游习锋、新十建设集团有限公司执行异议之诉民事二审民事判决书

海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）琼96民终4306号 海南省第一中级人民法院 民事判决书 （2022）琼96民终4306号 上诉人（原审原告、案外人）：游习锋，女，1963年9月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：***，***师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***师（海南）事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：新十建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区邾城街齐安大道352号（邾城街道办事处院内）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，海南瑞来律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南众联房产开发有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇环城西路西侧***像小区2号楼101室。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人游习锋因与被上诉人新十建设集团有限公司（以下简称新十公司），原审第三人海南众联房产开发有限公司（以下简称众联公司）执行异议之诉一案，不服海南省澄迈县人民法院（2021）琼9023民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 游习锋上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2021）琼9023民初2980号民事判决；2.确认澄迈县金江镇环城西路西侧***像小区1号楼1801号房屋（以下简称1-1801房）归上诉人所有；3.判令停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封；4.判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已在人民法院查封前签订了合法有效的书面预售合同，该预售合同具有与书面房屋买卖合同同等效力，应当认定为签署了合法有效的房屋买卖合同。上诉人与众联公司于2013年1月26日签订《认购协议》，该协议签订时间远早于人民法院的查封时间。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人认为，对于《商品房销售管理办法》第十六条规定中，已明确表示为“具备商品房买卖合同的主要内容”，而非全部内容。因此，在法条的运用中不应刻板的认定为只有完全满足了全部十三款规定才能认定为购房合同，如果完全按照《商品房销售管理办法》第十六条中的全部条款为标准去认定，很多购房合同均无法满足以上全部标准，明显有违该法条对于商品房买卖合同的认定初衷。因此，案涉协议能否认定为商品房买卖合同，应当结合合同签订当时各方之间的真实意思表示加以判定。案涉协议中，上诉人与众联公司对当事人名称和住所、出卖房屋的房号、面积、价格、付款时间、双方权利义务、面积差异处理方式、违约责任等房屋买卖合同中的主要内容作了明确约定。以上约定内容虽未能完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，但上诉人与众联公司房屋买卖合意达成后，上诉人足额支付了协议中约定的全部房屋价款，并由众联公司出具收据，确认已经实际获得全部购房款并交付房屋的行为，足以认定上诉人与众联公司签订了房屋买卖合同。房屋交付后，上诉人也对案涉房屋进行了合法有效的占有使用，以业主的身份对该房屋享有着占有、使用、收益、处分的权能。虽然，由于案涉房屋未能办证，上诉人对于该房屋的处分权暂时受到一定程度上的限制，但并不能以此否认上诉人与众联公司之间达成了房屋买卖协议，也不能否认该房屋买卖协议除未能办证外，均已履行完毕的事实。因此，《认购协议》系上诉人与众联公司之间就房屋买卖一事达成的真实合意，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定为签署了合法有效的书面买卖合同。二、上诉人完全符合《执行异议和复议案件规定》中足以排除强制执行的要求。一审判决中，法院认定不足以排除强制执行的理由为“在人民法院查封之前未与第三人众联公司签订合法有效的书面买卖合同”。结合上文所述，判定案涉协议是否为商品房买卖合同不应刻板的对照相关条文，而应当结合合同签订后各方的履行情况，综合判定合同签署时的真实意思表示。本案中，上诉人与众联公司之间的行为足以认定为签署了合法有效的书面买卖合同，且未能办理登记的原因系众联公司与被上诉人之间存在纠纷综合导致。