常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司、某某等民间借贷纠纷民事一审民事判决书

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湖南省常德市鼎城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0703民初1355号

原告:常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区郭家铺街道孔家溶社区金霞路郎泰尚象郡**楼。

法定代表人:张明仲，该公司董事长。

委托诉讼代理人:吕舒，湖南德有常律师事务所律师。

委托诉讼代理人:唐铭键，湖南德有常律师事务所律师。

被告:***，男，1965年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

委托诉讼代理人:陈国述，湖南相维律师事务所律师。

被告:常德邵商置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区郭家铺街道王家铺社区金霞大道与公园路交汇处。

法定代表人:舒军飞。

原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司(以下简称江南城投公司)与被告***、常德邵商置业有限公司(以下简称邵商置业公司)民间借贷纠纷一案，本院2021年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江南城投公司的委托代理人吕舒、唐铭键，被告***的委托诉讼代理人陈国述

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到庭参加诉讼。被告邵商置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

江南城投公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告***偿还借款本金20000万元、违约金200万元及利息941.0274万元（系分别自实际出借之日按年利率15%暂计至2021年3月19日的利息，此后利息仍以借款本金2000万元为基数，按年利率15%计至实际清偿借款本金2000万元之日止）；2、判令被告邵商置业公司对上述借款本金、违约金、利息及实现债权的费用承担连带清偿责任；3、确认原告有权以拍卖、变卖登记在邵商置业公司名下的位于常德市鼎城区所得价款优先受偿；4、由两被告负担本案诉前财产保全申请费、担保费和案件受理费。事实与理由:2018年1月16日，常德市鼎城交通建设投资有限公司（以下简称鼎城交投公司，系原告吸收合并企业）与邵商置业公司签订三份《常德市鼎城区商品房买卖合同》（合同编号222XXX、222XXX、222XXX），约定：“鼎城交投公司购买邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区；出卖人（即被告邵商置业公司）在2018年6月30日前向买受人（即鼎城交投公司）交付房屋；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内（最长不超过90日）双方共同向常德市鼎城区房地

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产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证”等内容。

2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及***签订《商品房买卖补充协议》，约定:1.出卖方邵商置业公司将自行开发的商品房［建筑面积3812.02平方米（一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡）］出卖给买受方鼎城交投公司，价格统一为:一楼门面8400元／㎡，二楼门面4970元／㎡。总价款为22915895.8元;买受方待《商品房买卖合同》在房地产管理部门网签并签订本补充协议后，首付购房款2000万元，余款待出卖方交付房屋并为买受方办理好《不动产权证》后一个月内付清;2.本合同签订之日起一年后，出卖方既不足额退款和足额支付利息及违约金，买受方可以随时占有预购的房屋，应得的利息和违约金转为购房款，利息按上述利率两倍和买受方实际购房款总额计算至实际占有房屋为止，占有房屋面积按本合同第一款的定价和买受方实际购房款确定，待办好不动产权登记后，按产权证登记的建筑面积找补差价（面积差额部分的价格按本合同第一款定价确定）。5.出卖方和***共同指定的购房款汇入的开户银行及帐号为:开户行工商银行鼎城支行，户名陈国政，帐号6222********。买受人将购房款汇入上述开户行及帐号，则交付购房款成功，出卖方不得以任何借口再次索要购房款”等内容。

鼎城交投公司于2018年1月29日、2月2日按《商品房买

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卖补充协议》约定分别向两被告指定的上述银行账户汇入1000万元，并已办理3套商品房的预告登记至鼎城交投公司名下。

2018年6月29日，江南城投公司与鼎城交投公司签订《公司合并协议》，由江南城投公司吸收合并鼎城交投公司，鼎城交投公司的债权债务全部由江南城投公司继承；2018年12月10日，鼎城交投公司注销，故该案涉商品房的购买方已依法变更为本案原告江南城投公司。

