某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省贵阳市乌当区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0112民初4551号 原告：***，女，汉族，住贵阳市乌当区。 委托诉讼代理人：***，贵州贵达律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：***，贵州贵达律师事务所实习律师，一般代理。 被告：**，男，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：四川**建设工程有限公司（以下简称“**公司”），住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1**7层9号。 统一社会信用代码：91510100350549992A。 法定代表人：***。 第三人：贵阳时代房地产经纪有限公司（以下简称“时代公司”），住所地贵阳市乌当区东风镇翠湖路3号乐湾国际旅游综合体3-3号地块114-119栋（依山云墅）及地下室118-119栋负2层4号。 统一社会信用代码：915201125872637142。 法定代表人：***。 原告***与被告**、**公司及第三人时代公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告***的委托代理人***、***、第三人时代公司法定代表人***到庭参加诉讼。被告**、**公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、依法判决解除二被告与原告于2020年11月18日签订的《房屋买卖居间合同》及2021年2月3日签订的《补充协议》；2、依法判决二被告双倍返还原告定金22万元；3、依法判决二被告退还原告购房款9万元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定二被告将乐湾国际8-1地块府鸣溪上26-1-1503号房119.27平米商品房，以55万元卖给原告，该房系案外人贵州宏德置业公司（以下简称“宏德公司”）欠被告**公司工程结算款而以房抵款，合同约定由被告***公司对接完该房的工程抵款手续后，原告直接到宏德公司签订房屋买卖合同；原告按合同约定向被告支付了20万元定金，然而被告未依约履行合同，案外人已将该房屋卖掉，合同目的无法实现；后原被告又签订《补充协议》约定原告重选房号，但被告仍未履行合同，协议约定解除合同和退还定金条件成就，遂起诉至法院，诉请如前。 被告**、**公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩材料及证据。 第三人时代公司述称，原告告知第三人，被告想委托时代公司将案涉房屋卖掉，但一直未找到买家；第三人向案外人宏德公司相关工作人员了解情况，确认宏德公司与**公司之间确实存在工程款抵房的事实后。原、被告自行达成购买案涉房屋的意向，最终通过第三人签署合同。合同条款是由时代房产经纪公司拟的，三方签署合同时第三人已将每个条款向原被告双方宣读过，并对定金条款作了明确解释。由于被告**公司与案外人宏德公司抵房手续没有完善，导致原告至今未能与房开公司签署购房合同，希望被告能把该退的钱退还给原告。 经审理查明：2020年11月18日，被告**以其与被告**公司及其本人作为甲方与原告***作为乙方、第三人时代公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定**公司、**以自己位于贵阳市乌当区房屋以550000元的价格出售给原告***。合同第三条约定，原告应于合同签订之日交纳购房定金200000元。合同第十条第1款约定，甲方中途违约不卖，甲方应在违约当日双倍返还定金给乙方，并按已收房款总额的30%赔偿乙方的经济损失；如乙方不买，则定金不予退还，并按已付房款的30%赔偿甲方的经济损失。合同第十一条其它补充条款处手定注明：该房屋是甲方和贵州宏德房地产开发有限公司的工程抵款房出售给乙方，待乙方在房开签订购房合同当日全部支付甲方。合同签订后，原告于当日通过其丈夫***的银行账户根据**的要求向案外人***支付了定金200000元。**向原告出具了收条并对前述转款事实进行确认。2021年2月3日，三方再次签订《补充协议》注明“就甲、乙、丙三方于2020年11月18日就贵州宏德置业有限公司工程抵款给甲方的位于贵阳市乌当区鸣溪上26-1-1302号房转卖给乙方，因之前选定的（26-1-1503号房）已经被房开卖掉了，现房号是重新选定的。甲、乙双方于2020年11月18日签定了房屋买卖居间合同，并已支付甲方定金贰拾万元整（200000元整），由甲方向贵州宏德置业有限公司对接完该房的工程抵款手续后，乙方直接到贵州宏德置业有限公司签定房屋买卖合同，但从2020年11月19日至今，甲方还没有准确时间确定乙方签定该房的合同时间。经甲、乙、丙三方协商后一致同意，再给甲方时间落实，如到2021年3月30日止，甲方还未落实清楚，乙方于2021年3月30日还未能在房开签定该房的购房合同，则算甲方违约。则甲方从违约当日开始计算，每逾期一日，由甲方支付乙方违约金每天按已付定金的千分之二的违约金支付给乙方。如逾期2个月甲方都还没有落实清楚，则乙方有权解除合同，并要求甲方在3日内退还方购房定金，甲方还需付清违约期间的违约金给乙方。”。补充协议约定的期限届满后，原告仍未能与案外人宏德公司签订案涉房屋的买卖合同，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。 上述事实，有原告及第三人的陈述、《房屋买卖居间合同》、收条、结婚证、贵阳银行个人流水单、回单、补充协议等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告**与原告及第三人签订《房屋买卖居间合同》及补充协议向原告转让**公司与宏德公司之间的工程款抵款意向房屋，虽该协议并未违反法律的禁止性规定，但由于**并未取得对所转让房屋处分权利，经双方签订补充协议约定合同履行期限届满后双方的合同目的仍无法履行，故应推定双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定和补充协议的约定，对原告要求解除其与被告**签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告**向其双倍返还定金220000元及返还购房款90000元的诉请，虽被告**在买卖居间合同及补充协议签订后存在未按约定履行义务的违约行为，但由于在居间买卖合同及补充协议签订时，被告**已告知原告案涉转让房屋系工程款抵款意向房屋的事实，原告***在明知该房屋性质及**无权处分的事实的情况下，仍然与被告签订买卖居间合同及补充协议，合同目的不能实现的后果，其自身也存在一定的过错，故对原告的该诉请，本院不予支持。由于案涉买卖居间合同已解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，**应返还***购房款200000元。综合本案双方签订案涉买卖居间合同和补充协议的过程分析，由于**对于合同解除存在较大的过错，且双方在补充协议中对违约责任的承担方式有明确约定，故被告**应根据该约定向原告***承担违约责任。但由于被告**的违约行为给原告造成的损失主要为资金占用损失，故双方约定按日以已付定金的千分之二的标准计算违约损失过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”的规定，本院酌情确认被告**应从收款之日即2021年3月31日起以实际未返还购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期银行贷款市场报价利率标准的4倍计算向原告支付资金占用损失至被告实际向原告返还全部已付购房款之日止。对于原告要求**公司与**承担连带责任的诉请，虽然案涉买卖居间合同系**以**公司和其本人作为一方当事人签订，但**公司并未在买卖居间合同上加盖印间，且原告支付的购房款也未实际进入**公司的账户，故对原告的该诉请，本院不予支持。被告**、**公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的起诉进行答辩和举证的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告**、第三人贵阳时代房地产经纪有限公司2020年11月18日签订的《房屋买卖居间合同》和2021年2月3日签订的《补充协议》。 二、被告**于本判决生效之日起十日内向原告***返还原告***购房款200000元，并从2021年3月31日起以实际未返还款项金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准的4倍计算向原告***支付资金占用损失，直至全部购房款返还完毕之日止。 三、驳回原告***的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取2975元，由被告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年二月十八日 书记员　　杨　雨