上海曲阳公园经营管理有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0109民初13906号

原告：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：邵倩，执行董事。

委托诉讼代理人：陈贤智、陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

被告：简红卫，男，1967年1月7日出生，汉族，住上海市虹口区。

原告上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称曲阳公园)与被告简红卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曲阳公园的委托诉讼代理人陈皓，简红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

曲阳公园向本院提出诉讼请求：1、判令简红卫立即迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，返还前述房屋；2、判令简红卫支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照6,000元每月计算)；3、判令简红卫支付2019年1月的水电费90.06元。事实与理由：系争房屋系上海丰镇公园(以下简称丰镇公园)名下的房产，2004年，丰镇公园转制为有限责任公司。2013年12月，丰镇公园与简红卫订立《房屋租赁合同》，约定丰镇公园将系争房屋出租给简红卫，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，租金6,000元/月。租赁期满后，双方未续签合同。2017年11月，曲阳公司根据上级决定，吸收合并丰镇公园，丰镇公园随即注销，丰镇公园与简红卫订立的《房屋租赁合同》项下的权利义务由曲阳公园承担。2017年、2018年，曲阳公园与简红卫先后两次订立《房屋租赁备忘录》，将租赁期限延长至2018年12月31日。简红卫应当于租期届满后迁出系争房屋，并将该房屋返还曲阳公园，但是简红卫拒不交还房屋，仍继续占用该房屋。曲阳公园无奈诉至法院要求判如所请。

简红卫辩称，其从2010年开始租赁系争房屋时，公园领导保证系争房屋可以办出营业执照，但2010年申请办理营业执照时，工商部门却表示系争房屋没有产权证无法办理营业执照，2015年12月前由于公园方打招呼，工商部门没有上门检查，2016年起工商部门上门检查导致2016年6月至11月、2018年7月至2019年1月均因为无证经营停业，工商部门一开始表示系争房屋没有产权证无法办理营业执照，2018年7月工商部门又表示不需要产权证，仅需要提供资产证明及房屋租赁合同就可以办理营业执照，曲阳公园违约在先，没有提供资产证明和房屋租赁合同，导致无法办理营业执照，给简红卫造成了停业期间较大损失，在曲阳公园合理补偿后才同意交还系争房屋。不同意第二项诉讼请求，仅同意支付500元/月的房屋使用费。同意第三项诉讼请求，同意支付2019年1月的水电费。

本院经审理认定事实如下：1996年9月，丰镇公园作为建设单位取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》(编号：沪虹建(96)-183号)，建设项目名称工具间、门卫、业务楼、围墙，建设位置虹口区新市北路XXX号，建设规模751.5平方米、长271米。虹口公安分局江湾派出所出具的《申请门(弄)楼牌批复》载明，对于丰镇公园提交的编订门(弄)楼牌申请报告已收到，经核实研究，批准申请，将门牌号编为新市北路XXX号。

2004年6月，丰镇公园转制为有限责任公司。

2013年12月20日，丰镇公园(甲方)与简红卫(乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将系争房屋，面积30平方米按现状租赁给乙方作为经营房屋中介用房使用，甲方只提供上水和照明用电，不提供房屋产权证明；租赁期限共3年，甲方自2014年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年12月31日起收回，即合同自行终止；租金每月6,000元，每季度支付18,000元，先付后用；本合同履行期间，乙方承担水、电及其他规费；乙方在租赁期间应交付给甲方押金6,000元，合同期满后若乙方无违反合同条款的违约责任，甲方归还乙方押金，同时收回甲方开具的书面凭证；乙方在签约前提供经营资质证明，乙方在开业前应办妥工商注册、税务登记等一切国家法律、法规规定的相关手续，方能进行经营活动，在经营活动中，乙方若有违法，承担国家所规定的各项责任，甲方不负连带责任等。

2017年5月，经主管部门批准同意，丰镇公园被曲阳公园吸收合并，丰镇公园未清偿的债务由曲阳公园承担。2017年11月29日，丰镇公园被准予注销登记。

2017年，曲阳公园(出租方、甲方)与简红卫(承租方、乙方)订立《房屋租赁备忘录》，约定曲阳公园根据上级管理模式改革要求，于2016年10月接受丰镇公园的原有业务，根据区国资委要求，全区所有国有资产性质的房屋租赁需纳入国资委平台运作，鉴于目前平台招商尚未开放及乙方为该租赁房屋的原承租方，故与乙方以备忘录方式适当延长本房屋使用期限，经协商，就相关问题，双方明确如下(未载明的，按原房屋租赁合同执行)，房屋坐落新市北路XXX号XXX室，双方约定房屋租赁期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租赁期内，乙方每季支付甲方租赁费18,000元，每季第一个月10日前支付，如有拖欠，将按每日千分之五收取滞纳金，本房屋于2018年度处于江湾公园整体改造范畴，租赁期限到期，甲方将不与承租人续约，乙方应做好退房事宜，当本房屋改造完毕后，乙方通过我区国资委平台招商，可优先续约。

