***、新十建设集团有限公司案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

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海南省第一中级人民法院

民事判决书

（2022）琼96民终2325号

上诉人（原审原告、案外人）：***，男，1954年12月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：新十建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区邾城街齐安大道352号（邾城街道办事处院内）。

法定代表人：王建东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐佳鹤，海南瑞来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈冬晓，海南瑞来律师事务所实习律师。

原审第三人（被执行人）：海南众联房产开发有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼101室。

法定代表人：甘浩汝，该公司董事长。

上诉人***因与被上诉人新十建设集团有限公司（以下简称新十公司）及第三人海南众联房产开发有限公司（以下简称众联公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***上诉请求：1．依法撤销一审法院作出的（2021）琼9023民初4060号民事判决；2．依法确认澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼301号房屋归上诉人所有；3．依法判令停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封；4．依法判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已在人民法院查封前签订了合法有效的书面预售合同，该预售合同具有与书面房屋买卖合同同等效力，应当认定为签署了合法有效的房屋买卖合同。上诉人与众联公司于2014年9月23日签订了《认购协议》，该协议签订时间远早于人民法院的查封时间。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人认为，对于《商品房销售管理办法》第十六条规定中，已明确表示为“具备商品房买卖合同的主要内容”，而非全部内容。因此，在法条的运用中不应刻板的认定为只有完全满足了全部十三款规定才能认定为购房合同，如果完全按照《商品房销售管理办法》第十六条中的全部条款为标准去认定，很多购房合同均无法满足以上全部标准，明显有违该法条对于商品房买卖合同的认定初衷。因此，案涉协议能否认定为商品房买卖合同，应当结合合同签订当时各方之间的真实意思表示加以判定。案涉协议中，上诉人与众联公司对当事人名称和住所、出卖房屋的房号、面积、价格、付款时间、双方权利义务、面积差异处理方式、违约责任等房屋买卖合同中的主要内容作了明确约定。以上约定内容虽未能完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，但上诉人与众联公司房屋买卖合意达成后，上诉人足额支付了协议中约定的全部房屋价款，并由众联公司出具收据，确认已经实际获得全部购房款并交付房屋的行为，足以认定上诉人与众联公司签订了房屋买卖合同。房屋交付后，上诉人也已对案涉房屋进行了合法有效的占有使用，以业主的身份对该房屋享有着占有、使用、收益、处分的权能。虽然，由于案涉房屋未能办证，上诉人对于该房屋是处分权暂时受到一定程度上的限制，但并不能以此否认上诉人与众联公司之间达成了房屋买卖协议，也不能否认该房屋买卖协议除未能办证外，均已履行完毕的事实。因此，《认购协议》系上诉人与众联公司之间就房屋买卖一事达成的真实合意，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定为签署了合法有效的书面买卖合同。二、上诉人完全符合《执行异议和复议案件规定》中足以排除强制执行的要求。一审判决中，法院认定不足以排除强制执行的理由为“在人民法院查封之前未与第三人众联公司签订合法有效的书面买卖合同”。结合上文所述，判定案涉协议是否为商品房买卖合同不应刻板的对照相关条文，而应当结合合同签订后各方的履行情况，综合判定合同签署时的真实意思表示。本案中，上诉人与众联公司之间的行为足以认定为签署了合法有效的书面买卖合同，且未能办理登记的原因系众联公司与被上诉人之间存在纠纷综合导致。因此，上诉人的情况完全符合《执行异议和复议案件规定》中第二十八条中对于排除强制执行的要求，足以排除强制执行。综上所述，上诉人对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。为维护上诉人的合法权益，望法院依法审判，依法支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人新十公司辩称，一、一审法院作出的（2021）琼9023民初4060号判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人诉请涉案房屋归其所有没有事实和法律依据。被答辩人要确认其对涉案房屋享有所有权，应当提供购房合同、发票、完税证明、房屋备案信息、房屋产权证等证据予以佐证，而本案被答辩人并未签订涉案房屋的商品房买卖合同，甚至没有在房管局办理房屋备案登记手续，也没有支付购房款，没有购房发票，没有占有使用涉案房屋，该不动产物权并未发生合法转移到被答辩人，所有权依然属于第三人众联公司所有。一审法院同样认定涉案认购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，仅是预约合同，不能认定为正式的商品房买卖合同。并且，本案是案外人执行异议之诉，并不是确认之诉，两者属于不同的法律关系，被答辩人诉请确认房屋所有权应当另行提起确认之诉。二、一审认定被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益合法正确，依法应驳回其上诉请求。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（一）被答辩人并未在法院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。答辩人与第三人建设工程合同纠纷一案，澄迈县人民法院于2018年3月19日查封了第三人名下的涉案房屋，该案在执行阶段，澄迈县人民法院又作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书于2020年12月18日对第三人名下的案涉房屋予以查封。在澄迈县人民法院查封案涉房屋之前，被答辩人并未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”被答辩人提交的《认购协议》欠缺交付使用条件及日期、办理产权登记有关事项、违约责任等主要合同内容，并不符合《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，且该《认购协议》明确约定了须签订正式的《商品房买卖合同》，而在海南省购买的商品房均须使用由海南省住建厅监制的带有备案合同编号的制式《商品房买卖合同》，被答辩人提供的《认购协议》显然不是正式的《商品房买卖合同》，至今被答辩人都未签订正式的《商品房买卖合同》。并且，该《认购协议》的真实性存疑，极有可能是第三人为了逃避执行而与被答辩人签订的虚假协议，第三人在这一系列的执行异议案件中均未有任何回应，至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》，认购明显不真实。澄迈县人民法院于2021年8月18日作出（2021）琼9023执异73号裁定书，以不能认定《“阳光映像”商品房认购协议》为正式商品房买卖合同为由驳回了被答辩人的异议请求。澄迈县人民法院于2021年12月21日作出的（2021）琼9023民初4060号判决书，同样认定案涉认购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为正式的商品房买卖合同。该裁定及判决认定事实清楚，适用法律正确。故被答辩人并未签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项的规定。（二）被答辩人主张的涉案房屋并非用于其居住，也并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。首先，被答辩人提交的业主收房交接表仅有其单方签字和按手印，并无第三人众联公司盖章，交接表真实性存疑。其次，被答辩人未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，被答辩人并未提交其在全国范围内无其他住房合同备案材料。被答辩人异议阶段自认其居住在成都市武侯区高攀西巷5号2栋5单元1楼2号，其在成都有房产。且涉案房屋仅是60.52㎡的小居室，不可能作为被答辩人一家人唯一的住房。被答辩人已经在成都有房产，在成都工作。因此，被答辩人主张其名下无其他用于居住的房屋明显不属实。另外，被答辩人提供的证据显示其将涉案房屋用于出租，并非用于居住。这根本不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，该条规定其立法目的在于保护商品房买受人的居住权和生存权，而被答辩人在海南省澄迈县也并无需要特别保护的生存权和居住权，其在四川省有工作、有居所。（三）被答辩人主张已支付全部购房款不属实。被答辩人主张已支付25万元的购房款，其认购协议上表明房屋总价款为25万元，但按照实际建筑面积和房屋每平米单价计算出来并不是25万元整，而是24万余元。作为买方，一般选择花最少的钱买到东西，而被答辩人却选择多支付款项，明显与常理不符。另外，其所提供的银行转账凭证仅能证明其与第三人众联公司有25万元的交易往来，但并不能证明该款项的用途。其与第三人众联公司的认购协议上明确表示支付认购价款必须在银行付款摘要中著名“乙方姓名、具体房号认购金”，但被答辩人却不能提供详细的银行付款凭证，更加说明该笔款项用途并不是购房款，而是其他往来款项，现在被答辩人提出执行异议之诉只是为了排除强制执行以受偿自己与第三人之间的债权。故被答辩人主张已支付25万元购房款没有事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的任何一种情形，被答辩人主张不得执行案涉房屋没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求。

