山西正易公司、太原市金苹果酒店、太原金苹果商务大厦、***、***、山西省电力建设三公司实业总公司、中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）晋民终字第176号

上诉人（原审原告、反诉被告）：山西正易建筑安装工程有限公司。住所地：太原市奶生堂18号。

法定代表人：辛墨臣，该公司经理。

委托代理人：徐建全，男，汉族，1968年9月13日出生，该公司总工程师，住太原市奶生堂18号。

委托代理人：高峰，山西英正律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：太原市金苹果酒店有限公司。住所地：太原市南内环西街73号金苹果商务大厦。

法定代表人：***，该公司经理。

委托代理人：杨建军，山西宝翰律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）太原金苹果商务大厦有限公司。住所地：太原市南内环西街73号金苹果商务大厦。

法定代表人：***，该公司经理。

委托代理人：杨建军，山西宝翰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1962年生，太原市金苹果酒店有限公司股东住太原市。

委托代理人：杨建军，山西宝翰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1955年生，太原市金苹果酒店有限公司股东，住太原市。

被上诉人（一审被告）：山西省电力公司电力建设三公司实业总公司。住所地：太原市坞城路131号。

法定代表人：程洪强，该公司董事长。

委托代理人：吉晋英，女，汉族，1972年生，该公司办公室工作人员。

被上诉人（原审被告）：中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司。住所地：太原市坞城路131号。

法定代表人：张江平，该公司总经理。

委托代理人：陈玉凤，女，汉族，1979年生，该单位法律事务部工作人员。

上诉人山西正易建筑安装工程有限公司（以下简称正易公司）、上诉人太原市金苹果酒店有限公司（以下简称金苹果酒店）、上诉人太原金苹果商务大厦有限公司（以下简称金苹果商务大厦）、被上诉人***、被上诉人***、被上诉人山西省电力公司电力建设三公司实业总公司（以下简称电建三公司实业公司）、被上诉人中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司（原中国能源建设集团山西省电力建设三公司）租赁合同纠纷一案，山西省太原市中级人民法院于2011年7月8日作出（2009）并民初字第17号民事判决，正易公司、金苹果酒店、金苹果商务大厦、***均不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月11日作出（2011）晋民终字第183号民事裁定，发还太原市中级人民法院重审。太原市中级人民法院于2014年12月11日作出（2012）并民重字第6号民事判决。正易公司、金苹果酒店、金苹果商务大厦仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由谢红雯担任审判长，审判员成堃、代理审判员樊文霞参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正易公司的委托代理人徐建全、高峰，上诉人金苹果酒店的法定代表人***及委托代理人杨建军，上诉人金苹果商务大厦的法定代表人***及委托代理人杨建军，被上诉人***及委托代理人杨建军，被上诉人电建三公司实业公司的委托代理人吉晋英，被上诉人中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司的委托代理人陈玉凤到庭参加诉讼。被上诉人***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，现已审理终结。

正易公司一审诉称：2003年4月22日，正易公司与金苹果酒店签订《租赁合同》。合同明确约定：消防工程由金苹果酒店负责施工并承担所发生的费用，达到消防要求规范。金苹果酒店负责协助办理桑拿部的消防证的领取。合同还约定：租赁时间以开业时间为准，开业时间定为2003年8月18日，金苹果酒店负责完成的项目须在开业前完成。如金苹果酒店原因影响正易公司开业，开业时间和付款时间顺延。当日，双方又签订了《租赁合同补充协议》。该补充协议约定：金苹果酒店欠正易公司的工程款250万元和正易公司再投入的200万元，合计450万元。五年折抵相应的租金。合同签订后，正易公司积极准备筹办申领桑拿洗浴等营业执照，并对该租赁场所进行装修，购置相应的设施，招收并培训相关人员。因金苹果酒店负责施工的消防工程一直未达到消防规范要求，未取得消防部门颁发的消防安全设施合格证，致使正易公司无法领取《营业执照》，无法开业。此外，正易公司所租的楼房真正所有权人是电建三公司实业公司,正易公司对该大楼的装潢以及增加添附的设施均添附到电建三公司实业公司楼房上。且电建三公司实业公司在与金苹果酒店解除出租协议中明确约定对酒店装潢和添附的设施部分予以赔偿。为维护自身合法权益，请求法院依法判令：金苹果酒店、金苹果商务大厦共同赔偿正易公司的直接损失4407568.09元，预期收益2200000元，归还预付房租102700元，代缴的水电费及借款225948.43元，欠款2552833.20元，共计9489049.72元；解除正易公司与市金苹果酒店签订的《租赁合同》及《租赁合同的补充协议》；***、***、电建三公司实业公司、中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司承担连带赔偿责任。

