中节能（平原）太阳能科技有限公司、上海某某溢佳农业技术股份有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁14民终3373号

上诉人（原审原告）：中节能（平原）太阳能科技有限公司，住所地山东省德州市平原县经济开发区。

法定代表人：卢喜庆，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨敏，山东浩尚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海**溢佳农业技术股份有限公司，住所地上海市浦东新区**沔北路185号D9－6。

法定代表人：卜崇兴，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：山东溢佳农业技术有限公司，住所地山东省德州市平原县平恩公路东段北侧。

法定代表人：卜崇兴，该公司董事长。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张思渊，上海汉盛律师事务所律师。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙飞群，上海汉盛律师事务所律师。

上诉人中节能（平原）太阳能科技有限公司（以下简称中节能公司）因与被上诉人上海**溢佳农业技术股份有限公司（以下简称上海**公司）、山东溢佳农业技术有限公司（以下简称山东溢佳公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2021）鲁1426民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中节能公司上诉请求：1.撤销山东省平原县人民法院（2021）鲁1426民初1249号民事判决，并依法改判支持中节能公司一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由上海**公司、山东溢佳公司承担。事实和理由：1.一审认定中节能公司无证据证明山东溢佳公司在2020年6月30日合同解除后占有使用了涉案租赁大棚及附属设施，并在此基础上驳回中节能公司要求支付占用期间使用费的诉讼请求属于认定事实不清。第一，中节能公司一审中提交的《春秋棚合作协议》《山东溢佳园区空置地合作协议》《日光温室合作协议》《中节能平原一期20兆瓦光伏农业科技大棚项目农业种植问卷调查》及2021年7月9日现场照片足以证明山东溢佳公司在合同解除后仍然对涉案租赁大棚及附属设施对外转租并收取租金的事实，特别是通过《日光温室合作协议》及《山东溢佳园区空置地合作协议》可以看出，山东溢佳公司在2020年7月1日、2020年7月15日，也就是在其声称的2020年6月30日撤场后，又分别将涉案租赁大棚的空地以及日光温室分别进行了转租，其一方面主张自己已经撤场并要求解除合同，另一方面通过对外转租的形式收取租金，明显是属于恶意的。在一审庭审中山东溢佳公司对转租的事实也予以认可，同意按照转租价格返还中节能公司。实际上，山东溢佳公司对外转租并收取租金的行为也就代表了对涉案大棚及配套设施的占有使用，其违法解除租赁合同已经给中节能公司造成了一定的经济损失。山东溢佳公司转租后租户一直占用涉案大棚及空地等更是导致中节能公司无法及时将涉案租赁大棚及附属设施对外进行出租，扩大了经济损失，一审在中节能公司提供充分的证据以及山东溢佳公司均认可的情况下驳回中节能公司的一审诉讼请求明显不符合案件事实。第二，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，本案山东溢佳公司在2020年6月30日合同解除后，并未按照合同约定及法律规定返还租赁大棚及附属设施，而是将涉案租赁物对外进行了转租，其未及时返还租赁物的违约行为直接导致了中节能公司无法及时将涉案租赁物对外进行出租，造成了经济损失。一审认定合同解除后双方应当及时办理交接义务，但本案中中节能公司认为在合同解除后应当是由山东溢佳公司按照合同约定以及法律规定向中节能公司返还租赁物，并保证返还的租赁物符合租赁物本身的性质，以上应当属于山东溢佳公司的义务而非中节能公司的义务。庭审中山东溢佳公司提交了部分证据来证实通知中节能公司办理租赁物的交接手续，但是交接手续因为存在转租，事实上是不能完成的。因此，根据民法典第五百七十七条、第七百三十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，山东溢佳公司应当依照租赁合同的约定支付涉案租赁物占用期间使用费。2.山东溢佳公司在合同履行过程中存在逾期支付租金的行为，依照合同约定应当向中节能公司支付违约金。第一，《光伏农业科技大棚租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同已经(2020)鲁1426民初1858号民事判决书认定为有效合同，双方都应当按照合同约定履行。依照协议约定，山东溢佳公司应当在2019年3月1日、2019年9月1日前分两次支付2019年度租金，应当于2020年3月1日前支付2020年度上半年的租金，但其至2020年5月28日才通过工程款抵扣的方式支付2019年度及2020年度的租金，明显违反了合同约定的期限，给中节能公司造成了一定的经济损失，中节能公司依照《光伏农业科技大棚租赁协议》第五条第一款的规定主张逾期支付租金的违约金于法有据。第二，一审根据民法典第五百八十五条规定认为中节能公司已经接受了定额的违约金，不得再按照约定的计算方式主张违约金，属于适用法律错误。该规定应当是山东溢佳公司只存在一种违约行为的情况下，针对该一项违约行为中节能公司可以在合同约定的多种违约金支付方式中选择一种计算方式主张违约金，该规定并不适用于本案山东溢佳公司存在多种违约情形的情况。(2020)鲁1426民初1858号民事判决书只是对山东溢佳公司提前解除合同的违约行为进行认定，并未对其逾期支付租金的违约行为进行处理。中节能公司认为，违约解除合同和逾期支付租金本身就属于两种违约行为，对两种不同的违约行为约定两种违约金的计算方式并不违反法律的规定，中节能公司针对山东溢佳公司逾期支付租金的违约行为另行起诉也未违反合同约定和法律规定。相反的是，一审将该两种违约行为混为一谈，并且认定中节能公司只能主张其中一种违约金是不公平的，有违民法典的公平原则。综上所述，一审在中节能公司提供充分证据足以证明山东溢佳公司存在转租行为且其认可的情况下，驳回中节能公司的上诉请求，属于认定事实不清。同时，一审在认定事实不清的基础上错误适用法律，侵害了中节能公司的权益，因此，请求二审法院依法改判支持中节能公司的全部诉讼请求。