因此，上诉人的情况完全符合《执行异议和复议案件规定》中第二十八条中对于排除强制执行的要求，足以排除强制执行。综上所述，上诉人对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。为维护上诉人的合法权益，望法院依法审判，依法支持上诉人的上诉请求。 新十公司辩称，一、一审法院作出的（2021）琼9023民初2980号判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人诉请排除强制执行没有事实和法律依据。被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其执行异议诉讼请求，且涉嫌与原审第三人伪造证据虚假诉讼，请求法院调查清楚追究相应法律责任。被答辩人要确认其对涉案房屋享有所有权，应当提供购房合同、发票、完税证明、房屋备案信息、房屋产权证等证据予以佐证，而本案被答辩人并未签订涉案房屋的商品房买卖合同，甚至没有在房管局办理房屋备案登记手续，也没有支付购房款，没有购房发票，没有占有使用涉案房屋，该不动产物权并未发生合法转移到被答辩人，所有权依然属于原审第三人众联公司所有。一审法院同样认定涉案认购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，仅是预约合同，不能认定为正式的商品房买卖合同。二、一审认定被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益合法正确，依法应驳回其上诉请求。根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，案外人如提起执行异议之诉排除强制执行，应当同时满足此处的三个要件，最高人民法院出台《执行异议和复议规定》第二十八、第二十九条的立法目的主要是在于保障真实购房人的生存权和发展权，因此需要严格落实三个要件同时满足方才能排除强制执行，否则则突破了债权平等性这一基本原则。在本案中，答辩人作为实际施工人，对案涉房屋享有建设工程优先受偿权，按照债权排序本应是第一顺位，应当优先受偿，因此，被答辩人如需排除强制执行则必须同时满足三个要件，如此方才能突破债权平等性这一基本原则。在本案中，被答辩人不满足《执行异议复议规定》第二十九条任何一个要件，故根本不享有排除强制执行的权利。（一）被答辩人并未在法院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。答辩人与原审第三人建设工程合同纠纷一案，法院于2018年3月19日查封了第三人名下的涉案房屋，该案在执行阶段，法院又作出（2020）琼9023执86号之一执行裁定书于2020年12月18日对第三人名下的案涉房屋予以查封，在法院查封案涉房屋之前，被答辩人并未与原审第三人签订合法有效的书面买卖合同。被答辩人提交的所谓《“***像”商品房认购协议》不是商品房买卖合同，且涉嫌造假修改。认购协议欠缺房款余款支付方式时间、交付、办理产权登记、违约责任等合同实质性内容，仅为认购协议，并不是合法有效的商品房买卖合同。认购协议中也说明购房须另行签订《商品房买卖合同》，故本案没有签订《商品房买卖合同》是事实，不符合法定排除执行的前提条件。且被答辩人涉嫌与原审第三人串通为阻碍执行伪造认购协议和收据、修改时间等行为，请求法院依法调查追究其相应法律责任。被答辩人向澄迈县人民法院提出执行异议之后，澄迈县人民法院经依法审查于2021年4月6日作出（2021）琼9023执异24号裁定书查明，异议人游习锋与众联公司签订的《“***像”商品房认购协议》不能在执行异议程序中认定是正式的商品房买卖合同，驳回了被答辩人的异议请求。澄迈县人民法院作出（2021）琼9023民初2980号判决，同样认定认购协议并非正式商品房买卖合同且案涉协议也无法备案登记，不会产生物权期待权。物权公示原则要求案涉房屋必须办理备案登记及过户登记，方能引起物权变动。在本案中，被答辩人不可能办理备案登记，也不可能取得物权期待权，更无法办理房屋过户登记，无法取得房屋所有权。被答辩人根本不满足该要件。（二）被答辩人主张的涉案房屋并非用于其居住，也并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。被答辩人提起执行异议及执行异议之诉，均自认其系广州人，居住地为广州市荔湾区荔湾路xxx号大院xx号xxx房，其在广州有房产。本案涉诉海南省澄迈县59.77平方米房屋，并非用于居住且被答辩人有其他房产，不符合排除执行的法定条件。被答辩人提交的《业主收房交接表》，无公司**，无物业费、水电费、房屋使用照片等其他占有、使用房屋的证据佐证，该交接表真实性存疑。结合答辩人向法院提交的案涉房屋的水电费缴纳情况可知，案涉房屋也并未用于居住。被答辩人工作、生活均在广州，在广州有房产，其在海南无需特别保护的生存权、发展权，这根本不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。（三）被答辩人主张已支付购房款不属实。被答辩人提交所谓银行转账凭证，但用途摘要明确写明是还款，而非房款。