金苹果商务大厦反诉称：2003年4月，其与正易公司签订房屋租赁合同。合同约定租期五年，租金750万元。现其实际交付正易公司房屋五年零六个月，合同已履行完毕，正易公司已向其移交相关财产。正易公司仍欠其租金3376545.57元，水电费12836元。正易公司违反合同义务，侵害其合法权利。请求法院判令正易公司支付拖欠租金3376545.57元，水电费12836元以及同期银行利息。

一审法院经审理查明：2003年4月22日，正易公司与金苹果酒店签订《租赁合同》，金苹果酒店将位于太原市南内环街27号金苹果商务大厦的桑拿部及相关设施租赁给正易公司经营。该租赁合同约定了租赁范围、面积、时间、期限、租金的起算时间、付款方式及双方的权利义务等内容。租赁合同第六条约定：消防工程由金苹果酒店负责施工并承担所发生的费用，达到消防安全要求规范。金苹果酒店负责协助正易公司办理桑拿部的消防证的领取。桑拿部采用的中央空调制冷、采暖工程的施工及费用、热水系统设备的提供、煤气工程的施工及费用、游泳场设备的提供均由金苹果酒店负责。租赁合同第七条约定正易公司的主要义务：所需的营业执照、特行证、卫生防疫有关证件由正易公司自行办理。正易公司保证其投入资金及时到位，尽早开业。租赁合同第九条对租赁时间进行约定：租赁时间以开业时间为准，开业时间确定为2003年8月18日，金苹果酒店负责完成的项目须在开业前完成。如金苹果酒店原因影响正易公司开业，开业时间和付款时间顺延。当日，正易公司与金苹果酒店又签订了《租赁合同补充协议》，该补充协议约定：金苹果酒店在建造金苹果商务大厦期间是由正易公司为金苹果酒店施工部分土建工程，欠工程结算款250万元，正易公司租赁金苹果酒店商务大厦桑拿部后，需要再投入200万元，合计450万元。双方同意金苹果酒店用桑拿部五年租赁时间相抵正易公司投入。正易公司租赁金苹果酒店桑拿部的年租金为150万元，五年合计750万元整，正易公司投入的450万元分五年相抵，计每年90万元，其余300万元每年支付租金60万元。正易公司在租赁经营期间，由于金苹果酒店的原因造成正易公司不能经营时，正易公司租赁时间按实际租赁时间计算，未使用的年限时间，金苹果酒店应付正易公司投入450万元的使用不足时间的余额。

正易公司在筹办桑拿洗浴项目过程中对所租场所进行了装修，购置了设施，招收了相应的人员并进行了培训。在以下项目中进行了必要的投入：一、为准备开业直接投资。（一）添置必要的设施投资：（1）游泳池会议中心钢球网架等；（2）中央空调主机及凉水塔；（3）游泳池装修；（4）房间配置；（5）干洗设备；（6）电增容、水增容指标；（7）浴区桑拿设备及装修。（二）办公、培训等费用。二、预付金苹果酒店房租；三、代金苹果酒店付房屋所有人电建三公司实业公司水电费；四、金苹果酒店借正易公司款。

在双方约定的合同履行期限内，正易公司租赁的桑拿部一直未能开业，直到2008年10月14日，正易公司向金苹果酒店对所租赁的桑拿项目资产进行了移交。

另查明，正易公司所租的房屋属电建三公司实业公司所有。1998年4月1日电建三公司实业公司将此楼房及内置配套设施出租给金苹果美食娱乐发展公司，租赁期限至2023年12月1日止。双方签订《房产租赁合同》，合同明确约定：未经电建三公司实业公司同意不得转租，不得拿大楼作任何抵押。2003年，金苹果酒店将其中一部分转租给正易公司用于经营桑拿项目。2006年6月7日，电建三公司实业公司与金苹果酒店签订了《关于终止房产租赁合同的协议》，双方终止租赁合同，解除租赁关系。金苹果酒店投资于大厦所形成的设施评估作价转给电建三公司实业公司。此外，金苹果酒店在投资改建、装潢、经营过程中发生的债权、债务由金苹果酒店自行承担处理。该协议约定：对桑拿部分进行单独移交，三方签订移交协议以明确各自的权利与义务。但该协议至今没有履行。