上海**公司、山东溢佳公司辩称，二公司无需向中节能公司返还租赁物。在另案1858号判决及庭审过程中，双方确认山东溢佳公司于2020年6月30日撤场，由中节能公司接手，现其已经整体出租至第三方，山东溢佳公司无法且事实上也不存在向中节能公司返还涉案大棚的义务。租赁物符合对外出租的条件，山东溢佳公司未继续占有租赁物，也未妨碍中节能公司出租给第三方，因此无需再支付占有使用费。至于中节能公司所提到的转租合同，都是在双方合同解除前或过渡期内签订的，且所收取的租金都是一次性支付的，并不代表山东溢佳公司是占有行为，山东溢佳公司可以将先前多收取的租金退还给中节能公司。整个过程山东溢佳公司多次与中节能公司交接，中节能公司不配合，并且也从未向山东溢佳公司提出清空租户的要求，因此山东溢佳公司已经完成了所有应尽的义务，如果产生损失，中节能公司也有过错，应由其承担自己过错造成的损失。关于违约金，根据双方惯例，款项一直是以抵扣的方式支付的，而非山东溢佳公司主动支付。中节能公司作为款项的扣除方，自主掌控了山东溢佳公司的付款及进度，山东溢佳公司并非主动违约，因为是抵扣方式进行，款项都是在中节能公司账上，因此其不存在利息及其他损失，且山东溢佳公司不存在任何违约行为，所以不应向中节能公司支付违约金。综上，上海**公司、山东溢佳公司不同意中节能公司的上诉理由，请求维持原判。

