***、广西祥宁水电建设股份有限公司租赁合同纠纷民事一审民事案件判决书

广西壮族自治区合山市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂1381民初654号

原告：***，男，1965年9月6日出生，壮族，住广西合山市。

委托诉讼代理人：李挺文，广西桂合律师事务所律师。

被告：广西祥宁水电建设股份有限公司，住所地南宁市高新区高新大道62号中诺工业楼第十六层1601号房，统一社会信用代码91450000677704974N。

法定代表人：卢达，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：韦永记，广西桂盟律师事务所律师。

原告***诉被告广西祥宁水电建设股份有限公司（祥宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人李挺文，被告祥宁公司的委托诉讼代理人韦永记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同，被告在本案判决生效后三日内腾空其所租赁原告的房屋；2.判令被告支付原告2020年11月1日起至房屋实际腾空之日止的租赁费（租赁费按每月3000元计算），截止2021年10月31日的租赁费为36000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告承包施工合山市2016年度溯岭片区节水配套改造工程1标段项目后，租用了原告位于合山市岭南开发区的一栋楼房，双方于2017年2月1日签订《租房合同》，约定：被告租赁原告的房屋用于项目办公及生活场所，租赁费每月3000元，每三个月支付一次，租期从2017年2月1日至2019年2月1日止，租赁期间所产生的水电费由被告承担。除此外合同还约定了其他事项。2019年2月1日租房期满后原被告口头继续约定继续租用房屋，双方没有续签合同。被告陆续支付租赁费到2020年10月止，之后的租赁费其不再支付。经原告多次催要，被告不但拖延不支付租赁费，也不搬走房屋内的桌椅、电脑及其他办公设备，至今继续占用原告的房屋，损害了原告的合法权益。我国《民法典》第720条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租赁费的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的，出租人有权可以解除合同”。依照该法律规定，原告为维护自己的合法权益，特具状人民法院，望判如所请。

庭审中，原告提出变更第1、2项诉讼请求，第1项变更为：判决解除原、被告之间的租赁合同，原告自行清空被告存放在租赁房屋内的物品，被告向原告支付搬运清空费5000元。第2项变更为：判决被告支付原告2020年11月1日起至房屋实际腾空之日止的租赁费（租赁费按每月3000元计算），截至2021年11月31日的租赁费为39000元。事实与理由：被告在庭审中已明确表示放弃存放在原告租赁房屋内的物品的所有权，由原告自行处置。自本案起诉之日起至开庭之日已经过了一个月，被告实际拖欠房租增加了一个月。

被告辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》期限届满后双方口头约定继续租赁至2019年4月，2019年4月1日以后，被告不再使用该房屋，原告主张被告继续使用该房屋没有事实和法律依据。被告已经支付了租赁期间的费用78000元，从原告变更的诉讼请求可看出被告即使没有按月支付租赁期间的租赁费，也无需支付利息，因此即使被告至2021年3月1日才支付最后一笔租赁费，也不存在支付利息的问题，原告要求从2021年12月1日起按照年利率6%支付资金占用的利息，不符合法律的规定，应不予支持。

原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，被告未提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提供的证据及拟证明的事项如下：1.《租房合同》一份，证明2017年2月1日，原、被告签订合同，约定被告租用原告位于合山市岭南开发区朝阳街7号的一栋楼用于项目办公及生活场所，月租赁费3000元，租期为2017年2月1日至2019年2月1日止；2.图片两张，证明被告已实际租用原告的楼房；3.收条照片五张，证明被告支付了原告部分租赁费，原告出具收条给被告并拍照保存；4.视频资料光盘一张、图片两张，证明截止2021年10月22日被告仍占用原告的房屋；5.微信聊天记录截图九张，证明原告通过微信多次向被告公司工地管理人员卢源晶催要被告拖欠的租房租赁费；6.付款凭证一张，证明被告于2021年3月1日向原告支付2020年5月14日至2020年11月14日期间的房租18000元。

被告对原告提交证据的质证意见：1.对租赁合同无异议，但对实际租赁时间不认可，房屋实际租赁使用时间截至2019年4月1日；2.对图片和视频的三性及证明目的均不予认可，因合同未约定不再使用租赁房屋后被告需搬离房屋内的物品，故即使被告的物品仍存放在租赁房屋内，也不代表被告仍继续使用该房屋；3.对收条和付款凭证上载明的被告已支付的租赁费数额予以认可，但对收条上注明的时间期间不予认可，所支付的租赁费不是该期间的租赁费，收条上的时间均为原告自己所写；4.对微信聊天记录的关联性不予认可，因卢源晶并非被告的员工。