因邵商置业公司未按《商品房买卖补充协议》约定对涉案商品房办理房屋交付手续和不动产权转移登记，原告于2019年10月向鼎城法院提起诉讼后被移送到常德市中级人民法院审理，市中院2020年12月14日作出（2020）湘07民初80号民事裁定驳回原告起诉后，湖南省高级人民法院2021年2月24日作出（2021）湘07民终66号民事裁定，认定“本案的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人的真实意思表示，经查，案涉《商品房买卖合同》及补充协议的签订，其目的是鼎城区政府为维护社会稳定而协调解决江南美景项目资金问题，***作为该项目的投资人以案涉三间门面进行融资”，“邵商置业公司虽为名义上的出卖人，但其与江南城投公司签订的合同及补充协议并非双方房屋买卖的真实意思表示，其真实目的是为***的借款融资做担保”等案件事实。

依据上述生效民事裁定的事实认定，为依法保护原告合法权益，特诉至贵院，恳请判如所请。

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为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了如下证据：

第一组，1、股东决定及股东会决议、2、公司合并协议、3、准予注销登记通知书，拟证明原告吸收合并鼎城交投公司，鼎城交投公司已注销；其债权债务全部由原告承继，原告具有诉讼主体资格；

第二组，4、常德市鼎城区商品房买卖合同，5、商品房买卖补充协议，6、不动产登记证明，7、中国建设银行单位客户专用回单，8、委估资产评估报告书，9、（2020）湘07民初80号民事裁定书，10、（2021）湘民终66号民事裁定书，拟证明原告已按约定向两被告指定收款人实际支付2000万元，湖南省高级人民法院终审认定双方的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，商品房买卖合同签订是为***借款2000万元做担保；

第三组，11、湖南省增值税普通发票，12、湖南省非税收入电子缴款收据，拟证明原告为实现债权而支付的合理费用（保险费3万元、保全申请费0.5万元）。

***辩称，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，第一、被告***不是本案的实际的借款主体，不应该承担偿还责任，原告对于被告***是否是实际借款主体以及借款的实际用途是很明知的，可以从湖南省高级人民法院的裁定书清楚的知道其界定，本案遗漏诉讼主体常德安业房地产开发有限公司；第二、

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偿还内容的时间和标的有误，计算违约金没有事实依据；第三、确认有优先受偿权的请求没有相应事实依据和法律依据，诉讼费、保全费不应该承担。

为支持其辩解请求，***在举证期限内向本院提交了如下证据：（2021）湘民终66号民事裁定书，拟证明原告对实际借款主体、实际使用主体的认定是常德市安业房地产开发有限公司。

邵商置业公司经本院合法传唤未到庭参加应诉，未提供任何形式的答辩，亦未提交证据。

邵商置业公司经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证的权利。

对于江南城投公司、***提交的证据，对方均认可其真实性，但对其证明目的有异议；本院认为双方提交的证据符合证据三性，可以证实借款事实，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：鼎城区政府为维护社会稳定需协调解决江南美景项目资金问题，***作为该项目的投资人缺少资金，欲以其从邵商置业公司分得的案涉门面进行融资。鼎城交投公司受鼎城区政府指定，具体办理该项事宜。

2018年1月15日，湖南里程资产评估有限责任公司受鼎城交投公司委托，对邵商置业公司自行开发的名郡国际门面[建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)进行价值评估，认定该门面价值32736994元。

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2018年1月16日，鼎城交投公司与邵商置业公司签订3份《商品房买卖合同》（编号分别为:222XXX、222XXX、222XXX），约定:鼎城交投公司购买邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区;出卖人（邵商置业公司）在2018年6月30日前向买受人（鼎城交投公司公司）交付房屋;出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内（最长不超过90）双方共同向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。

