上诉人沈阳融信国有资产管理经营有限公司与被上诉人辽宁豪远水利水电建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽01民终5762号

上诉人（原审原告）：沈阳融信国有资产管理经营有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号（方圆大厦）。

法定代表人：王海航，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王微，辽宁大宸律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：辽宁豪远水利水电建筑工程有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街30号。

法定代表人：王作山，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王林雨，辽宁瀛沈律师事务所律师。

上诉人沈阳融信国有资产管理经营有限公司（以下简称“融信公司”）与被上诉人辽宁豪远水利水电建筑工程有限公司（以下简称“豪远公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初11486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

融信公司上诉请求：诉讼请求：1.撤销一审判决；2.依法改判决支持上诉人的一审诉讼请求；3.被上诉人承担本案的一、二审发生的诉讼费等费用。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误且程序违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。一、一审法院未审查清楚如下事实：租赁合同是否有效、被上诉人是否按约向上诉人支付租金、租金是否合理、租赁房屋何时交付、交付状态、对租赁房屋如何使用及维修、《房屋租赁合同》是否已经实际解除等相关事实。二、《房屋租赁合同》已经实际解除。合同约定租金明显低于市场价，被上诉人未按《房屋租赁合同》约定用途使用租赁房屋，并且使用租赁房屋过程中未尽到维修义务，基于以上违约，上诉人发送的解除《房屋租赁合同》律师函被上诉人已经收到，合同已经解除。被上诉人已用其行为明确表示，其不履行《房屋租赁合同》项下承租人义务，并且收到解除律师函未提出异议，已产生解除合同效力。1.承租人违反《房屋租赁合同》第二条第3款“租赁用途为：会所”，第四条第2款“房屋交付后，包括但不限于办理房产消防、添置附属配套设施、设备等所涉及的相关费用”，第五条“房屋修缮与使用租赁期间房屋由乙方维修，发生的维修费用由乙方承担”，第八条第（二）款第1项“按合同约定的用途使用该房屋，如需要改变用途，应征得甲方（上诉人）同意或签订补充合同”，第十条第（二）款第1项第（4）“未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的”，第十条第（二）款第3项“乙方（被上诉人）承租期间应足额、按时缴纳本合同第四条约定的双项费用，如有拖欠情况，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方自解除合同之日……”，第十四条第3款“因历史原因此房未取得房产及土地使用证，乙方承租后如若需要，须由乙方自行办理，办证费用由乙方自行承担”。2.案涉房屋现状，案涉房屋室内屋顶严重漏水、房顶杂草丛生，因年久失修，现在案涉房屋已经无法使用。3.相关法律规定：《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）利用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可收回的。综上所述，案涉房屋约定的租金明显低于市场价，被上诉人未及时交纳相关费用，未按约定用途使用案涉房屋，未正当使用案涉房屋，导致案涉房屋闲置长达五年，且空置房屋过程中未尽到合理的维修义务，导致上诉人的关于案涉房屋保值增值的合同目的未达到，且被上诉人已经收到上诉人发送的解除《房屋租赁合同》的律师函，所以《房屋租赁合同》已达到法定和约定的解除条件。

豪远公司辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订的《房屋租赁合同》是在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，并不违反法律法规的规定。同时，答辩人作为承租人也按照合同约定，按时交纳租金、妥善管理承租房屋，并不存在法定或约定的违约情形，上诉人没有事实和法律依据解除双方正在合法履行的合同。二、双方签订的《房屋租赁合同》在合法履行，合同未解除。双方合同约定的租金是根据承租房屋位置和房屋现状协商一致的价格，双方按照约定的租金履行了5年之久，同时合同关于租金的约定也是分阶段递增的租金支付方式，并不存在上诉人主张的低于市场价的情形。答辩人在承租房屋后，按约支付租金，指派专人管理承租房屋，并不存在上诉人所说的未尽到维修义务情形。答辩人仍然按照合同约定履行《房屋租赁合同》，上诉人的主张没有事实和法律依据。综上，请法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被上诉人按合同约定承租房屋合同约定房屋使用用途为会所，承租人没有改变房屋使用用途，因此不存在合同约定解除合同情形。

融信公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定的事实：原、被告于2014年3月15日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告豪远公司承租原告融信公司所有的沈阳棋盘山风景区秀湖宾馆，房屋建筑面积500平方米，框架结构，总层数3层，租赁用途为会所，租期期限自2014年7月16日起至2024年7月15日止，租金2014年7月16日至2017年7月15日每年1万元，2017年7月16日至2020年7月15日，年租金以2万元为基数的基础上逐年递增2%（包括本年度租金），于每年7月15日前支付下一年度租金。租赁期间房屋由乙方维修并承担维修费，同时合同第十条对解除及违约责任进行了约定。被告豪远公司承租房屋后，交纳房租，但会所未能成立，现房屋处于闲置状态，原告融信公司认为被告豪远公司未按照《房屋租赁合同》中约定的用途使用该房屋，长期闲置长达4年之久，其行为已构成违约，给原告造成了经济损失。原告曾于2018年9月3日向被告发解除合同律师函（张贴在秀湖宾馆）要求解除合同未果，诉至一审法院。

一审法院认为，原、被告于2014年3月15日所签订的《房屋租赁合同》是在平等、自愿、等价有偿基础上签订的，并没有违背法律规定，一审法院予以确认。按照合同约定，对解除及违约责任进行了约定，其中并没有约定闲置房屋是解除合同的条件，故原告融信公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条之规定，判决如下：驳回原告辽宁融信国有资产管理经营有限公司的要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，应就被上诉人存在合同约定的违约行为及法律规定的解除合同情形提供相应的证据予以证明。现上诉人主张被上诉人未按合同约定的会所用途使用房屋，理由系被上诉人承租房屋后闲置房屋，但从被上诉人的履行来看，虽被上诉人尚未对租赁房屋实际使用，但被上诉人已按合同约定给付上诉人租金，上诉人闲置房屋的行为亦不属于对房屋用途的改变及合同约定的应予解除合同的情形。上诉人亦无其他证据证明被上诉人存在其他违约行为，故上诉人主张解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，不符合合同约定及法律规定的应予解除合同的情形，故本院对上诉人该主张不以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人沈阳融信国有资产管理经营有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　妍

审判员　姜会军

审判员　韩彩霞

二〇一九年四月十九日

书记员　赵博文

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。