**、新十建设集团有限公司案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

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海南省第一中级人民法院

民事判决书

（2022）琼96民终2326号

上诉人（原审原告、案外人）：**，男，1955年12月28日出生，汉族，现住海南省澄迈县。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：新十建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区邾城街齐安大道352号（邾城街道办事处院内）。

法定代表人：王某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐某，海南瑞来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈某，海南瑞来律师事务所实习律师。

原审第三人（被执行人）：海南众联房产开发有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼101室。

法定代表人：甘某，该公司董事长。

上诉人**因与被上诉人新十建设集团有限公司（以下简称新十公司）及第三人海南众联房产开发有限公司（以下简称众联公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

**上诉请求：1．撤销海南省澄迈县人民法院作出的（2021）琼9023民初2522号民事判决，改判解除查封并不得执行澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼1808号房；2．一、二审诉讼费用由新十建设集团有限公司承担。事实和理由：一、送达期间存在严重问题。一审判决作出后送达严重超期，判决作出后长时间未送达，延迟送达超过三个月之久。民事诉讼法第一百四十八条（2021年12月24日修正后为第一百五十一条）规定：“人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。”本案一审判决，即（2021）琼9023民初2522号民事判决作出时间为2021年12月27日，而向**电子送达的时间为2022年4月8日，纸质判决书在本人起草上诉状之时仍未收到。该判决作出后，间隔长达三个半月之久才向**送达，且至今未能给出拖延送达的理由。一审法院延迟送达判决，属于诉讼程序严重违法，故本案应当依法改判。二、一审判决错误认定，将属本约合同的《商品房认购协议》错误认定为预约合同。即便认定为预约合同，也应据相关法律将之认定为商品房买卖合同。**与众联公司签订的《商品房认购协议》名为“认购”，但认定合同性质应当据合同内容而非合同名称。据合同内容，其明显就是本约合同而非预约合同。加之，开发商在纠纷发生前已经取得商品房预售证，故该合同为合法有效的商品房买卖合同，并非是预约合同。一审将之认定为预约合同明显就是混淆是非。换言，即便将《商品房认购协议》认定为预约合同，那也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定，将之认定为合法有效的商品房买卖合同。而一审法院将该合同认定为预约合同后竟然认定其不符合该二条法条规定。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，预约合同具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款的应当认定为合法有效商品房买卖合同。法律并不要求当事人间订立的合同必须完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部条款。法律人都知道，法律规范分为强制性规范和任意性规范。据之，强制性条款属必备条款，欠缺则合同无效；任意性条款则属指引性条款，允许当事人基于意思自治进行选择性使用和协商变更。而且，即便是订立合同时欠缺强制性条款，法律也允许当事人在合同订立后另行补充相关条款瑕疵。合同条款又分为必要条款和非必要条款，本案《商品房认购协议》具备买卖合同成立全部必要条款，合同主体特定且适格，买卖标的合法且确定，房屋价款已议定。一审法院却在“本院认为”部分以案涉合同未约定交付使用条件、交付日期、装饰及设施标准、水电气暖等条款，进而认定案涉合同非商品房买卖合同，真让人感觉可气又可笑，究竟是不懂法律还是有意为之。一审所述欠缺之条款明显就是任意性条款和非必要条款，无论是否具备都不影响合同成立与生效。