原告湖南省煤田地质局第一勘探队与被告*诗记房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

湖南省耒阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）耒民一初字第232号

原告湖南省煤田地质局第一勘探队。

法定代表人吴兵良，该单位负责人。

委托代理人戴运生，男，1970年11月4日生。

被告*诗记，男，1968年9月17日生。

委托代理人伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。

委托代理人*春年，湖南丹阳律师事务所律师。

原告湖南省煤田地质局第一勘探队（以下简称省煤勘一队）诉被告*诗记房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告省煤勘一队委托代理人戴运生，被告*诗记委托代理人*春年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告省煤勘一队诉称：2005年7月28日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落在XX路（XX购物广场对门）的一栋1至3层楼房，经营耒阳南海明珠洗浴广场有限公司，租赁期限至2013年12月31日，租金每季度4.2万元，每季度第一个月5日前交上一季度的租金，逾期按每天200元缴纳违约金。同时约定“租赁期届满后，乙方投资装修的不动产无偿交给甲方，乙方投资装修的动产必须按期搬出。”但是，从2013年7月开始被告就没有交租金，算至2014年3月31日被告拖欠9个月租金计币126000元，违约金（滞纳金）36000元。原告多次催收未果，在2014年3月14日书面通知被告终止租赁关系，依约缴纳租金和滞纳金，办好交房手续。但被告对装饰装修的附合物的范围及归属不愿按合同履行。据此，原告只有诉请法院。请求：1、判令被告*诗记向原告省煤勘一队支付2013年7月至2014年3月期间的租金126000元；2、判令被告*诗记向原告省煤勘一队支付违约金36000元；3、确认租赁房屋的附合装修装饰物，含置入房体内用于照明的电线电缆、开关、电闸，置入墙体、地板的瓷砖、门窗，添附入房屋的消防池，置入房体和吊顶内的电缆、电机、喷淋等消防设施设备归原告所有；4、由被告负担本案诉讼费。

原告省煤勘一队为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

证据1、营业执照。用以证明原告系合法企业。

证据2、房屋租赁协议。用以证明①合同第一条证明被告承租原告房屋1、2、3楼和附属楼；②合同第二条证明租期8年，2013年12月31日租期届满；③合同第四条证明合同定金100000元，合同期满后才可抵作租金；④合同第四条证明租金按42000元／季度收取，交租方式约定下季度第一个月5日之前交上季度的租金；⑤合同第四条证明拖欠租金按200元／日承担违约责任；⑥合同第八条证明因租赁物的装修和消防添附的设施产生费用由被告承担；⑦合同第十二条证明租赁期届满，被告装修形成不动产的附合物，为不动产不可分割的部分归属原告；⑧合同第十五条证明被告违约，被告装修物归原告所有，100000元定金不退还。

证据3、房屋所有权证。用以证明租赁物系原告所有。

证据4、竣工验收备案表。用以证明消防工程是整个建筑物验收的一部分；消防设施是整个建筑物不可分割的部分。

证据5、施工图文件审查报告。用以证明消防工程是整个建筑物设计的一部分；消防工程是整个建筑物不可分割的部分。

证据6、证明。用以证明南海宾馆与南海明珠洗浴中心的消防设施系共同共有，为整个建筑物不可分割的部分。

证据7、双方往来函件。用以证明①2014年3月14日原告通知被告办理产权移交，应在3月27日腾房；②原告向被告催讨拖欠的租金和滞纳金144000元；③被告要求原告补偿装修装饰费用；④双方对消防设施的归属存在争议；⑤被告认可2014年的租金每月2.4万元。

证据8、竣工验收报告及消防合格证。用以证明消防工程是被告名义办理，但消防工程是整个建筑物验收的一部分，属整个建筑物不可分割的部分。

被告*诗记对原告省煤勘一队提交的证据，发表如下质证意见：对证据1、3无异议。对证据2无异议，对部分证明目的有异议。对证明目的①至⑥无异议，对证明目的⑦有异议，合同第12条的约定为：被告投资装修的不动产无偿交原告，投资装修的动产按期搬走。并不是证明目的所说的意思。另外证据2房屋租赁协议第四条还可以证明如果被告拖欠租金达2个月，原告从被告的定金中扣除租金。对证据4、5有异议，与本案没有关联性，证明目的中所讲的消防工程与本案双方所争执的消防设备不属于同一类。证据6有异议。具体为：（1）该证据不具有合法性，理由是：派出所不具有对消防设施属于谁所有，是否能够正常运转作出证明的法律主体资格；（2）与本案没有关联性。消防泵要不要拆，是被告与另一方所有人之间如何处理的事，与原告没有关联。对证据7无异议，对部分证明目有异议，对证明目的（1）有异议。根据原告在2014年3月26日的通函可知，被告在2014年3月6日已经通知原告终止租赁关系，并提出移交的事，原告在3月8日派协调小组商谈，对证明目的（2）有异议，根据双方的来往函，被告用定金抵扣了租金，定金还有剩余。对证据8无异议，但对原告证明“消防工程是整个建筑物验收的一部分，是整个建筑物不可分割的部分”有异议。