另查明，金苹果酒店成立于1998年6月8日，系有限责任公司，注册资金为2000万元。公司股东分别是***和***，两股东出资额均为1000万元。法定代表人为***。金苹果酒店年检到2004年8月3日，此后未年检，已吊销营业执照但未依法清算。金苹果商务大厦成立于1998年10月26日，原名称为“太原金苹果装饰工程有限公司”，2007年11月21日变更为“太原金苹果商务大厦有限公司”。金苹果商务大厦系有限责任公司，注册资金为300万元。公司股东为***和石更新，其中***投资额为250万元，石更新投资额为50万元，法定代表人为***。2007年1月5日，金苹果酒店与金苹果商务大厦签订《转让协议》，约定自当日起，金苹果酒店的所有资产、债权债务转让给金苹果商务大厦，转让后的一切法律关系由金苹果商务大厦承接。

又查明，在本案审理中，金苹果酒店对正易公司关于投资部分所举的证据材料表示有正式票据的部分认可，其余部分票据不正规以及白条的不予认可。金苹果酒店认可的共计4208335.13元，其中包括原告诉请的250万元欠款和双方当时有实物移交清单的105万元的投入的实物。

正易公司诉请部分的250万元欠款，原系正易公司施工金苹果酒店期间，电建三公司实业公司对正易公司的工程欠款。正易公司诉称该欠款与金苹果酒店有三方口头协议互抵，但该口头协议一直未能实际履行。

正易公司与金苹果酒店签订的房屋租赁合同。合同约定租期五年，租金每年150万元，共计750万元。正易公司只支付了少部分租金。

以上事实有：《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、记账凭证及水电费委托抵账协议书、付款凭证、记账凭证、经费支出报销单、收款收据、借条等财务凭证、正易公司的投资明细、《房产租赁合同》、《关于终止房产租赁合同的协议》、金苹果酒店的工商资料、金苹果商务大厦的工商资料、《转让协议》及双方当事人陈述（证据交换笔录、庭审笔录）等证据在案佐证。

一审法院认为：正易公司与金苹果酒店签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律和社会公共利益，合法有效。《租赁合同》及《租赁合同补充协议》对双方当事人具有约束力。双方当事人应当按照合同约定履行义务。《租赁合同》第六条约定：消防工程由金苹果酒店负责施工并承担所发生的费用，达到消防安全要求规范。金苹果酒店负责协助正易公司办理桑拿部的消防证的领取。根据公安部第三十九号令《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条之规定：新建、改建，扩建公告娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。第六条规定：公共聚集的娱乐场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业。根据我国《合同法》第八条规定，并结合（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的函》规定：“租赁合同用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。结合正易公司与金苹果酒店签订的《租赁合同》的约定以及庭审中金苹果公司提供的已经按约投入了消防工程的证据可以认定，正易公司是本案诉争房屋开办桑拿业务的实际经营者，是消防申报、验收的义务人，金苹果酒店对承租房屋范围内的消防工程合同义务仅系负责施工并承担所发生的费用，达到消防安全要求规范，协助正易公司办理桑拿部的消防证的领取，而并非由金苹果酒店代正易公司履行消防安全检查义务的申报。所以正易公司在租赁合同签订后金苹果酒店将房屋交付后对承租房屋的“消防工程’状态是明知的，对因其不按法定和约定进行消防申报、验收致使租赁合同目的无法实现以及因此扩大的损失应承担主要责任。金苹果酒店在合同履行的长达数年的过程中，对合同履行的状况未采取保证合同正常履行的积极态度且对租金等自身权利怠于主张，故对因此造成合同不能履行应承担相应责任，对自身租金损失亦应承担主要责任。正易公司与金苹果酒店于2003年4月22日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》因合同目的无法实现应予以解除。