更为重要的是，《商品房认购协议》已经履行。即：**依约定实际支付了购房款，众联公司实际向**交付了案涉房屋，**与众联公司对合同的效力与履行均未提出异议。即便合同的条款有瑕疵，买卖双方也已经通过实际履行这一方式进行了瑕疵补正。而这也恰恰就是原《合同法》及后来的《民法典》合同编所秉承的合同瑕疵可以通过当事人履行补正的要义所在。故**所订立的《商品房认购协议》何来欠缺条款之说。三、法律适用严重错误。一审起诉状明确指出我方权利同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条。但一审仅论证不符合第二十九条，对是否符合第二十八条只字未提。仅论证其一就认为我方无权对抗执行，明显以偏概全，故意规避。在一审起诉状中，**明确指出对案涉房屋的权利同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，无论符合哪一法条，**权利均足以对抗案涉执行。但一审法院却选择性失明，仅论证我方权利不符合第二十九条规定，对是否符合第二十八条规定只字未提。因未论证是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条，故据一审的“本院认为”根本无法得出我方对案涉房屋权利不足以对抗执行的结论。四、**权利不但符合第二十九条而且符合第二十八条。如法院欲强行否定我方权利，也应就此二条法条分别在“本院认为”中予以论证，仅论证其一就认定我方无权对抗执行，明显以偏盖全。1．在查封前，**已与开发商签订合法有效买卖合同。2015年1月29日，众联公司取得阳光映像小区的预售许可证（编号：2015澄房预字007号）。2018年2月11日，**与众联公司签订了《商品房认购协议》。该协议前已论述，是合法有效的商品房买卖合同。2．在查封前，**已实际占有使用案涉房屋。2019年3月3日，众联公司将阳光映像2幢1808号房屋交付给**使用，并办理了交接手续。**在阳光映像小区业主收房交接表上签字并捺印，众联公司经办人是甘某，同时交付钥匙5把，电卡1张，业主收房交接表上还载明水表底数321。同日，**交纳了2019年3月至2020年2月的物业费880元、电梯费240元（收据编号0029286）、电费200元（收据编号2463703）。入住之后又发生了水、电费用438元（收据编号6585844、24110627、24110537）。2019年3月3日收房后，**对房屋进行了装修。2019年7月，案涉房屋装修完毕并入住。所有这些事实均发生在查封日2020年12月16日之前。3．**所购房屋系用于居住，且名下无其他住房。**购买涉案的阳光映像2幢1808号房系用于居住，该房屋为**名下唯一房屋。2021年1月21日，海口市不动产登记中心已经为本人及妻子出具在海南省范围内无房之《情况说明》，就是该房屋为唯一住房证据。另有本人在海口市不动产登记机关查询所得的《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》为证。《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“唯一住房”是指买房人名下在购房城市无其他房屋，且只需实际占有即可，并不限定购房人是否实际自行使用。换言之，即便**将案涉房屋出租他人，也不影响“唯一住房”的属性认定。4．**已支付价款超过约定总价款的百分之五十。一审法院已经认定，**已经支付价款25万元。就剩余价款，**同意将之交付法院或开发商众联公司以供执行。交付价款具体情况：2018年4月7日，**以刷银行卡的形式向众联公司（开户行：中国银行海南澄迈文明路支行，帐号：2650********）交付10万元定金，众联公司开具的《收据》编码是2463069，经办人甘某；2019年3月3日**以现金方式向众联公司支付购房款5万元；2019年5月14日**采用刷银行卡的方式向众联公司（开户行：中国银行海南澄迈文明路支行，帐号：2650********）交付10万元购房款，众联公司给开具的《收据》编号是7554550，经办人是邹涛、甘某。故，**已支付的房价款为25万元，已超过合同约定总价款462358元的百分之五十。5．案涉房屋未能办理不动产登记，非**自身原因。**在2018年2月11日签订商品房买卖协议后按照合同约定交付了购房款，但由于众联公司原因始终办理不了网签，对此**方面没有过错。2020年12月16日，一审法院又将案涉房屋进行了查封。所有这些，均导致**无法办理案涉房屋所有权证，责任不在**一方。综前述，**权利足以对抗新十公司的执行债权，一审法院无论从程序、实体到法律适用均存在严重错误，故请贵院改判撤销一审判决，支持**上诉请求。

