某某与西藏林芝地区建筑有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区林芝地区中级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）林中民一终字第09号

上诉人（原审原告）**，女、汉族、1982年12月9日出生、四川省马边彝族自治县人、外来经商人员、现住西藏林芝地区八一镇八一新村东三路一米阳光茶楼。公民身份证号码：×××。

委托代理人连春明，男、汉族、1975年3月9日出生、陕西省渭南市人、无业、现住林芝县八一新村景城花园。

被上诉人（原审被告）西藏林芝地区建筑有限责任公司，住所地西藏林芝地区八一镇香港路。组织机构代码：21967XXXX。

法定代表人张永生，该公司董事长兼总经理。

委托代理人李庆唐，男、汉族、1969年9月28日出生、山东人、现住西藏林芝县八一新村双拥路33号、系该公司监事会主席。

委托代理人李义才，北京市北斗鼎铭律师事物所西藏分所律师。

第三人（原审第三人）丹增永德，男、藏族、1990年11月8日出生、西藏拉萨市人、现住西藏拉萨市城关区林廓东路**号。身份证号码：×××。

委托代理人白玛，西藏雪域律师事物所律师。

上诉人（原审原告）**诉被上诉人（原审被告）西藏林芝地区建筑有限责任公司、第三人丹增永德房屋租赁合同纠纷一案，不服林芝县人民法院于2011年12月12日作出的（2011）林民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月12日受理后，依法组成由代理审判员杜宝玉担任审判长，代理审判员次仁拉姆、松吉卓玛参加的合议庭，于2012年3月23日公开开庭进行了审理。**及委

托代理人连春明、林芝地区建筑有限责任公司委托代理人李庆唐、李义才、第三人丹增永德委托代理人白玛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**在一审中起诉称：苏燕、廖燕于2010年4月24日将其经营的一米阳光清吧转给**，随即**与被上诉人林芝地区建筑有限责任公司重新签定了房屋租赁合同，合同有效期至2012年8月1日。2011年9月7日，被告公司会计带着一个人来到一米阳光清吧，告知其所租赁的房屋已经卖给带来的那个人，并要求其在租赁合同到期之日搬走。**已将自己所有积蓄和另借贷的30余万元投资经营该清吧，其所有的希望和投入将化为乌有，实不能接受，西藏林芝地区建筑有限责任公司的行为侵犯了其优先购买权，遂诉至法院，请求依法支持其按照同等价格优先购买西藏林芝地区建筑有限责任公司出租给其的租赁房屋，并撤销西藏林芝地区建筑有限责任公司与第三人之间的房屋买卖合同，本案诉讼费由西藏林芝地区建筑有限责任公司承担。

西藏林芝地区建筑有限责任公司在一审中辩称：**起诉的是林芝地区建筑公司，与事实不符，诉讼主体不适格。**应当知道我方房屋一直处于销售状态，请求法院驳回**的诉讼请求。

第三人丹增永德辩称：其购买该房屋基于善意，在公开、公正、公平的情况下签订并履行了买卖合同，办理了该房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，系该房屋的合法所有权人。双方当事人之间的租赁关系虽然很容易知晓，但承租人是否行使优先购买权并不通知第三人，第三人也无义务询问承租人是否行使优先购买权。

原审法院审理查明，对以下事实无异议：一、2010年5月1日，**与西藏林芝地区建筑有限责任公司签订房屋租赁合同，合同约定该房屋为东三路青年公寓商铺一楼楼梯间、二楼、三楼，租赁期限自2010年4月28日至2012年8月1日。二、2010年5月16日，西藏林芝地区建筑有限责任公司与第三人丹增永德签订商品房销售协议，协议约定销售房屋为东三路青年公寓商铺第21号至22号商铺。另约定，第三人必须继续履行原租赁人员代强和苏燕的租赁合同。三、第三人丹增永德于2010年11月4日办理了《国有土地使用证》和2010年11月17日办理了《房屋所有权证》。

原审法院判决认定：**与西藏林芝地区建筑有限责任公司之间租赁合同的标的与西藏林芝地区建筑有限责任公司、第三人丹增永德之间买卖合同的标的并非同一标的，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于承租人享有以同等条件优先购买其所承租房屋的法律规定，而西藏林芝地区建筑有限责任公司作为出租人确未履行告知义务，因此，**可以请求被告承担赔偿责任，但对于其请求撤销西藏林芝地区建筑有限责任公司与第三人签订的房屋买卖合同的诉讼请求于法无据，不予支持；第三人在签订和履行买卖合同过程中基于善意且没有过失，已办理该房屋的《国有土地使用证》《房屋所有权证》，系该房屋的合法所有权人，故**享有的承租人优先购买权不能对抗第三人对全部房屋的所有权，符合关于第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的法律规定，因此，对于**要求同等价格优先购买租赁房屋的诉讼请求不予支持，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告**的诉讼请求；

