上海曲阳公园经营管理有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0109民初13905号

原告：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：邵倩，执行董事。

委托诉讼代理人：陈贤智、陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

被告：沈培娣，女，1959年6月12日出生，汉族，住上海市虹口区。

原告上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称曲阳公园)与被告沈培娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曲阳公园的委托诉讼代理人陈皓，沈培娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

曲阳公园向本院提出诉讼请求：1、判令沈培娣立即迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，返还前述房屋；2、判令沈培娣支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照5,800元每月计算)；3、判令沈培娣支付2019年1月的水电费335.59元。事实与理由：系争房屋系上海丰镇公园(以下简称丰镇公园)名下的房产，2004年，丰镇公园转制为有限责任公司。2016年1月1日，丰镇公园与沈培娣订立《房屋租赁合同》，约定丰镇公园将系争房屋出租给沈培娣，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，租金5,800元/月。租赁期满后，双方未续签合同。2017年11月，曲阳公司根据上级决定，吸收合并丰镇公园，丰镇公园随即注销，丰镇公园与沈培娣订立的《房屋租赁合同》项下的权利义务由曲阳公园承担。2017年、2018年，曲阳公园与沈培娣先后订立《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁备忘录》，将租赁期限延长至2018年12月31日。沈培娣应当于租期届满后迁出系争房屋，并将该房屋返还曲阳公园，但是沈培娣拒不交还房屋，仍继续占用该房屋。曲阳公园无奈诉至法院要求判如所请。

沈培娣辩称，其自1994年起开始租赁系争房屋。2019年1月，曲阳公园曾经表示补偿1万元后要求沈培娣搬离，在双方协商过程中曲阳公园于2019年2月起停水停电，且从未发过催款通知，未上门收取过租金，因此不同意支付2019年2月起的房屋使用费，仅同意支付2019年1月的租金，只要曲阳公园保证将系争房屋收回自用，沈培娣就同意搬离，但希望给予缓冲期至年底以抛售眼镜。沈培娣租赁系争房屋原先用于经营房产中介，房产中介有营业执照，2017年起经营眼镜店需要申请新的营业执照，虽然曲阳公园提供了建设工程规划许可证，但是由于曲阳公园未提供产权证和房屋租赁合同导致无法办出营业执照，2018年沈培娣再次申请办理营业执照，工商部门表示不需要提供产权证，但需要提供房屋租赁合同和资产证明，由于曲阳公园与沈培娣订立的是《租赁备忘录》，并非正式合同，导致无法办出营业执照，自2017年起经营不正常，时常关门停业。沈培娣同意支付2019年1月的水、电费335.59元。

本院经审理认定事实如下：1996年9月，丰镇公园作为建设单位取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》(编号：沪虹建(96)-183号)，建设项目名称工具间、门卫、业务楼、围墙，建设位置虹口区新市北路XXX号，建设规模751.5平方米、长271米。1996年8月19日，虹口公安分局江湾派出所出具《申请门(弄)楼牌批复》(编号：00023号)载明，对于丰镇公园提交的编订门(弄)楼牌申请报告已收到，经核实研究，批准申请，将门牌号编为新市北路XXX号。

2004年6月，丰镇公园转制为有限责任公司。

2016年1月1日，丰镇公园(甲方)与沈培娣(乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将系争房屋，面积30平方米按现状租赁给乙方作为经营服饰，甲方只提供上水和照明用电，不提供房屋产权证明；租赁期限共1年，甲方自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年12月31日起收回，即合同自行终止；租金每月5,800元，每季度支付17,400元，先付后用；本合同履行期间，乙方承担水、电及其他规费；乙方在租赁期间应交付给甲方押金5,000元，合同期满后若乙方无违反合同条款的违约责任，甲方归还乙方押金，同时收回甲方开具的书面凭证；乙方在签约前提供经营资质证明，乙方在开业前应办妥工商注册、税务登记等一切国家法律、法规规定的相关手续，方能进行经营活动，在经营活动中，乙方若有违法，承担国家所规定的各项责任，甲方不负连带责任等。

2017年5月，经主管部门批准同意，丰镇公园被曲阳公园吸收合并，丰镇公园未清偿的债务由曲阳公园承担。2017年11月29日，丰镇公园被准予注销登记。

2017年，曲阳公园(出租方、甲方)与沈培娣(承租方、乙方)订立《房屋租赁补充协议》，约定曲阳公园根据上级管理模式改革要求，于2016年10月接受丰镇公园的原有业务，根据区国资委要求，全区所有国有资产性质的房屋租赁需纳入国资委平台运作，鉴于目前平台招商尚未开放及乙方为该租赁房屋的原承租方，故与乙方以补充协议方式适当延长本房屋使用期限，经协商，就相关问题，双方明确如下(未载明的，按2016年1月1日签订的房屋租赁合同执行)，房屋坐落新市北路XXX号XXX室，房屋租赁期限一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租赁期内，乙方每季支付甲方租赁费17,400元，每季第一个月10日前支付，如有拖欠，将按每日千分之五收取滞纳金，本房屋于2018年度处于江湾公园整体改造范畴，租赁期限到期，甲方将不与承租人续约，乙方应做好退房事宜，当本房屋改造完毕后，乙方通过我区国资委平台招商，可优先续约。