关于合同解除后赔偿主体的问题。

2007年1月5日，金苹果酒店与金苹果商务大厦签订《转让协议》，约定自当日起，金苹果酒店的所有资产、债权债务转让给金苹果商务大厦，转让后的一切法律关系由金苹果商务大厦承接。此协议为双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。同时，金苹果商务大厦实际占有金苹果酒店的财产，同时也实际占有正易公司桑拿项目财产，应依法同金苹果酒店共同承担连带赔偿责任。

关于***、***作为金苹果酒店的股东，在公司被吊销后仅承担清算责任，而不应作为被告直接承担赔偿责任。

电建三公司实业公司与金苹果酒店签订的《关于终止房产租赁的协议》，约定金苹果酒店投资于大厦所形成的设施评估作价转给电建三公司实业公司。但金苹果酒店并未进行移交，电建三公司实业公司并未实际占有使用该大厦，故正易公司对电建三公司实业公司的诉讼请求，不予支持。

中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司也不是本案诉争合同的相对方，是金苹果公司一直占有和使用大楼，所以正易公司对中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司的诉讼请求，亦不予支持。

关于赔偿数额的问题。因合同解除后，考虑到正易公司的实际投入，金苹果酒店应给予正易公司适当补偿。正易公司在本案审理中曾提出对自己的投资及承租期内的装修、设施项目等费用进行评估鉴定的申请，因未按规定交费，山西省高级人民法院证据技术中心于2013年12月26日以原告未按规定交费为由函告退案。故对赔偿数额的问题，应视为正易公司提供的证据依据不足，但考虑到正易公司确有投入、实际已占用租赁的房屋、确实尚欠金苹果酒店租金的事实并结合本案的实际情况，应由金苹果酒店酌情补偿正易公司损失100万元为宜。另关于正易公司诉称的250万元工程欠款问题，因被告均不认可债权转移及三方协议的实际履行，且正易公司依据不足，应由正易公司另行诉讼主张为宜，本案不予考虑。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）山西正易建筑安装工程有限公司与被告太原市金苹果酒店有限公司于2003年4月22日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告太原市金苹果酒店有限公司、被告（反诉原告）太原金苹果商务大厦有限公司于本判决生效后三十日内共同酌情赔偿原告（反诉被告）山西正易建筑安装工程有限公司损失100万元；三、被告太原市金苹果酒店有限公司、被告（反诉原告）太原金苹果商务大厦有限公司于本判决生效后三十日内将与原告双方于2008年10月14日移交清单上的物品返还原告（反诉被告）山西正易建筑安装工程有限公司；四、驳回原告山西正易建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求及对被告***、被告***、被告电建三公司实业公司、被告中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司的诉讼请求；五、驳回被告太原金苹果商务大厦有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费人民币78223元，由太原市金苹果酒店有限公司、太原金苹果商务大厦有限公司共同负担，本案反诉案件受理费人民币16958元由太原金苹果商务大厦有限公司自行承担。

一审判决后，正易公司、金苹果酒店、金苹果商务大厦均不服，向本院提出上诉。

正易公司上诉称，（一）一审法院违反法律程序，导致本案事实不清，错误裁判。1、上诉人正易公司提交鉴定申请，一审法院按退案处理程序违法。上诉人正易公司按照法律程序依法向一审法院递交了《鉴定申请》，一审法院审查后认为符合法律要求，委托山西省高级人民法院证据技术中心依法鉴定。山西省高级人民法院证据技术中心按照法律程序受理后仅通知了正易公司、金苹果酒店。因当事人选定鉴定机构时有异议，山西省高级人民法院证据技术中心告知由其确定鉴定机构后再通知。之后，一审法院通知正易公司去山西省高级人民法院证据技术中心交费。在没有告知选定的鉴定机构、也没有告知交费金额及期限的情形下，于2013年12月26日作出退案处理的决定。该决定违反了法定程序，剥夺了正易公司的诉讼权利，致使本案事实不清，错误判决。2、一审法院未依法调查取证，致使本案事实不清，错误裁判。（2004）并民初字第343号民事调解书及中审会计师事务所[中审会建字（2005）A5001号]报告，这两份证据可以证明金苹果酒店和山西省电力建设三公司实业总公司违约及侵权之事实。一审法院接收了上诉人正易公司递交的《调查取证申请书》，却没有办理，也没有告知，致使本案事实无法查清，错误裁判。

