湖南省煤田地质局第一勘探队与***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省煤田地质局第一勘探队与***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

      发布日期: 2015-05-08

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）衡中法民一终字第325号

上诉人（原审原告）湖南省煤田地质局第一勘探队，住所地湖南省耒阳市城北中路。

法定代表人吴兵良，该单位负责人。

委托代理人戴运生，湖南穗湘律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）***，男，1968年9月17日出生。

委托代理人伍峥嵘，湖南丹阳律师事务所律师。

上诉人湖南省煤田地质局第一勘探队（以下简称省煤勘一队）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月8立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人省煤勘一队的委托代理人戴运生，被上诉人***的委托代理人伍峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：省煤勘一队与***于2005年7月28日签订房屋租赁合同，约定：由***承租省煤勘一队所有的位于耒阳市五一中路153号房屋的第1、2、3楼和附属楼用于经营南海明珠洗浴中心，租期自2006年1月1日起至2013年10月31日止；从2006年1月1日起算租金总额为1344000元（折合14000元／月）按季度交纳，交纳的时间为本季度完毕，下季度第一个月5日前，承租方不得以任何理由拖欠租金，若承租方拖欠租金，应向出租方支付200元／日的滞纳金，拖欠达2个月，出租方可从收取承租方的定金中扣除租金和滞纳金，终止合同并收回承租房屋。合同还约定，承租方向出租方交纳定金100000元，合同期满后，该定金可抵作租金或退还，出租方不得以任何理由扣留；出租房屋的所有内部装修及消防设施所发生的费用由承租方负责，并保证消防工程符合国家消防安全标准，租赁期届满后，承租方投资装修的不动产无偿交给出租方，承租方投资装修的动产必须按期搬出；搬出后7日内房屋内如有余物，视为承租方放弃所有权，出租方可任意处理。双方还就其他相关权利义务作出了明确约定。合同签订后，***于2005年8月3日向省煤勘一队交纳了100000元定金。此后，***对房屋进行装修并投入使用。2011年4月18日，***向省煤勘一队交纳了25000元押金。在合同履行过程中，***已向省煤勘一队清结了2013年6月（含2013年6月）以前的全部租金。此后，省煤勘一队财务向***催交租金时，***要求以押金抵付租金，因省煤勘一队更换了财务出纳，未能及时作出具体回复，***便认为省煤勘一队已同意以押金抵付租金的要求，遂自2013年7月开始未再交纳租金。合同到期后，***仍然继续使用租赁房屋，省煤勘一队对此未提出异议，并口头约定自2014年1月起月租金为24000元，租期为6个月。***已交纳了2014年1月的租金24000元。由于政府部门对服务行业进行整顿，***于2014年3月6日电话通知省煤勘一队，提出终止合同，省煤勘一队对此未提出异议，但因双方就租金结算及产权提交等问题未能达成一致，省煤勘一队拟提起诉讼，并于2014年3月26日函告***，限制***在法院判决前对租赁房屋内的动产和不动产作出处置。此后，经双方进一步协商，***于2014年4月18日搬走了租赁房屋内的动产。由于双方对租金的结算、押金的处理及消防设施、器材的处置等问题意见不一，从而酿成纠纷，省煤勘一队遂提起本案诉讼。

原审认为，省煤勘一队与***之间的房屋租赁合同依法成立、生效，对双方当事人具有法律约束力。本案双方当事人在本案中的争议焦点为：一、房屋租赁合同终止的具体时间；二、合同期内，***可否以交纳的定金、押金抵付租金，是否还应支付租金及具体数额，合同期内省煤勘一队有无违约情形，应否承担违约责任，如何承担；三、***出资安装的消防设施可否由其拆除，如不可拆除，省煤勘一队应否向***给予补偿及具体金额。原审法院对此分析认定如下：

一、关于房屋租赁合同终止的具体时间的问题。本案中，因政府对娱乐服务行业的整顿，***难以继续经营，在此情形下，***于2014年3月6日通知省煤勘一队，要求解除合同。省煤勘一队接悉通知后，对解除合同本身并未提出异议，可以认为双方就合同解除已达成一致，合同自通知到达对方时解除。因此，原审法院确认双方合同已于2014年3月6日解除。

二、关于合同期内，***可否以交纳的定金、押金抵付租金，还应否支付租金及具体数额，合同期内***有无违约情形，应否承担违约责任，如何承担的问题。双方当事人在2005年7月28日签订的合同中约定，承租方***交纳的定金在合同期满后可抵作租金或者退还。2013年7月以后，当省煤勘一队向***催讨租金时，***向省煤勘一队的财务出纳提出以押金抵付租金，省煤勘一队未作出明确表态，此后亦未催讨，据此，可以推定省煤勘一队已默许，***可以定金、押金抵付租金，***并无违约之情形，无需承担违约责任。根据查明的事实，***应支付2013年7月-12月的租金为84000元，2014年2月的租金24000元，共108000元，抵扣定金和押金共125000元后，实际多支付了17000元。因***未提出反诉，故对该部分多付款项不予处理。

三、关于***出资安装的消防设施可否由其拆除，如不可拆除，省煤勘一队应否向***给予补偿及具体金额的问题。耒阳市南海宾馆与***经营的南海明珠洗浴中心处于同一建筑物内，是作为一个整体向消防大队申报相关手续的，各自的消防设施属同一整体。若拆除室内消防系统中的消防栓泵、自动喷水灭火系统中的喷淋泵、火灾自动报警系统中的火灾报警控制器及南海宾馆与南海明珠洗浴中心相互联通上述三系统中的管道、线路、必然导致室内消防栓系统、自动喷水系统、火灾自动报警系统瘫痪，必然达不到相应的消防安全保障。因此，***出资安装的消防设施不可拆除。***就消防设施的处置虽提出了反驳主张，但并亦未提出反诉，故原审法院就该问题在本案中不作处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告湖南省煤田地质局第一勘探队的诉讼请求。本案案件受理费1410元，由原告湖南省煤田地质局第一勘探队负担。

