中信银行股份有限公司长沙分行、新天厦建设（湖南）有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘01民终5616号

上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场A1区。

负责人：王顺清，行长。

委托诉讼代理人：龚莉，湖南广济律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程恒双，湖南广济律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新天厦建设（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区朝晖路496号锦湘国际星城锦绣苑7栋、8栋3120。

法定代表人：石磊光，总经理。

委托诉讼代理人：吴桂艺，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：长沙方略房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元东路87号（东四路178号）方略城市广场一期9栋203。

法定代表人：张伟奇，董事长。

委托诉讼代理人：陈丹莉，该公司员工。

上诉人中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称中信银行）因与被上诉人新天厦建设（湖南）有限公司（以下简称新天厦公司）、长沙方略房地产开发有限公司（以下简称方略公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人中信银行的上诉请求：撤销原判，改判准予对方略公司名下位于长沙县房屋的执行，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、新天厦公司在涉案房屋冻结前并没有针对涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，没有提供证据证明已经实际支付了涉案房屋的购房款，不能证明其为涉案房屋的买受人。新天厦公司提供的《房屋认购协议》只是表明约定对涉案房屋进行认购的法律关系，并非表明针对涉案房屋形成了有效的房屋买卖关系。根据涉案《指定签约文件》，要求新天厦公司与方略公司签订案涉房屋的《商品房购买合同书》。但不管新天厦公司与长沙方略公司就涉案房屋在长沙县人民法院调解，还是新天厦公司在开福区人民法院提出涉案房屋执行异议时，都没有提出涉案房屋已签订房屋买卖合同，也没有提供就涉案房屋签订的《商品房购买合同书》。中信银行在执行异议程序中就此提出异议后，被上诉人才提供《商品房买卖合同》，故对该《商品房买卖合同》真实性及效力存疑。对于新天厦公司提供的银行记账回执，该回执收款人为长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司，并非长沙市建设工程集团有限公司。回执上的“摘要”注明为“往来款”，并不能说明是购房款。且新天厦公司也没有提供相应的合法有效发票证明回执中的款项系用于支付涉案房屋的购房款。因此，新天厦公司所提供的银行记账回执只能说明新天厦公司与长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司之间存在往来款业务，不能证明双方之间存在购房款的支付。二、新天厦公司没有提供证据证明其实际占有使用涉案房屋。1、根据新天厦公司提供的《湖南如家酒店管理有限公司房屋委托管理合同》和《方略90公馆房屋租赁合同》，出租方和租金收款方均为钟勃鹏，并非新天厦公司。新天厦公司也没有证据证明委托了钟勃鹏出租涉案房屋或收取出租款项。且新天厦公司作为一个企业法人，若该涉案房屋为其企业资产，不可能任由个人出租房屋和收取租金。这明显不符合正常的公司财务管理规范和日常经验，也与其提供的其他证据记载内容存在矛盾。2、钟勃鹏与新天厦公司属于两个不同主体，与新天厦公司所述钟勃鹏为该公司股东存在矛盾，也说明了即便钟勃鹏签订了涉案房屋租赁合同，不能证明新天厦实际占用使用涉案房屋。三、新天厦公司对涉案房屋未过户登记在其自身名下存在重大过错。1、涉案房屋完成产权登记的时间是2018年1月3日，登记权利人为方略公司。涉案房屋能够进行产权登记而没有登记在新天厦公司名下。新天厦公司没有提及因房屋出卖方的原因导致不能办理过户登记，只能说明新天厦公司对涉案房屋不存在合法有效的商品房买卖关系，没有完全具备登记在其名下的合法依据，新天厦公司存在过错而不能办理过户登记。2、对于新天厦公司所述因长沙市限购政策而导致无法办理涉案房屋不动产权属手续，与事实不符。长沙市于2018年6月25日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，才暂停企业在限购区域内购买商品住房。涉案房屋的产权登记时间为2018年1月3日，此时新天厦公司作为企业要求登记在其名下并不受限购政策的影响。在上述通知发布后，新天厦公司作为企业已经不具备在限购区域内购买商品房资格。因此，新天厦公司已经不能通过协议方式购买涉案房屋，及通过履约手段进行涉案房屋的产权过户手续。此时将涉案房屋认定为新天厦公司财产不符合当前房屋的调控政策。四、长沙县人民法院对涉案房屋的民事调解书只是对诉讼当事人之间的房屋履约过户方面权利义务关系的确认，并非涉案房屋的权属确认，不能证明新天厦公司对涉案房屋享有所有权。且长沙县人民法院调解书内容违反了当时的房屋购买过户政策。五、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋已依法登记在方略公司名下，理应为该公司合法财产。新天厦公司的主张完全不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当不予支持。