2018年，曲阳公园与简红卫再次订立《房屋租赁备忘录》一份，再次将租赁期限延长一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。

2018年7月31日，上海市虹口区市场监督管理局向简红卫发出《责令整改通知书》，内容为简红卫于2018年7月31日在系争房屋无证经营，违反了相关法律规定，责令简红卫立即改正。

租期到期后，曲阳公园与简红卫未续签合同，2019年1月28日，曲阳公园向简红卫发出律师函，载明曲阳公园与简红卫签订的《房屋租赁备忘录》已于2018年12月31日到期，双方未续签协议，租期已经届满，要求简红卫在收到律师函后七日内，携全部物品迁出系争房屋，将系争房屋返还曲阳公园，并按每月6,000元标准支付自2019年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。因简红卫仍占用系争房屋，曲阳公园自2019年1月30日起对系争房屋采取停水停电措施。

另查明，案外人上海嘉麟阁旅馆于2011年1月6日以上海市虹口区新市北路******作为住所地申请了营业执照；案外人张某某于2000年2月2日以上海市虹口区新市北路XXX号A作为经营场所申请了个体工商户营业执照。

审理中，曲阳公园表示简红卫支付的租赁保证金6,000元同意返还。

本院认为，包括系争房屋在内的上海市虹口区新市北路XXX号早已取得建设工程规划许可证，丰镇公园以及曲阳公园均有权对外出租。丰镇公园与简红卫订立的《房屋租赁合同》以及曲阳公园与简红卫订立的《房屋租赁备忘录》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。现租赁期限已经到期，曲阳公园明确不再续租，简红卫无证据证明双方就续租事宜达成一致意见，在此情况下，简红卫应当按约向曲阳公园返还系争房屋。现简红卫逾期返还房屋，曲阳公园要求其支付2019年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，应予支持。至于房屋使用费标准，双方均确认2019年1月30日起，曲阳公园对系争房屋采取了停水停电措施，嗣后简红卫对系争房屋的使用必然受到影响，如仍参照原租金标准计算使用费，有失公允，本院综合考虑租赁合同约定的租金标准以及曲阳公园采取停水停电的事实等因素，对2019年2月1日起的房屋使用费标准酌定为3,000元/月。至于简红卫提出的由于曲阳公园原因导致无法办理营业执照被相关部门责令停业而造成损失的辩称意见，对此本院认为，首先，简红卫自2010年起开始租赁系争房屋，其对于系争房屋仅有建设工程规划许可证早已明知，其自租赁系争房屋之日起就无证经营至今，即使此前侥幸未被工商行政部门检查、责令停业，但并不代表其能够无证经营，简红卫在未办出营业执照并认定系出租方原因所致的情况下从未向丰镇公园或曲阳公园提出解除合同，相反在租期到期后仍坚持要求继续租赁系争房屋，可见其接受认可系争房屋仅有建设工程规划许可证的现状以及合同关于证照办理的约定，故应当由简红卫自行承担无证经营可能产生的各种风险。其次，《房屋租赁合同》及补充协议未就丰镇公园协助简红卫办理营业执照事宜有所约定，而是明确约定丰镇公园不提供产权证明，事实上丰镇公园或曲阳公园也向简红卫提供了建设工程规划许可证，不存在推托不协助提供办理营业执照的相关材料的情形。第三，系争房屋相邻的房屋亦办出了营业执照，可见系争房屋可以办出营业执照，并非简红卫所述的完全系曲阳公园原因导致无法办出营业执照。第四，关于简红卫提出的曲阳公园未提供正规房屋租赁合同的问题，《房屋租赁备忘录》是对《房屋租赁合同》的延续和补充，是对双方租赁关系的补充约定，合法有效，其本质为房屋租赁合同，综上对于简红卫的相关辩称意见，本院难以采信，更何况即使系争房屋无法办理营业执照也不影响曲阳公园在租期到期后收回房屋并要求简红卫支付逾期占用期间的房屋使用费。合同到期后，简红卫继续占用系争房屋期间发生的水电费，理应由其负担，现简红卫亦同意支付2019年1月的水电费，本院予以确认。关于租赁保证金6,000元，曲阳公园表示同意返还，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：

一、简红卫携其物品迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋，将该房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；

二、简红卫向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月6,000元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月3,000元的标准支付；

三、简红卫向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2019年1月的水电费共计90.06元；

四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还简红卫租赁保证金6,000元。

上述第一、二、三、四项，均于本判决生效之日起60日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费700元，减半收取计350元，由简红卫负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　连慰江

二〇一九年八月二十九日

书记员　　戴　燚

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。