上海曲阳公园经营管理有限公司与上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0109民初13907号

原告：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：邵倩，执行董事。

委托诉讼代理人：陈贤智、陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

被告：上海市虹口区嘉麟阁酒楼，住所地上海市虹口区。

经营者：叶秀凤。

被告：上海嘉麟阁旅馆，住所地上海市虹口区。

投资人：叶秀凤。

上列两被告的共同委托诉讼代理人：商家宝(系叶秀凤丈夫)，男，住上海市虹口区。

原告上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称曲阳公园)与被告上海市虹口区嘉麟阁酒楼(以下简称嘉麟阁酒楼)、上海嘉麟阁旅馆(以下简称嘉麟阁旅馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曲阳公园的委托诉讼代理人陈皓，嘉麟阁酒楼及嘉麟阁旅馆的共同委托诉讼代理人商家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

曲阳公园向本院提出诉讼请求：1、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆迁出上海市新市北路XXX号二楼、三楼房屋(以下简称系争房屋)，返还前述房屋；2、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆共同支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照18,970元每月计算)；3、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆共同支付2018年9月至2019年1月的水电费68,250.12元。事实与理由：系争房屋系上海丰镇公园(以下简称丰镇公园)名下的房产，2004年，丰镇公园转制为有限责任公司。2017年11月，曲阳公园根据上级决定，吸收合并丰镇公园，丰镇公园随即注销。2016年12月30日，丰镇公园与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆订立《房屋租赁合同》，约定丰镇公园将系争房屋出租给嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆，租期自2017年1月1日至2018年12月31日，租金合计为434,605.50元，其中2017年度租金206,955元，2018年度租金227,650.50元。租赁期满后，双方未续签合同，因此嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆应当于租期届满后迁出系争房屋，并将该房屋返还曲阳公园，但是嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆拒不交还房屋，仍继续占用该房屋。曲阳公园无奈诉至法院要求判如所请。

嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆共同辩称，不同意第一项诉讼请求，虽然按照法律规定，合同到期后应当搬离，但由于本案涉及以权谋私问题，2018年合同到期前半年，得知曲阳公园的领导想要将系争房屋收回出租给其朋友，甚至已经上门看过房，基于上述原因不同意搬离，并且合同约定若曲阳公园另行出租，嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆拥有优先承租权，曲阳公园此前并未表示收回房屋自用，直至2018年11月才口头告知收回房屋自用。不同意第二项诉讼请求，2019年1月20日曲阳公园曾经提出补偿1万元后要求嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆立刻搬离，嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆提出快要过春节，希望过完春节再协商，但曲阳公园于2019年1月30日停水停电，嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆租赁系争房屋用于经营饭店，春节前夕很多人预定了年夜饭，停水停电给嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆造成较大损失，停水停电后二楼、三楼并未再经营，只有一楼通往二楼的楼梯旁约4平方米的通道出借给案外人仍在经营鸭脖，不同意支付房屋使用费。同意第三项诉讼请求，同意支付2018年9月至2019年1月欠付的水电费。

本院经审理认定事实如下：1996年9月，丰镇公园作为建设单位取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》(编号：沪虹建(96)-183号)，建设项目名称工具间、门卫、业务楼、围墙，建设位置虹口区新市北路XXX号，建设规模751.5平方米、长271米。1996年8月19日，虹口公安分局江湾派出所出具《申请门(弄)楼牌批复》(编号：00023号)载明，对于丰镇公园提交的编订门(弄)楼牌申请报告已收到，经核实研究，批准申请，将门牌号编为新市北路XXX号。

