常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司与常德邵商置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书

湖南省常德市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）湘07民初80号

原告：常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道鼎城社区阳明路。

法定代表人：张明仲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐铭健，湖南德有常律师事务所律师。

被告：***商置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区郭家铺街道王家铺社区金霞大道与公园路交汇处。

法定代表人：舒军飞。

第三人：刘义祥，男，1965年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

委托诉讼代理人：陈国述，湖南相维律师事务所律师。

原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司（以下简称江南城投公司）与被告***商置业有限公司（以下简称邵商置业公司）、刘义祥商品房销售合同纠纷一案，湖南省常德市鼎城区人民法院于2019年10月21日受理，该院于2020年6月以案涉房产价值超过3000万元为由裁定将本案移送本院审理。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭。审理过程中，江南城投公司撤回对被告刘义祥的起诉，本院裁定予以准许后以职权通知刘义祥作为本案有独立请求权第三人参加诉讼。本案于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告江南城投公司的委托代理人吕舒、唐铭健，第三人刘义祥的委托诉讼代理人陈国述到庭参加诉讼。被告邵商置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

江南城投公司向本院提出诉讼请求：判令邵商置业公司履行《商品房买卖合同》（合同编号222671、222667、222669）及《商品房买卖补充协议》约定的办理商品房不动产权过户登记手续。事实与理由：鼎城区“江南美景”项目（区芦苇场棚改项目）因开发商常德市安业房产公司(以下简称安业房产)的管理和资金出现问题，导致区芦苇场100多个回迁户多次到市区两级集体上访，影响到了社会稳定。安业房产的合作方刘义祥为了解决“江南美景”的建设资金问题，欲转让其拥有的邵商置业公司开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，将所得款项用于解决“江南美景”项目建设资金问题。为此，鼎城区人民政府决定由常德市鼎城交通建设投资有限公司（以下简称鼎城交投公司）购买上述资产。2018年1月16日和1月24日，邵商置业公司分别与鼎城交投公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号222671、222667、22269）及《商品房买卖补充协议》，刘义祥在《商品房买卖补充协议》中签订了连带责任保证担保。鼎城交投公司按照上述合同要求向指定的银行账户支付购房首付款2000万元。后邵商置业公司既不退还购房首付款又不交付房产，严重违反了合同约定。根据鼎城区人民政府机构调整方案，2018年12月10日鼎城交投公司被江南城投公司合并、其权利义务也被承接。

邵商置业公司未予答辩和举证。

刘义祥述称，从《商品房买卖补充协议》第2条及鼎城区政府会议纪内容可以看出，本案基础法律关系为借贷，刘义祥与江南城投公司的真实意思表示是江南城投公司为刘义祥提供2000万元借款用于解决江南美景项目建设资金问题，刘义祥用案涉门面做担保，为了规避相关问题，双方没有签订借款合同，只签订案涉商品房买卖合同及补充协议。故案涉商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保，属于无效合同，邵商置业公司没有义务为江南城投公司办理不动产权登记手续。江南城投公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

经审理查明：鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人缺少资金，欲已其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。鼎城交投公司受鼎城区政府指定，具体办理该项事宜。

2018年1月15日，湖南里程资产评估有限责任公司受鼎城交投公司委托，对邵商置业公司自行开发的名郡国际门面[建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)进行价值评估，认定该门面价值32736994元。

2018年1月16日，鼎城交投公司与邵商置业公司签订3份《商品房买卖合同》（编号分别为：222671、222667、222669），约定：鼎城交投公司购买邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区××街道××路××小区××号楼××室××号楼××室××号楼××室商品房；出卖人（邵商置业公司）在2018年6月30日前向买受人（鼎城交投公司公司）交付房屋；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内（最长不超过90）双方共同向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。

2018年1月22日，常德市鼎城区人民政府办公室作出《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》（第2次）会议决定：1.支持工作组关于常德市安业房产公司筹措后续建设资金方案。安业房产合作方刘义祥与邵商置业公司签订资产分割合同，刘义祥出售其拥有的由邵商置业开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题。2.同意《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》（鼎城交投〔2018〕5号）。先由询价小组和第三方评估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价。鼎城交投公司把购买资产的首付款汇入邵商置业和刘义祥指定的银行账户。允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购。3.暂缓缴纳相关税费，代办理不动产权证时，由交易税费依法缴纳。4.房屋买卖合同及其补充合同的主要条款由鼎城交投公司征询区法制办、区国资中心意见后签订。

