日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省日照经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1191民初1217号

原告：日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司，住所地日照经济技术开发区上海路123号，统一社会信用代码91371100566702757K。

法定代表人：刘先明，董事长。

委托诉讼代理人：牛海军，山东德衡（日照）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李芮，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。

被告：山东华信电气股份有限公司，住所地日照市高新技术产业开发区高新七路电子信息产业园A1#厂房，统一社会信用代码91371100787152664X。

法定代表人：李士刚，总经理。

委托诉讼代理人：陈祥华，山东海曲律师事务所律师。

原告日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司与被告山东华信电气股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司委托诉讼代理人牛海军、李芮，被告山东华信电气股份有限公司委托诉讼代理人陈祥华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠厂房租金、物业费共计1094641.52元及利息（2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实和理由：2017年7月27日，原、被告签订《现代创业中心租赁协议》，协议约定原告将位于重庆路西、上海路北现代创业中心园区厂房出租给被告，建筑面积共计6259.85ｍ2，租赁期限一年，自2017年5月1日至2018年4月30日，年租金750364元，物业费按物业管理协议约定交纳。而实际被告已于2016年5月开始租赁使用该厂房，并一直租赁使用至2020年2月。2019年5月20日原告向被告发送《询证函》，被告已确认截至2019年4月30日欠付租金及物业费1385701.16元。但至原告起诉之日，被告仍欠付原告租金及物业费未支付。

山东华信电气股份有限公司辩称，原告所诉不实，1.被告是日照经济技术开发区招商引资企业，在2017年5月1日前，原、被告无租赁关系，所产生租金应由日照经济技术开发区管委会按照协议规定标准向原告支付，原告向被告主张，诉讼主体不适格。询证函只能证明被告使用了涉案厂房，包含了被告入驻后的全部租金，但2017年5月1日之前的租金应由原告自行向开发区管委会主张。2.2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金无异议，2018年5月1日之后的租金应参照同地段租金予以确定，且被告已经通过抵账方式抵顶865347元和电汇20000元，加上替原告安装的金刚网等费用和垫付的水电款共计75459.6元也应予以抵顶，还应扣除享受日开管[2015]11号和[2016]3号文件优惠，优惠部分应由原告自行向开发区管委支取。其他未签订协议的租赁期间租金标准应当依法予以评估或参照同等地段租金确定。3.原告无故阻挠被告搬离自有的生产设备，被告为经营需要又购置了部分新设备，未能搬离的设备因缺乏保养生锈无法使用，给被告造成了损失，原告的上述行为造成被告接单延误交货损失共计1045275元，应由原告赔偿被告并抵顶租金。4.对原告主张的物业费有异议，原告应提供物业管理合同证明其主张。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案经审理，根据当事人陈述和开庭举证、质证，本院认定事实如下：

2016年，原告投资建成现代创业中心，被告租赁该中心的A3厂房使用，2016年4月18日，被告公司管理人员在原告、区项目建设管理公司、区招商办公室、现代创业中心管理办公室、租赁企业（5家）共同出具的证明书中签字，证明内容为“兹证明农鑫实业发展有限公司厂房钥匙交付区项目管理公司、同时区项目管理公司交付租赁企业（A2厂房3套、A3厂房3套、A5厂房3套、A6厂房3套、A8厂房2套）”。2016年4月20日，日照经济技术开发区管委会下发日开办发[2016]3号《现代创业中心入驻管理办法》，该办法对企业的入驻条件、入驻程序、运营管理、政策优惠等作出了相应规定。2018年4月20日，日照经济技术开发区管委会下发日开管字[2018]34号《关于废止、修改部分规范性文件的通知》，决定废止日开办发[2016]3号文件。

2017年7月27日，原、被告签订《现代创业中心租赁协议》，被告租赁原告现代创业中心园区内的A3号厂房，建筑面积6171.8m2[其中钢结构厂房4277m2，办公1263.2m2(扣除三楼办公面积631.6m2）]，租赁期限自

2017年5月1日至2018年4月30日。厂房年租金为140元/m2，办公建筑年租金为120元/m2，合计750364元/年。合同第四条第3项约定“享受日开管[2015]11号和[2016]3号文件优惠政策的，由区统一兑现”。第六条第2项约定“甲方物业管理公司承担房屋的正常维修，承担公告区域及租用房屋室外部分的水、电、气等管线及设施、设备的维护”，第3项约定“物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议，租赁厂房、办公区域不得与其他物业公司签订物业管理协议”。2019年5月20日，原告向被告发出询证函，询证截止2019年4月30日，被告欠租金及物业费共计1385701.16元，被告在询证函左下方的“信息证明无误”栏盖章。2020年3月4日，原、被告办理A3厂房交接手续，双方对交接物品进行了清点，被告搬离案涉租赁厂房。

