北京无线电测量研究所与北京福燕佳商务服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）海民初字第01499号

原告北京无线电测量研究所，住所地北京市海淀区永定路50号32楼。

编号：事证第110000002341号。

法定代表人金立亮，所长。

委托代理人刘彦生，北京市东元律师事务所律师。

委托代理人王小兵，北京市东元律师事务所律师。

被告北京福燕佳商务服务有限公司，住所地北京市海淀区永定路85号1区416-1平房。

注册号：110108010912335。

法定代表人姜燕娣，总经理。

第三人北京京卫元华医药科技有限公司第二十六京卫大药房，住所地北京市海淀区复兴路79号门面房。

注册号：110108006776685。

法定代表人李洪波，总经理。

委托代理人陈胜，北京市时代九和律师事务所律师。

委托代理人李×，女，北京市时代九和律师事务所实习律师。

原告北京无线电测量研究所（以下简称无线电研究所）与被告北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司）、第三人第三人北京京卫元华医药科技有限公司第二十六京卫大药房（以下简称第二十六京卫大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告无线电研究所之委托代理人刘彦生、王小兵与第三人第二十六京卫大药房之委托代理人陈胜、李×到庭参加诉讼，被告福燕佳公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告无线电研究所诉称，我单位系我国军工企业，单位另一名称为中国航天科工集团第二研究所二十三所（以下简称二十三所）。2010年3月，我单位以二十三所的名义将自管的位于海淀区复兴路79号627-1（626楼裙楼）房屋租赁给福燕佳公司。同年6月，双方签订房屋租赁协议，约定租期为2010年3月30日至2016年3月30日，年租金为181800元，分四次付清；如有拖欠每逾期一日，支付应付金额千分之一的违约金，拖欠30日以上出租方有权收回房屋。协议还约定不得将租赁房屋进行任何形式转租、转让、转包，一旦发生出租方有权终止协议并有权要求承租方支付违约金，违约金数额为合同未执行完毕期间的房屋租金。在协议履行过程中，福燕佳公司屡次拖欠租金，后在我单位的多次催促下，福燕佳公司于2011年9月19日支付租金227650元，此款为2010年3月30日至2011年6月30日的租金，2011年6月30日至2013年9月30日的租金至今未付。此外，我单位发现福燕佳公司将房屋擅自转租给第三人第二十六京卫大药房，每年收取40万元的租金。福燕佳公司拒付租金和擅自转租的行为违反了双方的约定，并给我单位造成一定的经济损失。故诉至法院，要求：1、依法解除房屋租赁协议，并判令福燕佳公司及第三人第二十六京卫大药房向我单位交还位于北京市海淀区复兴路79号627-1号（626楼裙房）房屋；2、福燕佳公司支付拖欠的自2011年6月30日至2013年9月30日的房屋租金409050元，并按延期付款的日万分之五计算，支付自2011年6月30日至2013年9月30日延期付款违约金93399.77元；3、诉讼费由福燕佳公司承担。

第三人第二十六京卫大药房述称，我公司使用诉争房屋系经无线电研究所同意。现福燕佳公司和我公司签订的协议租期没有届满，且我公司一直依约交纳房租，我公司系合法使用诉争房屋，故请求驳回无线电研究所关于我公司的所有诉讼请求。

经审理查明，中国长峰机电技术研究设计院（又名中国航天科工集团第二研究院）系北京市海淀区复兴路79号房屋的所有权人。无线电研究所（又名中国航天科工集团第二研究院二十三所）与中国长峰机电技术研究设计院均系中国航天科工集团公司的所属单位。自1995年10月5日，中国长峰机电技术研究设计院将北京市海淀区复兴路79号627-1（626楼裙楼）交由无线电研究所管理使用。2010年6月7日，无线电研究所（甲方）与福燕佳公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：“一、甲方将二十三所拥有的626楼裙商房，建筑面积205平方米，年租金138000元，48平方米，每平米2.5元／天，年租金43800元整。共计181800元整，即十八万一千八百元整。出租给乙方使用，使用期从2010年3月30日起至2016年3月30日止。二、乙方每年向甲方交纳房屋租赁费人民币181800元整。分四次付清，第一次在每年的3月30日以前交清45450元整，第二次在每年的6月30日以前交清45450元，第三次在每年的9月30日以前交清45450元整，第四次在每年的12月30日以前交清45450元整，甲方出具发票。三、乙方如不按时交纳房租费，应按逾期的时间支付违约金，每逾期一日，支付应付金额1‰的违约金。乙方如拖欠房租费30日以上，甲方可收回出租的房屋，并有权扣留乙方的财产作为抵押，从中扣除房租费。……六、乙方只能将房屋用于办公，不得擅自改作他用，（包括不能用于餐饮、娱乐休闲场所）不得以任何形式转租、转让、转包，一旦发生甲方有权终止协议并要求乙方支付违约金，违约金数额为合同未执行完毕期间的房租。……”审理中，无线电研究所表示福燕佳公司仅支付了2011年6月30日之前的租金，现无线电研究所要求福燕佳公司支付2011年6月30日至2013年9月30日的租金，并自愿降低逾期支付租金的违约金标准。