中节能公司向一审法院起诉请求：1.判令上海**公司、山东溢佳公司立即返还涉案大棚及附属设施；2.判令上海**公司、山东溢佳公司支付中节能公司逾期支付租金的违约金，共计1599883.6元；3.判令上海**公司、山东溢佳公司支付中节能公司涉案租赁物占用期间使用费，暂计1749478.36元（自2020年7月1日起按照每年240.06万元暂计算至2021年3月24日）；4.判令上海**公司、山东溢佳公司支付中节能公司涉案大棚及附属设施的维修费用暂计10000元（具体费用待后期鉴定后明确）；5.案件受理费、保全费、保全保险费、鉴定费、律师费等均由上海**公司、山东溢佳公司承担。庭审中，中节能公司撤回了第四项诉讼请求，对于第五项诉讼请求中的保全费、律师费、保全保险费、鉴定费不再主张。

一审法院认定事实：中节能公司（出租方）与上海**公司（承租方）签署的《光伏农业科技大棚租赁合同》约定：一、大棚数量为262座，租金240.06万元/年；二、租赁期限为出租方设施全部完工、验收合格后交给承租方之日起至2030年12月30日止，共计约15年；三、付款方式及条件租金按年支付，每年3月1日前支付50%租金，9月1日前将当年剩余租金付清；本合同生效后30日内向出租方支付100万元作为光伏大棚的押金，本合同履行完毕后，承租方无违约行为的，出租方无息返还。五、违约责任1.租赁期间，应及时支付租金及其他应支付的一切费用，逾期6个月，出租方有权解除合同，并没收租金及押金。合同签订后，2015年11月18日上海**公司向中节能公司交纳大棚租赁押金100万元（工程预付款扣款）。合同履行过程中，中节能公司与上海**公司协商一致，变更合同：大棚数量是223座，租金为197.03万元/年。2020年6月30日前的租金已付清。

2020年4月20日，中节能公司（甲方）与上海**公司（乙方）、山东溢佳公司（丙方）签订《光伏农业科技大棚租赁合同》之补充协议，鉴于丙方系乙方的全资子公司，协议如下：1.租赁合同增加丙方作为项目运营公司。丙方自愿享受租赁合同规定的乙方的权利和义务；2.自本补充协议生效之日起，乙方及丙方共同承担自租赁合同生效之日起租赁合同项下乙方应享有的所有权利及义务；3.自各方盖章之日起生效。协议下方甲、乙、丙三方加盖公章。

2020年6月24日，山东溢佳公司向中节能公司发出《关于解除合同通知函》《场地交接通知书》，通知内容：1.《光伏农业科技大棚租赁合同》及《光伏农业科技大棚租赁合同》补充协议于2020年6月30日解除；2.于2020年6月30日前与我司办理租赁物交接；3.于2020年7月5日前向我司返还100万元押金。2020年6月30日前完成交接。2020年6月28日，中节能公司回函：1.不同意解除《光伏农业科技大棚租赁合同》及《光伏农业科技大棚租赁合同》补充协议；2.不同意办理租赁物交接；3.不具备返还租赁押金条件，仍需按照租赁合同执行。2020年6月28日，山东溢佳公司向中节能公司发出《通知书》，通知其接收租赁物。中节能公司回函：继续履行合同义务。2020年6月30日山东溢佳公司撤出租赁场地，后中节能公司对大棚等基础设施进行维护和保养。2020年7月13日，山东溢佳公司起诉中节能公司、上海**公司，诉讼请求为：1.确认山东溢佳公司、上海**公司与中节能公司签订的《光伏农业科技大棚租赁合同》以及《光伏农业科技大棚租赁合同之补充协议》于2020年6月30日解除；2.判令中节能公司返还山东溢佳公司押金100万元；3.诉讼费由中节能公司承担。在（2020）鲁1426民初1858号案件审理过程中，山东溢佳公司申请对涉案租赁物土壤进行鉴定，确定是否符合土壤质量标准。2020年11月5日山东城控检测技术有限公司司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见：涉案租赁物土壤不符合《设施蔬菜土壤质量标准》（DB37/T2050-2012）标准要求。该案作出（2020）鲁1426民初1858号判决：一、确认山东溢佳公司、上海**公司与中节能公司签订的《光伏农业科技大棚租赁合同》以及《光伏农业科技大棚租赁合同之补充协议》于2020年6月30日解除。二、驳回了山东溢佳公司及上海**公司的其他诉讼请求。该判决作出后，山东溢佳公司不服提起上诉，最终因未按时交纳案件受理费，按撤回上诉处理，（2020）鲁1426民初1858号民事判决书生效。