案件受理费100.00元由原告**承担。

**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、原判决不应认定第三人善意。西藏林芝地区建筑有限责任公司与第三人隐瞒**进行买卖房屋事实的情况，实施的房屋买卖合同行为，违背法律规定，侵犯了**的优先购买权。2、原判决适用法律错误。原判决以上诉人租赁房屋不是被上诉人出售的房屋整体为由，认定上诉人的优先购买权不能对抗第三人的全部房屋的所有权，参照《最高人民法院（2004）民一他字第29号关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题答复》之内容，上诉人认为依法享有对该租赁房屋整体的优先购买权。3、上诉人**有以同等条件优先购买其租赁房屋的权利。原判决认定被上诉人未履行通知义务，第三人明知上诉人与被上诉人存在租赁关系的存在，在上诉人不知情的情况下购买了该争议房产，因而不是善意购买人，依据《合同法》第五十二条第二款之规定”恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”，其与被上诉人签订的房屋买卖合同属于无效合同，故上诉人有权以同等条件优先购买其租赁的房屋。其上诉请求为：1、依法撤销西藏林芝县人民法院（2011）林民初字第122号民事判决书；2、依法改判上诉人以同等条件优先购买所租赁的东三路青年公寓第21号至22号商铺；3、由被上诉人承担本案诉讼费。

被上诉人西藏林芝地区建筑有限责任公司答辩称：1、西藏林芝地区建筑有限责任公司在出卖房屋前履行了通知义务。西藏林芝地区建筑有限责任公司已提交了销售广告、销售宣传材料、苏燕的调查笔录等证据，有力证明了上诉人应当知道其所承租的房屋一直处于出卖状态、随时可能卖出的事实。现行的法律法规没有规定出租人必须书面通知出租人，西藏林芝地区建筑有限责任公司通过宣传资料的方式进行通知，并无不妥。2、第三人是善意的，一审及第三人的陈述均已说的很透彻。3、上诉人援引《最高人民法院（2004）民一他字第29号关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题答复》的意见，违反了最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，不在法院裁判应当引用之列。4、对承租人优先购买权的限制。承租人仅在”同等条件（非同等价格）”下行使优先购买权，承租人仅对”租赁房屋（而不能对未承租的部分）”行使优先购买权。故，上诉人不符合行使优先购买权的条件，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。

第三人丹增永德答辩称：1、第三人为善意第三人。第三人受让该财产时是依据被上诉人西藏林芝地区建筑有限责任公司持续性、公开的销售广告，经过公开、公平、公正协商所购买，是基于合理价格的有偿转让行为，并依法办理了登记手续，该价格亦不存在与当地同类物品的市场价格明显过低的情况。上诉人主张受让人非善意，应负举证责任，本案从一审到二审，上诉人未举出任何直接或间接证据证明第三人非善意，应承担举证不能的责任。2、上诉人主张优先购买权缺乏事实和法律依据，不能成立。法律无明文规定以何种方式通知承租人，本案中被上诉人大量散发宣传材料的行为亦应视为向租赁户履行了通知义务。第三人遵循《合同法》所规定的双方平等、合同自由、诚实信用、依合同履行义务等原则，与西藏林芝地区建筑有限责任公司签订《商品房销售协议》并办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，其行为应当受到法律保护，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项之规定，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。3、上诉人援引《最高人民法院（2004）民一他字第29号关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题答复》的内容，不具有法律效力，不适用于本案。

本案二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

另审理查明，关于被上诉人西藏林芝地区建筑有限责任公司是否履行了告知义务的问题，原审法院对事实、证据审理清楚，说理充分，本院予以确认。

本案双方当事人争议的焦点问题为：一、第三人丹增永德是否善意的问题；二、上诉人**是否具有优先购买权的问题。

一、第三人丹增永德是否善意的问题。参照2007年《中华人民共和国物权法》物权善意取得制度的构成要件，第三人丹增永德依据被上诉人西藏林芝地区建筑有限责任公司持续性、公开的销售广告，经过公开、公平、公正协商购买该房产，支付了合理的价格，并依法办理了登记手续，这些事实证据证明，第三人丹增永德主观上不存在恶意串通的意思表示。上诉人**主张第三人非善意，应负举证责任，本案从一审到二审，上诉人未举出任何直接或间接证据证明第三人非善意，应自行承担举证不能的不利后果，且第三人丹增永德没有告知上诉人**优先购买权的义务，故应认定第三人丹增永德是善意的。

二、上诉人**是否具有优先购买权的问题。上诉人**援引《最高人民法院（2004）民一他字第29号关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题答复》的内容作为依据，该答复是实体性复函，是最高人民法院就个案问题的回答，对个案有指导意义，相同或相似案件可以作为参考，不具有司法解释的效力，在此类案件没有相应法律法规和司法解释予以规定的情况下，原审法院没有依据此答复，并无不妥，原审法院认定无错误，本院予以确认。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项之规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，该司法解释阐明了优先购买权的抗辩条件，本案中，第三人丹增永德善意取得了该房产，抗辩理由已经成立，上诉人**优先购买权已经丧失，故**不具有优先购买权。

本院认为，本案属于确认之诉，是上诉人**请求确认具有同等条件下优先购买权的案件。第三人丹增永德与被上诉人西藏林芝地区建筑有限责任公司经过公开、公平、公正协商，通过签订《商品房销售协议》，支付了合理的价格，并依法并办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》手续购买了该房产，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，是合法的社会经济交易行为，属于依法善意取得，具有法律效力，本院予以保护。本案中，事实发生了改变，第三人丹增永德善意取得了该房产，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项之规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，第三人丹增永德抗辩理由已经成立，上诉人**优先购买权已经丧失，故**请求确认优先购买权的诉求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人**承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　杜 宝 玉

代理审判员　松吉卓玛

代理审判员　次仁拉姆

二〇一二年四月十一日

书　记　员　孙 丹 华