被答辩人提供的两张所谓收据，收款时间为2013年1月26日及2013年10月19日，但是时隔十个月，收据编号却是0135773和0135779，基本连号，明显涉嫌伪造证据，虚假诉讼。答辩人也提交了原审第三人众联公司银行流水，可得知真实购房人一定会按合同约定在向众联公司支付购房款时备注清楚用途，在本案中，被答辩人提交的转账凭证备注为“还款”，这并非真实购房，仅为还款，被答辩人与原审第三人之间存在其他债务往来。结合答辩人向法院提交的原审第三人银行流水记录中众多其他人还款记录及法院生效判决可知，众联公司此前与案外人存在民间借贷关系，被答辩人与众联公司之间根本不存在真实购房意思表示，也不存在真实的购房付款记录。被答辩人与原审第三人串通，提起虚假诉讼以此排除强制执行。综上，被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不符合排除执行的法定条件，请求法院依法查明，驳回其上诉请求。 众联公司未出庭，亦未提交书面陈述意见。 游习锋向一审法院起诉请求：1.请求停止执行案涉房屋***像小区1号楼1801房，并解除对上述房产的查封；2.请求法院判决被告海南众联房产开发公司与原告签订正式的商品房买卖合同，并办理涉案房屋过户登记手续；3.本案诉讼费等全部费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月29日，新十公司和众联公司签订《工程施工合同》1份，众联公司将位于澄迈县金江镇“***像”项目1#、2#楼工程承包给新十公司建设，约定合同金额2200万元（以双方结算为准）等。新十公司与众联公司因建设工程施工合同纠纷一案诉至该院，并申请诉前保全，该院于2018年3月7日作出（2018）琼9023财保19号《民事裁定书》1份，查封了被申请人海南众联房产开发有限公司名下的房产（包含案涉的***像小区1号楼1801房在内）。该院于2019年5月30日作出2018琼90**民初568号《民事判决书》，判决众联公司向新十公司支付工程进度款4301781.1元及全部未付税款、违约金3879452元及相应利息、支付工程总包配合服务费200000元。该判决生效后，众联公司未能履行给付义务，新十公司向该院申请执行，该院于2020年12月16日作出（2020）琼9023执86号之一《执行裁定书》，查封了被执行人海南众联房产开发有限公司名下位于海南省澄迈县金江镇环城西路西侧***像小区含案涉房屋在内的共35套房产。执行过程中，游习锋以案外人的身份向该院提出执行异议，该院于2021年4月6日作出（2021）琼9023执异24号裁定书，以不能在执行异议程序中认定《“***像”商品房认购协议》是否为正式商品房买卖合同为由，驳回了游习锋的异议请求，原告游习锋遂于2021年7月27日向该院提起执行异议之诉。2013年1月26日，游习锋与众联公司签订《“***像”商品房认购协议》1份，约定游习锋向众联公司购买***像1号楼1801房屋一套，用途为住宅，并约定建筑面积为59.77平方米，单价4600元每平方米，暂计总价款274942元，付款方式为签订合同当日支付120000元房屋认购价款，剩余购房款在三个月后众联公司书面通知时支付完毕。该协议还约定：乙方须在接到甲方签订正式《商品房买卖合同》的通知之日起七日内，按本协议约定的认购房号、认购单价及其它条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，在双方签订正式的《商品房买卖合同》后，本协议自行终止，乙方已支付的认购款即自动转为乙方支付的购房款。如本协议规定的房屋暂定面积与《商品房买卖合同》规定的面积不一致，以《商品房买卖合同》规定的面积为准，并以此计算房屋的最终总价，按多退少补原则进行补差，乙方不得以面积误差为由主张退房或要求赔偿。如乙方逾期不能签订或不按本协议约定的条件签订正式的《商品房买卖合同》，视为乙方放弃优先认购权，甲方在乙方交付的认购定金中扣除乙方应支付的违约金人民币壹万元后，在七个工作日内将剩余款项无息退还乙方。向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款等等内容。同日，众联公司向预订人游习锋出具《收据》1份，载明：“***像1号楼1801号房购房款。”并于2013年10月19日出具《收据》写明“***像”1号楼1801号房购房款，两份收据共显示270000元购房款。游习锋于2017年6月15日在《***象小区业主收房交接表》上签字，收房交接表无众联公司**，有公司经办人签名。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、原告与众联公司签订的《“***像”商品房认购协议》能否认定为正式的买卖合同；二、原告是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一、涉案认购协议，能否认定为正式的买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。涉案认购协议，未具备商品房买卖合同的主要内容，仅是预约合同，故该院不能认定为正式的商品房买卖合同。”