（二）本案事实查明不清，适用法律错误。1、正易公司提供“派出所出具的情况说明”为证，证明2008年10月14日金苹果酒店非法抢夺上诉人正易公司桑拿项目资产，但一审判决审理查明称：2008年10月14日，正易公司向金苹果酒店对其所租赁的桑拿项目资产进行了移交。所述与事实不符，有意偏袒金苹果酒店。2、1998年4月1日电建三公司实业公司与金苹果美食娱乐发展公司签订的《房屋租赁协议》，明确讼争房屋是被上诉人中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司所有，正易公司据此追加中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司为本案被告。一审法院在没有证据证明的情况下作出“山西正易建筑安装工程有限公司所租的房屋属电建三公司实业公司所有”的认定，显然不负责任。3、一审法院在没有查明，也没有证据证明的情况下，作出“2006年6月7日，电建三公司实业公司与金苹果酒店签订的《关于终止房产租赁合同的协议》……没有实际履行”的认定，有悖法律规定。

（三）本案诉争的消防责任一审法院认定错误，其责任应由金苹果酒店承担。《租赁合同》第六条第2项约定消防工程由甲方负责施工并承担所发生的费用，达到消防安全要求规范。按照约定及相关法律规定，金苹果酒店所出租的4500平方米桑拿部应当具备合格的消防工程及消防手续。金苹果酒店在一审庭审中提交的第三组证：委托消防设计协议书。消防工程施工协议书、太原市消防支队的器具收据，可以充分证明出租物的消防工程应当由金苹果酒店负责。并且，按照规定桑拿浴业使用营业前需办理“安全消防检查”，需提交依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件。金苹果公司提供了委托消防设计协议书，没有提供设计成果；提供了消防工程施工协议书，没有提供竣工验收报告、工程结算书；提供了太原市消防支队的器具收据，没有提供消防工程验收合格的证明文件。该组证据证明金苹果酒店有限公司签订了消防相关的协议，却没有证据证明其履行。按照法律规定，桑拿浴业使用营业前需办理“安全消防检查”，需提交依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件。金苹果酒店出租的建筑物没有取得建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件。导致正易公司租赁的桑拿部申请“安全消防检查”没有必需的申请提交材料，太原市公安局不能受理正易公司递交的“安全消防检查”申请，金苹果酒店的过错显而易见，理应承担过错责任。一审法院在本案当中适用（2013）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的函》的规定，不是本案诉争范围，属适用法律错误。

（四）***、***应承担连带责任，一审法院认定错误。金苹果酒店于1998年6月8日成立，注册资本为2000万元人民币，股东***、***各出资1000万元，法定代表人是***。2005年因未年检企业法人营业执照被太原市工商行政管理局吊销。金苹果酒店吊销企业法人营业执照后至今未依法清算。根据最高院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》规定，被上诉人太原市金苹果酒店有限公司企业法人营业执照被吊销后，股东***、***至今未履行法定义务组织清算进行依法清算，应承担清算责任。2007年1月5日，***将金苹果酒店的所有资产以转让金额为0货币方式转让给金苹果商务大厦。根据《中华人民共和国公司法》第20条：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十八条：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的、人民法院应依法予以支持。债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持，金苹果酒店及其股东***、***依法应共同承担连带赔偿责任。