被告*诗记辩称：1、原、被告间的房屋租赁合同已于2014年3月6日终止；2、被告的定金12.5万元抵扣了2013年7、8、9、10、11、12月和2014年2月共7个月的房屋租金10.8万元，没有拖欠租金，不需要支付滞纳金。原告应退还剩余部分的定金；3、置入墙体内的电线、开关、电闸、灯具、瓷砖、门、消防池、消防喷淋属于已形成附和的装饰装修物归原告所有；悬挂的灯具，吊顶钢槽内的电缆、电线，消防电缆，消防水泵，一、二、三楼的消防管道，消防控制箱，一楼大厅的门属于未形成附和的装饰装修物归被告所有，被告可以拆除。或者是转归原告，由原告补偿给被告20万元。

被告*诗记为支持其抗辩主张，提交了如下证据：

证据9、省煤勘一队2014年3月26日的通函。用以证明1、被告在2014年3月6日告知原告终止双方的房屋租赁合同，并进行产权移交；2、省煤勘一队禁止被告在法院判决前搬动一切动产和不动产。

证据10、收款收据。用以证明1、被告在2005年8月3日交了10万元定金给原告；2、被告在2011年4月18日交了25000元押金给原告下属的南海商贸公司。

证据11、照片。用以证明吊顶钢槽内的电线、电缆和附属楼顶外的消防电缆，一楼的消防水泵，消防管，消防控制箱属于未形成附和的装饰装修物。

证据12、证人*书钗当庭陈述的证言。用以证明被告*诗记向原告省煤勘一队交纳房租的情况。

原告省煤勘一队对被告*诗记提交的证据发表如下质证意见：

对证据9无异议，但对证明目的有异议，2014年3月6日被告提出终止合同，系其单方行为，没有形成终止的事实。原告要求被告搬走房内的动产，是终止合同的前提，直到2014年4月18日被告才搬走房内的动产，双方才形成终止事实。对证据10无异议，对证据11照片里的消防设施与整栋建筑物形成了附和物，是不可分割的部分，一旦拆除，不但会影响建筑物外观，也会损坏整栋建筑物的消防，尤其是二楼消防管道。无法拆除。对证人证言大部分予以认可，对2013年第3季度的租金未交原告方不是表示放弃，从双方的通函可以看出，对2014年续租将租金由原来的14000元每月提至24000元每月原告予以认可。

经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：

证据1-11的形式、来源均符合法律规定，内容客观真实，且与本案具有关联性，可以作为定案依据。

经审理查明：原告省煤勘一队与被告*诗记于2005年7月28日签订房屋租赁合同，由被告*诗记承租原告省煤勘一队所有的位于耒阳市XX路153号房屋的第1、2、3楼和附属楼用于经营南海明珠洗浴中心，租期自2006年1月1日起至2013年10月31日止。从2006年1月1日起算租金总额为1344000元（折合14000元／月）按季度交纳，交纳的时间为本季度完毕，下季度第一个月5日前，承租方不得以任何理由拖欠租金，若承租方拖欠租金，应向出租方支付200元／日的滞纳金，拖欠达2个月，出租方可从收取承租方的定金中扣除租金和滞纳金，终止合同并收回承租房屋。合同还约定，承租方向出租方交纳定金100000元，合同期满后，该定金可抵作租金或退还，出租方不得以任何理由扣留。出租房屋的所有内部装修及消防设施所发生的费用由承租方负责，并保证消防工程符合国家消防安全标准，租赁期届满后，承租方投资装修的不动产无偿交给出租方，承租方投资装修的动产必须按期搬出。搬出后7日内房屋内如有余物，视为承租方放弃所有权，出租方可任意处理。双方还就其他相关权利义务作出了明确约定。合同签订后，被告*诗记于2005年8月3日向原告省煤勘一队交纳了100000元定金。此后，被告*诗记对房屋进行装修并投入使用。2011年4月18日被告*诗记向原告省煤勘一队交纳了25000元押金。在合同履行过程中，被告*诗记已向原告省煤勘一队清结了2013年6月（含2013年6月）以前的全部租金，此后，原告省煤勘一队财务向被告*诗记催交租金时，被告*诗记要求以押金抵付租金，因原告方更换了财务出纳，未能及时作出具体回复，被告*诗记便认为原告方已同意以押金抵付租金的要求，自2013年7月开始被告*诗记未再交纳租金。合同到期后，被告*诗记仍然继续使用租赁房屋，原告省煤勘一队对此未提出异议，并口头约定自2014年1月起月租金为24000元，租期为6个月。被告*诗记已交纳了2014年1月的租金24000元。由于政府部门对服务行业进行整顿，被告*诗记于2014年3月6日电话通知原告，提出终止合同，原告省煤勘一队对此未提出异议，但因双方就租金结算及产权提交等问题未能达成一致，原告省煤勘一队拟提起诉讼，并于2014年3月26日函告*诗记，限制*诗记在法院判决前对租赁房屋内的动产和不动产作出处置。此后，经双方进一步协商，被告*诗记于2014年4月18日搬走了租赁房屋内的动产。由于双方对租金的结算、押金的处理及消防设施、器材的处置等问题意见不一，从而酿成纠纷，原告省煤勘一队遂诉至本院。

