新十建设集团有限公司、**执行异议之诉民事二审民事判决书

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海南省第一中级人民法院

民事判决书

（2022）琼96民终2148号

上诉人（原审原告）：新十建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区邾城街齐安大道352号（邾城街道办事处院内）。

法定代表人：王建东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何荣勋，海南瑞来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐佳鹤，海南瑞来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1974年1月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。

委托诉讼代理人：王政，海南云联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏明月，海南云联律师事务所律师。

原审第三人：海南众联房产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼101室。

法定代表人：甘浩汝，该公司董事长。

上诉人新十建设集团有限公司（以下简称新十公司）因与被上诉人**、原审第三人海南众联房产开发有限公司（以下简称众联公司）执行异议之诉一案，不服海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。

新十公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人对涉案房产不享有足以排除执行的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定。一、一审认定被上诉人与第三人之间的《商品房买卖合同》合法有效系认定事实错误。一审判决书第14页下方：“该产权未能顺利办理过户的原因在于第三人，新十公司与众联公司之间存在另案纠纷，新十公司未向众联公司提交全套的施工企业竣工备案材料，致使众联公司至今未能完成‘阳光映像’项目的初始登记，后续产权登记手续目前未能办理过户，非因被告自身原因”系认定事实严重错误。上诉人与众联公司已生效的建设工程施工合同纠纷二审、再审判决书中均清晰认定：“造成工程延期和工人纠纷的责任方为众联公司，并非新十公司，因此众联公司请求逾期竣工及逾期办理竣工备案等损失该项主张不予支持”。据此可知，未办理初始登记及后续产权登记手续非上诉人导致，系众联公司自身原因。另外，被上诉人在执行异议申请书中称其已在2015年5月23日与第三人签订《澄迈县商品房买卖合同》且已在房管局办理了网签备案，并提交了由海南省住建厅和海南省工商局监制的《澄迈县商品房买卖合同》制式合同的复印件作为证据。在澄迈县法院已审结的张朝芳、王庆山等五人与上诉人执行异议之诉案件属于同一系列案，此前在办理该案件时，经澄迈县住房保障与房产管理局（以下称澄迈县房管局）在房管系统上通过被上诉人的姓名、身份证号以及合同上的合同编码查询，并未查到被上诉人名下在海南省有登记备案的房屋，且经澄迈县房管局查询，其提交的商品房买卖合同上的合同编号也不存在，即被上诉人提交的该份商品房买卖合同明显是与第三人恶意串通为逃避执行而签订的假合同。