2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及刘义祥签订《商品房买卖补充协议》，约定：1.出卖方邵商置业公司将自行开发的商品房［建筑面积3812.02平方米（一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡）］出卖给买受方鼎城交投公司，价格统一为：一楼门面8400元／㎡，二楼门面4970元／㎡。总价款为22915895.8元；买受方待《商品房买卖合同》在房地产管理部门网签并签订本补充协议后，首付购房款2000万元，余款待出卖方交付房屋并为买受方办理好《不动产权证》后一个月内付清；出卖方办好不动产权证的期限为本协议签订后七个月内，否则余款不再支付。2.签订本合同后，出卖方如在七个月内不能办理房屋交付手续和相关产权手续，则视为出卖方违约，买受方不再履行原《商品房买卖合同》中规定的义务，出卖方应退还买受方的购房首付款2000万元，并从购房首付款支付之日起按年利率7.5%向买受方支付利息；签订本合同后，出卖方在七个月以后一年以内如果既不交付房屋又不足额退还购房首付款和支付利息，则应向买受方支付购房首付款并按年利年7.5%支付应退购房首付款的利息，另外还应向买受方支付应退购房首付款10%的违约金；本合同签订之日起一年后，出卖方既不足额退款和足额支付利息及违约金，买受方可以随时占有预购的房屋，应得的利息和违约金转为购房款，利息按上述利率两倍和买受方实际购房款总额计算至实际占有房屋为止，占有房屋面积按本合同第一款的定价和买受方实际购房款确定，待办好不动产权登记后，按产权证登记的建筑面积找补差价（面积差额部分的价格按本合同第一款定价确定）。……5.出卖方和刘义祥共同指定的购房款汇入的开户银行及帐号为:开户行工商银行鼎城支行，户名陈国政，帐号×××15。买受人将购房款汇入上述开户行及帐号，则交付购房款成功，出卖方不得以任何借口再次索要购房款。6.为确保买受方的利益不受损失，刘义祥（身份证号430703196503××××）自愿为出卖方提供担保，如出卖方不履行约定的义务，出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费均由刘义祥承担连带责任保证担保。7.本补充协议与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与本协议相冲突，以本协议为准。刘义祥作为连带责任保证担保人予以签名。

2018年1月28日，鼎城交投公司对涉案商品房办理了预告登记，并按约定向刘义祥指定的银行账户汇入2000万元（2018年1月29日1000万元、2018年2月2日1000万元），用途为名郡国际门面预付款。

2018年6月28日，常德市鼎城区政府性债务管理领导小组作出常鼎债管组〔2018〕3号《关于融资平台公司清理整合工作的方案》，由江南城投公司吸收合并鼎城交投公司。次日，江南新城公司与鼎城交投公司签订《公司合并协议》，由江南城投公司承继鼎城交投公司的权利和义务。2018年12月10日，鼎城交投公司被注销。

后邵商置业公司未按《商品房买卖补充协议》约定对涉案商品房办理房屋交付手续和不动产权属登记手续。

现案涉门面因未办理竣工验收备案登记等原因，无法办理不动产权属登记。

上述事实有江南城投公司提交的关于融资平台公司清理整合工作的方案、公司合并协议、准许注销登记通知书、鼎城交投公司股东会议决定、关于江南城投公司吸收合并鼎城交投公司等三公司股权有关事项的股东会决议各1份、商品房买卖合同和不动产登记证明各3份、补充协议1份、银行回单2份、关于江南美景问题楼盘的会议纪要1份、委估资产评估报告书及评估费发票、关于名郡国际门面资产购买方案、关于购买名郡国际门面资产协助解决江南美景问题楼盘的决议各1份等证据及当事人陈述在案佐证。

经本院释明，江南城投公司坚决不变更诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日实施版本）第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，虽然鼎城交投公司与邵商置业签订了案涉商品房买卖合同，且进行了备案登记，但：首先，从合同签订的背景来看，本案的起因在于鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目资金问题，刘义祥作为该项目的投资人缺少资金，欲已其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。为此，鼎城交投公司受鼎城区政府的指定作为买方、邵商置业公司受刘义祥的指示作为卖方，签订案涉商品房买卖合同及补充合同，合同的买方和卖方均是受他人指示而为，并非自己的真实意思表示。其次，从合同签订过程来看，案涉商品房买卖合同及补充协议条款由鼎城交投公司起草、案涉商品房买卖合同的定价系鼎城区政府决定（原则上不超过评估价的70%），而非双方当事人平等协商的结果。鼎城区政府确定的原则上不超过评估价70%的价格与银行抵押贷款比例相同。再次，从购房款资金流向来看，鼎城交投公司支付的“购房款”按照政府会议纪要汇入了案外人账户，均用于了江南美景项目，一般的商品房销售合同中买受人无权与出卖人约定购房款的用途。最后，从补充协议第二条内容来看，双方在补充协议中关于出卖方在一定期限内以一定的标准支付利息后以原价回购资产、如出卖方在一定期限内不回购则买受方可以直接占有案涉房屋、出卖方应支付的利息、违约金可直接冲抵房款的约定实际上是双方对借款期限及利率、违约金、担保物流质的约定。双方约定的利息、违约金等冲抵房款的约定与一般商品房买卖合同明显不同。综上，案涉商品房买卖合同的签订是为刘义祥借款2000万元做担保，房屋买卖不是鼎城交投公司与邵商置业公司的真实意思表示。本案基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，经本院依法释明，江南城投公司坚持不变更诉讼请求，故本院依法应驳回江南城投公司的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：

驳回常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司的起诉。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。

审判长　　蒋晓玲

审判员　　孙　晖

审判员　　谭洪妮

二〇二〇年十二月十四日

法官助理廖泽轩

书记员于松卉

附法律条文：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

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