陕西芙蓉物业管理有限公司与陕西和兴宏图电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2017）陕01民终7535号

上诉人（原审被告）：陕西和兴宏图电子科技有限公司，住所地西安曲江新区水厂路1号国际会展中心A馆二楼北厅2E-173号。

法定代表人：**，该公司经理。

委托诉讼代理人：**，陕西法智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陕西**物业管理有限公司，住所地西安市高新区高新路2号丽华科技大厦。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王某，女，汉族。

原审第三人：陕西华宜奥成智能工程有限公司。住所地西安市高新路2号丽华科技大厦1幢22层2201室。

法定代表人：高宜丰，该公司总经理。

上诉人陕西和兴宏图电子科技有限公司（以下简称和兴宏图公司）因与被上诉人陕西**物业管理有限公司（以下简称**物业公司）及原审第三人陕西华宜奥成智能工程有限公司（以下简称华宜奥成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第09064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

和兴宏图公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回**物业公司解除双方签订《房屋租赁合同的》的诉讼请求，改判其不予支付**物业公司滞纳金10元；2.本案一、二审诉讼费由**物业公司承担。事实和理由:其在2014年8月得知承租的丽华科技大厦第19层、20层、21层的实际产权人并非同一人，且这几层的租户在与**物业公司签订合同后的履行过程中均发生过争议，实际产权人找这些租户要求支付房租。所以在2014年8月**物业公司要求其补缴下月房租时，其明确要求**物业公司提供房屋产权手续，但**物业公司一直拒绝提供。直到2014年12月**物业公司才拿出一份所谓的《委托协议》，该协议委托**物业公司出租租金为每月每平方米35元，而**物业公司出租给其的租金却为每月每平方米33元；该协议的委托方陕西交通装饰公司已于2005年被吊销营业执照，**物业公司的股东王某又自称是陕西交通装饰公司的员工，故该委托协议真假存疑。其在涉案租赁房屋产权尚不明晰的情况下，未付租金并无过错，更不存在违约的事实，构成不安抗辩权的行使。一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》属适用法律错误。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，而由行政管理部门依法向相对人采取的一种惩罚性措施。本案双方是平等主体之间的民事法律行为，不应适用滞纳金。认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。

**物业公司辩称，和兴宏图公司提出的丽华大厦19、20、21层实际产权人并非同一人与事实不符，且与本案没有直接的法律关系。和兴宏图公司承租的也不是19、20、21层的房产，所以和兴宏图公司据此不交房租于法无据。2014年8月和兴宏图公司没有按照合同约定交付剩余租金，并以不交付租金为由要求其出具房屋出租权委托协议，其在要求的三天内向和兴宏图公司出具了委托协议，但和兴宏图公司仍然不交付租金。2015年3月其起诉至雁塔法院，并向法院提交了委托协议、合同、产权人的相关手续，和兴宏图公司又以要见到委托方的法人代表为由仍不支付租金。2016年4月份雁塔法院派人与其共同去了海南省三亚市见到委托方交通装饰公司的法人代表***，***认可了让其代交通装饰公司出租房屋的事实。交通装饰公司的营业执照只是吊销而不是注销，仍是合法的法人主体，可以对外从事法律活动。和兴宏图公司又以其出租价格比交通装饰公司委托其出租的价格低为由提出异议，理由更不能成立。故认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回和兴宏图公司的上诉，维持一审判决。

华宜奥成公司未出庭无述称。

**物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与和兴宏图公司签订的《房屋租赁合同》；2.支付2014年9月至2014年12月租金69300元，2015年1月至2016年8月租金346500元，共计415800元及2015年1月1日至腾房之日的租金损失；3.将346500元房租按照欠款总额日5%计收滞纳金；4.本案诉讼费由和兴宏图公司承担。

一审法院认定事实：2013年7月4日**物业公司与和兴宏图公司签订《房屋租赁合同》，约定**物业公司将丽华科技大厦第22层，房号2201、2202、2203共3间，总面积为525平方米的房屋出租给和兴宏图公司作为办公使用。租赁期限为12年，从2013年7月1日至2025年7月1日；每月租金为17325元，合同生效三日内和兴宏图公司支付**物业公司壹年的租金207900元后开始使用，以后的租金每年交纳一次。在前一个月的15-30日，交纳下一年的租金；逾期一个月不交纳租金的，加罚滞纳金日5%，逾期两个月不交纳租金的，**物业公司有权终止合同。合同租金共递增两次，每次递增8%，2016年7月1日递增第一次，2019年7月1日递增第二次。和兴宏图公司在使用房屋前应交纳20000元作为租赁房屋相应部分的保证金，在租赁合同解除后经**物业公司确认上述设备设施无损后应将保证金退还和兴宏图公司。双方约定该租赁合同生效的条件是和兴宏图公司开始交纳第一笔租金到**物业公司账户后生效，**物业公司收到和兴宏图公司预付的保证金及一年的房屋租金后，三日内将合同规定的房屋交付给和兴宏图公司使用。该合同还约定**物业公司应保证合同规定的房屋有出租权。

