沧海控股集团有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙0212民初7267号

原告：沧海控股集团有限公司（统一社会信用代码为91330212772328778X）。住所地：宁波市鄞州区。

法定代表人：彭天斌，该公司执行董事兼总经理。

委托代理人：李信平、白旭霞，李信平律师事务所律师。

被告：***，男，1955年9月20日出生（公民身份号码为332××31），汉族，无固定职业，住台州市天台县。

被告：章冬连，女，1964年9月7日出生（公民身份号码为332××07），汉族，被告宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司法定代表人，住宁波市鄞州区。

被告：宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司（统一社会信用代码为91330212772328778X）。住所地：宁波市鄞州区。

法定代表人：章冬连，该公司执行董事兼总经理。

原告沧海控股集团有限公司为与被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司（以下简称御龙宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李信平、白旭霞，被告章冬连（暨被告御龙宾馆）、***到庭参加审理。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。

原告沧海控股集团有限公司起诉称：三被告因经营需要，于2013年5月28日与原告签订《租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）一份，承租原告名下坐落于宁波市鄞州区宁横路1699号的房产。租赁合同签订后，原告一直依约履行出租人的义务，但三被告自第一期租金支付开始就存在逾期情况，且2016年开始逾期天数逐渐延长至100多天，甚至于2017年4月份开始不再支付租金。原告于2016年6月1日向三被告发出《通知书》，要求三被告支付拖欠的租金及违约金，但三被告并未履行。后双方多次协商均未果。2017年6月13日，三被告停止营业。原告于2017年6月9日向三被告发送《合同解除通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，租赁合同随即解除。后因双方对于解除之后的事宜协商不成，原告于2017年6月21日向三被告发出《清退通知书》，要求三被告于2017年6月30日前清退并返还租赁物，但三被告拒绝配合。原告认为，三被告应按约支付租金、水费、汽费，并在合同解除后腾退房屋，但三被告逾期支付租金、水费、汽费，并拒绝腾退房屋，侵害了原告的权益。故请求法院判令：1、三被告腾空位于宁横路1699号的房产，并将房产返还原告；2、三被告立即支付租金879722元、原告为其垫付的汽费208771元、水费14604元以及逾期支付租金的违约金5780000元、逾期腾退的违约金（自合同解除之日起第8日开始按照日租金5倍即每天50000元的标准计算至三被告涉案房产实际腾退之日止，暂计算至2017年9月11日为4150000元），暂合计11383097元，扣除500000元保证金后，三被告尚需支付原告10883097元。

被告***答辩称：同意合同于2017年6月9日解除，并支付租金、汽费和水费，对保证金500000元抵扣欠款也没有异议。但是：第一，付款义务方是被告章冬连和御龙宾馆，其没有付款义务；第二，合同解除后，被告方已经从租赁房产内撤出，房产内的所有装饰装修及可移动资产均在原告控制范围之内，应视为三被告已经完成了腾退和交还房屋的义务，原告诉请要求三被告腾退和交还房屋已无必要；第三，三被告将房屋腾退并交还给原告后，原告实际可以处分房产，不存在逾期腾退房屋的损失，原告不通过涉案房屋收益系原告自行扩大损失，与三被告无关；第四，原告主张的逾期付款违约金标准过高，且重复计算，应依法予以降低。综上，请求法院依法判决。

被告章冬连、御龙宾馆共同答辩称：同意合同于2017年6月9日解除，愿意支付租金、汽费和水费，对保证金500000元抵扣欠款也没有异议。其他方面，请法院依法判决。

原告为证明诉讼主张，向本院提交了以下证据：

租赁合同书（含承诺书）一份、拟证明三被告承租原告名下的位于宁波市鄞州区下应街道顾家村（即宁波市鄞州区中河街道宁横路1699号）的房产以及双方约定租期、租金支付以及违约责任等事项的事实；

汽费催缴通知书一份、蒸汽费发票四份、蒸汽费付款凭证一份、自来水发票一份、自来水付款凭证一份，拟共同证明原告代被告垫付汽费208771元及水费14604元的事实；

通知书、合同解除通知书、清退通知书各一份及各自邮寄面单、邮寄跟踪情况，拟证明原告分别于2017年6月8日和6月21日向三被告发送解除合同通知书和清退通知书以及三被告于2017年6月9日收到合同解除通知书的事实；

