某某、吉林省吉林轻工业设计院有限公司案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉02民初56号

原告（案外人）：***，男，1977年1月5日出生，汉族，内蒙古东易久盛广告装饰有限公司吉林市分公司负责人，现住吉林省吉林市船营区。

委托诉讼代理人：赵勇，吉林恒正达律师事务所律师。

被告（申请执行人）：吉林省吉林轻工业设计院有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。

法定代表人：王金山，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王金赋，北京合弘威宇律师事务所律师。

第三人（被执行人）：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。

法定代表人：魏庆国，公该司执行董事。

委托诉讼代理人：王立双，男，该公司副总经理。

第三人：内蒙古东易久盛广告装饰有限公司吉林市分公司，营业场所吉林省吉林市。

负责人：***，该分公司经理。

委托诉讼代理人：李嘉承，男，该公司职员。

原告***与被告吉林省吉林轻工业设计院有限公司（以下简称轻工业公司）、第三人吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居公司）、内蒙古东易久盛广告装饰有限公司吉林市分公司（以下简称东易久盛吉林分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人赵勇、被告轻工业公司的委托诉讼代理人王金赋、第三人筑居公司的委托诉讼代理人王立双、第三人东易久盛吉林分公司的委托诉讼代理人李嘉承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．终止对吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区案涉房屋的执行并解除查封；2．确认案涉房屋归***所有；3．诉讼费用由轻工业公司负担。事实和理由：2012年4月26日、2013年5月8日，筑居公司与东易久盛吉林分公司签订了两份《广告制作发布业务续约合同》，由东易久盛吉林分公司承接筑居公司的指路标志牌广告业务，2014年1月23日，双方就2012-2013年指路标志牌广告业务进行对账，确认筑居公司合计欠付东易久盛吉林分公司348，000元。2014年4月17日，筑居公司与东易久盛吉林分公司签订了《指路标志牌广告余款顶账合同》，约定将筑居公司开发的吉东·托斯卡纳二期X号楼X层Ｘ室房产以385，230元抵账给东易久盛吉林分公司，超出金额37，230元东易久盛吉林分公司通过延长给筑居公司提供服务期限来冲抵。后因筑居公司将上述房产另行出售，故双方又于2016年1月18日签订了《补充协议》，约定将抵账房产变更为吉东·托斯卡纳《米兰花都》34号楼2单元2203号，即案涉房屋。2016年1月15日，东易久盛吉林分公司向筑居公司出具《证明》，将案涉房产落户至***名下。当日，***与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书》，筑居公司向***开具了收据，***办理了入住手续、接收钥匙，并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》。综上，***于案涉房屋被查封之前已与筑居公司签订认购协议、以抵账方式交付全部购房款且已实际占有使用，一直未办理产权变更登记的原因是因为该房产欠缺审批规划手续，并非***过错导致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，***的情形足以排除强制执行，请求支持***的诉请。

轻工业公司辩称，一、本案诉争问题是以房抵债纠纷，但案涉债权债务关系是发生于东易久盛吉林分公司与筑居公司之间，没有***个人债权债务关系存在，***不享有该物权。从法律关系看，分别是东易久盛吉林分公司与筑居公司之间广告业务关系，***与筑居公司之间房屋买卖关系，筑居公司与东易久盛吉林分公司之间房屋抵债关系，三重法律关系需要层层分析，才能得出***是否有权获得案涉房屋物权。首先，东易久盛吉林分公司与筑居公司因广告业务关系形成债权债务，以案涉房屋作为涤除，东易久盛吉林分公司获得的只是物权期待权，只有东易久盛吉林分公司获得物权登记以后才享有真正物权，其债权同时消灭。截止目前为止，东易久盛吉林分公司并没有获得物权，***从东易久盛吉林分公司承继的权利至多也就是期待物权，而物权期待权转让转移需要有法律依据，所以***没有资格获得该房产物权。二、东易久盛吉林分公司与筑居公司之间的债权债务只是156，000元，双方对该债权债务已经了结，东易久盛吉林分公司为筑居公司开具了156，000元发票，双方至此没有任何未了债权债务，由此看出房屋抵债协议和一系列有关问题都是事后操作，目的是逃避人民法院执行。三、为了达到逃避执行目的，***及东易久盛吉林分公司伪造了所谓的股东会决议，请求驳回***诉讼请求，诉讼费用由***承担。

筑居公司述称，东易久盛吉林分公司与筑居公司之间的广告合同及后期以房抵债协议都是真实有效的，筑居公司提举的财务凭证及房屋更名手续具有合法性，请求法院支持***的诉讼请求，诉讼费由轻工业公司承担。