（五）中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司、电建三公司实业公司应承担连带责任，一审法院认定错误。1、2006年6月7日，金苹果酒店与电建三公司实业公司双方依据太原市中级人民法院下达的（2004）并民初字第343号民事调解书，签订《关于终止（房产租赁合同）的协议》，这一行为直接导致了正易公司与金苹果酒店所签《租赁合同》无法继续履行的法律事实。并且，金苹果酒店与电建三公司实业公司在未经正易公司同意的前提下，共同委托中审会计师事务所进行审计，所出具的2005年7月12日[中审会建字（2005）A5001号]报告审定金额为1889.31万元，处置了包括正易公司租赁期间投入桑拿项目的资产，侵犯了正易公司的财产权。另据1998年4月1日，太原市金苹果美食娱乐发展公司与电建三公司实业公司签订的《房产租赁合同》第一条：授权甲方（电建三公司实业公司）同意将南内环西街27号租给乙方使用的约定，可以确定电建三公司实业公司是受托人，中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司是委托人，依据法律规定应当承担连带赔偿责任。2、本案租赁物权属于中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司，而租赁物没有必要的法律法规规定的合格消防工程及消防手续，其桑拿部也不具备必要合格的消防工程及消防手续，属于提供的租赁物有瑕疵。《中华人民共和国侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第七条：行为人损害他人民事权益、不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第八条：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。据此，中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司、电建三公司实业公司依法应承担连带赔偿责任。

（六）正易公司诉请250万元借款，一审法院认定错误。金苹果酒店欠正易公司工程款250万元。双方于2003年4月22日签订的《租赁合同补充协议》约定该250万元为预付金苹果酒店的租金。此项事实正易公司、金苹果酒店均在一审法庭调查中阐明，是双方真实意思的表示，符合法律规定。一审法院判令另案诉讼，没有法律依据。

为此，正易公司请求：1、撤销山西省太原市中级人民法院（2012）并民重字第6号民事判决书第二、三、四项，依法改判。2、判令被上诉人金苹果酒店、金苹果商务大厦承担因其不履行合同义务给正易公司造成的直接经济损失4407568.09元；3、判令被上诉人金苹果酒店、金苹果商务大厦承担因不履行合同义务给正易公司造成的预期利益损失220万元；4、判令被上诉人金苹果酒店、金苹果商务大厦归还预付房租102700元；5、判令被上诉人金苹果酒店、金苹果商务大厦归还代缴的水电费及借款225948元；6、判令被上诉人金苹果酒店、金苹果商务大厦归还欠款借款2552833.20元。7、判令被上诉人***、***、中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司、电建三公司实业公司承担连带赔偿责任。8、本案诉讼费用由被上诉人承担。

金苹果酒店、金苹果商务大厦、***未发表答辩意见。

电建三公司实业公司答辩称：（一）电建三公司实业公司与金苹果酒店签订的《房产租赁合同》约定，未经电建三公司实业公司同意，金苹果酒店不得转租，不得拿大楼作任何抵押。金苹果酒店私自转租的行为应由其承担全部责任，与电建三公司实业公司无关。（二）电建三公司实业公司与金苹果酒店签订《关于终止房产租赁合同的协议》作出了巨大的让步，且承担了转贷利息。《关于终止房产租赁合同的协议》第五条明确约定，移交事宜只是涉及到大楼移交。并且，《关于终止房产租赁合同的协议》未实际履行。因此，一审法院涉及电建三公司实业公司部分判决合理，认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。

中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司答辩称：（一）我公司与正易公司不存在租赁合同关系。正易公司就租赁合同主张违约责任应向与其存在租赁合同关系的金苹果公司主张。（二）电建三公司实业公司与金苹果酒店签订租赁合同，金苹果酒店又把租赁物出租给正易公司。我公司与正易公司、金苹果酒店不存在任何法律关系，正易公司把我公司列为被上诉人没有法律依据，应依法驳回正易公司对我公司的诉讼请求。

金苹果酒店、金苹果商务大厦上诉称：（一）一审判决解除《租赁合同》和《租赁合同补充协议》有悖于法理。截止2008年8月18日，《租赁合同》和《租赁合同补充协议》履行期限已过。对履行期限已过的合同，人民法院依据《中华人民共和国合同法》52条或54条规定的法定事由，可以宣告合同无效和被撤销。解除合同的法定事由应当是《中华人民共和国合同法》94条的规定。解除合同是对合同履行期间内，出现了法定的解除事由合同不再继续履行的救济，不可等同于合同无效或可撤销。合同无效、合同撤销和合同解除是完全不同的法律概念。合同无效和被撤销的后果模式是合同自始无效；被解除的合同是从被解除之日起无效，被解除的合同前提条件一定是成立并发生效力的合同。显然，本合同在法院判决生效前应当是有效合同。对有效合同，合同相对方当事人应当按照意思自治，遵循诚实信用的原则履行合同。金苹果商务大厦请求正易公司依约交付租金合情合理合法，应当得到支持。（二）一审法院判决不支持出租人金苹果酒店请求承租人正易公司支付租金之外，还判决出租人金苹果酒店向承租人正易公司支付100万元赔偿，并且由金苹果商务大厦承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第97条是有在合同履行过程中对扩大损失一方应当就扩大部分承担责任的规定。但在本案中，究竟是出租人该对扩大损失部分负责，还是承租人应当对扩大损失部分负责，所以，一审法院判决显失公平。（三）关于诉讼费用，无论是本诉还是反诉，一审法院判决诉讼费用全部由金苹果酒店和金苹果商务大厦承担显失公平。退一步讲，合同被解除也不是债的消灭，而是债的转移。即由合同之债转化为缔约过失之债。缔约过失承租人即正易公司怎么可以免责呢?一审法院为承租人正易公司免责，既无事实依据又无法律依据。承租人正易公司应当依法承担相应的诉讼费用。