庭审中，和兴宏图公司对**物业公司的出租权提出质疑，**物业公司向法庭提交了西安仲裁委员会（2005）西仲裁字第13号裁决书、陕西省高级人民法院（2005）陕执一仲字第21-5号民事裁定书及委托协议一份，根据西安仲裁委员会的裁决书显示该仲裁申请人为陕西交通装饰工程公司，法定代表人为***，被申请人为陕西宏华房地产开发公司，法定代表人为王某。该仲裁裁决内容为：“一、被申请人向申请人交付丽华大厦22层、23层共2376平方米的房屋。二、被申请人向申请人支付50万元的违约金；申请人的购房余款不再支付。三、本案仲裁费10000元由被申请人承担。”在陕西省高级人民法院的民事裁定书中显示申请执行人为陕西交通装饰工程公司，法定代表人为***，被执行人为陕西宏华房地产开发公司，法定代表人为王某。该民事裁定书载明根据上述仲裁裁决查封了被执行人名下位于西安高新路丽华科技大厦22、23层房产。2005年3月6日申请执行人与被执行人以书面形式将西安高新路丽华科技大厦22、23层房产移交给申请执行人。2006年7月28日申请执行人书面表示其已实际占用上述二层房产，并表示被执行人未按生效法律文书确定的其它义务不再执行。后裁定上述仲裁裁决书终结执行。同时**物业公司向法庭提交了其与陕西交通装饰工程公司于2010年6月16日签订的委托协议一份，该委托协议载明陕西交通装饰工程公司将其名下丽华科技大厦22、23层共2376平方米的房产委托**物业公司对外出租，租金为每月每平方米35元，每年共计997920元。出租期间的水、电、电梯、空调等费用由租户承担。陕西交通装饰工程公司委托**物业公司出租的租金每年12月31日向该装饰工程公司一次性交付当年收的租金，若有一次未交，**物业公司应承担日万分之五的违约金，该委托协议作废，陕西交通装饰工程公司有权收回出租权。**物业公司每年给陕西交通装饰工程公司汇款时，扣除当年租户的一个月租金作为对**物业公司的费用补偿。后**物业公司与和兴宏图公司因房屋租赁发生纠纷，**物业公司诉至雁塔法院要求解除合同并由和兴宏图公司支付租金。雁塔法院经审查认为**物业公司向法庭提交的证据无法充分表明其对该房屋具有合法的出租权，后雁塔法院以**物业公司不适格为由作出了（2015）雁民初字第00855号民事裁定书，驳回了**物业公司的起诉。**物业公司不服该裁定上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院经审理后认为**物业公司与和兴宏图公司签订的租赁合同系双方真实表示，**物业公司与和兴宏图公司均应受该合同的约束，**物业公司作为合同的相对方享有合同约定的权利承担合同约定的义务，并认为**物业公司是本案适格的主体，具有起诉的权利。后西安市中级人民法院作出（2015）西中民一终字第00950号民事裁定书撤销雁塔法院作出的（2015）雁民初字第00855号民事裁定，指令雁塔法院对本案进行审理。

本案审理过程中，为查明案件事实雁塔法院对陕西交通装饰工程公司法人***本人进行了询问，***表示其公司所有的事情均是由王某负责，其本人已经不参与公司的经营活动，其对于**物业公司收取租金的事实表示无异。另该涉案房屋以和兴宏图公司名义与**物业公司签订房屋租赁合同后由和兴宏图公司及第三人华宜奥成在共同使用。另查明，**物业公司已向和兴宏图公司交纳了租金207900元及押金20000元。最后查明，和兴宏图公司自2014年9月至今未向**无物业公司支付租金。