2018年1月22日，常德市鼎城区人民政府办公室作出《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》(第2次)会议决定:1.支持工作组关于常德市安业房产公司筹措后续建设资金方案。安业房产合作方***与邵商置业公司签订资产分割合同，***出售其拥有的由邵商置业开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题。2.同意《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》(鼎城交投〔2018〕5号)。先由询价小组和第三方评估机构确定评估价，再按评估价的70%确定购买单价。鼎城交投公司把购买资产的首付款汇入邵商置业和***指定的银行账户。允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购。3.暂

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缓缴纳相关税费，代办理不动产权证时，由交易税费依法缴纳。4.房屋买卖合同及其补充合同的主要条款由鼎城交投公司征询区法制办、区国资中心意见后签订。

2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及***签订《商品房买卖补充协议》，约定:1.出卖方邵商置业公司将自行开发的商品房[建筑面积3812.02平方米(一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡)]出卖给买受方鼎城交投公司，价格统一为:一楼门面8400元/㎡，二楼门面4970元/㎡。总价款为22915895.8元;买受方待《商品房买卖合同》在房地产管理部门网签并签订本补充协议后，首付购房款2000万元，余款待出卖方交付房屋并为买受方办理好《不动产权证》后一个月内付清;出卖方办好不动产权证的期限为本协议签订后七个月内，否则余款不再支付。2.签订本合同后，出卖方如在七个月内不能办理房屋交付手续和相关产权手续，则视为出卖方违约，买受方不再履行原《商品房买卖合同》中规定的义务，出卖方应退还买受方的购房首付款2000万元，并从购房首付款支付之日起按年利率7.5%向买受方支付利息;签订本合同后，出卖方在七个月以后一年以内如果既不交付房屋又不足额退还购房首付款和支付利息，则应向买受方支付购房首付款并按年利年利率7.5%支付应退购房首付款的利息，另外还应向买受方支付应退购房首付款10%的违约金;本合同签订之日起一年后，出卖方既不足额退款和足额支付利息及违约金，买受方可以随时占有预购的房屋，应得的利息和违约金转为购房款，

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利息按上述利率两倍和买受方实际购房款总额计算至实际占有房屋为止，占有房屋面积按本合同第一款的定价和买受方实际购房款确定，待办好不动产权登记后，按产权证登记的建筑面积找补差价（面积差额部分的价格按本合同第一款定价确定）。……5.出卖方和***共同指定的购房款汇入的开户银行及帐号为:开户行工商银行鼎城支行，户名陈国政，帐号为6222********。买受人将购房款汇入上述开户行及帐号，则交付购房款成功，出卖方不得以任何借口再次索要购房款。6.为确保买受方的利益不受损失，***（身份证号43070319********）自愿为出卖方提供担保，如出卖方不履行约定的义务，出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费均由***承担连带责任保证担保。7.本补充协议与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与本协议相冲突，以本协议为准。***作为连带责任保证担保人予以签名。

2018年1月28日，鼎城交投公司对涉案商品房办理了预告登记，并按约定向***指定的银行账户汇入2000万元(2018年1月29日1000万元、2018年2月2日1000万元)，用途为名郡国际门面预付款。

2018年6月28日，常德市鼎城区政府性债务管理领导小组作出常鼎债管组〔2018〕3号《关于融资平台公司清理整合工作的方案》，由江南城投公司吸收合并鼎城交投公司。次日，江南新城公司与鼎城交投公司签订《公司合并协议》，由江南城投公

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司承继鼎城交投公司的权利和义务。2018年12月10日，鼎城交投公司被注销。