被上诉人新十公司辩称，一、一审法院作出的（2021）琼9023民初2522号判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人诉请排除强制执行没有事实和法律依据。被答辩人需同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个要件方能排除执行。本案被答辩人并未签订涉案房屋的商品房买卖合同，甚至没有在房管局办理房屋备案登记手续，也没有支付购房款，没有发票，没有占有使用涉案房屋。一审法院认定被答辩人未签订合法有效的正式商品房买卖合同及其提交的《情况说明》及《海南省住房合同备案证明》无法证明其在海南省名下无其他用于居住的房屋，依法驳回了被答辩人请求。该判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（一）被答辩人并未在法院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。答辩人与第三人建设工程合同纠纷一案，澄迈县人民法院于2018年3月19日查封了第三人名下的涉案房屋，该案在执行阶段，澄迈县人民法院又作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书于2020年12月18日对第三人名下的案涉房屋予以查封。在澄迈县人民法院查封案涉房屋之前，被答辩人并未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”被答辩人提交的《认购协议》欠缺交付使用条件及日期、办理产权登记有关事项、违约责任等主要合同内容，并不符合《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，且该《认购协议》明确约定了须签订正式的《商品房买卖合同》，而在海南省购买的商品房均须使用由海南省住建厅监制的带有备案合同编号的制式《商品房买卖合同》，被答辩人提供的《认购协议》显然不是正式的《商品房买卖合同》，至今被答辩人都未签订正式的《商品房买卖合同》。并且，该《认购协议》的真实性存疑，极有可能是第三人为了逃避执行而与被答辩人签订的虚假协议，第三人在这一系列的执行异议案件中均未有任何回应，至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》，认购明显不真实。澄迈县人民法院于2021年8月18日作出（2021）琼9023执异51号裁定书，以不能认定《“阳光映像”商品房认购协议》为正式商品房买卖合同为由驳回了被答辩人的异议请求。澄迈县人民法院作出的（2021）琼9023民初2522号判决同样以不能认定《“阳光映像”商品房认购协议》为正式商品房买卖合同为由驳回了被答辩人的异议请求，该裁定及判决认定事实清楚，适用法律正确。故被答辩人并未签订合法有效的商品买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项的规定。（二）被答辩人主张的涉案房屋并非用于其居住，也并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋首先，被答辩人并非涉案房屋的购房人，对涉案房屋享有权利，其主张涉案房屋系用于其居住不属实。被答辩人并未提供其已实际占有、使用房屋的证据，被答辩人异议阶段自认其居住在海口市城投长信蓝郡8栋512房，本案中案涉房屋居住人也并非被答辩人，被答辩人异议提交的交房协议书和交接表是第三人为逃避执行恶意出具的，不具有真实合法性。被答辩人也未提交证据证明房屋钥匙、水卡、电卡等物业物品在其手中的证据，被答辩人提交的有关物业费、电费等证据均为《收据》，并未提供付款凭证和发票予以佐证，且相关收据依旧是众联公司单方出具，不能证明存在真实的付款，并且收据上也未显示出被答辩人的姓名，不能证明交款人和居住人是被答辩人。被答辩人提供的装修相关的订货单等材料均是案外人出具的，不具有真实性、合法性、关联性，且没有被答辩人任何的支付凭证，显然是不真实的，被答辩人主张其装修了涉案房屋不属实。其次，被答辩人未举证证明其名下无其他由于居住的房屋，被答辩人是吉林人，并非海南人，其提交的在海南省内无住房合同备案证明仅说明其在海南没有备案的房产，并不能说明其在户籍地吉林或者在全国范围内没有其他用于居住的房屋。被答辩人1955年出生，且已成家，至今已66岁达退休年龄，没有用于居住的房屋明显不合常理，且涉案房屋仅是61.11m2的小居室，不可能作为被答辩人一家人唯一的住房。另外，被答辩人提供的证据显示其将涉案房屋用于出租，并非用于居住。这根本不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，该条规定其立法目的在于保护商品房买受人的居住权和生存权，而被答辩人在海南省澄迈县也并无需要特别保护的生存权和居住权，其在海口市有居所。因此，被答辩人主张其名下无其他用于居住的房屋明显不属实。（三）被答辩人主张已支付全部购房款不属实被答辩人主张已支付25万元的购房款，但仅提交了第三人出具两张的各10万元的《收据》，没有提供任何转账凭证予以佐证，不能证明已实际付款。2018年4月7日的收据上载明付款方式是“刷卡”，但被答辩人却不能提供刷卡记录银行凭证，更加说明没有真实的付款，该两份收据明显也是虚假的。被答辩人提交的2019年5月14日转账10万元记录显示系石海杰转账，并非被答辩人，且该交易转账记录中并无注明用途，该转账凭证与本案无关，无法证明被答辩人支付了该10万元。另外，该付款时间为2019年5月14日，依据《关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》第三条“2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可”之规定。更无法认可上述转账为购房款。被答辩人主张以现金支付5万元也无任何证据证明，也没有收据证明，故被答辩人主张已支付25万元没有事实依据。而根据被答辩人《认购协议》中约定的房屋总价款为462358元，被答辩人已支付款项远远未达到合同约定的房屋总价款的50％，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）项的规定。综上所述，所有的客观事实均表明被答辩人不具有排除执行的事实和理由，被答辩人的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的任何一种情形，因此，被答辩人主张不得执行案涉房屋没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。