本院认为，原告省煤勘一队与被告*诗记之间的房屋租赁合同依法成立、生效，对双方当事人具有法律约束力。本案双方当事人在本案中的争议焦点为：一、原、被告间房屋租赁合同终止的具体时间；二、合同期内，被告可否以交纳的定金、押金抵付租金，被告还应否向原告支付租金及具体数额，合同期内被告有无违约情形，应否承担违约责任，如何承担；三、被告出资安装的消防设施可否由被告拆除，如不可拆除，原告应否向被告给予补偿及具体金额。本院对此分析认定如下：

一、关于原、被告间房屋租赁合同终止的具体时间。本案中，因政府对娱乐服务行业的整顿，被告难以继续经营，在此情形下，被告于2014年3月6日通知原告，要求解除合同。原告接悉通知后，对解除合同本身并未提出异议，可以认为双方就合同解除已达成一致，合同自通知到达对方时解除，因此，本院确认双方合同已于2014年3月6日解除。合同解除后，租金结算、产权提交等问题未能达成一致，且因该系列问题，原告拟提起诉讼，并禁止被告处置租赁房屋内的动产和不动产。

二、合同期内，被告可否以交纳的定金、押金抵付租金，被告还应否支付租金及具体数额，合同期内被告有无违约情形，应否承担违约责任，如何承担。原、被告在2005年7月28日签订的合同中约定，承租方*诗记交纳的定金在合同期满后可抵作租金或者退还。2013年7月以后，当原告向被告催讨租金时，被告向原告方财务出纳提出以押金抵付租金，原告方未作出明确表态，此后亦未催讨，据此，本院可以推定原告已默许被告该要求，被告可以定金、押金抵付租金，被告并无违约之情形，无需承担违约责任。根据查明的事实，被告应向原告支付2013年7月-12月的租金为84000元，2014年2月的租金24000元，共108000元，抵扣被告交纳的定金和押金共125000元后，实际多支付了17000元。因被告未提出反诉，故对该部分本院不予处理。

三、关于被告出资安装的消防设施可否由被告拆除，如不可拆除，原告应否向被告给予补偿及具体金额的问题。根据本案证据查明，耒阳市南海宾馆与被告经营的南海明珠洗浴中心处于同建筑物内，是作为一个整体向消防大队申报相关手续的，各自的消防设施属同一整体。若拆除室内消防系统中的消防栓泵、自动喷水灭火系统中的喷淋泵、火灾自动报警系统中的火灾报警控制器及南海宾馆与南海明珠洗浴中心相互联通上述三系统中的管道、线路、必然导致室内消防火栓系统、自动喷水系统、火灾自动报警系统瘫痪，必然达不到相应消防安全保障。因此，被告出资安装的消防设施不可拆除。被告就消防设施的处置虽提出了反驳主张，但并亦未提出反诉，故本院就该问题在本案中不作处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告湖南省煤田地质局第一勘探队的诉讼请求。

本案案件受理费1410元，由原告湖南省煤田地质局第一勘探队负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审　判　长　　周志慧

人民陪审员　　王云生

人民陪审员　　刘　霞

二〇一四年十月二十三日

书　记　员　　刘小容

校对责任人：周志慧打印责任人：刘小容

附相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。