故被上诉人并未签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项的规定。二、被上诉人无证据证明案涉房屋系被上诉人用于居住且名下无其他用于居住的房屋，一审仅凭一张交接表即认定“被上诉人所购房屋系其用于居住，且名下无其他用于居住的房屋”系认定事实错误。被上诉人异议阶段提供的证据显示，被上诉人系四川省成都市人，居住地为四川省成都市青羊区，说明其在四川成都有居住的房屋；被上诉人提供证据证明其在四川成都有固定工作且在成都购买社保，说明被上诉人在成都工作、生活、定居，被上诉人亦未提供其在海南澄迈的涉案房屋居住的证据，且涉案房屋仅为60.52㎡的一居室，明显不可能用于家庭的长期居住，其也未实际居住。另外，被上诉人所提交的交接表没有第三人众联公司的盖章，不能证明被上诉人已占有使用房屋，被上诉人也并未提供物业费、水电费、房屋钥匙、入住照片等任何能够证明其已实际居住于案涉房屋的证据佐证。该交接表与《商品房买卖合同》均系第三人为逃避执行而出具的虚假材料，且被上诉人没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定。三、一审认定被上诉人已支付全部购房款系认定事实错误，本案不存在真实的认购，被上诉人未支付任何购房款。1．从被上诉人提交的材料来看，被上诉人并无支付购房款的任何证据，只是主张第三人以房抵债给被上诉人，但并没有以房抵债的任何证据支持。2．被上诉人主张出借350000元给张朝芳，仅提供了一份张朝芳担任法定代表人的成都世瑞机电设备工程有限公司出具的收到被上诉人借款350000元的《收据》和被上诉人出具的《情况说明》，但未提供借款合同、银行流水或转账凭证予以佐证，《收据》真实性存疑，仅有《收据》不能证明借贷成立，张朝芳系与本案有直接利害关系的人，其出具的《情况说明》没有证明效力。借款金额高达350000元，没有任何转账凭证不合常理，被上诉人是否实际将350000元支付给张朝芳没有证据证明，其主张的借贷关系缺乏“支付要件”，不能证明借贷关系成立，进而以房抵债不成立，没有证据支持。3．张朝芳与第三人之间2300000元的借贷是否真实及实际已偿还并未有相关证据予以佐证。上诉人在一审时提交的众联公司银行账户交易明细显示众联公司与张朝芳、**等人签订所谓以房抵债的购房合同后，众联公司依然向张朝芳还借款1600000元，与张朝芳出具的情况说明所主张为结清互负债务而以房抵债的事实完全不符，足以说明第三人与张朝芳、**等人恶意串通，虚构借贷侵害上诉人权益。一审认定被上诉人支付了全部购房款没有任何依据。4．被上诉人主张第三人系以房抵债，所以被上诉人无需支付购房款。但被上诉人异议阶段提交的证据《商品房买卖合同》第五条约定的付款方式及期限为：被上诉人于签订合同当日支付135912元，余款203000元向第三人指定的银行申请个人住房按揭贷款。由此可知，被上诉人主张以房抵债与合同约定的付款方式相互矛盾，故其主张显然是虚假的。另，被上诉人异议阶段提交的第三人出具的《收据》载明收到被上诉人支付的全额购房款，这与前述合同约定的分期付款方式相矛盾，该收据明显是第三人为了逃避执行配合上述虚假买卖合同而开具的，没有证明效力。因此，被上诉人主张其购买的涉案房屋未支付任何购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项的规定。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。

**辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审详细审查了案涉事实与对应证据，对被上诉人提交的全部证据均予以确认，并依法作出了与证据所能证明事实完全一致的判决结果。上诉人主张合同并非合法有效的理由，一审判决已作了详尽清晰的说理，最终确认合同合法有效并无不当。二、本案已通过债权转让、以房抵债的方式形成了房屋买卖合同关系，并以对应债权金额用于案涉全部房款的支付。被上诉人已举证证明张朝芳对众联公司享有共计230万元的债权，且张朝芳对王庆山、张勇、**、陈俊祥、陈林5人分别负有30万元、40万元、35万元、35万元、50万元，共计190万元的债务。结合合并审理的其他案件中答辩人的表述，也可综合认定该事实。一审法院已通过被上诉人提交的证据，综合其他答辩人的事实，认定了各方之间因借款存在的债权债务关系。上诉人在被上诉人提交的其他事实均能综合认定借款关系存在的前提下，无任何证据可以推翻借贷关系，仅因转账凭证没有备注“借款”字样，即主张否认借款事实，无任何依据。另，上诉人以实际房款支付方式与合同约定付款方式之间存在差异为由主张以房抵债虚假，该判断存在最基本的认识错误，即实际付款方式与约定方式存在差异，并不会影响合同效力，也不能以此否认存在的既定事实。对此，被上诉人与众联公司签订购房合同当天，还存在除其之外的十几名购房者共同签约。众联公司负责打印贷款合同的员工并不知晓被上诉人与公司之间的借款与抵债事宜，其员工按照最常用的按揭贷款的方式，统一打印了含案涉合同在内的十几份合同，拿给购房者们统一签约。因考虑到案涉合同为房管局系统中统一下载的制式合同，修改较为麻烦，而通过以房抵债的方式，用债权对应金额一次性支付全部房款不会损害众联公司的利益、不会影响购房合同的有效性，法律也从未禁止按揭付款的合同条文约定后购房者即不能一次性付清全款。所以，案涉购房合同并未重新修改。在案涉债权转让与以房抵债过程中，众联公司以共计2271630元的房产，折抵了其对张朝芳、王庆山、张勇、**、陈俊祥、陈林6位购房者共计230万元债务，足以认定为被上诉人已支付了全部房屋价款。三、（2022）琼9023民终1156-1160号判决存在严重错误，本案不应当按照上诉人所提交的错误判决进行同案同判。上述判决存在错误如下：（一）各项证据足以证明购房者已占有案涉房屋，且不存在购房者与众联公司串通可能性。（2022）琼9023民终1156-1160号判决中认定的证据和事实与一审法院所认定内容并无相悖之处，也未提出任何证据的真实性存疑，但却做出了截然相反的判决，并以“无法打消新十公司对其间存在串通转移财产可能性的疑虑”认定对被上诉人在内的购房者的“合法占有”不予采信，审判逻辑存在矛盾。一审判决中，已对《业主收房交接表》予以采信，确认购房者已经收房，此时，购房者均已实现了对案涉房屋的合法占有，1156-1160号案件二审判决中也并未就该证据的认定作出相反判定。含被上诉人在内的购房者对于将房屋出租给众联的行为，系在已经实现占有这一事实后对房屋的处分行为，确立占有在先，对外出租在后，出租给众联的行为也不足以否认被上诉人对案涉房屋早已实现的合法占有。在各个案件中，上诉人均未提交证据证明购房者与众联公司之间存在串通，其提交的各项证据仅能证明购房者在占有房屋后并未实际入住。对此，最高人民法院（2019）最高法民申2261号裁判观点中也早已明确--房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住或使用则不是房屋占有的必要条件。因此，本案应当认为被上诉人已实现了对房屋的合法占有。对于被上诉人与众联公司之间是否存在串通损害上诉人利益一事，上诉人也早以虚假诉讼为由报案申请警方介入调查。自2022年3月至今，经过警方多次对**、张朝芳、众联公司等案涉相关人员长时间的询问及调查取证，仍未找到任何证明被上诉人与众联公司串通的证据，足以证明本案并不存在任何串通行为。且一二审法院均对各个购房者全部证据予以采信，在这种情形下，二审法院在没有任何相反事实依据下，仍然认定购房者与众联公司串通损害新十公司利益是严重错判的行为。（二）案涉房屋不属于众联公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。就本案而言，因上诉人申请执行而查封的房屋系被执行人众联公司建设，2015年5月23日，众联公司与张朝芳就所欠部分债务进行结算（共计350万元借款，仅就其中230万进行结算），并达成债权分配、转让给**等人的一致意见。债权转让合意达成后，**等人取得对应债权，各债权人与众联公司确定双方成立买卖合同关系，并签订《商品房买卖合同》，至此，各方之间因借款、债权转让所形成的债权债务关系即告终结。被上诉人用其对众联公司享有的35万元债权作为购房款，将被执行房屋以338912元（5600元／㎡）的价格购入，众联公司亦向被上诉人实际交付了该房屋，被上诉人收房后也已对该房屋进行出租，已合法的进行了对该房屋的占有与处分。在此情况下被上诉人与众联公司所签的《商品房买卖合同》已基本履行完毕，众联公司作为出卖人对该房屋不再享有法律上的实体权利，仅负有协助被上诉人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离了众联公司的责任财产范围，众联公司实际已全额收取了房屋的购房款（即张朝芳通过债权转让分配给**的35万元债权），其责任财产并未因此减损，众联公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用的法律原则。上诉人原则上亦不能请求以该房屋抵偿众联公司所欠债务，除非其有明确证据证明被上诉人与众联公司之间存在恶意串通或其他利害关系，影响了对众联公司财产范围的认定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所提交的生效判决因存在明显错判，不宜作为同案同判的参考依据，被上诉人完全满足足以排除强制执行的全部条件，请求二审法院依法维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。