原审第三人众联公司未提交书面意见。

**向一审法院起诉请求：1．不得执行澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼1808号房；2．本案的全部诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2012年8月29日，被告新十公司和第三人众联公司签订《工程施工合同》，第三人众联公司将位于海南省澄迈县金江镇“阳光映像”项目1#、2#楼工程发包给被告新十公司承建。双方约定合同金额为2200万元（以双方结算为准）等内容。2018年4月4日新十公司与众联公司因建设工程施工合同纠纷诉至该院，该院于2019年5月30日作出（2018）琼9023民初568号民事判决：众联公司向新十公司支付工程进度款4301781.1元及全部未付税款、违约金3879452元及相应利息、支付工程总包配合服务费200000元。新十公司和众联公司均不服一审判决，提起了上诉。二审法院经审理，作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。该判决生效之后，众联公司未能按判决书内容履行给付义务，新十公司遂于2020年1月19日向该院申请强制执行。该院于2020年12月16日作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定，查封众联公司名下位于澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区的35套房产（含原告购买的2号楼1808号房）。执行过程中，案外人**向该院提出执行异议。该院于2021年6月28日作出（2021）琼9023执异51号执行裁定，驳回**的异议请求。原告**遂于2021年7月9日向该院提起执行异议之诉。2015年1月29日，第三人众联公司取得阳光映像小区的预售许可证（编号：2015澄房预字007号）。2018年2月11日，原告**与第三人众联公司签订了《商品房认购协议》，其主要内容概括为：乙方**认购甲方众联公司开发的位于海南省澄迈县金江镇“阳光映像”项目2幢1808号房，建筑面积约为61.11㎡。单价为7566元／㎡，房屋总价款暂计462358元，房屋最终价款以《商品房买卖合同》的约定为准；**在签订本协议60日内支付10万元认购定金，剩余的认购款在签订《商品房买卖合同》（网签）时支付完毕；若**在众联公司通知（网签）后15日内逾期未足额支付剩余认购款则视为**自动放弃认购权，本协议自行终止等。自本协议签订之日起至签订正式的《商品房买卖合同》之日止，众联公司不得将认购之房屋再销售给他人；**须在接到众联公司签订正式《商品房买卖合同》的通知之日起七日内与众联公司签订正式《商品房买卖合同》，**已支付的认购款即自动转为其支付的购房款等；如**逾期不能签订或不按本协议约定的条件签订正式的《商品房买卖合同》，视为**放弃优先认购权等；**从银行帐户向众联公司支付认购定金、认购价款，应要银行付款摘要中注明“认购金”，未按要求填写所引起的可能法律后果，由**承担。自协议双方签字盖章之日起生效。该协议尾部，左边有众联公司盖章及法定代表人“甘某”签名按手印；右边有乙方“**”签名按手印，签订日期为“2018年2月11日。”2019年3月3日，众联公司将阳光映像2幢1808号房屋交付给**使用，并办理了交接手续。**在阳光映像小区业主收房交接表上签字并捺印，众联公司向**交付钥匙5把和电卡1张，业主收房交接表上，载明水表底数321。同日，**交纳了2019年3月至2020年2月的物业费880元、电梯费240元（收据编号0029286）、电费200元（收据编号2463703）。入住之后又发生了水、电费用438元（收据编号6585844、24110627、24110537）。2019年3月3日收房后，**对房屋进行了装修，于2019年7月装修完毕并入住。关于**所购的案涉房屋是否用于居住且名下是否有其他住房问题。**购买涉案的阳光映像2幢1808号房是否其名下唯一用于居住的房屋，其举证海口市不动产登记中心2021年1月21日出具无房之《情况说明》和海口市不动产登记机关查询所得的《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》为凭证。但是，未能举证“澄迈县不动产登记中心”出具案涉房屋的相关情况说明，海口市不动产登记中心无管辖权，其出具的书证缺乏关联性，该院无法确认**在澄迈县区域是否拥有可居住的房屋。案涉房屋属“唯一住房”原告**的属性难以认定。关于**支付的价款是否超过约定总价款的百分之五十问题。2018年4月7日，**支付第一笔“定金”给众联公司，以刷银行卡的形式向众联公司（开户行：中国银行海南澄迈文明路支行，帐号：2650********）交付10万元定金，众联公司开具的《收据》编码是2463069号，经办人甘某。2019年3月3日，**支付第二笔“房款”给众联公司，以现金方式向众联公司支付购房款5万元，众联公司开具的《收据》编码是5513365号，经办人甘某。2019年5月14日，**支付第三笔“房款”给众联公司，**采用刷银行卡的方式向众联公司（开户行：中国银行海南澄迈文明路支行，帐号：2650********）交付10万元购房款，众联公司给开具的《收据》编号是7554550号，经办人是邹涛、甘某。可见，**已支付的“认购定金”及“认购价款”共25万元，已超过认购协议约定总房价462358元的百分之五十。**称，案涉房屋至今未能办理不动产登记是因众联公司始终办理不了网签，原告没有过错。在该院2020年12月16日查封案涉房屋之前，**并未与众联公司签订正式的《商品房买卖合同》，也未再向众联公司支付余下的购房款。

