原告山西省闻喜公路管理段与被告某某、某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

山西省闻喜县人民法院

民事判决书

（2018）晋0823民初897号

原告:山西省闻喜公路管理段,住所地:闻喜县高速路通道。

法定代表人:卫浩敏,段长。

委托诉讼代理人:***,山西德明律师事务所律师。

被告:***,男,1956年2月26日生,汉族,闻喜县桐城镇新开北路,现住闻喜县桐城镇车站。

闻喜县石油公司退休职工。

被告:***,女,1956年5月20日生,汉族,闻喜县桐城镇新开北路,现住闻喜县桐城镇车站,河底镇供销社退休职工,系***妻子。

原告山西省闻喜公路管理段（以下简称闻喜公路段）与被告***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月3日受理后，依法由审判员**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻喜公路段的委托代理人***、被告***到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闻喜公路段向本院提出诉讼请求称:1、依法判令二被告立即给付拖欠的二年租金455000元;2、二被告立即腾出租赁原告的办公楼并且恢复原状。诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日,原、被告签订《房屋租赁协议》,二被告租赁了原告位于闻喜县城太风西路1号的原三层老办公楼,约定:租期3年,从2014年4月1日起至2017年3月31日,第一年租金22万元,第二年租金为22.5万元,第三年租金为23万元,每年4月1日之前缴清本年度租金。但是,已过租赁届满期限,被告仍占据租赁物不腾出,并且拖欠2015年4月1日至2017年3月31日间二年租赁费未缴。原告多次催促,被告未履行责任。故为维权益,原告特此举讼于贵院。

被告***、***辩称。原告诉讼的事实基本属实。第二年22.5万元,第三年23万元租金未缴。2012年8、9月份,县政府通知原告闻喜公路段燃煤锅炉取暖改天然气锅炉取暖。在此之前几年被告租赁新世纪宾馆期间,现在的禾怡宾馆当时为原告单位的办公楼,还有车站坡原新世纪宾馆一至三层,公路段在原新世纪宾馆上四、五层的职工单元楼均由原告负责提供锅炉房及内部取暖设备,被告负责供暖供水。2012年10月份,被告为煤改气工程及其设施共计花费19万元,原被告告双方同意在第二年之后的租赁费中予以折抵。从2014年开始,因为市场及实体店面疲软,旅馆业萧条,被告为此多次向原告提出适当减少租金。2016年,由于原告原办公楼屋顶渗水严重,楼房内外年久失修,场院水道堵塞破烂不堪,门窗、取暖供水设施均无法继续使用,所以被告逐步开始全面修缮更换。除煤改气工程费用19元之外,上述其他工程设施合计花费46.15万元。基上所述,根据原告的诉讼请求,被告认为:第一、关于租金455000元,应与被告煤改气工程费用、房屋整体修缮及场院改造硬化等费用折抵。第二、连年来，因为被告陆续的大型修缮起点高、投资巨大。鉴于被告承租原告的办公楼及场院、锅炉房等设施,从2007年至今10余年,彼此之间经常沟通,双方合作关系正常，因此被告仍愿同原告平等友好协商善解决双方之间纠纷并达成新的租赁协议。

经审理查明，自2007年起，二被告租用原告的房屋经营新世纪宾馆。2014年4月1日，原告(甲方)与被告(乙方)再次签订《房屋租赁协议》约定，甲方自愿将位于闻喜县城太风西路1号的原三层老办公楼出租给乙方；房屋租期三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止；第一年租金为22万元、第二年租金为22.5万元，第三年租金为23万元；每年4月1日之前交清本年度的租金；乙方若不按时交清承租款，甲方可随时收回出租房屋；租赁期满，乙方要及时腾房，如超期占用每天向甲方交违约金1000元。协议签订后，被告如数缴纳了2014年-2015年的租赁费22万元。2015年，被告将经营的宾馆更名为禾怡宾馆。后因被告主张以之前其为原告垫付的部分费用折抵租金，未缴纳2015-2017年两年的租金共计45.5万元。租赁协议到期后，原被告双方未继续签订新的租赁协议。2017年4月11日、2018年1月3日，原告闻喜公路段两次书面通知二被告缴纳拖欠的租金45.5万元并腾出租赁房屋。以上事实，有原告提供的《房屋租赁协议》一份、通知两份及庭审笔录等在案佐证。当事人提供的其他证据因与本案的关联性不足，本院不予认定。

本院认为，涉案《房屋租赁协议》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，现被告连续拖欠两年的租金，原告要求支付有合同及法律依据，本院予以支持。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。原被告签订的《房屋租赁协议》已经于2017年3月31日到期，双方没有签订新的租赁协议，二被告无权继续占有租赁房屋，原告要求其腾出租赁房屋，本院予以支持。对于原告要求的被告将租赁房屋恢复原状，依照《合同法》的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原被告签订的《房屋租赁协议》中并无关于租赁期满被告应将租赁物恢复原状的约定，故对原告的该项主张不予支持。被告主张的其在承租期间为原告垫付了相关费用应从租赁费中冲抵，因双方未能就此协商一致，原告亦未提起反诉，故本院不予处理，原告可另案起诉。被告***经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：

一、被告***、***于本判决生效之日起十日内将位于闻喜县城太风西路1号山西省闻喜公路管理段原三层老办公楼的房屋腾空后返还给原告山西省闻喜公路管理段。

二、被告***、***于本判决生效之日起十日内支付原告山西省闻喜公路管理段租金445000元。

三、驳回原告山西省闻喜公路管理段的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8125元，减半收取计4062元由被告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。

审判员*翔

二〇一八年六月十七日

书记员***