另查，2020年3月，山东溢佳公司（甲方）与平原县德瑞家庭农场（乙方）签订《春秋棚合作协议》，约定甲方将其位于中节能园区的春秋棚提供给乙方种植，租期自2020年3月1日起至2021年2月28日止，共计12个月。2020年6月，山东溢佳公司（甲方）与王吉国（乙方）签订《山东溢佳园区空置地合作协议》，约定将甲方位于中节能园区范围以内的全部空地，但不含与大棚温室保持2米的消防防火距离，租期2020年6月16日至2023年6月15日止。2020年7月15日，山东溢佳公司与孙志华签订《日光温室合作协议》，将中节能光伏园区A6区域13、14、15、16号四座温室租赁给孙志华，期限自2020年7月15日至2021年7月4日止。

上海**公司曾于2020年5月28日向中节能公司出具《关于支付2019年度-2020年上半年度光伏农业科技大棚租赁合同费用的说明》，说明的内容：上海**公司与中节能公司签订《光伏农业科技大棚租赁合同》《光伏农业科技大棚租赁合同补充协议书》以及《中节能山东平原一期20兆瓦光伏农业科技大棚电站项目EPC工程总承包合同》约定，上海**公司对大棚、空闲地及其他设施整体打包租赁，并支付租赁费用，现因上海**公司投入资金较大，加之蔬菜价格较低，经营困难，暂无力支付2019年度-2020年上半年度光伏农业大棚租赁费用共计295.545万元。现申请将该款在EPC总承包合同质保金中扣除。扣除以上租赁款后，截止2020年5月28日质保金还剩468.533632万元。不许再向中节能公司支付2019年度至2020年上半年度的光伏农业大棚租赁租金了，中节能公司提供等值的增值税专用发票。

中节能公司于2021年1月5日向上海**公司发出《关于清偿违约金的函》，内容：（2020）鲁1426民初1858号判决书即日起生效，现请上海**公司于15个自然日内清偿拖欠的违约金1599883.6元，否则就诉诸相应法律手段，并附有违约金的具体计算方法。上海**公司于2021年1月18日出具了《关于清偿违约金的函》《关于恢复租赁农业生产设施原状的函》回函，内容是以上两个函上海**公司均已收悉，自公司与中节能公司签订租赁合同以来，应付的租金均是以中节能公司在《EPC总承包合同》应付账款中扣除的方式进行支付，并非上海**公司直接支付，中节能公司作为扣款方自主掌控了付款时间及进度，上海**公司仅是配合对账，因此中节能公司所述延期支付2019、2020年租金，上海**公司不认可是其责任。中节能公司已认可并实际已通过扣除应付账款的方式完成了上海**公司的租金支付，所有款项实际一直在中节能公司的账上，其不存在利息损失，要求高额违约金缺乏合理依据。其次根据（2020）鲁1426民初1858号判决书，中节能公司已经没收了上海**公司的100万元履约保证金，已经涵盖了全部未履约的违约责任。最后上海**公司再次要求中节能公司于2021年1月31日前前往现场交接。2021年3月16日，山东溢佳公司向中节能公司发出通知书，内容是（2020）鲁1426民初1858号民事判决书及（2021）鲁14民终750号裁定生效，光伏大棚租赁合同及补充协议均于2020年6月30日解除，已于6月30日完成撤场，要求取回部分遗留的设施，希望中节能公司接洽。