为此，金苹果酒店、金苹果商务大厦请求：撤销太原市中级人民法院（2012）并民重字第6号民事判决，重新审理。

正易公司答辩称：（一）正易公司和金苹果酒店租赁合同中租赁期限的起算及租金的支付是附条件的，所谓的附条件是依据双方约定在租赁合同和租赁合同补充协议中约定的内容，即在金苹果酒店办理完消防验收手续后，提供合格消防设施后才可以进行租赁。但现在这个条件没有达到，至今也没有到达，所以这个合同从起算期限至支付租金的时间还没有开始，依据双方约定我们认为现在合同已没继续履行的必要，故请求解除合同。（二）判令金苹果酒店承担诉讼费用有理，我们认可。

电建三公司实业公司、中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司未发表答辩意见。

本院二审查明：中国能源建设集团山西省电力建设三公司经山西省工商行政管理局审查，核准变更为：中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司。

本案二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。

本院认为：本案争议的焦点：一是违约责任的问题；二是双方合同的解除问题；三是承担民事责任的主体问题；四是赔偿金额的问题。

关于违约责任的问题。2003年4月22日，正易公司与金苹果酒店签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和社会公共利益，合法有效，对双方当事人具有约束力。《租赁合同》第六条约定：消防工程由金苹果酒店负责施工并承担所发生的费用，达到消防安全要求规范。金苹果酒店负责协助正易公司办理桑拿部的消防证的领取。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。第十三条规定，本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。公安部第三十九号令《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条规定：新建、改建，扩建公告娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。第六条规定：公共聚集的娱乐场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业。《中华人民共和国消防条例实施细则》第十一条规定：工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收，对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收适用。也就是说，正易公司租赁金苹果酒店桑拿部开业经营必须具备消防安全条件。根据相关法律规定和合同约定，作为消防工程的施工单位金苹果酒店为消防申报、验收的义务人，同时协助正易公司办理消防证的领取。金苹果酒店无证据证明其向公安消防机构报送了消防设计图纸；无证据证明其消防图纸经当地公安消防机构审核；无证据证明其消防工程竣工且经公安消防机构进行验收合格。因此，正易公司因金苹果酒店负责的桑拿部的消防工程未取得消防安全设施合格证，无法领取《营业执照》，无法开业经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，金苹果公司应当承担违约责任。一审认定正易公司为消防申报、验收的义务人及适用（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的函》有误，本院予以纠正。

关于双方合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，金苹果酒店负责施工的消防工程未取得消防部门颁发的消防安全设施合格证，其违约行为致使正易公司桑拿部开业经营的合同目的无法实现。正易公司主张解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》成立，一审法院判令解除双方合同正确。金苹果酒店、金苹果商务大厦上诉提出“一审判决解除《租赁合同》和《租赁合同补充协议》“有悖法理”的主张不能成立，本院不予支持。

