日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁11民终3133号

上诉人（原审原告）：日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司，住所地日照经济技术开发区上海路123号，统一社会信用代码91371100566702757K。

法定代表人：孙先亮，董事长。

委托诉讼代理人：牛海军，山东德衡（日照）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李芮，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：山东华信电气股份有限公司，住所地日照市高新技术产业开发区高新七路电子信息产业园A1#厂房，统一社会信用代码91371100787152664X。

法定代表人：李士刚，总经理。

委托诉讼代理人：陈祥华，山东海曲律师事务所律师。

上诉人日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司因与被上诉人山东华信电气股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2021）鲁1191民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司上诉请求：1.依法改判支持山东华信电气股份有限公司向日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司支付物业费195015.04元；2.二审诉讼费由山东华信电气股份有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，山东华信电气股份有限公司已经认可接受了日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司物业服务，并认可由其缴纳物业费。《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。虽日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司与山东华信电气股份有限公司未按照《租赁协议》约定另行签订物业管理协议，但日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司已为山东华信电气股份有限公司所租赁厂房周边提供卫生保洁、垃圾清运、夜间路灯照明、车位及自行车棚管理等相应服务，且2019年5月20日日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向山东华信电气股份有限公司发出的询证函中明确注明经济业务内容是租金及物业费，山东华信电气股份有限公司对此盖章确认，这既表明山东华信电气股份有限公司对日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司提供的物业服务的认可，也是对物业费的认可。因此，双方之间存在成立的合同，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司有权向山东华信电气股份有限公司主张物业费用。二、山东华信电气股份有限公司尚欠日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司物业费195015.04元。根据《租赁协议》的约定，山东华信电气股份有限公司租赁面积为5540.2m2，且双方约定每m2每月物业费为0.8元，2016年5月—2019年4月30日三年的物业费共计为159557.76元（5540.2m2x0.8元x12月x3年）。2019年5月20日日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司发给山东华信电气股份有限公司的询证函中含2016年5月—2019年4月30日三年的物业费共计159557.76元[询证函金额1385701.16元-（第一年租金590762.4元+第二年租金750364元+第三年租金750364元-工程款抵账865347元）]，与上述计算金额一致。2019年5月—2020年2月29日物业费为44321.6元，因此2016年5月—2020年2月29日物业费共计195015.04元，故依据租赁协议、询证函及山东华信电气股份有限公司的自认等可以得出山东华信电气股份有限公司所欠物业费的具体金额为195015.04元。

山东华信电气股份有限公司答辩称：第一，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司和山东华信电气股份有限公司之间未签订物业服务合同，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司也没有为山东华信电气股份有限公司提供物业服务，根据日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司在一审过程中提交的水电费等项目，山东华信电气股份有限公司为日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司垫付了包括办公楼及及门卫等处的电费，这一点充分说明山东华信电气股份有限公司自行进行了承租范围内的物业活动。第二，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司与山东华信电气股份有限公司签订的现代创业中心租赁协议中明确约定，物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议，双方未签订协议也印证了日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司没有为山东华信电气股份有限公司提供物业服务这一事实。第三，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司也无证据证明其为山东华信电气股份有限公司提供了物业服务。

日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.山东华信电气股份有限公司向日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司支付拖欠厂房租金、物业费共计1094641.52元及利息（2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.诉讼费、保全费、律师费等由山东华信电气股份有限公司承担。事实和理由：2017年7月27日，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司签订《现代创业中心租赁协议》，约定日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司将位于重庆路西、上海路北现代创业中心园区厂房出租给山东华信电气股份有限公司，建筑面积共计6259.85ｍ2，租赁期限一年，自2017年5月1日至2018年4月30日，年租金750364元，物业费按物业管理协议约定交纳。而实际山东华信电气股份有限公司已于2016年5月开始租赁使用该厂房，并一直租赁使用至2020年2月。2019年5月20日日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向山东华信电气股份有限公司发送《询证函》，山东华信电气股份有限公司已确认截至2019年4月30日欠付租金及物业费1385701.16元。但至日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司起诉之日，山东华信电气股份有限公司仍欠付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司租金及物业费未支付。