一审法院认为，本案争议焦点为：**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，**虽然已经支付了超过约定总价款的50％以上的购房款，但**举证的海口市不动产登记中心2021年1月21日出具无房之《情况说明》和海口市不动产登记机关查询所得的《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》，并不能证明其在海南省澄迈县区域内名下无其他用于居住的房屋。在该院查封案涉房屋之前，**只是签订了认购协议，并未签订合法有效的正式《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”**与众联公司于2018年2月11日就案涉房屋签订的《商品房认购协议》属于预约合同，非正式《商品房买卖合同》，且未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（如其欠缺对“交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任”等事项的约定），故，该院不能认定该认购协议为正式的《商品房买卖合同》。因此，**并未依法取得案涉房屋的物权。该院认为：**对该案涉房屋享有的权益，尚不足以排除该院的强制执行。如需要解决认购协议纠纷问题，**可以与众联公司协商解决或通过诉讼方式另案起诉解决，本案不予处理。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回**的诉讼请求。案件受理费100元（原告已交），由**承担。

二审中，**向本院提交新证据有：证据1．中国建设银行客户交易详细信息两张，拟证明其已通过银行转账向众联公司支付购房款20万元。证据2．澄迈县不动产登记中心出具的海南省不动产（房屋）登记信息查询证明，拟证明其在海南省澄迈县无其他用于居住的房屋。根据当事人的举证和质证意见，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认定。

二审查明，**的第三笔购房款10万元系其女儿石海杰通过个人银行卡刷卡支付给众联公司的。在二审诉讼中，经**申请，澄迈县不动产登记中心登录海南省不动产登记信息管理基础平台系统查询，未查询到其名下的相关房产信息。二审对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，**与众联公司于2018年2月11日（查封案涉房屋之前），签订《“阳光映像”商品房认购协议》，并已支付了购房款25万元。该认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况、明确了认购房屋具体的位置、房号、价款，且**已按照认购协议的约定交付25万元购房款，已超过认购协议约定的总价款462358元的百分之五十。该认购协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案能够认定**在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。**已支付的购房款超过了认购协议约定的总价款462358元的百分之五十，所购的房屋系用于居住且其名下在海南省区域内无其他用于居住的房屋。因此，**所提的诉讼请求符合《执行异议和复议规定》第二十九条之相关规定，依法应予支持，**已取得了涉案房屋的物权期待权。**对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审法院认为**与众联公司签订的《“阳光映像”商品房认购协议》不能认定为正式的买卖合同不当，应予纠正。

本案系案外人执行异议之诉，异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度。此类案件当事人的请求涉及财产权益的，属于财产案件，应当按照财产案件标准计收案件受理费。因此本案的案件受理费应当按照购房款的总额462358元为标准，计收案件受理费。故，本案的一、二审案件受理费均为8235.38元。一审法院仅收取案件受理费100元，应当由当事人足额补缴。

综上所述，一审认定涉案《商品房认购协议》未具备商品房买卖合同的主要内容存在错误，进而不支持案外人**所提的不得执行案涉房产的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款规定，判决如下：

一、撤销海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初2522号民事判决；

二、不得执行位于海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2幢1808号房；

三、驳回上诉人**的其他诉讼请求。

一审案件受理费8235.38元、二审案件受理费8235.38元，均由被上诉人新十建设集团有限公司负担。**预交的一审案件受理费100元和二审案件受理费8235.38元均应予退还。

本判决为终审判决。

海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长曾繁桉

审判员杨洁

审判员王思霖

二〇二二年九月二十一日

法官助理陈**明

书记员蔡汝明

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。