平塘县第二建筑工程有限责任公司、某某合同纠纷二审民事判决书

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）黔27民终1343号

上诉人（原审被告、反诉原告）：平塘县第二建筑工程有限责任公司，住所地平塘县平湖镇环城路，统一社会信用代码91522727216400628K。

法定代表人：张宝岳，该公司经理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1963年12月10日生，布依族，贵州省平塘县人，教师，住平塘县，

原审第三人：平塘县住房和城乡建设局，住所地平塘县平湖镇玉水北路，组织机构代码58067865-0。

法定代表人：王波，该局局长。

委托诉讼代理人：王泽勇，该局工作人员。

委托诉讼代理人：杜朝辉，贵州金盆律师事务所律师。

上诉人平塘县第二建筑工程有限责任公司（以下简称平塘二建公司）与被上诉人***合同纠纷一案，平塘县人民法院于2016年5月18日作出（2016）黔2727民初303号民事判决后，平塘二建公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日作出（2016）黔27民终989号民事裁定，裁定撤销原判、发回平塘县人民法院重审。平塘县人民法院在重审过程中，依法追加原审第三人平塘县住房和城乡建设局（以下简称平塘县住建局）参加本案诉讼，并于2017年3月31日作出（2016）黔2727民初1018号民事判决，平塘二建公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

平塘二建公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）一审采信证据错误。一审采信被上诉人一审提供的4、11、13号证据错误，被上诉人提供的4号证据契税收据虽出自税务机关，但该证的内容是虚假的，是被上诉人采取欺骗手段获得，认定该证据有效违反证据的合法性。被上诉人提供的11号证据是上诉人为了还贷处理固定资产的报告，被上诉人用此证证明的内容有错误。被上诉人提供的13号证据是另案的两份判决，该判决虽然在购房协议上有相似之处，但因时间不同，标的物的变化等不一样，所以不能作为本案证据使用；（二）一审认定事实错误。1、被上诉人采取欺诈手段不实报购房款，谎称已支付购房款骗取税务部门的契税完税凭证，一审判决将该违法事实作为合法事实认定错误；2、《购房协议》第三条、第四条违反法律及房屋买卖交易习惯；3、判决书将没有完全履行《购房协议》的责任划分给上诉人是错误的，被上诉人支付了17000元后上诉人就按约定将钥匙交付给被上诉人，事后因第二份合同中的第三、四条出现矛盾，双方各执己见，才造成合同没有完全履行；4、《购房协议》纠纷发生在县城棚户区改造之前，直至该房屋被拆除，房屋的产权仍登记在上诉人的名下；二、《购房协议》第三条和第四条违反了法律和房屋买卖交易习惯。上诉人多次要求被上诉人先付清购房款，后办理产权过户，但被上诉人却以各种借口拒付。一审未考虑上诉人的合法权益，反而维护违法者的欺诈行为不当；三、一审适用法律错误。一审以《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款确认《购房协议》的法律效力不当。根据该法条第二款的规定，房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记，才发生效力，未经登记，不发生效力。另外，一审以《中华人民共和国物权法》第十五条的规定推翻上诉人“只有依照《中华人民共和国物权法》办理过户手续后协议才能发生法律效力”的辩解不当。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，该《购房协议》需经办理批准、登记手续才生效。上诉人与被上诉人签订有《购房协议》不假，但是双方十二年都没有履行该协议，因政府棚户区改造，该房已经拆除，说明《购房协议》出现了《中华人民共和国合同法》第九十四条的情况，而此时房屋产权仍归上诉人，上诉人据此请求解除《购房协议》有法可依。

***二审辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、双方签订的《购房协议》有效，后一份《购房协议》是对前一份《购房协议》的补充和具体约定，是在自愿、平等的前提下签订的，是双方的真实意思表示；2、上诉人不履行《购房协议》中的条款义务，是上诉人的错误导致本案的发生。双方签订的《购房协议》约定了各自的先后顺序，在办理房屋过户手续前被上诉人有权按照协议的约定行使先履行抗辩权。由于被上诉人办理房产过户手续是需要上诉人提供房产证、土地使用证等资料为前提才能完成，故上诉人有提供材料、协助被上诉人办理房产过户的义务，但上诉人不仅不履行上述义务，还在被上诉人不知情的情况下将本案争议房屋私自于2008年12月10日重新办理新的房产证并登记在上诉人名下，在房屋过户之前，被上诉人有权按照合同约定拒绝支付购房余款；二、被上诉人提供的第4、11、13号证据材料真实且来源合法，一审予以采纳并无不当。另外，上诉人称《购房协议》有效不等于所有条款有效是错误的，《购房协议》中的条款是上诉人与被上诉人本着自愿、平等、互惠的原则签订的，没有违反法律规定，是双方共同意愿的表示，是双方共同的约定，双方都有义务诚信履行。