山东华信电气股份有限公司一审辩称，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司所诉不实。1.山东华信电气股份有限公司是日照经济技术开发区招商引资企业，在2017年5月1日前，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司无租赁关系，所产生租金应由日照经济技术开发区管委会按照协议规定标准向日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司支付，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向山东华信电气股份有限公司主张，诉讼主体不适格。询证函只能证明山东华信电气股份有限公司使用了涉案厂房，包含了山东华信电气股份有限公司入驻后的全部租金，但2017年5月1日之前的租金应由日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司自行向开发区管委会主张。2.2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金无异议，2018年5月1日之后的租金应参照同地段租金予以确定，且山东华信电气股份有限公司已经通过抵账方式抵顶865347元和电汇20000元，加上替日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司安装的金刚网等费用和垫付的水电款共计75459.6元也应予以抵顶，还应扣除享受日开管[2015]11号和[2016]3号文件优惠，优惠部分应由日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司自行向开发区管委支取。其他未签订协议的租赁期间租金标准应当依法予以评估或参照同等地段租金确定。3.日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司无故阻挠山东华信电气股份有限公司搬离自有的生产设备，山东华信电气股份有限公司为经营需要又购置了部分新设备，未能搬离的设备因缺乏保养生锈无法使用，给山东华信电气股份有限公司造成了损失，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司的上述行为造成山东华信电气股份有限公司接单延误交货损失共计1045275元，应由日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司赔偿山东华信电气股份有限公司并抵顶租金。4.对日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张的物业费有异议，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司应提供物业管理合同证明其主张。

一审法院经审理查明：2016年，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司投资建成现代创业中心，山东华信电气股份有限公司租赁该中心的A3厂房使用，2016年4月18日，山东华信电气股份有限公司公司管理人员在日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、区项目建设管理公司、区招商办公室、现代创业中心管理办公室、租赁企业（5家）共同出具的证明书中签字，证明内容为“兹证明农鑫实业发展有限公司厂房钥匙交付区项目管理公司、同时区项目管理公司交付租赁企业（A2厂房3套、A3厂房3套、A5厂房3套、A6厂房3套、A8厂房2套）”。2016年4月20日，日照经济技术开发区管委会下发日开办发[2016]3号《现代创业中心入驻管理办法》，该办法对企业的入驻条件、入驻程序、运营管理、政策优惠等作出了相应规定。2018年4月20日，日照经济技术开发区管委会下发日开管字[2018]34号《关于废止、修改部分规范性文件的通知》，决定废止日开办发[2016]3号文件。2017年7月27日，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司签订《现代创业中心租赁协议》，山东华信电气股份有限公司租赁日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司现代创业中心园区内的A3号厂房，建筑面积6171.8m[其中钢结构厂房4277m2，办公1263.2m2（扣除三楼办公面积631.6m2）]，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日。厂房年租金为140元/m2，办公建筑年租金为120元/m2，合计750364元/年。合同第四条第3项约定“享受日开管[2015]11号和[2016]3号文件优惠政策的，由区统一兑现”。第六条第2项约定“甲方物业管理公司承担房屋的正常维修，承担公告区域及租用房屋室外部分的水、电、气等管线及设施、设备的维护”，第3项约定“物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议，租赁厂房、办公区域不得与其他物业公司签订物业管理协议”。2019年5月20日，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向山东华信电气股份有限公司发出询证函，询证截止2019年4月30日，山东华信电气股份有限公司欠租金及物业费共计1385701.16元，山东华信电气股份有限公司在询证函左下方的“信息证明无误”栏盖章。2020年3月4日，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司办理A3厂房交接手续，双方对交接物品进行了清点，山东华信电气股份有限公司搬离案涉租赁厂房。山东华信电气股份有限公司提供日照经济技术开发区项目建设管理有限公司（甲方）、山东华信电气股份有限公司（乙方）、日照经济技术开发区现代创业中心管理办公室（丙方）签订的《日照经济技术开发区现代创业中心租赁、购买协议书》的第一页，记载山东华信电气股份有限公司租赁A3厂房，建筑面积一层4908.6m2，二层631.6m2，租赁期限自2016年4月19日至2019年4月18日，租金一层9元/m2，二层8元/m2，590762.4元/年。山东华信电气股份有限公司还主张因日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司阻挠山东华信电气股份有限公司搬离相关设备造成重置设备损失和经营损失共计1045275元。

