北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2020)京01民终7840号
上诉人(原审被告):北京鑫兆康安物业管理有限公司,住所地北京市东城区定安里27号东楼309室。
法定代表人:李玉兰,总经理。
委托诉讼代理人:闵德超,北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):北京网信通信息技术股份公司,住所地北京市海淀区羊坊店路6号7幢楼401室。
法定代表人:孙慧,总经理。
委托诉讼代理人:左爵云,北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人北京鑫兆康安物业管理有限公司(以下简称鑫兆康安公司)因与被上诉人北京网信通信息技术股份公司(以下简称网信通公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初2085号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后,依法组成合议庭,因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫兆康安公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回网信通公司的全部诉讼请求。事实和理由:1.一审认定事实错误,朱某1与鑫兆康安公司之间并无劳动合同关系,只是类似委托人与居间人之间的关系,一审认定鑫兆康安公司将公章交给朱某1签署合同不是事实;2.本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条的规定,非经双方同意或认可的双方代理无效;3.即使合同有效,网信通公司提供的支票存根显示的收款人为“紫金长安”,并非鑫兆康安公司,不能证明其已经支付了相关款项,且网信通公司可能与朱某1恶意串通,损害鑫兆康安公司的利益。
网信通公司辩称,同意一审法院判决,不同意鑫兆康安公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚,适用法律正确。1.网信通公司在2014年5月16日和2014年6月13日分别向鑫兆康安公司支付了11万元租金,共计22万元,鑫兆康安公司于2014年5月20日向网信通公司出具了22万元的发票,双方合同已经履行了近五年的时间,鑫兆康安公司从未主张过租金,现其主张未收到租金没有事实依据;2.一审时鑫兆康安公司明确认可朱某1是其公司员工;3.网信通公司提交的支票存根是公司留底做账使用的,上面所写的“紫金长安”是小区的名字,并不是收款人,鑫兆康安公司拿着支票就可以直接去银行领款。
网信通公司向一审法院起诉请求:1.判令解除双方于2014年6月1日签订的《租房合同》;2.判令鑫兆康安公司退还网信通公司己交付的租金134 159.82元(自2018年4月25日至2024年5月31日)。2020年7月9日的一审庭审中,网信通公司主张其起诉状书写有误,其第二项诉讼请求应为要求鑫兆康安公司退还自2018年5月24日至2024年5月31日期间的租金132 482元。
一审法院认定事实:北京网信通信息技术有限责任公司(乙方)与鑫兆康安公司(甲方)签订了《租房合同》,约定甲方向乙方提供位于北京市海淀区西翠路17号(紫金长安)楼顶的5平方米场地由乙方建立无人值守的基站机柜,甲方同时提供楼顶平台其他位置供乙方自行安装室外收发天线、微波天线,并无偿提供传输光缆由室外引入机柜的路由。甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放光缆及电源线。甲方向乙方提供负荷为25KW的基站专用280V电源,并提供供电线路安装路由(由甲方配电室至乙方机柜的供电线路施工及工程费用由乙方承担)。甲方应在合同签订一周内,向乙方提供电源(乙方安装电表一块)。租用年限为10年,自2014年6月1日至2024年5月31日止。合同租金总额为22万元。在租赁期内任何一方不得擅自终止合同。租赁期满后,如乙方需继续租用应提前与甲方进行协商,办理续租手续。在合同期内,如遇政府整体规划、开发等特殊情况,甲方应提前三个月通知乙方,并出具政府相关部门的证明文件,并按乙方要求提供新站址配合改迁。在不能改迁时,甲方应将所余租金退还乙方,并同意由乙方投资建设的通信基站等地上附着物的拆迁补偿归乙方所有,且应配合乙方的拆迁补偿事宜。经查,北京网信通信息技术有限责任公司于2015年9月7日更名为网信通公司。
合同签订后,网信通公司给付朱某1支票两张,鑫兆康安公司亦向网信通公司出具了22万元的发票。鑫兆康安公司认可朱某1是其公司的业务员,朱某1选择了涉案紫金长安的基站,其公司对合同内容进行了审核,并给付朱某1公章去签订合同,但是朱某1并未给付其公司租赁费用,也未退还发票。
现网信通公司表示所建基站因扰民被投诉,物业将基站电力断掉,合同目的已不能实现,故要求与鑫兆康安公司解除合同并退还2018年5月24日至2024年5月31日的租金,并向本院出具北京联通八区分公司网络维护中心于2018年6月15日出具的情况说明,该说明显示位于海淀区西翠路17号(紫金长安)的“紫金丽亭酒店”基站,于2018年5月24日断电至今。对于上述请求,鑫兆康安公司认为其公司并未收到租赁费用,故不同意退还剩余租赁费用,网信通公司认为鑫兆康安公司与朱某1之间的纠纷系其公司内部管理的问题,与其无关。
另查,网信通公司表示其公司委托朱某1办理涉案项目,并与朱某1签订委托代理合同,支付了代理费用,并向法院提供了代理合同,鑫兆康安公司表示其公司并不知情,网信通公司亦表示在签订涉案租房合同时,其公司对合同内容进行了审核,但并不知晓朱某1是鑫兆康安公司的工作人员,现对其双方代理并无异议。