关于承担民事责任的主体问题。（一）关于金苹果商务大厦。2007年1月5日，金苹果酒店与金苹果商务大厦签订《转让协议》，约定自当日起，金苹果酒店的所有资产、债权债务转让给金苹果商务大厦，转让后的一切法律关系由金苹果商务大厦承接。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经过债权人的同意。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。正易公司申请追加金苹果商务大厦为被告并请求金苹果酒店承担责任的行为，证明其认可金苹果酒店与金苹果商务大厦签订的《转让协议》。同时，金苹果商务大厦实际占有管理金苹果酒店的财产，且实际占有正易公司的桑拿项目资产，一审判令金苹果商务大厦与金苹果酒店共同承担连带赔偿责任并无不当，应予支持。（二）关于金苹果酒店股东***、***。《中华人民共和国公司法》第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。即公司人格独立和股东有限责任。只有在法律明确规定的情形下，股东才对公司债务承担责任。正易公司并无证据证明，***、***存在对公司债务承担责任的情形，因此，一审判令***、***不承担责任，并无不当，本院予以支持。（三）关于中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司。正易公司一审诉请时明确，其所租楼房的真正所有权人是电建三公司实业公司，由金苹果酒店实际占有和使用。中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司也非讼争合同的相对方。因此，正易公司主张中国能源建设集团山西电力建设第三有限公司承担连带责任无事实和法律依据。（四）关于电建三公司实业公司。根据查明的事实，电建三公司实业总公司与金苹果酒店签订的《关于终止房产租赁合同的协议》中明确约定，金苹果酒店在投资改建、装潢、经营过程中发生的债权、债务由金苹果酒店自行承担处理。且该协议还约定：对桑拿部分进行单独移交，三方签订移交协议以明确各自的权利与义务。电建三公司实业公司与金苹果酒店并未按照《关于终止房产租赁合同的协议》约定，共同与正易公司签订桑拿部分的移交协议。并且，正易公司与金苹果酒店签订的《租赁合同》约定开业时间为2003年8月18日，但始终未开业。电建三公司实业公司与金苹果酒店签订的《关于终止房产租赁合同的协议》时间为2006年6月7日。导致正易公司与金苹果酒店《租赁合同》无法继续履行系金苹果酒店负责的消防工程未达到消防规范要求的违约行为造成，正易公司上诉提出“因电建三公司实业公司与金苹果酒店签订《关于终止房产租赁合同的协议》导致《租赁合同》无法继续履行，其应承担连带责任”的主张，不能成立，不予支持。

关于赔偿金额的问题。正易公司与金苹果酒店签订的《租赁合同补充协议》约定：金苹果酒店欠正易公司的工程款250万元。正易公司就其投资所提交的证据材料包括正规票据、不正规票据及白条。在本案一审重审中，金苹果酒店对正易公司关于投资部分所举的证据材料有正式票据的认可，认可正易公司投资金额共计4208335.13元。包括正易公司诉请的250万元欠款和双方有实物移交清单的105万元。金苹果酒店欠正易公司的工程款250万元是双方合同的明确约定且金苹果酒店一审重审中认可，一审判令正易公司另行诉讼主张250万元有误，应予纠正。正易公司主张的其他各项投资金额，金苹果酒店持有异议，且未鉴定无法确定实际投资金额。基于正易公司存在实际投入，金苹果酒店违约导致正易公司无法如约开业经营。金苹果酒店应在向正易公司承担认可的4208335.13元投资外，酌情补偿正易公司损失100万元，共计5208335.13元的赔偿责任。

综上，金苹果酒店、金苹果商务大厦的上诉理由不能成立；正易公司的部分上诉理由成立。一审判决认定部分事实有误，应依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《中华人民共和国消防条例实施细则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：

一、维持山西省太原市中级人民法院（2012）并民重字第6号民事判决第一项、第四项、第五项；

二、撤销山西省太原市中级人民法院（2012）并民重字第6号民事判决第二项、第三项；

三、太原市金苹果酒店有限公司、太原金苹果商务大厦有限公司于本判决生效后三十日内支付山西正易建筑安装工程有限公司损失5208335.13元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费95181元，由太原市金苹果酒店有限公司、太原金苹果商务大厦有限公司共同负担64674元，由山西正易建筑安装工程有限公司负担30507元。

二审案件受理费85023元，由太原市金苹果酒店有限公司、太原金苹果商务大厦有限公司共同负担57246元，由山西正易建筑安装工程有限公司负担27777元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　谢红雯

审　判　员　　成　堃

代理审判员　　樊文霞

二〇一六年四月三日

书　记　员　　张　橙