本院认为，原告提交的租赁合同显示双方约定租期为2017年2月1日起至2019年2月1日止，双方均予以认可该合同约定的租期到期后双方口头约定继续履行合同，原告主张租期直至本案起诉之时仍在持续中，并提交了图片和视频证明被告的办公设备等物品目前仍存放在租赁房屋内，被告辩称实际租期至2019年4月1日止，在被告未提供充分的相反证据的情形下，本院对原告提供的租赁房屋图片、视频以及收条的的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定。本院对原告提交的微信聊天记录真实性、合法性予以认定，但因无法查明聊天对象是否被告的员工，故对关联性不予认定。原告提交的其他证据符合证据的客观真实性、合法性与关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年2月1日，原告***（出租方）与被告祥宁公司（承租方）签订《租房合同》，约定原告将位于合山市岭南开发区一栋房屋出租给被告用于项目部办公及生活场所，租赁费为每月3000元，每三个月支付一次，租期为2017年2月1日起至2019年2月1日止，如需延长租期，承租方应提前一个月通知出租方。合同还对其他权利义务进行了约定，但对于退租后如何处置房屋内的设备物品及违约金事项未作约定。合同约定的期限到期后，双方口头约定继续履行合同，但未明确合同履行期限。直至本案起诉时，被告未明确告知原告解除合同，亦未清空房屋内的办公桌、柜子等办公设备及其他物品，未向原告交付租赁房屋。原告在庭审中确认虽然合同约定的起租日期为2017年2月1日，但其实际已和被告约定同意从2017年2月15日计算租赁费。2018年10月31日，原告收到被告支付备注2018年8月15日-11月14日的租赁费9000元。2019年3月26日，原告收到被告支付备注2018年11月15日-2019年4月14日的租赁费15000元。2019年11月20日，原告收到被告支付备注2019年4月16-7月15日的租赁费9000元。2020年1月10日，原告收到被告支付备注2019年7月15日-2020年1月14日的租赁费18000元。2020年6月11日，原告收到被告支付备注2020年1月15日-4月14日的租赁费9000元。2021年3月1日，原告收到被告支付备注项目部房屋租赁费18000元，未注明租期，原告称该笔费用为2020年5月14日-11月14日的租赁费。

本案审理过程中，被告确认现被告的办公设备等物品仍存放在该租赁房屋内，被告自愿放弃该房屋内物品的所有权，由原告自行清理处置，原告亦表示认可同意。

本院认为，首先，关于本案的法律适用问题。本案的书面租赁合同成立于民法典施行前，约定合同履行期限至民法典施行之前，书面合同到期后双方口头约定继续履行合同，但对于继续履行期限双方主张不一且均无直接证据证明，本院经评判认定该合同持续履行至民法典施行之后（具体评判意见在下一段阐述），属于民法典施行前成立的合同持续履行至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生争议的情形，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案应适用民法典的相关规定。

其次，本案的主要争议焦点为双方实际履行合同至何时，本院评判意见如下：被告予以认可共向原告支付租赁费78000元，主张该费用为2017年2月至2019年4月共26个月的租赁费，实际合同履行期限至2019年4月。原告称除了收条和付款凭证载明的78000元租赁费，被告还通过现金的方式向其支付了部分租赁费，租赁费已实际支付至2020年11月14日，原告主张合同实际履行至本案起诉时仍在持续履行，其提供了注明租赁期间的租赁费收条五张以及银行付款凭证一张以证明自己的主张，其中收条备注时间最近的一张为2020年1月15日-4月15日，银行付款凭证显示最后一笔租赁费支付时间为2021年3月1日。本院认为，被告主张合同实际履行期限至2019年4月，根据谁主张谁举证的法律规定，被告应举证证明其已向原告发出解除合同的通知或已将租赁房屋交付予原告的事实，但经本院庭审释明，被告当庭确认未向原告发出解除合同的通知，亦无法明确是由谁将租赁房屋钥匙返还给原告，故被告应承担该举证不能的不利后果，本院予以采信原告提供的前述证据及其主张，认定本案租赁合同持续履行至原告起诉时仍在持续。原告以被告迟延履行支付租赁费义务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成违约为由请求判决解除本案合同，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定,“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案合同应自起诉状副本送达被告之日即2021年11月15日起解除。

再次，关于被告尚欠原告的租赁费问题以及合同解除后返还租赁物的问题。前述已认定被告已支付原告租赁费至2020年11月14日，故被告尚欠原告2020年11月15日至2021年11月14日共计12个月的租赁费36000元，应依法依约支付给原告。被告在庭审中已确认存放在租赁房屋内的办公设备等物品由原告自行处置，原告亦表示同意，故本院予以确认自合同解除之日起，被告已将租赁房屋返还予原告。原告主张要求被告支付搬运清空费5000元，虽然双方在合同中未就返还租赁物的相关事项进行约定，但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”经庭审查明，租赁房屋内存放多张办公桌、柜子等设备及其他物品，搬运清空确实产生一定的费用，结合当地搬运市场行情，本院酌情支持原告诉请1000元搬运清空费。

最后，关于原告诉请逾期支付租赁费的资金占用利息问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”虽然双方未在合同约定有关违约金事项，但被告逾期支付租赁费的行为确已给原告造成资金占用上的损失，故本院予以支持原告诉请逾期支付租赁费的资金占用利息。前述已认定合同解除之日为2021年11月15日，被告尚欠原告租赁费36000元未付，结合原告的诉请，本院确定利息计算方式为以36000元为基数，按照合同解除时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%，自2021年11月15日起计算至租赁费支付完毕之日止。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第三项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条之规定，判决如下：

一、原告***与被告广西祥宁水电建设股份有限公司于2017年2月1日签订的《租房合同》自2021年11月15日起解除；

二、被告广西祥宁水电建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告***支付租赁费36000元、搬运清空费1000元，共计37000元，并支付逾期资金占用利息（利息计算方式：以36000元租赁费为基数，按照年利率3.85%自2021年11月15日起计算至租赁费支付完毕之日止）。

如果未按本判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。

案件受理费700元，减半收取350元（原告已预交），由被告广西祥宁水电建设股份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。

审 判 员　韦良璐

二〇二一年十二月三日

法官助理　邹玲珍

书 记 员　卢方平

附法律条文：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租赁费的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用的解释（2020）》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。