其后邵商置业公司未按《商品房买卖补充协议》约定对涉案商品房办理房屋交付手续和不动产权属登记手续。现案涉门面因未办理竣工验收备案登记等原因，无法办理不动产权属登记。江南城投公司于2019年10月向本院起诉，诉讼请求为“判令邵商置业公司履行《商品房买卖合同》(合同编号222XXX、222XXX、222XXX)及《商品房买卖补充协议》约定的办理商品房不动产权过户登记手续”，后案件移送至常德市中级人民法院审理，常德市中院于2020年12月14日作出（2020）湘07民初80号民事裁定，驳回江南城投公司的起诉。江南城投公司向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高院于2021年2月24日作出（2021）湘民终66号民事裁定“驳回上诉，维持原裁定”，认定“本案的基础法律关系为借贷关系，而非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人的真实意思表示，经查，案涉《商品房买卖合同》及补充协议的签订，其目的是鼎城区政府为维护社会稳定而协调解决江南美景项目资金问题，***作为该项目的投资人以案涉三间门面进行融资”，“邵商置业公司虽为名义上的出卖人，但其与江南城投公司签订的合同及补充协议并非双方房屋买卖的真实意思表示，其真实目的是为***的借款融资做担保”等案件事实。2021年4月8日，江南城投公司遂诉至本院要求还款。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用

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法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求”，本案基础法律关系为借贷关系，已为湖南省高级人民法院生效裁定所确认；故本案借贷关系中，借款人为***，出借人为江南城投公司。***辩称，***不是实际的借款主体，本案遗漏诉讼主体常德安业房产公司，并提供省高院（2021）湘民终66号裁定书予以证实；本院认为，该裁定已经明确***为实际借款人，***作为安业房产的合作方，借款所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题，这只是***的借款目的，并不能证明安业房产是实际借款人，故对此辩解本院不予采纳。

关于借款本金、利息与违约金，鼎城交投公司按约定向***指定的银行账户汇入2000万元，应认定为借款本金。关于违约金和利息，邵商置业公司、鼎城交投公司及***签订《商品房买卖补充协议》中第二点已经作出明确约定，现离签订补充协议已逾三年，邵商置业公司既未足额退款，也未足额支付利息及违约金，江南城投公司可以要求实际借款人***支付违约金和利息，违约金为购房首付款10%，即200万元（2000万元×10%）；利息标准为年利率15%（7.5%×2），应分别自实际出借之日起（2018年1月29日1000万元、2018年2月2日1000万元）支付至实际清偿日止。

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关于邵商置业公司是否应对上述借款本金、违约金、利息及实现债权的费用承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十八条规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保”。湖南省高院（2021）湘民终66号民事裁定中认定“邵商置业公司虽为名义上的出卖人，但其与江南城投公司签订的合同及补充协议并非双方房屋买卖的真实意思表示，其真实目的是为***的借款融资做担保”，故邵商置业公司为担保人，该种担保方式为非典型性担保，邵商置业公司应承担相应的担保责任：即在***不能按期偿还债务的情况下,江南城投公司可以申请拍卖邵商置业公司名下的三间门面（常德市鼎城区）来实现债权。至于江南城投公司为实现本案债权而产生的合理费用，包括本案诉前财产保全申请费、担保费和案件受理费，***与邵商置业公司亦应负担。

关于原告是否有权以拍卖、变卖登记在邵商置业公司名下的位于常德市鼎城区所得价款优先受偿。本院认为，本案中的担保方式属于非典型性担保，且案涉门面并未办理不动产权属登记，不产生物权优先效力；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第二款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以

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申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，该款也未规定出借人可以优先受偿，因此，对该项诉讼请求本院不予支持。

邵商置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、***在本判决生效后十日内偿还常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司借款本金2000万元、支付违约金200万元，合计2200万元；并支付相应利息（其中1000万元自2018年1月29日、另1000万元自2018年2月2日起均按年利率15%计至实际清偿完毕之日止）；

二、若***未能按期履行判决第一项的债务，则常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司有权申请拍卖常德邵商置业有限公司名下的位于常德市鼎城区所得价款

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来实现债权;

三、驳回常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费198852元，保全申请费5000元，诉讼财产保全责任保险费30000元，合计233852元，由***与常德邵商置业有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　长　　贾建林

审　判　员　　付勋艳

人民陪审员　　陈坤键

二〇二一年九月十五日

书　记　员　　石镜琳

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附相关法条：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。

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第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2015〕18号)

第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。