2018年，曲阳公园与沈培娣再次订立《房屋租赁备忘录》，再次将租赁期限延长一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。

租期到期后，曲阳公园与沈培娣未续签合同，2019年1月28日，曲阳公园向沈培娣发出律师函，载明曲阳公园与沈培娣签订的《房屋租赁备忘录》已于2018年12月31日到期，双方未续签协议，租期已经届满，要求沈培娣在收到律师函后七日内，携全部物品迁出系争房屋，将系争房屋返还曲阳公园，并按每月5,800元标准支付自2019年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。因沈培娣仍占用系争房屋，曲阳公园自2019年1月30日起对系争房屋采取停水停电措施。

另查明，案外人上海嘉麟阁旅馆于2011年1月6日以上海市虹口区新市北路******作为住所地申请了营业执照；案外人张某某于2000年2月2日以上海市虹口区新市北路XXX号A作为经营场所申请了个体工商户营业执照。

审理中，曲阳公园表示沈培娣支付的租赁保证金5,000元同意返还。

本院认为，包括系争房屋在内的上海市虹口区新市北路XXX号早已取得建设工程规划许可证，丰镇公园以及曲阳公园均有权对外出租。丰镇公园与沈培娣订立的《房屋租赁合同》以及曲阳公园与沈培娣订立的《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁备忘录》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。现租赁期限已经到期，曲阳公园明确不再续租，沈培娣无证据证明双方就续租事宜达成一致意见，在此情况下，沈培娣应当按约向曲阳公园返还系争房屋。现沈培娣逾期返还房屋，曲阳公园要求其支付2019年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，应予支持。至于房屋使用费标准，双方均确认2019年1月30日起，曲阳公园对系争房屋采取了停水停电措施，嗣后沈培娣对系争房屋的使用必然受到影响，如仍参照原租金标准计算使用费，有失公允，本院综合考虑租赁合同约定的租金标准以及曲阳公园采取停水停电的事实等因素，对2019年2月1日起的房屋使用费标准酌定为2,900元/月。至于沈培娣提出的由于曲阳公园原因导致无法办理营业执照给其造成损失的辩称意见，本院对此认为，首先，沈培娣自1994年起开始租赁系争房屋，其对于系争房屋仅有建设工程规划许可证早已明知，其在未办出营业执照并认定系出租方原因所致的情况下从未向丰镇公园或曲阳公园提出解除合同，相反在租期到期后仍坚持要求继续租赁系争房屋，可见其接受认可系争房屋仅有建设工程规划许可证的现状以及合同关于证照办理的约定，故应当由沈培娣自行承担系争房屋可能无法办理营业执照以及无证经营产生的各种风险。其次，《房屋租赁合同》及补充协议未就丰镇公园协助沈培娣办理营业执照事宜有所约定，而是明确约定丰镇公园不提供产权证明，事实上丰镇公园或曲阳公园也向沈培娣提供了建设工程规划许可证，不存在推托不协助提供办理营业执照的相关材料的情形。第三，沈培娣自认系争房屋原先注册有房产中介的营业执照，而系争房屋相邻的房屋亦办出了营业执照，可见系争房屋可以办出营业执照，并非沈培娣所述的完全系曲阳公园原因导致无法办出营业执照。第四，关于沈培娣提出的《房屋租赁备忘录》并非正式合同导致无法办出营业执照的问题，《房屋租赁备忘录》是对《房屋租赁合同》的延续和补充，是对双方之间的房屋租赁合同关系的补充约定，合法有效，其本质上系房屋租赁合同。综上对于沈培娣的相关辩称意见，本院难以采信，更何况即使系争房屋无法办理营业执照也不影响曲阳公园在租期到期后收回房屋并要求沈培娣支付占用期间的房屋使用费。合同到期后，沈培娣继续占用系争房屋期间发生的水电费，理应由其负担，现沈培娣亦同意支付2019年1月的水电费，本院予以确认。关于租赁保证金5,000元，曲阳公园表示同意返还，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：

一、沈培娣携其物品迁出上海市新市北路XXX号XXX室房屋，将该房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；

二、沈培娣向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月5,800元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月2,900元的标准支付；

三、沈培娣向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2019年1月的水电费共计335.59元；

四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还沈培娣租赁保证金5,000元。

上述第一、二、三、四项，均于本判决生效之日起60日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费670元，减半收取计335元，由沈培娣负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　连慰江

二〇一九年八月二十九日

书记员　　戴　燚

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。