被告提供日照经济技术开发区项目建设管理有限公司（甲方）、被告（乙方）、日照经济技术开发区现代创业中心管理办公室（丙方）签订的《日照经济技术开发区现代创业中心租赁、购买协议书》的第一页，记载被告租赁A3厂房，建筑面积一层4908.6m2，二层631.6m2，租赁期限自2016年4月19日至2019年4月18日，租金一层9元/m2，二层8元/m2，590762.4元/年。被告还主张因原告阻挠被告搬离相关设备造成重置设备损失和经营损失共计1045275元。

本院认为，一、被告租用使用案涉A3厂房的租金如何认定。

1、2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金认定问题。双方在该期间没有签订书面租赁合同，2016年4月18日被告在原告、区项目建设管理公司、区招商办公室、现代创业中心管理办公室、租赁企业（5家）共同出具的书面证明中签字，证明其已接收原告的A3厂房钥匙，被告应从该日起向原告支付占有厂房的费用，原告主张从2016年5月1日起算，是对自己权利的处置，本院予以准许。被告向法庭提交的《日照经济技术开发区现代创业中心租赁、购买协议书》，不是完整的合同文本，只有第一页且无签名或盖章，本院不予认定。但该协议书载明的租赁面积一层4908.6m2、二层631.6m2，租金一层9元/m2、二层8元/m2，与原告请求的租金计算方式完全一致，故对原告主张的该期间的租金590762.4元，本院予以认定。

2、2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金认定问题。

原、被告双方于2017年7月27日签订的《现代创业中心租赁协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的合同义务，被告对该租赁期间的租金750364元无异议，本院予以认定。

3、2018年5月1日至2020年2月29日期间的租金认定问题。

双方在2018年4月30日租赁期限届满后，没有续签租赁协议，被告继续使用案涉厂房，原告亦无异议，双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2020年3月4日，双方清点租赁物品，被告搬离案涉厂房，是双方协商解除租赁合同，被告应按照2017年7月27日签订的租赁协议约定的租金计算方式向原告支付该期间的租金，原告请求租金计算至2020年2月29日是原告对自己权利的处置，本院予以准许。2018年5月1日至2020年2月29日期间的租金为1375667.33元。

二、《现代创业中心入驻管理办法》（日开办发[2016]3号）对双方当事人的约束如何认定。

该文件规定入驻现代创业中心的企业在达到一定的条件后享受一定程度的租金补贴政策，该租金补贴的主体是相关职能部门，对原告无约束力，无论被告是否符合该文件规定是否享受补贴政策，均不影响被告履行支付租金的合同义务。对被告关于原告向相关部门支取补贴的抗辩意见，本院不予采纳。

三、被告主张的损失如何认定。

被告主张因原告阻挠搬离相关设备造成重置设备损失和经营损失共计1045275元，仅提供自行编制的损失清单，未提供其他有效证据佐证，本院不予认定。被告若存在该项损失，可另行主张权利。

四、原告主张的物业费如何认定。

双方在2017年7月27日签订的《现代创业中心租赁协议》中约定“甲方物业管理公司承担房屋的正常维修，承担公告区域及租用房屋室外部分的水、电、气等管线及设施、设备的维护”，“物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议，租赁厂房、办公区域不得与其他物业公司签订物业管理协议”。原告没有提供双方签订的物业管理协议，没有提供证据证明对物业管理、收费的具体约定。也没有提供已实际提供了物业服务的相关证据，没有提供对2017年5月1日之前物业服务约定情况。被告虽然在原告的询证函中盖章，但询证函并未区分物业费具体数额或计算方式，对原告主张物业费，本院不予认定。原告可在取得证据后另行主张权利。

综上，被告自2016年5月1日至2020年2月29日期间租赁使用原告的A3厂房，租金共计2716793.73元。原告自愿减免2016年至2017年4月期间两个月租金，本院予以准许。原告主张以欠被告水电费、金刚纱窗网、工程款共计1698706.85元，抵顶相应租金，被告亦主张抵顶，本院予以准许。被告于2020年1月23日支付20000元，应从被告欠款数额中相应扣减。双方于2020年3月4日已协商解除租赁合同被告搬离案涉厂房，被告应及时结清租赁费，被告未结清租金应承担原告的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：

被告山东华信电气股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司租赁费899626.48元及利息（以899626.48元为基数，自2020年3月4日起至实际给付之日止，按照年利率3.85%计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7326元(已减半收取)，原告日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司负担928元，被告山东华信电气股份有限公司负担6398元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。

审判员　王　勇

二〇二一年九月六日

书记员　安从丽