***、惠州市广安电梯工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省惠东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1323民初1036号 原告：***，男，1963年3月21日出生，汉族，广东省深圳市罗湖区人，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：***，广东汇和律师事务所律师。 被告：惠州市广安电梯工程有限公司，住所地惠州市南坛东路4号华光大厦5楼，统一社会信用代码91441300232315378Q。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1966年9月4日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。 原告***与被告惠州市广安电梯工程有限公司、第三人***执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告惠州市广安电梯工程有限公司、第三人***经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求贵院停止对第三人***名下位于位于惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房产（房产证号：粤房地证字第Ｃ××8号）执行并解除对该房屋**；2、案件受理费由被告承担。 事实与理由：第三人***意欲转让其名下在广发市场的131、132房产，并提供房产证给原告查看，第三人当时声称需卖房抵债。双方明确约定购房款等事项，于2017年9月12日到惠东县不动产交易中心办理权籍调查，并于2017年10月31日缴交购买该房产税费6298.44元，同时第三人当日交付房屋给原告使用。2017年11月21日，原告与第三人***在不动产交易中心签订《房地产买卖合同》，并提供双方身份证等用于办理房产过户手续。但此后没几天，原告被告知该房产被法院**，为此，原告找第三人解决，第三人声称会尽快和**人联系清偿债务。由于第三人未能与被告协商及第三人未能偿还被告债务，故此原告向贵院申请案外执行异议，原告认为，原告实际购买并实际占有房产并积极办理房屋过户手续，因办理过程中被**，故而，原告的申请应得到支持，故而原告特向贵院起诉，请予支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告补充如下内容：原告与第三人于2013年5月经朋友介绍相识，第三人以资金周转为由向原告借款15万元，双方口头约定利息为月利率2%，该15万元借款中的11万元系借款当天（2013年5月16日），由***在招商银行深圳分行龙岗支行个人账户【账号：6214××××7041】支付至第三人指定的***农业银行个人账户（账号6228××××3511）,余款4万元以现金形式交付给第三人，第三人收取借款后便办理房屋抵押权登记到原告名下，他项权证办埋时间是2013年5月16日，注销时间是2017年11月14日。第三人***借款后以现金方式支付利息至2015年2月，此后未再继续支付利息，因第三人无力还款付息，双方于2017年9月协商一致便将涉案房屋抵债给原告以清偿前述借款本息约20多万元，同时第三人便将房屋清场移交给原告作办公使用至今。 被告惠州市广安电梯工程有限公司答辩如下：答辩人认为被答辩人要求中止对第三人名下证号：粤房地证字第Ｃ××8号房的执行，并解除**，没有事实依据。 一、房屋至今仍登记在第三人***名下，房屋的权属人为***，答辩人**第三人***的房屋，符合法律规定。 二、被答辩人并没有支付完购房款，无权要求解除**。 (一）答辩人有理由怀疑被答辩人与第三人签订的购房合同为虚假意思表示的不真实合同，该合同约定的价格不是双方真正的交易价格，被答辩人也根本没有付清购房款。 1、***的该房屋为商铺，面积51.26平方米，价格仅为206504元，平均价格为4028元，不符合当地商铺的交易价格水平，即便双方存在对房屋的交易意向，20万元的价格也不是房屋的真实交易价格，该合同仅是双方为了偷税而虚报的交易价格，被答辩人根本没有按真实的交易价格付清购房款。 2、被答辩人提供的购房合同除了房产信息、价格之外，其余大部份地方所留“_”处均为未填写的空格，房屋购置为重大资产购置行为，该合同的填写风格也显然与真实的交易习惯不相符。 3、该合同未经公证及见证，不具有对抗第三人的效力，不具有真实性。 4、即便双方约定的交易价格20万元是真实的，也是第三人***以低价恶意转移处置房屋的行为，答辩人也可以以侵害债权为由撤销双方的房屋买卖行为，也不可以解除该房屋的**。 (二)被答辩人没有提供支付购房款的银行转账凭证证实其付款的真实性。 购房款20余万元，但被答辩人未提供购房款转账凭证证实真实的付款行为，也未能提供***的出具的收款收据，其付款的真实性无法确认，现金付款20余万元，也不符合交易习惯，不应确认。 (三）被答辩人未实际占有房屋。 被答辩人至今未提供任何证据证明其已实际占有房屋，不符合法律规定实际占有房屋的条件，不应支付答辩人的请求。 三、被答辩人可以代替第三人清偿债务，答辩人可以同意解除该房屋。 因被答辩人未实际付清购房款，未实际占用房屋，不符合中止执行及解除**的条件，为妥善解决纠纷，可由被答辩人替第三人偿还债务后解除过户房屋。综上所述，被答辩人要求解除**无事实及法律依据，不应当予以支持。 第三人***未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1，原告身份证；2、被告身份证；3、企业信息；4、房地产买卖合同；5、惠东县不动产权籍调查办结告知单；6、完税证明书；7、房产证、查询单；8、裁定书；9、借条、收条、银行转账记录；10、不动产权受理凭证、权籍调查成果表、宗地表；11、房产交接、现状图照片、物业费收费收据、水电费缴交凭证。 对上述证据，被告惠州市广安电梯工程有限公司、第三人***未到庭发表质证意见。 本院根据原告的证据及原告的陈述对本案的事实认定如下：根据惠东县不动产登记资料查询结果证明显示，位于惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房的不动产登记权属人为***，房屋建筑面积51.26平方米，房屋用途为商铺，房产证号：粤房地证字第Ｃ××8号。