平塘住建局二审未提交书面意见。

***向一审法院起诉请求：1、判决原告与被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法确认原告享有拆迁补偿款379169元，被告协助原告领取该笔拆迁补偿款；3、本案诉讼费由被告承担。

平塘二建公司向一审法院反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《购房协议》，反诉原告全额退还反诉被告购房款；2、诉讼费用由反诉原告承担。

一审法院认定事实：2004年1月14日，原告***与被告平塘二建公司签订了《购房协议》，协议约定将被告所有的位于平塘县平湖镇环城路62号办公宿舍综合楼房屋三楼一套（靠国土局方向）转让给原告***。该份《购房协议》以被告平塘二建公司为甲方，以原告***为乙方，约定“一、房价总计51800元，其中房款43800元，装修款8000元；二、甲方负责营业税，协助乙方办理有关手续；三、乙方负责契税，购房过户的有关手续费用；四、双方在购房协议上签字，乙方把首付款存入银行，甲方把房屋交给乙方使用，待双方到银行办理按揭过户等有关手续。……”，协议签订后，原告***将自己存有存款17000元的农业银行存折一本交给被告平塘二建公司作为购房首付款，被告确认收到该首付款后将房屋交付原告，原告随后搬入该房屋居住至房屋被拆除。2004年4月6日，双方在第一份《购房协议》的基础上，针对转让的房产又签订了第二份《购房协议》，该份协议以被告平塘二建公司为甲方，以原告***为乙方，协议约定“一、房价总计肆万叁仟元，按套计价；二、甲方协助乙方办理有关手续，乙方自行负责契税、房屋过户的有关费用；三、双方在购房协议上签字盖章后，乙方把首付款存入甲方银行指定账户，甲方把房屋交给乙方，乙方自行到房管所办理有关过户手续；四、乙方在办好过户手续后一个月内一次性付清房款，如未能付清房款，本协议自然失效。……”，双方签订两份《购房协议》转让的房产属于同一套房产。双方签订协议后，2004年4月12日原告***到平塘农业税征收管理局平湖分局缴纳了房屋契税645元并办理了契税完税凭证。被告在双方签订协议前将该幢房屋的房产证向银行进行质押用于贷款，因未能提供房产证，故无法办理房屋过户手续，原告***也没有向被告支付购房尾款。2008年11月24日平塘房地产管理局以被告平塘二建公司该幢房屋所有权证遗失为由作出公告作废，2008年12月10日，被告对该幢房屋重新办理了房屋产权证，将该幢房屋（1-5层，建筑面积808.47平方米）包括原告***购买的住房在内全部登记在被告平塘二建公司名下，房屋所有权人为平塘二建公司，房产证号为“平房权证平湖镇字第××号”，被告平塘二建公司于2009年1月将该幢房产注册为其公司的注册资本，该资产已经验资机构核实。另查明，在平塘县人民政府县城棚户区改造项目中，原、被告双方争议的房产在征收拆迁的范围，2016年1月18日，第三人平塘住建局与被告签署了“平塘‘玉水金盆’棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议”，2016年1月25日，第三人与原告就房屋基本数据及补偿项目、金额进行了确认，确认房屋征收补偿款总计379169元。目前该款存放在第三人平塘住建局处。