中节能公司于2021年4月28日提起本案诉讼。

2021年7月1日，中节能公司（甲方）与平原瑞农农业技术有限公司（乙方）签订《光伏大棚租赁合同》，约定将坐落于山东省德州市平原县以西的农业大棚含露地整体出租给乙方。

一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、上海**公司、山东溢佳公司是否仍在占用中节能公司主张的大棚及附属设施，是否应当返还大棚及附属设施并支付中节能公司涉案租赁物占用期间使用费1749478.36元；二、上海**公司、山东溢佳公司是否应当支付中节能公司逾期支付租金的违约金共计1599883.6元。

关于焦点一，（2020）鲁1426民初1858号判决已认定山东溢佳公司已经于2020年6月30日撤场，涉案《光伏农业科技大棚租赁合同》及补充协议于2020年6月30日确认解除，山东溢佳公司撤出后，中节能公司对大棚等基础设施进行了维护和保养。本案中，中节能公司的证据不足以认定上海**公司、山东溢佳公司至今尚占用着中节能公司的大棚及附属设施，故其要求上海**公司、山东溢佳公司返还涉案租赁物的请求，一审法院不予支持。

关于中节能公司主张上海**公司、山东溢佳公司承担对涉案租赁物占用期间的使用费，从2020年7月1日起，依照涉案合同约定的每年总租金240.06万元的标准计算租赁物占用期间使用费，缺乏事实及法律依据。（2020）鲁1426民初1858号判决已认定双方之间的合同于2020年6月30日解除。合同解除，双方当事人应及时办理交接，避免造成不必要的损失。结合双方提交的证据，也不能认定中节能公司主张的该项损失系上海**公司、山东溢佳公司所致，因此对于中节能公司要求支付占地使用费1749478.36元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。

关于焦点二，双方签订的合同中约定了租金的支付方式，即租金按年支付，承租方在每年的3月1日前支付光伏大棚的50%租金，9月1日前将当年剩余大棚租金付清，逾期支付则每日按逾期应付金额的0.2%支付违约金，中节能公司按照该标准计算要求上海**公司、山东溢佳公司支付迟延租金的违约金1599883.6元，二公司认为不存在逾期付款的行为，中节能公司主张的租金一直在其账上，不产生任何损失，不应当支付违约金。另外前案已扣除100万元履约保证金，对山东溢佳公司所有违约行为进行了处理，不应再重复处理。双方在合同中设定了押金100万元，又约定了违约金的计算方法，（2020）鲁1426民初1858号民事判决中已认定，因山东溢佳公司违约提前解除合同，100万元押金不予退还。该押金双方均认可是履约保证金，即违约金，中节能公司已接受了双方约定的定额的违约金，在本案中再次要求按约定的计算方式主张违约金，无法律依据。因此对于中节能公司要求上海**公司、山东溢佳公司支付违约金1599883.6元的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回中节能公司的诉讼请求。案件受理费16837元，由中节能公司负担。

二审期间，当事人均未提交新证据。

本院查明：涉案《光伏农业科技大棚租赁合同》关于付款方式及条件约定：“1.租赁期限开始后，光伏大棚租金按年支付，乙方（上海**公司）在每年3月1日前支付光伏大棚的50%租金，9月1日前将当年剩余大棚租金付清，甲方（中节能公司）根据乙方的要求提前一周提供相应的合法发票，乙方收到发票后一周内付款。2.乙方或乙方指定的第三方应在本合同生效后30天内向甲方支付100万元（壹佰万元整）作为租赁光伏大棚的押金，本合同履行完毕后，乙方无违约行为的，甲方无息返还乙方。”关于违约责任约定：“1.租赁期间，乙方应及时支付大棚租金及其它应支付的一切费用，如拖欠不付，则每日按逾期应付金额的0.2%付甲方违约金，逾期6个月的，甲方有权解除合同，并没收乙方的租金及押金。”