宣判后，原审原告省煤勘一队不服，向本院提起上诉称：一、原判决遗漏了部分诉讼请求，对上诉人要求支付房屋占用费的请求未予审理，对要求判决附合的装修归上诉人所有的诉讼请求以及终止租赁合同的诉讼请求只是笼统地“驳回诉讼请求”。二、原审认定租赁合同终止的时间错误。被上诉人至今未将房屋交付给上诉人，双方的租赁关系没有实际解除，原审应判决支持上诉人终止租赁合同的诉讼请求。三、原审判决对装修装饰物的归属问题避而不谈，在认定不能拆除的基础上，却驳回上诉人要求确认装饰装修物归上诉人所有的诉讼请求，其认定与判决结果自相矛盾。综上，请求撤销原判，改判：一、被上诉人支付截止2014年3月31日拖欠的租金和违约金43000元；二、被上诉人自2014年4月1日起至被上诉人交房止按每月24000元支付房屋占用费；三、租赁房屋的附合装修装饰物，含置入房体内用于照明的电线电缆、开关、电闸，置入墙体、地板的瓷砖、门窗，添附入房屋的消防池，置入房体和吊顶内的电缆、电机、喷淋等消防设施设备归上诉人所有。

被上诉人***答辩称：一、原审法院没有遗漏诉讼请求，判决正确，在2014年3月6日终止合同是双方的一致意思表示；二、被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。三、相关设备设施属于动产范畴，没有与房屋形成附合，应当属被上诉人所有。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

在本院指定的举证期限内，上诉人省煤勘一队向本院提交了一份证据，即复函，拟证明消防设施是整栋建筑不可分割的部分。经庭审质证，被上诉人***认为该证据不属二审程序中的新的证据，不能作为认定案件事实的依据。本院经审查认为，该证据不属二审程序中的新的证据，应不予采纳。

经审理查明，2014年3月14日，上诉人省煤勘一队向被上诉人***发出通知，称“我方应你方要求，现经我方研究决定按合同规定，尽快收回我队综合楼1－3楼与附属楼（你方现有的经营场所）的房屋使用权，并办理合同规定的不动资产的移交工作”。

还查明，上诉人省煤勘一队在庭审时陈述，其要求支付的租金和违约金43000元，包括租金7000元和自2013年9月1日起按每天200元计算的违约金36000元。

原判已查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为：在一审庭审时，上诉人省煤勘一队已明确表示放弃对2014年4月1日以后的房屋占用费提出的相应诉讼请求，现其在二审时对此再次提出相应上诉请求，本院不予支持。上诉人省煤勘一队在收悉被上诉人***要求解除合同的通知后未提出异议，后又发函表示同意解除合同，且被上诉人***已经将房屋腾空，故可确认双方之间的房屋租赁合同关系已经协议解除，原审法院驳回上诉人省煤勘一队要求解除合同的诉讼请求并无不当。2013年7月以后，被上诉人***提出以押金抵付租金，上诉人省煤勘一队未作出明确表态，此后亦未催讨，可推定省煤勘一队已默许以定金、押金抵付租金。被上诉人***在2014年4月18日腾空房屋前仍占用涉案房屋，应当按双方约定的租金标准支付相应费用，故对上诉人省煤勘一队要求支付2014年3月的房租的诉讼请求应当予以支持。在抵扣应付租金后，被上诉人***交纳的押金和定金截止2014年2月尚余有17000元，故对上诉人省煤勘一队要求支付此前的租金违约金的诉讼请求应不予支持。在扣除上述剩余的17000元后，被上诉人***应支付的2014年3月的租金计7000元。根据上诉人省煤勘一队对违约金的计算标准和数额，其请求支付的违约金起止时间为自2013年9月1日起计180天，未包括2014年3月在内，故对该月被上诉人***还应支付的租金7000元，也不应再判决支付违约金。双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期届满，承租方投资装修的不动产无偿交给出租方。该约定中的“不动产”应当是与房屋形成附合，拆除会造成房屋或附合物损毁、灭失后果的装饰装修物。上诉人省煤勘一队请求确权的装饰装修物中，置入房体内用于照明的电线电缆、开关和电闸以及置入墙体、地板的瓷砖、门窗已经与房屋形成附合，应属上诉人省煤勘一队所有；涉案房屋的消防设施与同栋建筑中其他房屋的消防设施属同一整体，为保障消防安全，也应归上诉人省煤勘一队所有。综上，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第232号民事判决；

二、被上诉人***在本判决生效之日起七日内支付上诉人湖南省煤田地质局第一勘探队租金7000元；

三、耒阳市五一中路153号房屋的第1、2、3楼和附属楼中由被上诉人***投资建设的消防设施以及置入房体内用于照明的电线电缆、开关和电闸，置入墙体、地板的瓷砖、门窗归上诉人湖南省煤田地质局第一勘探队所有；

四、驳回上诉人湖南省煤田地质局第一勘探队的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费1410元，二审案件受理费1410元，合计2820元，由上诉人湖南省煤田地质局第一勘探队负担2000元，被上诉人***负担800元。

本判决为终审判决。

审判长　　唐建华

审判员　　王洪峰

审判员　　许建中

二〇一五年四月十日

书记员　　谢倩茜

校对责任人：唐建华打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……