新天厦公司辩称，1、在开福区法院查封涉案房屋前，新天厦公司就与方略公司签订商品房买卖合同，已受让并实际占有，支付完毕全部房款，出租使用至今。2014年1月22日，因工程款无法支付到位，涉案房屋开发商方略公司与长沙市建设工程集团有限公司签订《房屋认购协议》，将包括涉案房屋在内47套房屋通过以房抵债形式转让给长沙市建设工程集团有限公司。2015年9月8日，长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司负责人钟勃鹏将上述房屋与湖南如家酒店管理股份有限公司签订《委托经营合同》，实际租期从2014年4月15日起至2029年4月14日。2015年3月29日，新天厦公司受让长沙市建设工程集团有限公司上述包括涉案房屋在内的43套房屋，长沙市建设工程集团有限公司便要求方略公司将涉案房屋签约给新天厦公司，并办理相关手续。方略公司、长沙市建设工程集团有限公司和新天厦公司均在《指定签约文件》盖章认可。2015年4月2日至4月13日，新天厦公司分6笔转账支付受让房屋房款8608000元至长沙市建设工程集团有限公司闽商分公司，支付完毕全部价款。至此，涉案房屋转让给了新天厦公司，新天厦公司实际占有该房屋。2016年10月，新天厦公司法定代表人钟勃鹏与长沙凤美酒店管理有限公司就包括涉案房屋在内签订租赁合同，租期从2016年11月1日至2030年10月30日止，至今仍在履行租赁合同中。2017年12月15日，新天厦公司与方略公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同。租赁期间，如家酒店与凤美酒店由李国正、张富、王斌支付租金至钟勃鹏账户。2、新天厦公司虽未办理涉案房屋产权登记，但并非新天厦公司原因造成的。在涉案房屋冻结前，新天厦公司早在2015年就已要求方略公司办理过户手续，且2019年7月1日，新天厦公司再次通过诉讼方式要求方略公司办理过户。新天厦公司对涉案房屋至今未过户不存在过错。根据长沙县不动产中心不动产权属登记手续要求，只有房屋办理了栋证手续后，才能办理不动产权属登记手续。虽新天厦公司与方略公司、长沙市建设工程集团有限公司在2015年3月29日的签约文件就已明确办理过户事宜，但直至2018年1月3日，方略公司才完成90公馆项目栋证登记手续。在新天厦公司筹钱缴纳44套房屋契税期间，长沙市人民政府于2018年6月25日就出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确禁止企业在限购区域内购买商品房，这直接导致新天厦公司无法通过正常程序办理涉案房屋不动产登记手续。无奈之下，新天厦公司于2019年7月1日通过诉讼方式要求方略公司办理产权证，方略公司无异议，双方达成调解。2019年7月22日，民事调解书生效，新天厦公司积极缴纳了包括涉案房屋在内的43套房屋的全部契税。综上，新天厦公司在法院查封涉案房屋前，早就支付了全部购房款，且已实际占有使用多年，只是因为非新天厦公司原因导致未能办理涉案房屋过户手续。

方略公司辩称，1、方略公司与长沙市建设工程集团有限公司已签订房屋认购协议，对涉案房屋面积、价款已经达成合意。后经长沙市建设工程集团有限公司指示签约给新天厦公司。虽双方未签订行政部门规定的商品房买卖合同，但实际已对房屋买卖的基本信息达成一致，实质上达成了买卖合意。2、方略公司已通过三方抵债收取了长沙市建设工程集团有限公司房屋价款，新天厦公司于2015年4月2日至4月13日期间已经转账支付至长沙市建设工程集团有限公司，三方已经完成房屋价款支付。3、方略公司已于2014年交付房屋给长沙市建设工程集团有限公司，长沙市建设工程集团有限公司交付给新天厦公司。新天厦公司已经将房屋出租并收取租金资金，已经持续占有涉案房屋多年。4、方略公司在2018年1月3日才完成栋证。2018年6月25日长沙市暂停企业在限购区域购买商品房，致使新天厦公司无法完成房屋过户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及九民会议纪要第127条，新天厦公司已经向出卖人方略公司提出办理过户登记的请求，符合最高人民法院的上述规定的第28条，对涉案房屋提出不动产执行异议，应依法得到支持。5、涉案房屋实际占有人为新天厦公司，其提出执行异议要求符合法律规定，且与现行房屋限购政策不冲突。

中信银行向一审法院提出诉讼请求：准予对被执行人方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号的方略90公馆2001-2006号房屋的执行。

一审法院认定事实如下：中信银行与方略公司、案外人湖南餐谋天下实业有限公司、廖胜仁金融借款合同纠纷一案经一审法院受理后，根据中信银行的财产保全申请于2019年7月15日作出（2019）湘0105民初6604号民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南餐谋天下实业有限公司、方略公司、廖胜仁银行存款3080000元或查封、扣押其他等值财产。据此一审法院向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，于2019年7月23日查封了方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋（权证号码：湘2018长沙县不动产权第000484号）。一审法院在执行申请人即本案中信银行与被申请人湖南餐谋天下实业有限公司、方略公司、廖胜仁金融借款合同纠纷一案中，新天厦公司于2019年9月18日对执行方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋提出书面异议。一审法院审查后，于2019年10月16日作出（2019）湘0105执异78号执行裁定书，裁定中止对方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋。中信银行不服该裁定诉至一审法院要求判如所请。