二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。

本院认为，本案争议的焦点问题为：中节能公司关于要求改判支持其一审诉讼请求的上诉请求是否成立。中节能公司一审诉讼请求包括：返还租赁物、给付逾期支付租金的违约金、支付租赁物占用期间使用费、支付租赁物维修费用以及承担保全费、律师费、保全保险费、鉴定费等费用。一审诉讼中，中节能公司撤回了支付租赁物维修费用的请求，放弃了承担保全费、律师费、保全保险费、鉴定费等费用的主张。关于返还租赁物的问题：生效的（2020）鲁1426民初1858号民事判决书查明：“2020年6月30日山东溢佳公司撤出租赁场地。山东溢佳公司撤出后，中节能公司对大棚等基础设施进行维护和保养”，并判决当事人之间的涉案租赁合同于2020年6月30日解除。合同解除后，山东溢佳公司无权继续占用租赁物及附属设施，理应返还。根据上述生效判决认定事实，山东溢佳公司已于2020年6月30日撤场，而中节能公司对山东溢佳公司主张的其在涉案租赁物场地实际办公的事实未予否认，亦在山东溢佳公司撤场后对涉案租赁物进行了维护和保养，在其已经占有控制涉案租赁物的事实下，再请求山东溢佳公司返还租赁物，没有事实基础和法律依据。虽然山东溢佳公司于租赁合同解除前后有转租事实，但中节能公司已经占有控制涉案租赁物，并于2021年7月1日将租赁物等整体出租给第三方。并且上述合同解除后，中节能公司未通过诉讼等方式清退山东溢佳公司签订的转租合同相对方，应视为其认可并接受了山东溢佳公司的转租行为。故，不能以山东溢佳公司的转租事实否定双方合同解除后中节能公司占有控制租赁物的事实，一审法院未支持中节能公司要求返还租赁物并无不当。关于给付逾期交纳租金的违约金问题：涉案租赁物由上海**公司承建，涉案租金以抵扣工程款的方式给付，当事人均认可且经生效的上述判决确认合同解除之前租金已抵扣完毕。中节能公司并未提交证据证明其已按租赁合同约定向上海**公司提供发票，亦未主动按时以应付上海**公司的工程款抵扣租金并通知上海**公司，并且根据租赁合同约定100万元押金明显亦有违约金性质，系整体上对上海**公司履约的担保。生效的上述判决认为：“双方均认可该100万元的押金性质为履约保证金，上海**公司、山东溢佳公司在中节能公司不同意解除合同的情况下，不履行主要义务，已构成违约，应当承担违约责任。因此，山东溢佳公司要求返还押金的诉讼请求，本院不予支持。”即使上海**公司、山东溢佳公司存在逾期给付租金的违约行为，该违约行为亦在100万元履约保证金担保的违约事项之内。事实上，根据上述生效判决结果，上海**公司、山东溢佳公司已承担了100万元的违约责任。中节能公司本案中又依据租赁合同有关违约责任约定主张合同解除前履行过程中的逾期支付租金的违约金，缺乏充足的事实依据和法律依据，一审法院不予支持并无不当。中节能公司主张上海**公司、山东溢佳公司存在违约解约和逾期支付租金两种违约行为，另案生效判决只对违约解约行为进行认定，本案中节能公司起诉主张逾期支付租金的违约行为不违反法律规定的意见，本院不予采纳。另外，关于中节能公司请求支付租赁物占用期间使用费的问题，山东溢佳公司虽进行了转租，但具体的租金标准、转租费用并不明确，中节能公司比照《光伏农业科技大棚租赁合同》约定240.06万元/年的租金标准请求占用费不符合本案实际，也无证据证明山东溢佳公司因转租而受益的具体数额，故本院对其该项请求亦不予支持，中节能公司可在证据充分后另行主张。

综上所述，中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33675元，由上诉人中节能（平原）太阳能科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　郑卫华

审 判 员　高振平

审 判 员　张忠星

二〇二一年十一月十七日

法官助理　孔祥龙

书 记 员　王婷婷