原告在案涉房产被法院查封之前，并未与众联公司签订正式的商品房买卖合同。原告与众联公司于“2017年6月15日”交房的行为，亦未能导致该产权的合法转移。该不动产的物权并未发生合法转移到原告持有，涉案房屋不动产所有权仍属于第三人众联公司所有。关于焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案中原告游习锋在人民法院查封之前未与第三人众联公司签订合法有效的书面买卖合同，亦未到房管部门办理登记、过户手续，仅以认购协议主张权利，不足以排除强制执行。原告与第三人之间，即使存在着的债权债务关系（预付购房款27万元引起的债务纠纷），并不能阻碍被告新十公司对案涉房屋提起的强制执行。该院作出的（2020）琼9023执86号民事裁定，查封被申请人众联公司名下的房产（包含案涉***像1号楼1801号房在内）是合法的司法行为，但是，原告游习锋就案涉房屋并未享有足以排除强制执行的民事权益，故该院应驳回原告的诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决，驳回原告游习锋的诉讼请求。案件受理费5424.13元，由原告游习锋承担。 本院二审期间，上诉人游习锋围绕上诉请求向本院提交以下证据：1.海南省不动产（房屋）登记信息查询证明（游习锋）；2.海南省不动产（房屋）登记信息查询证明（***）；证据1、2拟证明上诉人名下未登记有其他用于居住的房屋；3.户口本，拟证明上诉人与***系夫妻关系；4.房屋照片，拟证明案涉房屋上诉人用于生活居住；5.收据（物业费和电梯费）；6.开通电表记录；证据5、6拟证明涉案房屋上诉人用于生活居住。被上诉人向本院提交以下证据：1.银行流水凭证，拟证明转账凭证备注为还款，并非真实购房，仅为还款，上诉人与原审第三人之间存在其他债务往来；2.（2017）渝0108民初16898号，拟证明上诉人与原审第三人串通提起虚假诉讼来排除强制执行；3.法院查封案涉房屋时鉴定机构及法院拍摄的照片，拟证明在法院查封时该房屋并未有人居住，上诉人无法排除强制执行。本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合双方的举证、质证意见，本院对上述证据的真实性均予以确认，对被上诉人提交的证据2的关联性不予确认。 二审另查明，2013年1月26日、2013年10月19日，上诉人游习锋通过银行向原审第三人众联公司分别转账支付12万元、15万元，用途均备注为还款。众联公司向游习锋出具了收据，收据上载明的时间分别2013年1月26日、2013年10月19日，收据编号为0135773及0135779。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人游习锋游某主张不得执行涉案房屋，故本案的争议焦点为游习锋游某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。但无论是第二十八条或二十九条，都要求案外人与被执行人之间存在真实合法有效的商品房买卖法律关系，且应在人民法院查封之前与被执行人签订书面买卖合同。本案中，虽然上诉人游习锋游某举证其于2013年1月及10月通过银行转账的方式向众联公司支付了两笔款项共计27万元，但转账记录上备注为“还款”而非“购房款”，且众联公司时隔9个月出具的两张收据上的编号仅相隔5个数字，不符合常理。加之游习锋游某付款总金额与认购协议上约定的总价款亦不相符，众联公司在未足额收取购房款的情况下即向游习锋游某交付案涉房屋亦与常理不符。新十公司据此对上诉人游习锋游某与众联公司之间存在真实的商品房买卖法律关系提出质疑。因案外人执行异议的目的和结果在**却执行行为，与申请执行人的利益休戚相关。为了排除被执行人和案外人恶意串通对抗执行的可能性，对形成于案外人与被执行人之间的证据材料、法律关系应严格审查、谨慎认定，以打消申请执行人对案外人与被执行人之间存在串通转移财产可能性的疑虑。因上诉人游习锋游某对新十公司的质疑均不能做出合理说明，故本院对其主张其与众联公司存在真实有效的商品房买卖法律关系不予采信。因游习锋游某的证据不足以证明在人民法院查封案涉房屋之前，其与众联公司之间存在真实合法有效的商品房买卖法律关系，故其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，一审虽适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5424.13元，由上诉人游习锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　陈 玫 伊 审 判 员　杨　　洁 审 判 员　王 思 霖 二〇二三年二月二十三日 法官助理　陈 云 明 书 记 员　***露 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 撰稿:*** 校对:***露 印刷:** 海南省第一中级人民法院 2023年2月23日印制 （共印12份）