宁波建工建乐工程有限公司、某某拓房地产发展有限公司等null执行审查类执行裁定书

宁波市镇海区人民法院 执行裁定书 （2024）浙0211执异9号 异议人（案外人）：***，女，1976年6月5日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省宁波市镇海区。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 申请执行人：宁波建工建乐工程有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地浙江省宁波市江北区白沙路。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江素豪律师事务所律师。 被执行人：***拓房地产发展有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道永平西路. 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 本院在执行（2023）浙0211执1423号申请执行人宁波建工建乐工程有限公司（以下简称“建乐公司”）与被执行人***拓房地产发展有限公司（以下简称“**公司”）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人***提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2024年5月8日公开开庭进行了听证，现已审查终结。 案外人***向本院提出请求：解除对位于宁波市镇海区骆驼街***845号不动产的查封等执行措施。事实和理由：2017年11月24日，**公司与案外人签订《商品房买卖合同》，该合同已备案。2018年5月21日，案外人付清全部购房款并从**公司取得案涉不动产的占有使用至今。根据《商品房买卖合同》第16条有关产权登记的约定，案涉不动产转移登记事项由买受人委托出卖人办理，故案涉不动产未办理过户登记系**公司原因所致，案外人对案涉不动产享有准物权应当排除执行。 申请执行人建乐公司称，法院查封登记于**公司名下的案涉不动产合法有据，应驳回案外人的异议请求。一是该案涉不动产的查封，系建乐公司依据生效法律文书申请执行**公司后，法院在执行中依法查封的登记于**公司名下的财产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。二是案外人主张案涉不动产，其已签订合同并支付全部房款且占有多年等情况，即使属实，并不能排除执行。不动产物权变动以登记作为生效要件，网签备案行为并不具有物权变动的公示效力，现案涉不动产虽已办理网签备案但仍登记在**公司名下，不能排除执行。三是案涉不动产未办理过户案外人过错明显。案外人长达6年时间未对**公司主张办理过户登记，也未按照合同向**公司主张违约责任，不符常理。并且案外人也未提供证据证明，按照合同约定在交房时向有关部门缴纳相关契税、产权登记费等证据，故案外人的排除执行主张不能成立。 被执行人**公司称，该公司与案外人于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》，在2018年5月21日案外人付清全款后，其开具了2106240元的发票并向案外人交付了案涉不动产。包括案涉不动产在内的相关不动产，系于2018年7月2日办出产权证（大产证），登记在该公司名下。经了解，案外人情况并非个例，包括案涉不动产在内的项目，仍有其他业主未办理产证的情况，由于该项目出售时间长、相关不动产出售完毕后，该公司人员发生较大变动，当时项目经办人员均已离职，有关档案也已经移交封存处理，该公司无法查清其他业主的产权办理情况。 经审查查明，在执行申请执行人建乐公司与被执行人**公司（2023）浙0211执1423号建设工程施工合同纠纷一案中，**公司未履行相关金钱债务，本院于2024年1月31日查封了**公司名下位于宁波市镇海区骆驼街***西路845号的不动产【权证号：浙（2018）宁波市（镇海）不动产权第0XXXX号】。 另查明：2017年11月24日，***与**公司就案涉不动产签订了《商品房买卖合同》一份并进行了网签备案。该合同正本第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明，该商品房【合同约定】建筑面积共44.99平方米；第五条“计价方式与价款”载明，总价为2104836元；第十六条“关于产权登记的约定”载明，出卖人承诺于2018年9月30日前取得相关不动产权初始登记交付买受人，买受人【委托出卖人】办理转移登记。合同附件八《合同补充协议》第九条“登记与税费”载明，出卖人责任仅为房屋交付后按期向房屋权属登记部门提交所需资料。另，根据双方签署的《商品房房屋结算清单》载明，案涉不动产实测建筑面积45.02平方米、实测房价2106240元，***已交房款2104836元，需补交房款1404元，支付物业维修基金3601.6元。2018年5月21日，双方签署不动产交付书，***向**公司支付了5005.6元，**公司向***开具了总价2106240元的增值税发票。***、建乐公司各自委托诉讼代理人在听证中确认，案涉不动产由***向第三人出租使用。结合查询（2023）浙0211执1423号案件财产查控信息情况，包括案涉不动产在内，**公司名下尚有39套不动产的登记信息。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供的证据能够证明其已于法院查封之前签订了合法有效的合同以及支付了全部价款，并占有案涉不动产。争议焦点问题在于案涉不动产未过户是否是不动产买受人的自身原因，即案外人主张依据合同约定代办过户登记义务归属于出卖人，如出卖人未办理是否构成客观障碍。本院认为，就该解释是否合理应综合主观、客观两方面因素予以认定。从主观方面分析，本案中，虽然案涉不动产交付后至被本院查封时隔多年，但案外人基于合同约定的委托义务，对出卖人履行代办职责具有合理信赖，且结合出卖人的反馈及对相关执行案件财产状况的调查，包括案涉不动产在内未办理过户并非个例，仍有较多不动产登记于出卖人名下且处于无抵押无查封状态，而具体原因出卖人以人员离职、档案封存等理由不予披露，据此在同类情况下，买受人对出卖人能够继续履行代办过户义务的预期尚存，不宜苛求作为普通的自然人采取专业的法律手段进行维权，故难以认定案外人自身对未办理过户有故意或重大过失。从客观方面分析，所谓客观原因是指独立于意识之外的障碍，本案中，虽然基于合同补充条款约定，出卖人在登记事项中仅负有按期向房屋权属登记部门提交所需资料的义务，但就该合同义务的履行实非案外人所能控制，且未有证据证明作为受托方的出卖人有勤勉履行代办义务，故从客观上也难以将未办过户的原因完全归结于案外人。 综上，案外人***的异议具有一定的合理性，可予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人***拓房地产发展有限公司名下位于宁波市镇海区骆驼街***845号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年五月十五日 代书记员***