另查明，本案所涉长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋系方略公司开发建设。2014年1月22日，方略公司（甲方）与长沙市建设工程集团有限公司（乙方）签订《房屋认购协议》，协议约定：甲方以方略90公馆2001-2014号房屋抵扣乙方修建工程款5628000元，房屋总面积1166.14平方米，甲方不得未经乙方同意将上述房屋销售他人，甲方凭第三方签约人出示乙方有效指定文件，与第三人签订《商品房购买合同书》，并配合办理相关手续。本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，乙方有权指定房屋第三方签约人。2015年3月29日，方略公司（甲方）与长沙市建设工程集团有限公司（乙方）、新天厦公司（第三方）签订《指定签约文件》，明确：根据2014年1月1日及2015年2月10日与乙方签订关于房款抵扣工程款的房屋认购协议，乙方同意将方略90公馆2001-2028号及1901-1915号房（共计8608000元）指定销售给第三方，请甲方将该物业与第三方签订《商品房购买合同书》，并为其办理相关手续。2015年4月2日-2015年4月13日期间，新天厦公司通过银行转账方式分六笔共计向长沙市建设工程集团闽商分公司转账8608000元用于支付购房款。涉案房屋从2014年4月1日起由新天厦公司占有使用，并用于出租。2017年12月25日，新天厦公司就涉案六套房产分别与方略公司签订《商品房买卖合同》。涉案房屋所在项目竣工后，实际于2018年1月3日登记至方略公司名下，在新天厦公司与方略公司协商办理过户过程中，长沙市限购政策出台，新天厦公司无法办理涉案房屋的过户手续，新天厦公司将方略公司起诉至长沙县人民法院，要求方略公司为其办妥涉案房屋的不动产权属证书，长沙县人民法院于2019年7月11日出具了（2019）湘0121民初5414号-（2019）湘0121民初5419号六份民事调解书，分别确认新天厦公司购买方略公司开发的位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋，并承担办理涉案房屋不动产权属证书的契税、物业维修基金有关全部费用，新天厦公司与方略公司于2019年7月20日前相互协助办妥方略公馆一栋2001-2006号房屋的不动产权属证书。该六份调解书已于2019年7月21日生效。

再查明，2011年12月21日，长沙市建设工程集团有限公司成立闽商分公司，钟勃鹏为闽商分公司的经理即责任人。2014年11月21日，新天厦公司成立，钟勃鹏为法定代表人，2019年3月6日该公司的法定代表人变更为石磊光。

一审法院认为，涉案的位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋虽被一审法院查封，但在一审法院查封前，方略公司已将涉案房屋通过抵债方式转让给长沙市建设工程集团有限公司，后长沙市建设工程集团有限公司又将涉案房屋转让给新天厦公司，新天厦公司已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，且在一审法院查封涉案房屋之前，长沙县人民法院生效调解书已经调解确认新天厦公司购买方略公司名下涉案方略90公馆2001-2006号房屋，并确认新天厦公司与方略公司于2019年7月20日前相互协助办妥方略90公馆2001-2006号房屋的不动产权属证书，故涉案方略90公馆2001-2006号房产的实体权益应属于新天厦公司，故一审法院（2019）湘0105执异78号执行裁定书裁定中止对方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号方略90公馆2001-2006号房屋的执行符合法律的规定，中信银行要求准予对被执行人方略公司名下位于长沙县（长沙经济技术开发区）东四路22号的方略90公馆2001-2006号房屋的执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回中信银行股份有限公司长沙分行的诉讼请求。本案受理费80元，由中信银行股份有限公司长沙分行承担。

二审中，新天厦公司提交以下证据：交通银行个人客户交易清单，拟证明2019年8月至2020年5月期间新天厦公司实际继续占有涉案房屋并收取租金。

中信银行质证认为，对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议。该银行流水均是钟勃鹏个人银行流水信息，不能证明是新天厦公司的流水。钟勃鹏的是方略公司的项目负责人，方略公司有可能委托钟勃鹏收取相关款项，钟勃鹏具体代表的谁不清楚。

方略公司质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。

二审中，中信银行和方略公司均未提交新证据。

本院对新天厦公司提交的证据认证如下：符合证据的真实性、合法性，关联性，本院予以采信。

本院二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为应否准许对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，在一审法院于2019年7月23日查封案涉房屋之前，方略公司已将涉案房屋通过抵债方式转让给长沙市建设工程集团有限公司，后长沙市建设工程集团有限公司又将涉案房屋转让给新天厦公司，新天厦公司已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，长沙县人民法院生效调解书已经调解确认新天厦公司购买方略公司名下涉案方略90公馆2001-2006号房屋，并确认新天厦公司与方略公司于2019年7月20日前相互协助办妥方略90公馆2001-2006号房屋的不动产权属证书，故涉案方略90公馆2001-2006号房产的实体权益应属于新天厦公司。中信银行关于案涉房屋被查封前，新天厦公司与方略公司未签订合法有效买卖合同、新天厦公司未支付房款与事实不符，其要求执行案涉房屋的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人中信银行的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人中信银行股份有限公司长沙分行负担。

本判决为终审判决。

审判长　　何豪杰

审判员　　李龙玺

审判员　　刘国清

二〇二〇年七月十七日

书记员　　叶慧灵

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。