一审法院认为,网信通公司与鑫兆康安公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示,朱某1虽同时代理网信通公司与鑫兆康安公司,但网信通公司与鑫兆康安公司均认可合同内容且实际履行了合同,且因为朱某1的双方代理行为,并未产生利益冲突,故本院认为该合同应为有效合同,双方均应按照合同约定履行相应义务。根据合同约定,鑫兆康安公司负责提供电源,但是在合同履行期间,因客观原因造成供电中断,合同无法继续履行,鑫兆康安公司应将未履行期间的租金退还给网信通公司。根据网信通公司提交的证据,可以认定租房合同未履行的期间为2018年5月24日至2024年5月31日,故网信通公司现起诉要求解除合同并退还未使用期间的租金之请求,理由正当,本院予以支持。因鑫兆康安公司已经为网信通公司开具租金发票,亦认可朱某1在签订涉案租房合同时是其公司业务员,其公司委托朱某1签订的合同,故鑫兆康安公司与朱某1之间的纠纷属于其内部纠纷,不得以此对抗承租方网信通公司。
综上所述,判决:一、解除北京网信通信息技术股份公司与北京鑫兆康安物业管理有限公司签订的《租房合同》;二、北京鑫兆康安物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还北京网信通信息技术股份公司剩余租赁费用132 542元;三、驳回北京网信通信息技术股份公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。本院补充如下事实:《租房合同》未载明签订日期。网信通公司提交的两张支票存根显示的出票日期分别为2014年5月16日和2014年6月13日,收款人处载明“紫金长安”。鑫兆康安公司的租金发票开具时间为2014年5月20日。2020年8月26日的一审询问笔录记载,法官询问鑫兆康安公司与朱某1是何关系时,鑫兆康安公司委托诉讼代理人回答:“朱某1是我们公司的业务员,他跟公司说谈成了紫金长安的一个基站,我们公司就给他章了,公司审核过合同,认可合同内容……”
本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为,法律不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中,争议的《租房合同》系朱某1同时代理网信通公司与鑫兆康安公司签订,现双方《租房合同》已实际履行多年。网信通公司认可朱某1的代理行为;鑫兆康安公司在一审中亦认可在上述《租房合同》签订过程中,其公司对合同进行了审核,审核通过后将公章交给朱某1订立合同,后续亦为网信通公司开具了租金发票。因此,朱某1签订《租房合同》的行为分别获得了双方当事人的授权,该《租房合同》合法有效,对网信通公司和鑫兆康安公司均具有法律约束力。鑫兆康安公司上诉主张依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条的规定,朱某1的双方代理行为未经其公司同意,《租房合同》应为无效。就此本院认为,双方《租房合同》虽未载明签订日期,但合同约定的租赁期限为2014年6月1日至2024年5月31日,网信通公司支付第一笔租金及鑫兆康安公司开具租金发票均在2014年5月,故可以认定《租房合同》的签订时间在2014年5月或之前。当时《中华人民共和国民法总则》并未施行,故鑫兆康安公司以《中华人民共和国民法总则》的相关规定否认《租房合同》对其的效力,法律依据不足,本院不予支持。
对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。本案中,因基站受到投诉,现物业部门已经将基站电力切断,双方合同目的无法实现,一审法院依据网信通公司的请求,确认双方合同解除是正确的,应予维持。因网信通公司无法继续使用基站,故鑫兆康安公司应当将其已经收取的剩余期间的租金退还给网信通公司。依据网信通公司提交的证据,涉案基站自2018年5月24日起无法正常使用,故网信通公司要求鑫兆康安公司返还2018年5月24日至2024年5月31日的租金132 482元,具有事实和法律依据,本院予以支持。一审法院对网信通公司变更的诉讼请求未予认定,对鑫兆康安公司应当返还的租金数额计算有误,本院予以纠正。鑫兆康安公司上诉否认收到22万元租金,依据本案查明的事实,网信通公司提供的支票存根收款人处虽然载明的是“紫金长安”的字样,但本案争议的基站就位于紫金长安小区,可以认定该支票存根与本案具有关联性,同时结合网信通公司提交的鑫兆康安公司开具的租金发票以及合同履行多年以来鑫兆康安公司从未主张过租金的事实,可以使法院确信网信通公司已实际支付22万元租金的事实存在具有高度可能性。鑫兆康安公司未提交充分证据否定该事实存在,故其以未收到租金为由拒绝退还剩余租赁费用,证据不足,本院不予支持。
综上所述,鑫兆康安公司的部分上诉请求成立,应予支持,不合理部分,应予驳回;一审判决对应返还租金的数额计算有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定,判决如下:
一、维持北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初2085号民事判决第一项;
二、撤销北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初2085号民事判决第三项;
三、变更北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初2085号民事判决第二项为北京鑫兆康安物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还北京网信通信息技术股份公司剩余租赁费用132 482元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2950元,由北京鑫兆康安物业管理有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费2950元,由北京鑫兆康安物业管理有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 范 磊
审 判 员 王爱红
二〇二〇 年 十二 月 二十一 日
法 官 助 理 王湘羽
书 记 员 舒 妍