原审第三人众联公司未提交书面意见。

***向一审法院起诉请求：1．依法确认澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2号楼301号房屋（以下称2-301房）归原告所有；2．依法判令停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封；3．本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2012年8月29日，新十公司和众联公司签订《工程施工合同》1份，众联公司将位于澄迈县金江镇“阳光映像”项目1#、2#楼工程发包给新十公司建设，约定合同金额2200万元（以双方结算为准）等。新十公司与众联公司因建设工程施工合同纠纷一案诉至该院，并申请诉前保全，该院于2018年3月7日作出（2018）琼9023财保19号民事裁定书，查封了众联公司名下的房产（包含案涉的阳光映像小区2号楼301号房屋在内）。该院于2019年5月30日作出（2018）琼9023民初568号《民事判决书》，判决众联公司向新十公司支付工程进度款4301781.1元及全部未付税款、违约金3879452元及相应利息、支付工程总包配合服务费200000元。该判决生效后，众联公司未能履行给付义务，新十公司向该院申请执行。该院于2020年12月16日作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书，查封了被执行人众联公司名下位于海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区含案涉房屋在内的共35套房产。执行过程中，***以案外人的身份向该院提出执行异议。该院于2021年9月6日作出（2021）琼9023执异73号执行裁定书，以不能在执行异议程序中认定《“阳光映像”商品房认购协议》是否为正式商品房买卖合同为由，驳回了***的异议请求。原告***遂于2021年10月23日向该院提起执行异议之诉。2014年9月23日，***与众联公司签订《“阳光映像”商品房认购协议》一份，约定***向众联公司购买阳光映像2幢301号房屋一套，用途为住宅，并约定建筑面积，暂计总价款25万元，付款方式为签订合同当日一次性支付完房屋认购价款等。该协议还约定：乙方（***）须在接到甲方（众联公司）签订正式《商品房买卖合同》的通知之日起七日内，按本协议约定的认购房号、认购单价及其它条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，在双方签订正式的《商品房买卖合同》后，本协议自行终止，乙方已支付的认购款即自动转为乙方支付的购房款。如本协议规定的房屋暂定面积与《商品房买卖合同》规定的面积不一致，以《商品房买卖合同》规定的面积为准，并以此计算房屋的最终总价，按多退少补原则进行补差，乙方不得以面积误差为由主张退房或要求赔偿。如乙方逾期不能签订或不按本协议约定的条件签订正式的《商品房买卖合同》，视为乙方放弃优先认购权，甲方在乙方交付的认购定金中扣除乙方应支付的违约金人民币壹万元后，在七个工作日内将剩余款项无息退还乙方。向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款等等内容。同日，众联公司向预订人***出具《收据》5份，载明：“今收到***交来阳光映像2号楼301号房认购房款25万元（农行转账）。”***于2015年11月6日在《阳光映象小区业主收房交接表》上签字，并提交了相应的物业费、电梯费、物业托管费的缴款《收据》（自2018年5月1日开始缴交），该收据上未写明收款单位，亦未见盖章，也未写明房主是谁。***提交《房屋租赁合同》2份，表明该房屋于2018年10月15日至2019年4月15日期间由出租人***出租给案外人杨泽焕，每月收租1200元；在2019年11月1日至2020年10月31日期间租赁给案外人徐菲。