一审法院认为，一、山东华信电气股份有限公司租用案涉A3厂房的租金如何认定。1.2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金认定问题。双方在该期间没有签订书面租赁合同，2016年4月18日山东华信电气股份有限公司在日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、区项目建设管理公司、区招商办公室、现代创业中心管理办公室、租赁企业（5家）共同出具的书面证明中签字，证明其已接收日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司的A3厂房钥匙，山东华信电气股份有限公司应从该日起向日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司支付占有厂房的费用，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张从2016年5月1日起算，是对自己权利的处置，一审法院予以准许。山东华信电气股份有限公司向法庭提交的《日照经济技术开发区现代创业中心租赁、购买协议书》，不是完整的合同文本，只有第一页且无签名或盖章，一审法院不予认定。但该协议书载明的租赁面积一层4908.6m2、二层631.6m2，租金一层9元/m2、二层8元/m2，与日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司请求的租金计算方式完全一致，故对日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张该期间租金590762.4元，一审法院予以认定。

2.2017年5月1日至2018年4月30日期间租金认定问题。

日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司、山东华信电气股份有限公司双方于2017年7月27日签订的《现代创业中心租赁协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的合同义务，山东华信电气股份有限公司对该租赁期间的租金750364元无异议，一审法院予以认定。

3.2018年5月1日至2020年2月29日期间租金认定问题。

双方在2018年4月30日租赁期限届满后，没有续签租赁协议，山东华信电气股份有限公司继续使用案涉厂房，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司亦无异议，双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2020年3月4日，双方清点租赁物品，山东华信电气股份有限公司搬离案涉厂房，是双方协商解除租赁合同，山东华信电气股份有限公司应按照2017年7月27日签订的租赁协议约定的租金计算方式向日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司支付该期间的租金，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司请求租金计算至2020年2月29日是其对自己权利的处置，一审法院予以准许。2018年5月1日至2020年2月29日期间租金为1375667.33元。

二、《现代创业中心入驻管理办法》（日开办发[2016]3号）对双方当事人的约束如何认定。

该文件规定入驻现代创业中心的企业在达到一定的条件后享受一定程度的租金补贴政策，该租金补贴的主体是相关职能部门，对日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司无约束力，无论山东华信电气股份有限公司是否符合该文件规定享受补贴政策，均不影响山东华信电气股份有限公司履行支付租金的合同义务。对山东华信电气股份有限公司关于日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向相关部门支取补贴的抗辩意见，一审法院不予采纳。

三、山东华信电气股份有限公司主张的损失如何认定。

山东华信电气股份有限公司主张因日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司阻挠搬离相关设备造成重置设备损失和经营损失共计1045275元，仅提供自行编制的损失清单，未提供其他有效证据佐证，一审法院不予认定。山东华信电气股份有限公司若存在该项损失，可另行主张权利。

四、日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张的物业费如何认定。

双方在2017年7月27日签订的《现代创业中心租赁协议》中约定“甲方物业管理公司承担房屋的正常维修，承担公告区域及租用房屋室外部分的水、电、气等管线及设施、设备的维护”“物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议，租赁厂房、办公区域不得与其他物业公司签订物业管理协议”。日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司没有提供双方签订的物业管理协议，没有提供证据证明对物业管理、收费的具体约定。也没有提供已实际提供了物业服务的相关证据，没有提供对2017年5月1日之前物业服务约定情况。山东华信电气股份有限公司虽然在日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司的询证函中盖章，但询证函并未区分物业费具体数额或计算方式，对日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张物业费，一审法院不予认定。日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司可在取得证据后另行主张权利。

综上，山东华信电气股份有限公司自2016年5月1日至2020年2月29日期间租赁使用日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司的A3厂房，租金共计2716793.73元。日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司自愿减免2016年至2017年4月期间两个月租金，一审法院予以准许。日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张以欠山东华信电气股份有限公司水电费、金刚纱窗网、工程款共计1698706.85元，抵顶相应租金，山东华信电气股份有限公司亦主张抵顶，一审法院予以准许。山东华信电气股份有限公司于2020年1月23日支付20000元，应从山东华信电气股份有限公司欠款数额中相应扣减。双方于2020年3月4日已协商解除租赁合同，山东华信电气股份有限公司搬离案涉厂房，山东华信电气股份有限公司应及时结清租赁费，山东华信电气股份有限公司未结清租金应承担日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：山东华信电气股份有限公司于判决生效之日起十日内给付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司租赁费899626.48元及利息（以899626.48元为基数，自2020年3月4日起至实际给付之日止，按照年利率3.85%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7326元（已减半收取），日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司负担928元，山东华信电气股份有限公司负担6398元。