一审法院认为：1、关于原、被告双方签订的《购房协议》是否真实有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原、被告双方基于真实的意思表示签订了《购房协议》，该协议没有违反法律的强制性规定，在庭审中原、被告双方均认可以2004年1月14日签订的第一份协议为准，同时从内容上看，2004年4月6日双方签订的《购房协议》仅是对第一份协议的细化和补充，内容上没有发生冲突，因此被告“只有依照《中华人民共和国物权法》办理产权过户手续后协议才能发生法律效力”的辩解不成立，原、被告于2004年1月14日签订的《购房协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，协议签订后，双方应当按照《购房协议》的约定全面、及时履行合同义务。2、关于双方签订的《购房协议》是否解除的问题。2016年，在平塘“玉水金盆”棚户区改造项目建设中，原、被告争议的房屋已经被拆除，标的物已经灭失，双方的合同权利义务自然终止，解除合同已无必要，因此对于被告平塘二建公司解除《购房协议》的反诉请求不予支持。3、关于协议未完全履行，房屋尚未过户的责任问题。在2004年4月6日签订的第二份《购房协议》中，双方约定了合同的履行顺序，即先办理过户手续，后补交购房尾款，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，据此，被告平塘二建公司有义务协助原告办理房产过户手续，在过户完成前，原告可以行使先履行抗辩权。庭审中被告认可双方在签订协议时该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，2005年被告还清贷款后取回了房屋产权证书，在明知应当配合原告***办理过户手续，并向原告主张购房款，但二建公司却为其利益把争议房产在内重新办理房产证归自己所有，明显隐瞒了出让房屋的事实，存在欺诈。本案中，协议达成后原告已经按约缴纳了契税并取得完税凭证，在房屋拆除前，被告有能力、有义务协助原告办理房产过户手续，因此协议未完全履行的过错在被告方。本案原、被告双方争议的房产被拆除后，共取得拆迁补偿款379169元，因为被告的违约（即不配合原告过户），导致原告的期待利益不能实现，故被告平塘二建公司应当赔偿原告因此所受到的损失379169元。对于原告尚欠被告购房尾款34800元的问题，在本案中被告平塘二建公司没有主张，若被告认为有必要，可以另案主张权利。关于诉讼费用，本案中，原、被告签订《购房协议》后，由于被告的违约导致协议没有完全履行从而产生纠纷，因此本案诉讼费用应当被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告***（反诉被告）与被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于2004年1月14日签订的《购房协议》合法有效；二、由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）于判决生效后10日内赔偿原告***（反诉被告）经济损失人民币379169元；三、驳回原告***（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。本案诉讼费6988元，由被告平塘第二建筑工程有限责任公司（反诉原告）负担。

二审诉讼中，上诉人平塘二建公司为证实其主张，向本院提交了不动产登记一次性告知书，证明：办理房产证必须满足以下几个条件：第一，提供房款交清的票据；第二，提供完税凭证，即房产税和契税票据；第三，办理依据必须遵照国家相关法律规定，产权转移需经过法定程序才能办理。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。被上诉人***质证认为：该证据不适用于本案的情况，不认可上诉人的证明目的；原审第三人平塘住建局质证认为：对于相关行政机关制作的文件不发表任何意见，本案法院如何判决，我们就按法院的判决履行。综合各方当事人的举证、质证意见，本院认为，上诉人平塘二建公司提供的该份证据，与本案不具有关联性，本院不予采纳。

经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：关于上诉人平塘二建公司主张双方签订的《购房协议》只有办理了产权过户手续后才能发生法律效力，一审适用法律错误的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，法律已将不动产物权变动的原因与结果进行了区分。办理产权过户手续，属于本案双方当事人之间的权利义务内容，其是否履行并不影响对《购房协议》效力的认定。上诉人平塘二建公司与被上诉人***于2004年4月6日签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，认定该《购房协议》合法有效，于法有据，本院予以确认。上诉人平塘二建公司的该项主张，于法无据，本院不予采纳。

关于上诉人平塘二建公司主张《购房协议》第三条违反了法律规定，第四条违反了房屋买卖交易习惯，应认定无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，双方签订的《购房协议》第三条并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对上诉人平塘二建公司的该项上诉主张，本院不予采纳。另外，因《购房协议》第四条是双方当事人签订《购房协议》时的真实意思表示，上诉人平塘二建公司主张该条款违反了房屋买卖交易习惯，有悖诚实信用原则，本院不予采纳。

关于《购房协议》应否解除的问题。由于本案诉争房屋已被拆除，标的物已经灭失，双方的合同义务已自然终止，故，上诉人平塘二建公司主张解除合同已无必要，对其提出的该项上诉主张，本院不予采纳。

关于房屋尚未过户即被拆迁的责任问题。由于上诉人平塘二建公司在与被上诉人***签订《购房协议》时，已将该幢房屋的房屋产权证书质押于银行用于贷款，上诉人平塘二建公司还清贷款取回房屋产权证书后，又将争议房屋重新办理房产证归其所有，隐瞒该房屋已出让的事实，并且不配合、协助被上诉人***办理过户手续，以至于争议房屋被拆除时，双方签订的《购房协议》未完全履行，导致被上诉人***的期待利益不能实现，上诉人平塘二建公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，上诉人平塘二建公司应当就其违约行为给被上诉人***造成的实际经济损失承担赔偿责任。因本案双方争议的房产被拆除后，共取得了379169元的拆迁补偿款，故，一审判决上诉人平塘二建公司赔偿被上诉人***因此所受到的损失379169元，于法有据，本院予以确认。

综上，上诉人平塘二建公司的上诉理由不充分，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6988元,由上诉人平塘第二建筑工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　蔡云飞

审判员　　陈福江

审判员　　王天才

二〇一七年八月二十八日

书记员　　王　玮