一审法院认为，本案争议的焦点有二：一、***与众联公司签订的《“阳光映像”商品房认购协议》能否认定为正式的买卖合同？二、***是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益？关于涉案认购协议，能否认定为正式的买卖合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案认购协议，未具备商品房买卖合同的主要内容，仅是预约合同，故该院不能认定为正式的商品房买卖合同。***在案涉房产被法院查封之前，并未与众联公司签订正式的商品房买卖合同。***与众联公司于“2015年11月6日”交房及***出租该房屋收取租金的行为，亦未能导致该产权的合法转移。该不动产的物权并未发生合法转移到***持有，涉案房屋不动产所有权仍属于第三人众联公司所有。关于***是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，***在人民法院查封之前未与众联公司签订合法有效的书面买卖合同，亦未到房管部门办理登记、过户手续，仅以认购协议主张权利，不足以排除强制执行。***与众联公司之间，即使存在着的债权债务关系（预付购房款25万元引起的债务纠纷），并不能阻碍新十公司对案涉房屋提起的强制执行。该院于2018年3月7日作出（2018）琼9023财保19号《民事裁定书》，查封了被申请人众联公司名下的房产（包含案涉阳光映像2号楼301号房在内）是合法的司法行为，但是，***就案涉房屋并未享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回***的诉讼请求。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告***承担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为案外人执行异议纠纷，当事人诉争的焦点为：1．上诉人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2．能否确定案涉房屋归上诉人***所有。

关于上诉人***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，上诉人***与众联公司于2014年9月23日（查封案涉房屋之前），签订了《“阳光映像”商品房认购协议》，并已支付了全部购房款25万元。该认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了认购房屋具体的位置、房号、价款，且上诉人***已按照认购协议的约定交付全部价款。该认购协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案能够认定上诉人***在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。上诉人***所购的房屋系用于居住且其名下在海南省区域内无其他用于居住的房屋。上诉人***的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之相关规定，依法应予支持。上诉人***已取得了涉案房屋的物权期待权。上诉人***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审法院认为上诉人***与众联公司签订的《“阳光映像”商品房认购协议》不能认定为正式的买卖合同不当，应予纠正。

关于能否确定案涉房屋归上诉人***所有的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条规定：“因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”同时，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”的规定，判断不动产权属的依据一般应以登记为准，除非存在物权法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的情形。本案中上诉人***是通过与经营房地产开发的众联公司签订商品房认购协议，并一次性付清购房款，虽取得了物权期待权，但因不符合物权法第二十八、二十九、三十条规定情形，要完全取得所购房屋的所有权属，应通过履行购房协议（合同）的约定，进行所有权属登记的方式来实现。因此，在本案中不宜对案涉房屋的所有权属予以确定。故***所提的确认涉案房屋归其所有的诉讼请求应予驳回。

综上所述，一审认定涉案商品房认购协议未具备商品房买卖合同的主要内容存在错误，进而不支持案外人***所提的停止对案涉房产的执行的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款的规定，判决如下：

一、撤销海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初4060号民事判决；

二、不得执行位于海南省澄迈县金江镇环城西路西侧阳光映像小区2幢301号房；

三、驳回上诉人***的其他诉讼请求。

一审案件受理费5050元、二审案件受理费5050元，由被上诉人新十建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023执异73号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长曾繁桉

审判员杨洁

审判员王思霖

二〇二二年九月二十一日

法官助理陈**明

书记员蔡汝明

附相关法律条文：

《中华人民共和国物权法》

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。