二审期间，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司提交证据一微信截图5份，证明山东华信电气股份有限公司认可2017年5月至2020年2月29日的物业费，认可日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司为其提供物业服务且该物业费用金额与日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司提供的证据中的金额一致；证据二山东增值税专用发票一张，证明日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司曾为山东东环环境科技有限公司提供物业服务，该公司与山东华信电气股份有限公司一同租赁位于现代创业服务中心的厂房，一同享受日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司提供的物业服务。山东华信电气股份有限公司质证认为，对证据一真实性无法确认，且内容模糊不清，无法证实日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张的证明目的；对证据二，因合同具有相对性，本案中双方之间没有签订物业服务合同，故可以推定，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司并没有为山东华信电气股份有限公司提供物业服务而且该增值税发票与本案没有任何关联关系，不能证明日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司主张的待证事实。

本院认为，证据一系日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司工作人员与山东华信电气股份有限公司工作人员之间的聊天记录，对其真实性本院予以确认，证明2017年5月1日至2018年4月30日物业费为53185.92元，2018年5月1日至2019年4月30日物业费为53185.92元，2019年5月1日至2020年2月29日物业费为44321.6元；山东华信电气股份有限公司对证据二真实性不否认，本院确认其真实性，但该证据系案外人山东东环环境科技有限公司的增值税专用发票，与本案没有直接关联性。

本院确认一审查明的事实。

根据当事人陈述及一、二审举证、质证意见，本院另查明：山东华信电气股份有限公司尚欠日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司2016年5月—2020年2月29日物业费195015.04元，分别为2016年5月—2019年4月30日每年53185.92元，2019年5月—2020年2月29日物业费为44321.6元。

本院认为，本案争议的焦点是：山东华信电气股份有限公司应否给付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司物业费195015.04元。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实和举证责任规则，本院认为，山东华信电气股份有限公司与日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司之间存在着事实上的物业服务关系，山东华信电气股份有限公司应当给付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司物业服务费用。第一，1.山东华信电气股份有限公司没有否认日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司为其提供了物业管理服务，仅以双方没有按照租赁协议“物业管理工作由乙方向甲方另行协商签订物业管理协议”的约定另行签订物业服务协议为由抗辩给付物业服务费用。2.2019年5月20日日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司向山东华信电气股份有限公司发出的询证函，明确载明“询证截止2019年4月30日，山东华信电气股份有限公司欠租金及物业费共计1385701.16元”，山东华信电气股份有限公司在询证函左下方的“信息证明无误”栏盖章，该函虽然同时注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算”，但已经证明山东华信电气股份有限公司认可欠付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司租金和物业费共计1385701.16元。山东华信电气股份有限公司否认日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司为其提供物业服务和欠付物业服务费，应当提供反驳证据而未提供或者提供的反驳证据不足以证明其主张，应当承担对其不利的法律后果。

第二，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司对山东华信电气股份有限公司欠付的物业服务费的计算方式作出了合理解释说明，亦与其他证据相互印证，应予采信认定。根据租赁协议约定，山东华信电气股份有限公司租赁面积为5540.2m2，每平方米每月物业费为0.8元，2016年5月—2019年4月30日三年物业费共计为159557.76元。2019年5月20询证函金额1385701.16元含2016年5月—2019年4月30日物业费159557.76元[1385701.16元-第一年租金590762.4元+第二年租金750364元+第三年租金750364元-工程款抵账865347元]，该计算方式中租金和工程款抵账金额双方均无异议，加上2019年5月—2020年2月29日物业费44321.6元，共计195015.04元。

综上所述，日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司上诉请求具有事实依据和法律依据，应予支持；一审对物业服务费用的事实认定有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

一、撤销日照经济技术开发区人民法院（2021）鲁1191民初1217号民事判决；

二、山东华信电气股份有限公司于判决生效后10日内给付日照经济技术开发区农鑫实业发展有限公司1094641.52元（租金899626.48元、物业费195015.04元）及利息（利息以1094641.52元为基数，自2020年3月4日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7326元，二审案件受理费4200元，均由山东华信电气股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐玉国

审判员　　杨荣国

审判员　　张卫华

二〇二二年一月四日

书记员　　张　雨