东易久盛吉林分公司述称，本公司与筑居公司之间广告业务从2011年开始，一直持续。几份广告业务合同的金额一样，证明是续签，包括广告发布点位，均没有更换。关于发票问题，之前东易久盛吉林分公司提出执行异议时，已经将合作期内的所有发票提交。本次诉讼提交了上次遗漏的两张发票原件、抵账手续和对账单，表明了东易久盛吉林分公司与筑居公司合作的来龙去脉。筑居公司欠付的广告费每一笔均有明细对账，东易久盛吉林分公司将抵账房屋落户在***名下，是经过股东会决议的，所有手续均是真实的，***和东易久盛吉林分公司的合作关系是真实有效的。请求法院支持***的诉讼请求，诉讼费由轻工业公司承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：轻工业公司与筑居公司建设工程监理合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）吉02民初33号民事判决，内容为：“一、筑居公司于判决生效之日起立即给付轻工业公司欠付监理酬金1，281.84万元；二、筑居公司于判决生效之日起立即给付轻工业公司欠付监理酬金的利息（以1，281.84万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月10日起计算至实际给付之日止）；三、驳回轻工业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121，212元，由筑居公司负担112，750元，由轻工业公司负担8462元。”判决生效后，因筑居公司未能履行相应的法律义务，轻工业公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年2月9日作出（2020）吉02执287号之四执行裁定，查封筑居公司名下位于吉林省吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区26处房屋（其中含案涉房屋），查封期限三年。***针对案涉房屋向本院提出书面执行异议，本院作出（2022）吉02执异13号执行裁定，驳回***的异议请求。***不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。

另查明，筑居公司与东易久盛吉林分公司分别于2012年4月26日、2013年5月8日签订了《广告制作发布业务合同》及《广告制作发布业务续约合同》，由东易久盛吉林分公司承接筑居公司的指路标志牌广告业务。2014年1月23日，双方就2012年至2013年指路标志牌广告业务进行对账，确认筑居公司合计欠付东易久盛吉林分公司348，000元。2014年4月17日，筑居公司与东易久盛吉林分公司签订《指路标志牌广告余款顶帐合同》，约定将筑居公司开发的吉东·托斯卡纳二期Ｘ号楼Ｘ层Ｘ室房产以385，230元抵账给东易久盛吉林分公司，超出金额37，230元由东易久盛吉林分公司通过延长给筑居公司提供服务期限来冲抵。后因筑居公司将上述房产另行出售，双方又于2016年1月18日签订《补充协议》，约定将抵账房产变更为吉东·托斯卡纳《米兰花都》34号楼2单元2203号，即案涉房屋。筑居公司出具的抵账审批表中，明确案涉房屋的抵顶单位为东易久盛吉林分公司，抵账金额385，230元。在筑居公司的记账凭证中，载明以抵账房屋支付东易久盛吉林分公司广告费，抵账金额385，230元。2016年1月15日，东易久盛吉林分公司向筑居公司出具《证明》，同意将案涉房产落户至***名下。当日，***与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书》，约定***购买吉东·托斯卡纳小区二期《米兰花都》Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ号房屋，建筑面积79平方米，付款方式为一次性付款，房款为385，230元。筑居公司于2016年1月16日为***开具了收据，收款方式载明为抵账，金额为385，230元。***办理了入住手续，并于人民法院查封案涉房屋前交纳了物业费、装修保证金、垃圾清运费等各项费用。案涉房屋所在小区因缺少验收报告、规划批件不齐全等原因，在人民法院查封前不能办理不动产登记。

再查明，根据《吉林市人民政府关于吉林市解决“无籍房”问题的若干意见》及《关于解决船营区托斯卡纳小区办理不动产登记证信访问题的会议纪要》，案涉吉东·托斯卡纳34号楼被纳入无籍房范围，并由相关部门授权筑居房地产公司办理商品房现售业务。

认定以上事实的证据有：《广告制作发布业务合同》《广告制作发布业务续约合同》《2012年-2013年指路标志牌广告业务对账单》《指路标志牌广告余款顶帐合同》《补充协议》、抵账审批表、记账凭证、《证明》《米兰花都内部认购协议书》、房款收据、物业费、装修保证金、垃圾清运费收据、（2022）吉02执异13号执行裁定、当事人陈述等。

本院认为，本案争议的焦点问题为***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能排除人民法院的强制执行。***与筑居公司于人民法院查封前签订《米兰花都内部认购协议书》，双方对当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。其次，***提交的《广告制作发布业务合同》《广告制作发布业务续约合同》《2012年-2013年指路标志牌广告业务对账单》《指路标志牌广告余款顶帐合同》《补充协议》、筑居公司提交的抵账审批表、记账凭证等，能够形成完整证据链条，证明东易久盛吉林分公司从筑居公司以抵账形式取得案涉房屋并同意落户至***名下，筑居公司出具了收据，可以视为***已全额支付购房款。***提供了物业费、装修保证金、垃圾清运费收据等，能够证明其在查封前已合法占有案涉房屋。根据查明事实，案涉房屋未能办理登记过户系因筑居公司原因，并非***自身过错导致。***对案涉房屋享有排除执行的民事权利。

关于***请求对案涉房屋解除查封的问题，因解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故***此项诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予评判。另因不动产物权以登记为公示生效的要件，本案中，因案涉房屋暂未登记在***名下，故本院对***要求确认案涉房屋归其所有的诉请不予支持。

综上所述，***的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

一、不得执行坐落于吉林省吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房屋；

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费7078元，由吉林省吉林轻工业设计院有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

本院（2022）吉02执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长　　李亚妮

审判员　　赵翠霞

审判员　　刘　卓

二〇二二年八月二十四日

书记员　　王　健