新十公司向一审法院起诉请求：一、准许执行位于海南省澄迈县金江镇环城西路阳光映像小区2号楼104房；二、本案受理费由**负担。

一审法院认定事实：（一）2012年8月29日，新十公司和众联公司签订《工程施工合同》1份，众联公司将位于澄迈县金江镇“阳光映像”项目1#、2#楼工程承包给新十公司建设，合同金额2200万元（以双方结算为准）等。新十公司与众联公司因建设工程施工合同纠纷一案诉至澄迈法院，并申请保全，法院于2018年3月7日作出（2018）琼9023财保19号民事裁定书1份，查封了被申请人众联公司名下的房产（含案涉阳光映像小区2号楼104号房在内）。法院于2019年5月30日作出2018琼90**民初568号民事判决书1份，判决众联公司向新十公司支付工程进度款4301781.1元及全部未付税款、违约金3879452元及相应利息、支付工程总包配合服务费200000元。该判决生效后众联公司未能履行给付义务，新十公司向澄迈法院申请执行，法院于2020年12月16日作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书1份，查封了被执行人众联公司名下位于海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区含案涉房屋在内的共35套房产。执行过程中**以案外人的身份向澄迈法院提出执行异议，法院于2021年9月6日作出（2021）琼9023执异77号执行裁定书1份，中止对涉案阳光映像小区2号楼104号房的执行。（二）2015年5月23日，买受人**与出卖人众联公司签订《澄迈县商品房买卖合同》（CML000050095）1份，共约定30个条款及7个附件。主要约定：买受人**向出卖人众联公司购买阳光映像小区2号楼104号房，建筑面积为60.52㎡，总价款为338912元等内容。出卖人众联公司于当日收到买受人**转交的总房款338912元，出具编号为0138939号的《收据》为凭。被告举证的《住宅不动产登记信息查核情况说明》显示**名下在澄迈县内无已登记住房。**于2017年3月5日在《阳光映象小区业主收房表》上签字，视为买卖双方办妥了收房交接。以上事实，有原告新十公司举证的众联公司银行账户交易明细；被告**举证的商品房买卖合同、银行转账凭证、收据、业主收房交接表、不动产登记信息查核情况说明等证据材料以及庭审笔录佐证，足以认定。

一审法院认为，本案争议的焦点有：一、被告**与众联公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》能否认定为正式的买卖合同；二、被告**是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一、涉案买卖合同，能否认定为正式的买卖合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案买卖合同，已具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为正式的商品房买卖合同。被告**与众联公司于“2017年3月5日”交房及被告使用该房屋的行为应视为被告合法占有房屋。该产权未能顺利办理过户的原因在于第三人，新十公司与众联公司之间存在另案纠纷，新十公司未向众联公司提交全套的施工企业竣工备案材料，致使众联公司至今未能完成“阳光映像”项目的初始登记，后续产权登记手续目前未能办理过户，非因被告自身原因。涉案房屋不动产所有权，不属于第三人众联公司所有，而属于被告。关于焦点二，被告是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告**在人民法院查封之前，已与第三人众联公司签订合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，其名下亦无其他用于居住的房屋，故被告享有足以排除强制执行的民事权益。澄迈法院于2020年12月16日作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书，查封了被执行人众联公司名下位于海南省金江镇环城西路西侧阳光映像小区包括2号楼104号房在内的35套房产。但是，被告**就案涉2号楼104号房屋，举证证明充分，故应确认其享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告新十公司的诉讼请求。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告新十建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新十建设集团有限公司承担。

二审期间，上诉人新十公司向本院提交如下证据：1．众联公司银行账户交易明细，拟证明以房抵债不真实，张朝芳出具的情况说明是虚假的；2．阳光映像小区一号楼、二号楼水费缴纳情况，拟证明案涉房屋从未缴纳过水费，并未用于居住，不符合排除强制执行的法定条件；3．案涉房屋现场照片，拟证明案涉房屋并未用于居住，也无人居住；4．（2022）琼9023民终1156-1160号判决书，拟证明同一系列案件已作出生效判决；5．案涉房屋电费缴纳查询结果及视频，拟证明案涉房屋从未缴纳过电费，并未用于居住，不符合排除强制执行的法定条件。被上诉人**向本院提交如下证据：1．借款合同；2．业务回单凭证；上述证据拟证明众联公司向张朝芳借款，随后张朝芳分次共向众联公司出借了350万元，该款中有230万元与众联公司以债权转让及以房抵债的方式分别与**等人签订购房合同予以折抵。经过庭审质证，结合双方的举证、质证意见，本院对上述证据的真实性均予以确认。

二审另查明，2014年4月15日，众联公司与张朝芳签订《借款合同》，约定众联公司向张朝芳借款500万元，借期六个月，自2014年4月15日至2014年10月15日止，利息按实际出借金额以借款时同期同类银行贷款利率的四倍计算。2014年4月22日，张朝芳通过中国民生银行向众联公司转账200万元、40万元；2014年4月23日转账10万元；2014年5月26日转账70万元；2014年5月27日转账30万元。借款到期后，众联公司未能及时清偿完全部欠款，遂以其名下6套房（分别为阳光映象1号楼103房、105房、107房；2号楼101房、102房、104房）用于折抵债务230万元，并于2015年6月29日向张朝芳转账还款50万元、2015年7月22日转账还款20万元，2015年8月25日转账还款30万元，2015年9月25日转账还款20万元，2015年10月27日转账还款30万元，2016年4月28日转账还款10万元，共计转账还款160万元。截至本案二审庭审之日，上述用于抵债的房屋中1号楼103房、105房、107房为毛坯状态，用于堆放杂物，未用于居住；2号楼101房、102房、104房为售楼部。