根据该房产的房产证记载，该房产存在4次抵押记录，现均已注销抵押。最后一次抵押为2013年5月16日，注销抵押登记时间为2017年11月14日。 ***惠州市广安电梯工程有限公司与***买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）粤1323民初1855号民事判决，判令被告***应偿还原告惠州市广安电梯工程有限公司电梯工程款2万元及其利息、违约金13055元。判决生效后，***未履行判决义务。惠州市广安电梯工程有限公司向本院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤1323执1210号。执行过程中，本院于2017年11月21日作出（2017）粤1323执1210号之二执行裁定书，*****名下位于惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房。**期限自2017年11月22日至2020年11月21日。同时，以***为被执行人的执行案件有5宗，以该案为主案合并执行。 惠东县不动产登记中心出具的不动产权籍调查成果表记载宗地面积24597.01平方米，坐落惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房，实测建筑面积51.26平方米，权籍调查成果附有宗地图，备注：权属来源合法，面积准确，数据已审查入库，可以出具不动产单元号办理登记业务。惠东县国体资源勘查测绘队于2017年9月11日出具的《宗地图》，确认土地权利人为***等全体业主，宗地面积24597.01平方米。 2017年9月12日出具的惠东县不动产权籍调查办结告知单（过渡期）显示，转让方为***，受让方为***，房产证号Ｃ××8号，备注：该宗产权，权籍调查阶段已完成；现可带齐资料到辖区所受理不动产相关登记业务。 惠东县地方税务局房地产交易税收征（免）证明书记载，2017年10月31日，项目所在地为惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房，产权人为***，受让方为***，计税金额206504元，税额70397.46元。 中华人民共和国税收缴款书记载2017年10月31日***缴交印花税和契税共6298.44元。涉及房产为惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房。 2017年11月21日，原告***（乙方）与第三人***（甲方）签订《房地产买卖合同》，内容主要有：甲方将位于惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房房地产转让给乙方，房屋建筑面积为51.26平方米。该房产于2009年4月30日向惠东县房产局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为Ｃ××8号。双方议定该房地产交易总金额为人民币206504。同日，原告***向房产管理部门提交案涉房产的申请登记材料，包括房产证原件1份、居民身份证复印件2份、完税证明原件2份。 原告主张案涉房屋系第三人与原告的借款本息进行抵债转让，提供***2013年5月16日出具的借条（借款金额15万元）、收条及***名下《招商银行户口历史交易明细表》予以佐证。收条中写明***收到***出借的借款本金15万元，其中11万元支付至***指定的***账户，另4万元为现金交付。《招商银行户口历史交易明细表》显示，2013年5月16日，***向***的账户转账11万元。 经询问案外人***，其自认于2013年5月16日收到***转来的11万元。至于收款原因，其自称***有向其借款十几万元，后来***说要还钱，还说会让人打款给我。***自称与***之间无债权债务关系或其他经济纠纷。 原告主张其占有使用案涉房屋，提供了其与***在案涉房产时的现场照片予以佐证。 2019年7月19日，原告***对案涉房产提出书面异议，本院于2019年9月5日作出（2019）粤1323执异48号执行裁定书，驳回了原告***的异议请求。 2020年1月10日，原告***向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为：本案是案外人执行异议之诉。本案争议的主要问题是原告***对执行标的即案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院**之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合***所举证据及本案查明的事实，对***是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： 关于***与***签订的《房地产买卖合同》效力认定问题。双方于2017年11月21日签订合同，约定***将案涉房产转让给***，交易金额206504元。由于双方在2017年9月已向不动产登记部门申请权籍调查，且***在2017年10月31日已缴纳相关水口，可以证明上述合同具有真实性和合法性。 关于房产交易款是否全部付清的问题。***与第三人均一致确认案涉房产系以物抵债，提供了借条、收条和银行转账凭证予以佐证。本院认定原告已支付全部购房款。 关于房产是否已交付使用的问题。原告提供的现场照片显示，双方存在交接房屋的情况。至于是否实际入住并不是实际占有房屋的必要条件。本案应认定原告已实际占有案涉房屋。 关于案涉房产不能办理过户手续是否因原告自身原因的问题。合同签订前，交易双方申请权籍调查并领取了房产管理部门出具的权籍调查成果表，缴纳了税费，仅因在合同签订当天，房产被本院**导致不能过户。故原告对于不能办理过户手续不存在过错。 综上所述，原告***就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下： 一、不得执行第三人***名下位于惠东县平山镇广发新村第四栋Ｂ单元底层131、1××2号房的房产（不动产证号：粤房地证字第Ｃ××8号）。 二、解除第三人***名下上述房产的**。 本案受理费4398元，由被告惠州市广安电梯工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年七月二十日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***