4、清单一份，拟证明涉案房屋内现有可移动财物详情的事实。

被告***、章冬连、御龙宾馆未向本院提交证据。

对原告提交的上述证据，三被告对真实性均无异议，本院均予以确认。

综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：

2013年5月28日，原告与被告***、章冬连签订《租赁合同书》一份，约定：被告***、章冬连以及该两被告拟成立的御龙宾馆共同租赁原告名下位于宁波市鄞州区宁横路1699号房产[土地证号：甬鄞国用（2007）第09-05022号；房产证号：鄞房权××6号]作为经营所用，租期自2013年6月1日至2021年5月31日，租金自2013年10月1日起算，其中2016年6月20日至2018年6月20日期间的年租金是3850000元；合同签订后，三被告需在十日内日支付保证金500000元，当三被告发生欠款（租金、违约金、滞纳金、赔偿金等）时，原告可直接将保证金抵扣欠款。合同12.6约定，合同解除的，租赁资产内部由三被告出资装修的六面装修物及装修天花板、地板、灯具、电源开关机固定装修均不得拆除，归原告所有。合同10.4约定，三被告在租赁期内投入的不可移动的装饰、装修，在合同解除后归原告所有。合同13.2.7约定，三被告拖欠租金超过一个月的，原告有权解除合同并收回租赁房产。合同16.1.7约定，三被告若拖欠租金超过一个月的，需按照该年度租金向原告支付违约金。合同16.3约定，三被告逾期支付原告租金的，逾期支付的款项需按每日千分之三向甲方支付违约金。合同17.11.2约定，承租方的送达地址为浙江省天台县赤诚街道水厂路14-9号，电话及收件人分别为138××84和***。合同14.10约定，被告***、章冬连以租赁房屋作为经营地址设立企业进行经营的，该企业同样作为本合同的共同承租方与被告***、章冬承担责任。合同17.17约定，水、电、热气费根据供水、供电热气部门规定收取。被告***、章冬连代表自己个人及被告御龙宾馆成立前的合伙人在合同上签字确认。合同签订后，三被告并未按约支付租金，截止2017年6月8日，已经存在逾期支付租金超过一个月的情形。2017年6月8日，原告向合同约定的三被告送达地址邮寄了《解除合同通知书》一份，该邮件于次日被签收。同年6月21日，原告再次向相同的地址邮寄了《清退通知书》一份，要求三被告于6月30日前腾退和交还房产，若三被告逾期则原告将按合同约定向三被告收取逾期腾退违约金。目前该房产内除了不可拆卸的装修设施设备外，还有大量动产。庭审中，双方就房产内的现有动产清单进行了确认。

另查明被告御龙宾馆于2014年6月24日登记成立，注册地址和经营地址为承租房产所在地，股东为被告***和章冬连，法定代表人现为章冬连。

本院认为，关于合同的承租方，合同抬头处明确写明为***、章冬连及御龙宾馆（筹），合同中明确约定由被告***和被告章冬连作为筹建公司的合伙人签字以及成立的企业也作为共同承租方，且被告御龙宾馆也对自己是承租方无异议，故本案的承租方为三被告。租赁合同由原告与被告***、章冬连签字确认，合法有效，对原告及三被告均具有法律约束力。被告***关于自己不承担付款义务的的辩称缺乏依据，本院不予支持。三被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同。原告按照约定地址向三被告邮寄解除合同通知书的的邮件于2017年6月9日被签收的事实已产生合同解除的效力，三被告对合同已于2017年6月9日解除无异议，故本院确认合同于2017年6月9日解除。合同解除后，被告应腾退房屋、支付至合同解除日止的租金，并承担相应的违约责任。关于原告要求被告腾退的诉讼请求，被告***认为，其已经停止营业，退出宾馆，租赁房产内的财物均归原告所有且属于原告控制范围之内，应视为三被告已经完成腾退义务，不需再履行腾退义务。本院认为，合同解除后，原告依约对三被告出资形成的房产内已形成依附的装饰装修（包括但不限于六面装修物及装修天花板、地板、灯具、电源开关机）享有所有权，故腾退仅限于可移动的财物。虽然三被告人不在租赁房产内，宾馆实际已经停止营业，但无证明表明原、被告就东辰的腾退和处置已达成一致意见，故三被告并未完成腾退房产的义务。据此，本院认为，原告有权要求三被告支付逾期腾退违约金，但原告主张的标准过高，三被告亦对违约金不认可，故本院依法调整为违约金按照年租金3850000元的1.3倍即5005000元计算至三被告实际腾退之日止。关于违约金起算时间，因原告在2017年6月21日发函中限三被告于6月30日前腾退，故本院以7月1日作为违约金起算时间。原告要求三被告支付879722元租金的诉讼请求，符合合同约定，计算准确，本院予以支持。原告要求三被告支付逾期付款违约金5770000元的诉讼请求，重叠适用了合同的违约金条款，且违约金标准过高，三被告亦不予认可，故本院依法予以调整至以未付租金为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率（中长期档）年利率4.75%的1.3倍计算违约金。关于三被告付款情况，三被告未提供证据，本院以原告提供的欠付租金清单中载明的付款情况为依据核算违约金。经核算，逾期付款违约金为108822元。原告要求三被告支付汽费、水费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告关于500000元保证金直接抵扣上述欠款的主张，符合约定，三被告亦无异议，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第五条之规定，判决如下：

被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司于本判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区中河街道宁横路1699号（产权证载明地址为宁波市鄞州区下应街道顾家村，土地证号：甬鄞国用（2007）第09-05022号；房产证号：鄞房权××6号）的房产（腾退清单附后）并将上述房产返还给原告沧海控股集团有限公司；

被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司向原告沧海控股集团有限公司支付租金879722元及逾期付款违约金108822元，合计988544元；

被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司向原告沧海控股集团有限公司支付汽费208771元、水费14604元，合计223375元；

被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司向原告沧海控股集团有限公司支付逾期腾退违约金（自2017年7月1日起，按照年租金5005000元，计算至涉案房产实际腾退完毕之日止，暂计至2017年9月11日止为1001000元）；

上述第二至四项暂计2212919元（暂计至2017年9月11日），扣除被告被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司在原告沧海控股集团有限公司处的保证金500000元，则上述三被告尚需支付原告1712919元，限上述三被告于本判决生效后十日内向原告付清；

驳回原告沧海控股集团有限公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费56377元，财产保全费5000元，合计本案诉讼费61377元，由原告沧海控股集团有限公司负担51716元，被告***、章冬连、宁波市鄞州御龙宾馆管理有限公司负担9660元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审　判　长　　黄文娟

人民陪审员　　谢良红

人民陪审员　　赵士楠

二〇一八年二月九日

代书　记员　　蒋晓艳

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