一审法院认为，根据西安市中级人民法院作出的（2015）西中民一终字第00950号民事裁定书认为**物业公司与和兴宏图公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应受该合同的约束；**物业公司作为合同的相对方，享有合同约定的权利并承担合同约定的义务；**物业公司是本案适格的主体，具有起诉的权利。且该民事裁定书已生效，故**物业公司与和兴宏图公司均应按照合同的约定履行。西安市中级人民法院指令雁塔法院对案件继续审理后，雁塔法院调取了陕西交通装饰工程公司的相关工商登记档案，并对陕西交通装饰工程公司的法定代表人***进行核实，***表示实际操作陕西交通装饰工程公司的是本案**物业公司的股东即**物业公司的委托代理人王某，其对于**物业公司收取租金等行为表示无异议。由于和兴宏图公司实际占有并使用了该房屋，故和兴宏图公司理应支付相应的租金。对于**物业公司要求解除与和兴宏图公司签订的租赁合同，由于和兴宏图公司未按时支付租金已构成违约，故法院对此依法予以支持。对于**物业公司要求和兴宏图公司支付2014年9月至2016年8月的租金共计415800元的请求，于法有据，法院依法予以支持。对于**物业公司要求和兴宏图公司承担2015年1月1日至腾房之日的租金损失，因双方的租赁合同已解除，且腾房之日无法确定，故对于2016年9月至腾房之日的租金损失，法院依法不予处理。对于**物业公司要求和兴宏图公司支付滞纳金的请求，考虑到双方在西安市中级人民法院作出上述裁定前对**物业公司是否具有出租权存在争议，陕西交通装饰工程公司的法定代表人***亦未出面核实相关问题，故法院酌情判令由和兴宏图公司向**物业公司支付滞纳金100000元。关于和兴宏图公司辩称其与第三人共同租用涉案房屋，根据合同的相对性原则，该合同系**物业公司与和兴宏图公司双方所签订，应由和兴宏图公司承担相应的权利义务。对于和兴宏图公司与第三人之间是否存在合同关系，和兴宏图公司与第三人应另案处理。综上，兹根据根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告陕西**物业管理有限公司与被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于2013年7月4日签订的《房屋租金合同》；二、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西**物业管理有限公司2014年9月至2016年8月的租金共计415800元；三、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西**物业管理有限公司滞纳金100000元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陕西**物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费7537元（陕西**物业管理有限公司已预交），由陕西**物业管理有限公司负担1537元，由陕西和兴宏图电子科技有限公司负担6000元。陕西和兴宏图电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付陕西**物业管理有限公司。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，和兴宏图公司在整个租赁过程中，没有他人对和兴宏图公司的承租权利提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，**物业公司与和兴宏图公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。一审法院调取了陕西交通装饰工程公司的相关工商登记档案，并对陕西交通装饰工程公司的法定代表人***进行核实，***表示实际操作陕西交通装饰工程公司的是本案**物业公司的股东即**物业公司的委托诉讼代理人王某，***对于**物业公司收取租金等行为表示无异议。因和兴宏图公司依据与**物业公司签订的合同实际占有并使用了涉案房屋，故和兴宏图公司理应支付相应的租金。而和兴宏图公司未按合同约定支付租金已构成违约，一审法院对**物业公司要求解除与和兴宏图公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持，并无不当。**物业公司要求和兴宏图公司支付2014年9月至2016年8月的租金共计415800元的诉请，于法有据，一审法院依法予以支持，也无不妥。对于**物业公司要求和兴宏图公司承担2015年1月1日至腾房之日的租金损失，因双方的租赁合同已解除且腾房之日无法确定，一审法院对于**物业公司2016年9月至腾房之日的租金损失，依法不予处理，并无不妥。关于**物业公司要求和兴宏图公司支付滞纳金的诉请，一审法院考虑到双方在本院（2015）西中民一终字第00950号民事裁定前对**物业公司是否具有出租权存在争议，陕西交通装饰工程公司的法定代表人***亦未出面核实相关问题，一审法院故而酌情判令和兴宏图公司向**物业公司支付滞纳金100000元，亦无不妥。和兴宏图公司上诉请求，改判驳回**物业公司解除租赁合同的诉请，因和兴宏图公司拖欠房租已远超两个月的合同约定，且和兴宏图公司的承租权利一直并未受到影响，和兴宏图公司拒付房租无法定或约定的理由，对和兴宏图公司的该项上诉请求本院不予支持。本案中的滞纳金为和兴宏图公司与**物业公司在房屋租赁合同中的平等约定，双方均应遵守，与行政管理无关，故和兴宏图公司上诉请求不支付滞纳金，本院不予支持。

综上所述，和兴宏图公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由陕西和兴宏图电子科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员***

代理审判员***

二〇一七年六月二十日

书记员韩璋