；3、是否应当解除原、被告双方签订的《购房协议》；4、协议未完全履行的过错责任及比例；5、原告杨利是否应当支付被告平塘二建公司房屋租金33000元。

1、关于原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告双方基于真实的意思表示签订了《购房协议》，在庭审中原、被告双方均认可以2004年4月6日签订的，约定房屋价款为33000元的协议为准。该协议的内容没有违反法律的强制性规定，故对原告杨利提出的请求确认双方签订的《购房协议》真实有效的主张，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”协议签订后，双方应当按照《购房协议》的约定全面、及时履行合同义务。

2、关于双方签订《购房协议》后，原告杨利是否已经按照合同约定给付被告平塘二建公司首付款的问题。原告杨利是否已经支付了首付款，可以从以下三个方面予以证明。（1）根据原告杨利提供的手机通话录音二段内容，该录音是原告杨利与被告平塘二建公司法定代表人张宝岳的电话通话内容，从通话内容中能够证明原告杨利已经支付给被告首付款10000元的事实；（2）被告平塘二建公司提供的证据7，即2005年6月28日对原告杨利的催收房款通知，虽然原告杨利不认可该《通知》，但该《通知》是由被告提供用以证明自己的诉讼主张的证据，对被告具有约束力，该《通知》内容可以证明原告杨利已经预交给被告平塘二建公司购房首付款的事实；（3）原、被告双方在2004年4月6日签订的《购房协议》中约定了履行合同义务的顺序，即在协议上签字盖章后原告将首付款存入被告指定的银行账户，被告把房屋交付给原告杨利。根据《购房协议》约定的先后履行顺序和交易习惯，原告杨利应当先支付购房首付款，被告平塘二建公司再将房屋交付给原告使用。本案中，被告已经从双方签订协议后将房屋交付原告居住达12年之久，故根据协议的约定及交易习惯可以间接证明原告已经向被告支付了购房首付款。综合以上三个方面的内容，认定原、被告签订《购房协议》后原告杨利已经按照合同约定向被告平塘二建公司支付了购房首付款10000元。

3、关于双方签订的《购房协议》是否解除的问题。2016年，在平塘“玉水金盆”棚户区改造项目建设中，原、被告争议的房屋已经被拆除，标的物已经灭失，双方的合同权利义务也自然终止，解除合同已无必要，因此对于被告平塘二建公司解除《购房协议》的反诉请求不予支持。

4、关于协议未完全履行，房屋尚未过户的责任问题。在2004年4月6日签订的《购房协议》中，双方约定了合同的履行顺序，即先办理过户手续，后补交购房尾款，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”据此，被告平塘二建公司有义务协助原告办理房产过户手续，在过户完成前，原告可以行使先履行抗辩权。庭审中被告平塘二建公司认可双方在签订协议时该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，2005年被告还清贷款后取回了房屋产权证书，在明知应当配合原告杨利办理过户手续，并向原告主张购房款，但被告平塘二建公司却为其利益把争议房产在内重新办理房产证归自己所有，明显隐瞒了出让房屋的事实，存在欺诈。本案中，协议达成后原告已经按约缴纳了契税并取得完税凭证，在房屋拆除前，被告有能力、有义务协助原告办理房产过户手续，因此协议未完全履行的过错在被告方。本案原、被告双方争议的房产被拆除后，共取得拆迁补偿款人民币300799元，因为被告的违约（即不配合原告过户），导致原告的期待利益不能实现，故被告平塘二建公司应当赔偿原告因此所受到的损失300799元。对于原告尚欠被告购房尾款23000元的问题，在本案中被告平塘二建公司没有主张，若被告认为有必要，可以另案主张权利。

5、关于原告杨利是否应当支付被告平塘二建公司房屋租金33000.00元的问题。本案中，原、被告之间属于房屋买卖合同关系，并非房屋租赁合同关系，双方对房屋的使用也没有约定有租金，故被告平塘二建公司要求原告杨利支付房屋租金33000元的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。

关于诉讼费用，本案中，原、被告签订《购房协议》后，由于被告的违约导致协议没有完全履行从而产生纠纷，因此本案诉讼费用应当被告负担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告杨利（反诉被告）与被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于2004年4月6日签订的、约定房屋价款为33000元的《购房协议》合法有效；二、由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于判决生效后10日内赔偿原告杨利（反诉被告）经济损失人民币300799元；三、驳回原告杨利（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。本案诉讼费人民币5812元，由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）负担。