另查，第二十六京卫大药房系北京京卫元华医药科技有限公司（以下简称京卫公司）的分支机构。2010年3月4日，福燕佳公司（甲方）与京卫公司（乙方）签订《合办协议》，约定甲方将海淀区复兴路79号626楼裙房，建筑面积约260平方米（一层、二层全部）交给乙方使用，合办药店从2010年6月30日至2012年7月1日；合办费用为第一年390400元，第二年为400400元。京卫公司出具《授权房屋使用证明》，将上述房屋授权给第二十六京卫大药房经营使用。审理中，第二十六京卫大药房向本院提交其在北京市工商行政管理局的《内资企业变更登记审核表》，在企业住所（经营场所）证明中载明：“住所：北京市海淀区复兴路79号门面房；房屋提供者证明：同意将位于上述地址的房屋提供给该企业使用。使用年限为壹年；房屋提供单位：中国长峰机电技术研究设计院房地产处；2005年5月26日。”用以证明其自2005年开始使用诉争房屋，且无线电研究所明知且同意其使用诉争房屋。无线电研究所对登记审核表的真实性认可，但房屋提供者已注明使用期限为1年，故对证明目的不认可，且其在2013年才知晓福燕佳公司转租了诉争房屋。第二十六京卫大药房提交其与福燕佳公司签订的《合办协议》，协议约定合作期为两年，即从2012年8月16日至2014年8月15日。无线电研究所表示无法核实该协议的真实性。第二十六京卫大药房还提交了其自2011年9月15日至2013年10月14日的房租付款凭证复印件及2013年10月15日收条复印件，并表示其已按协议约定向福燕佳公司交纳了诉争房屋的租金，故不同意腾退诉争房屋。无线电研究所表示第二十六京卫大药房与福燕佳公司之间租金与其无关，福燕佳公司违反约定转租房屋，故其要求福燕佳公司与实际使用人第二十六京卫大药房腾退诉争房屋。第二十六京卫大药房表示无线电研究所知晓福燕佳公司将诉争房屋转租，但就其主张未提交相应充分证据。被告福燕佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议书、合办协议、证明材料、内资企业变更登记审核表、企业基础信息、授权房屋使用证明、付款凭证、收条等证据在案佐证。

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告福燕佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。无线电研究所与福燕佳公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。福燕佳公司未依约交纳房屋租金，并将诉争房屋转租给第三人第二十六京卫大药房，其行为已经违反了房屋租赁协议书的约定，故其应承担相应的违约责任。现无线电研究所要求解除租赁合同，并要求福燕佳公司交还诉争房屋的诉讼请求，符合事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，福燕佳公司应及时给付无线电研究所拖欠的租金，并依约承担逾期支付房租的违约金。无线电研究所自愿降低违约金标准，本院不持异议。现无线电研究所要求福燕佳公司支付2011年6月30日至2013年9月30日的租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第二十六京卫大药房作为诉争房屋的实际使用人，亦负有及时将诉争房屋交还无线电研究所之义务。第二十六京卫大药房提出无线电研究所对福燕佳公司转租一事知晓并同意，无线电研究所予以否认，第二十六京卫大药房亦未提交相应充分证据，故本院不予采信。第二十六京卫大药房提出其已将房租交付福燕佳公司，但此行为属于其与福燕佳公司之间的法律关系，并不能作为不予交还诉争房屋的理由，故本院对此亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：

一、解除北京无线电测量研究所与北京福燕佳商务服务有限公司于二○一○年六月七日签订的《房屋租赁协议书》；

二、北京福燕佳商务服务有限公司、北京京卫元华医药科技有限公司第二十六京卫大药房于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区复兴路七十九号六二七—一（六二六楼裙房）腾退交还北京无线电测量研究所；

三、北京福燕佳商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付北京无线电测量研究所二○一一年六月三十日至二○一三年九月三十日的租金四十万九千零五十元及违约金九万三千三百九十九元七角七分。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千四百一十二元（原告已预交），由北京福燕佳商务服务有限公司负担四千三百九十四元，于本判决生效后七日内交纳；由北京京卫元华医药科技有限公司第二十六京卫大药房负担十八元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　郭晶

二〇一四年三月十四日

书　记　员　　常远