2004年6月，丰镇公园转制为有限责任公司。

2016年12月30日，曲阳公园(出租方、甲方)与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于本市虹口区丰镇公园内，该房屋在新市北路XXX号，为二、三楼业务楼，经营使用面积约378平方米，该房屋的位置在丰镇公园大门南侧；该房屋为甲方依法代管的房屋，并已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，无房产证，作为该房屋的代管人，甲方在签订本合同前已经取得所有必须的批准和授权，有充分的资格签订和履行本合同；乙方承诺租赁房屋作为二楼餐饮、三楼旅馆，乙方可以将房屋作为其营业执照的注册地址，但其经营执照等相关手续由乙方自行办理；房屋租赁期自2017年1月1日起至2018年12月31日，为期两年；合同期内租金总计434,605.50元，2017年1月1日至2017年12月31日年租金206,955元，2018年1月1日至2018年12月31日年租金227,650.50元；租赁期内，乙方自行承担使用该房屋所发生的水、电费用，按月缴纳给甲方，不得拖欠；本合同签订后，乙方支付保证金1万元，租赁期满甲方无息归还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后立即返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋时保证建筑物完好无损，并经甲方验收认可，同时相互结清各自应承担的费用(水、电费等)；合同期内该房屋经营权不得转租；本合同租赁期满，乙方在履行合同期内没有违约行为，提出要求续租，甲方应优先考虑，双方另行签订租赁合同等。

2017年5月，经主管部门批准同意，丰镇公园被曲阳公园吸收合并，丰镇公园未清偿的债务由曲阳公园承担。2017年11月29日，丰镇公园被准予注销登记。

租期到期后，曲阳公园与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆未续签合同，2019年1月28日，曲阳公园向嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆发出律师函，载明曲阳公园与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，双方未续签协议，租期已经届满，要求嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆在收到律师函后七日内，携全部物品迁出系争房屋，将系争房屋返还曲阳公园，并按每月18,970元标准支付自2019年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。因嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆仍占用系争房屋，曲阳公园自2019年1月30日起对系争房屋采取停水停电措施。

2001年5月，嘉麟阁酒楼以上海市新市北路XXX号为经营场所注册个体工商户执照；2011年1月，嘉麟阁旅馆以上海市新市北路******为住所地注册个人独资企业营业执照。

审理中，曲阳公园与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆就嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆实际使用部位一致确认：新市北路XXX号一楼通往二楼、三楼的楼梯旁有个约4平方米的通道，该通道亦由嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆实际使用。曲阳公园对此表示虽然租赁合同约定的租赁部位为二楼、三楼，但因该通道实际由嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆使用，故租期到期后，要求嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆将该通道一并返还曲阳公园。

审理中，曲阳公园表示嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆支付的租赁保证金1万元同意返还。

本院认为，包括系争房屋在内的上海市虹口区新市北路XXX号早已取得建设工程规划许可证，丰镇公园以及曲阳公园均有权对外出租。丰镇公园与嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆订立的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。丰镇公园已经被曲阳公园吸收合并，其在《房屋租赁合同》项下的权利义务由曲阳公园概括承受，现租赁期限已经到期，曲阳公园明确不再续租，嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆无证据证明双方就续租事宜达成一致意见，在此情况下，嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆应当按约向曲阳公园返还系争房屋。现嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆逾期返还房屋，曲阳公园要求其支付2019年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，应予支持。至于房屋使用费标准，双方均确认2019年1月30日起，曲阳公园对系争房屋采取了停水停电措施，嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆承租系争房屋系用于经营餐饮，停水停电的措施对其使用系争房屋必然受到影响，如仍然参照原租金标准计算使用费，有失公允，本院综合考虑嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆逾期返还房屋、租赁合同约定的租金标准以及曲阳公园采取停水停电的事实等因素，对2019年2月1日起的房屋使用费标准酌定为9,485元/月。嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆租赁系争房屋期间以及合同到期后继续占用系争房屋期间发生的水电费，理应由其负担，现嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆亦同意支付2018年9月至2019年1月的水电费，本院予以确认。关于租赁保证金1万元，曲阳公园表示同意返还，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：

一、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同携其物品迁出上海市新市北路XXX号二楼、三楼房屋(包括上海市新市北路XXX号一楼通往二楼的楼梯旁约4平方米的通道)，将前述房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；

二、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月18,970元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月9,485元的标准支付；

三、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2018年9月至2019年1月的水电费共计68,250.12元；

四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆租赁保证金1万元。

上述第一、二、三、四项，均于本判决生效之日起60日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,941.50元，减半收取计1,970.75元，由上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　连慰江

二〇一九年八月二十九日

书记员　　戴　燚

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。