上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆与上海曲阳公园经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪02民终9630号

上诉人(原审被告)：上海市虹口区嘉麟阁酒楼，住所地上海市虹口区。

经营者：叶秀凤。

上诉人(原审被告)：上海嘉麟阁旅馆，住所地上海市虹口区。

投资人：叶秀凤。

两上诉人共同委托诉讼代理人：商家宝(系叶秀凤配偶)，男，住上海市虹口区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：许竞伟，北京市华泰律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审原告)：上海曲阳公园经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：邵倩，执行董事。

委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。

上诉人上海市虹口区嘉麟阁酒楼(以下简称“嘉麟阁酒楼”)、上海嘉麟阁旅馆(以下简称“嘉麟阁旅馆”)因与被上诉人上海曲阳公园经营管理有限公司(以下简称“曲阳公园”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初13907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人嘉麟阁酒楼、嘉麟阁旅馆上诉请求：1、不同意全额支付一审法院判决的房屋使用费。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其与被上诉人约定的租赁期限到期后，双方虽然未续约，但其仍然租用该房屋，双方已形成不定期房屋租赁合同关系。被上诉人在通知其解除合同后仅两天就对房屋采取停水停电措施，给其经营造成重大损失。另外,其与被上诉人的房屋租赁合同已持续了近二十年，基于对被上诉人继续出租房屋的信赖，其曾对房屋进行装潢装修、翻修并安装消防通道产生大量费用，被上诉人违法停水停电后，其无法经营以收回成本，损失严重，其不应全额承担合同期满后的房屋使用费。2019年1月的房屋使用费，愿意按照一审法院判决的标准支付，2019年2月1日起，房屋使用费应按照租金的五分之一支付。

曲阳公园辩称，在与上诉人前一期的租赁合同届满时其已明确表示不再续签，但因种种原因，其作出妥协，与上诉人又续签了两年。2018年11月，其再次通知上诉人，明确表示不再续租房屋。合同期满后，上诉人在明知其不再续租的情况下，拒绝搬离房屋，也未向其支付后续房屋使用费，双方并未形成不定期房屋租赁合同关系。其与上诉人在《房屋租赁合同》中明确约定租期届满后，上诉人应当立即返还房屋。租期届满后，上诉人无合同义务继续为上诉人提供水电，上诉人继续使用房屋，因断水断电所产生的损失与其无关。故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

曲阳公园向一审法院提出诉讼请求：1、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆迁出上海市新市北路XXX号二楼、三楼房屋，返还前述房屋；2、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆共同支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照18,970元每月计算)；3、判令嘉麟阁酒楼和嘉麟阁旅馆共同支付2018年9月至2019年1月的水电费68,250.12元。

鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“本院查明”及“本院认为”部分，本院不再重复表述。

一审法院判决：一、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同携其物品迁出上海市新市北路XXX号二楼、三楼房屋(包括上海市新市北路XXX号一楼通往二楼的楼梯旁约4平方米的通道)，将前述房屋返还上海曲阳公园经营管理有限公司；二、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同向上海曲阳公园经营管理有限公司支付房屋使用费，2019年1月1日至2019年1月31日按照每月18,970元的标准支付，2019年2月1日至返还房屋之日止按照每月9,485元的标准支付；三、上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆共同向上海曲阳公园经营管理有限公司支付2018年9月至2019年1月的水电费共计68,250.12元；四、上海曲阳公园经营管理有限公司返还上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆租赁保证金1万元。上述第一、二、三、四项，均于判决生效之日起60日内履行完毕。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院审理中双方当事人一致陈述：根据合同的约定，应当先支付租金后使用房屋，上诉人知晓被上诉人的付款帐户，由于双方对续租的问题有争议，故2019年1月1日起的租金没有支付。

本院审理中，上诉人称，其自2019年9月2日始已退场，但同时又表示因二楼有些物品未搬出，故至今未将出租物的钥匙交付被上诉人。

本院认为，上诉人与被上诉人约定的租赁期限届满后，鉴于被上诉人并无继续向上诉人出租的愿望，且自2019年1月始的租金被上诉人也未实际收取，故应当认定约定的租赁期限届满后租赁协议已期满终止。上诉人应当及时迁出。鉴于上诉人未能及时迁出，故应当支付相应的使用费。由于原租赁协议已履行完毕，且被上诉人并无续租的意愿，故其不再向承租人提供电力并不违约。鉴于自2019年2月1日起出租物已被停电，一审法院已对此后的使用费进行了大幅下调，平衡了双方当事人的利益，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。鉴于约定租赁期限已履行届满，故上诉人主张装修补偿缺乏依据。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,507元，由上诉人上海市虹口区嘉麟阁酒楼、上海嘉麟阁旅馆负担。

本判决为终审判决。

法官助理严姚萍

审判长　　顾继红

审判员　　陶　静

审判员　　张志煜

二〇一九年十一月二十九日

书记员　　项　蓉

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

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