本院认为，本案的争议焦点是被上诉人**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，**与众联公司签订《商品房买卖合同》后并未支付购房款，而是以其从张朝芳处受让的对众联公司享有的债权来抵顶购房款，因此，**并非传统意义上的房屋买受人，而是众联公司以房抵债的受让方。因《执行异议和复议规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人的权利保护、第二十九条规定的是商品房消费者生存利益的特殊保护规则，以物抵债受让人既不属于不动产买受人，其基于消灭债权债务而形成的商品房买卖合同关系，亦不属于生存权特别保护的范畴。因此，本案不能适用上述规定的任一条款来认定被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益。但因上述规定是判定不动产买受人和商品房消费者是否可以取得物权期待权的标准，因此本案可参照上述规定的标准，并结合以物抵债行为的法律特征来判定被上诉人对案涉房屋是否享有物权期待权。物权期待权虽然从性质上仍属于债权，但如果被上诉人可预期物权将确定无疑变动至其名下，则可认定其取得了相当于物权的权利。在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护物权期待权，以维护交易秩序的稳定。本案中，被上诉人要取得物权期待权，应同时具备以下四个要件：（一）以房抵债行为客观存在，且达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以房抵债协议并合法占有该房屋；（三）用以抵债的房屋价值与原债权数额一致，且经清算债务数额已经确定；（四）非因案外人自身原因未办理过户登记。首先，关于第一个要件是否成就的问题。张朝芳与众联公司之间的《借款合同》落款日期是2014年4月15日，张朝芳向众联公司转账付款的行为发生在2014年4月22日-5月27日间，亦在法院查封案涉房屋前，新十公司未能提出相反证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”的规定，一审认定张朝芳与众联公司之间存在真实的借贷关系并无不当。上述借款期限至2014年10月15日止，**与众联公司以签订《商品房买卖合同》的形式抵顶债务，合同落款日期是2015年5月23日。从形式上看，众联公司以房抵债时，原债务履行期限已经届满。据此，第一个要件成就。其次，关于第二个要件是否成就的问题。虽然《商品房买卖合同》的落款日期在法院查封涉案财产前，但该合同并未办理网签备案手续，无法起到公示的作用，被上诉人亦未合法占有案涉房屋。理由如下：所谓“合法占有”是指尚未依法办理所有权登记的第三人对执行标的物已经公开、合法的占有，以此公示其对执行标的物享有物权期待权，即“合法占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。**主张其于2017年3月5日与众联公司签署了《业主收房交接表》，后又将该房返租给众联公司继续用于售楼部，双方口头约定租期五年，到期后众联公司对房屋进行精装修以折抵租金。此种交房后又返租的行为，无法达到对外公示其权利的效果。此外，案外人执行异议的目的和结果在于阻却执行行为，与申请执行人的利益休戚相关。为了排除被执行人和案外人恶意串通对抗执行的可能性，对形成于案外人与被执行人之间的证据材料、法律关系应严格审查、谨慎认定，以打消申请执行人对案外人与被执行人之间存在串通转移财产可能性的疑虑。**主张其将房屋返租给众联公司，但没有提交客观证据予以证明，无法打消新十公司对其间存在串通转移财产可能性的疑虑，故本院对**主张已对案涉房屋“合法占有”不予采信。据此，因第二个要件不成就，本院认定**对案涉房屋不享有物权期待权，即不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，新十建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条第一款第（一）项、第三百一十二条第二款规定，判决如下：

一、撤销海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初3916号民事判决；

二、准许执行被上诉人海南众联房产开发有限公司位于海南省澄迈县金江镇环城西路阳光映像小区2号楼104房。

一审案件受理费100元、二审案件受理费6383.68元，由被上诉人**负担。

海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023执异77号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

本判决为终审判决。

审判长陈海燕

审判员杨洁

审判员王思霖

二〇二二年九月三十日

法官助理谢婷婷

书记员陈晶叶露

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。

第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。