二审诉讼中，上诉人平塘二建公司为证实其主张，向本院提交了不动产登记一次性告知书，证明：办理房产证必须满足以下几个条件：第一，提供房款交清的票据；第二，提供完税凭证，即房产税和契税票据；第三，办理依据必须遵照国家相关法律规定，产权转移需经过法定程序才能办理。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。被上诉人杨利质证认为：该证据不适用于本案的情况，不认可上诉人的证明目的；原审第三人平塘住房和城乡建设局质证认为：对于相关行政机关制作的文件不发表任何意见，本案法院如何判决，我们就按法院的判决履行。综合各方当事人的举证、质证意见，本院认为，上诉人平塘二建公司提供的该份证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：关于上诉人平塘二建公司主张，双方签订的《购房协议》只有办理了产权过户手续后才能发生法律效力、一审适用法律错误的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，法律已将不动产物权变动的原因与结果进行了区分。办理产权过户手续，属于本案双方当事人之间的权利义务内容，其是否履行并不影响对《购房协议》效力的认定。上诉人平塘二建公司与被上诉人杨利于2004年4月6日签订的约定房屋价款为33000元的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，认定该《购房协议》合法有效，于法有据，本院予以确认。上诉人平塘二建公司的该项主张，于法无据，本院不予采纳。

关于上诉人平塘二建公司主张被上诉人杨利并未支付10000元购房首付款的问题。首先，从上诉人平塘二建公司向一审提交的2005年6月28日的催收房款的《通知》看，该份《通知》已明确载明被上诉人杨利系“至今不能全额付款”，而不是“至今未付款”，说明上诉人平塘二建公司在出具该《通知》时，是认可被上诉人杨利已支付了购房首付款的；其次，从《购房协议》第三条“双方在购房协议上签字盖章后，乙方把首付款存入甲方银行指定账户，甲方把房屋交给乙方”的约定，结合上诉人平塘二建公司已将房屋交付给被上诉人杨利居住使用12年之久的事实看，在长达12年时间内双方未发生任何纠纷，因此，从双方对《购房协议》的约定及交易习惯分析，被上诉人杨利已向上诉人平塘二建公司支付了购房首付款；再次，从被上诉人杨利一审提供的两段手机通话录音看，双方的通话内容也可证实被上诉人杨利已向上诉人平塘二建公司支付了1万元首付款。虽然上诉人平塘二建公司主张该两段通话录音是被上诉人杨利采用诱导的方式录制，不能作为其已支付购房款的证据使用，但结合催收房款的《通知》、《购房协议》第三条的约定看，该两份证据与被上诉人杨利提供的两段通话录音能够相互印证，已形成证据链。因此，一审认定双方签订《购房协议》后被上诉人杨利已经按照合同的约定给付了购房首付款，并无不当，本院予以确认。上诉人平塘二建公司提出的该项上诉主张，本院不予采纳。

关于上诉人平塘二建公司主张《购房协议》第三条违反了法律规定，第四条违反了房屋买卖交易习惯，应认定无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》“第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，双方签订的《购房协议》第三条并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对上诉人平塘二建公司的该项上诉主张，本院不予采纳。另外，因《购房协议》第四条是双方当事人签订《购房协议》时的真实意思表示，上诉人平塘二建公司主张该条款违反了房屋买卖交易习惯，有悖诚实信用原则，本院不予采纳。

关于《购房协议》应否解除的问题。由于本案诉争房屋已被拆除，标的物已经灭失，双方的合同义务已自然终止，故，上诉人平塘二建公司主张解除合同已无必要，对其提出的该项上诉主张，本院不予采纳。

关于房屋尚未过户即被拆迁的责任问题。由于上诉人平塘二建公司在与被上诉人杨利签订《购房协议》时，已将该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，2005年上诉人平塘二建公司还清贷款取回房屋产权证书后，又将争议房屋重新办理房产证归其所有，隐瞒该房屋已出让的事实，并且不配合、协助被上诉人杨利办理过户手续，以至于争议房屋被拆除时，双方签订的《购房协议》未完全履行，导致被上诉人杨利的期待利益不能实现，上诉人平塘二建公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，上诉人平塘二建公司应当就其违约行为给被上诉人杨利造成的实际经济损失承担赔偿责任。因本案双方争议的房产被拆除后，共取得了300799元的拆迁补偿款，故，一审判决上诉人平塘二建公司赔偿被上诉人杨利因此所受到的损失300799元，于法有据，本院予以确认。

关于上诉人平塘二建公司向被上诉人杨利主张支付房屋租金的问题。因本案双方当事人之间系房屋买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系，双方对房屋的使用也未约定租金，故，上诉人平塘二建公司提出的该项主张，于法无据，本院不予采纳。

综上所述，上诉人平塘第二建筑工程有限责任公司的上诉理由不成立，对其请求，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5812元,由上诉人平塘第二建筑工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　莫玉魁

审判员　　刘国红

审判员　　熊元伦

二〇一七年八月二十八日

书记员　　杨　墨