福州市市政建设开发有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽01民终3826号

上诉人（原审被告）：福州市市政建设开发有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道群众路198号汇福大厦八层。

法定代表人：田永榕。

委托诉讼代理人：温长煌、黄凌峰，福建知信衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1984年8月4日出生，汉族，住福州市仓山区。

委托诉讼代理人：钟鸿海、潘奋，福建华弘律师事务所律师、实习律师。

原审被告：陈华芬，男，1943年11月1日出生，汉族，住福州市仓山区。

委托诉讼代理人：兰光华，福建合伦律师事务所律师。

原审被告：福州金山房屋征收工程处，住所地福州市仓山区建新镇宝山路建新经济管理区综合楼第二栋第五层。

法定代表人：李贞武。

委托诉讼代理人：陈泠，公司职员。

上诉人福州市市政建设开发有限公司（以下简称市政建设开发公司）因与被上诉人***、原审被告陈华芬、福州金山房屋征收工程处（以下简称房屋征收工程处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

市政建设开发公司上诉请求：1.撤销福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第712号《民事判决书》第二项判决，并改判驳回***相应的诉讼请求或裁定驳回***该部分的起诉；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费全部由***承担。事实和理由：一、***的起诉已经超过诉讼时效。讼争房屋于2008年被拆迁，***自认其口头授权陈华芬代其签订《拆迁补偿安置协议书》，因此，***在2008年就已经知道其获得安置补偿的权利受到了侵害，其主张该权利的诉讼时效至2010年已经届满。***在诉讼时效期间内从未就讼争房屋的安置补偿向市政建设开发公司主张过权利，也未实施其他任何可以导致诉讼时效中断的行为。直至2015年1月，***才提起诉讼主张权利，显然已经超过了诉讼时效。二、一审判决适用法律错误，应当适用但未适用《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》和《城市房屋拆迁管理条例》第十六条。***的房屋被拆迁于2008年。至今，***与市政建设开发公司间未能就拆迁安置补偿事宜达成协议。因此，本案属于房屋拆迁安置补偿纠纷。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定和《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院是否应当受理问题的批复》的规定，法院不应受理此案。三、一审认定事实错误。福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司出具的《报告书》违反了《“福弯路”拆迁补偿安置实施细则》，不真实、不合法、与本案没有关联，不能作为认定安置补偿的依据。《“福弯路”拆迁补偿安置实施细则》，补偿方式有“货币补偿”和“就近房屋产权调换安置”两种。***因拆迁获得何种安置补偿，必须由双方根据上述实施细则协商确定。协商不成的，提请房屋拆迁管理部门根据拆迁法律法规和《“福弯路”拆迁补偿安置实施细则》裁决，而不能由***随意选定一套他人的安置房进行评估确定。法院根据评估公司以与本案无关的第三人的房屋作出的评估报告认定案件事实显然是错误的。

***答辩称，一、***的起诉并未超过诉讼时效。诉争房屋的拆迁安置事实发生在2008年12月，此后***多次向房屋征收工程处交涉，均无结果，对该事实陈华芬可以证实。《拆迁补偿安置协议》中涉及***的173.92平方米产权面积的拆迁补偿安置内容无效，不受两年诉讼时效期间的限制。二、***要求确认市政建设开发公司与陈华芬签订的拆迁补偿安置协议书内容部分无效，并赔偿因此造成的损失，属于民事案件，并非因双方达不成拆迁补偿安置协议引起的争议。因此本案不属法律规定的必须先申请行政裁决的情形。三、一审中，经各方当事人一致同意，法院委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产价格进行评估，程序合法。一审法院予以采纳并无不当。综上，请求驳回市政建设开发公司的上诉请求。

陈华芬答辩称，一、陈华芬获得的610929.82元安置补偿款是陈华芬自建的无产权面积的补偿款，并没有证据证明包括***所有的产权面积的补偿款。二、本案中***起诉并不存在诉讼时效届满的问题。请求维持原判。

房屋征收工程处答辩称，我方认可房产安置给***，建议以产权置换的方式补偿而不是货币补偿。

***向一审法院起诉请求：1.确认2008年12月10日被告房屋征收工程处、市政建设开发公司与被告陈华芬签订的《拆迁补偿安置协议书》中涉及***173.92平方米产权面积的安置内容无效；2.被告陈华芬将取得的173.92平方米安置面积及对应的安置补偿款退还被告房屋征收工程处、市政建设开发公司；3.被告房屋征收工程处、市政建设开发公司赔偿原告***损失1894858.4元。4.本案诉讼费用由被告共同负担。

一审法院认定事实：坐落于福州市××镇长埕村××面积为173.92平方米、房屋所有权证号为榕房权证Ｃ字第××号的二层混合结构房屋，原属被告陈华芬所有。2006年5月31日，原告***向被告陈华芬买受上述房屋，并办理了房屋产权过户登记手续。2008年12月5日的建新镇[2008]038号会议纪要载明“……5.长埕村陈华芬（摸底时登记为***），1998年建砖混双层楼房237.5㎡，垂直加层118.75㎡，并于2004年建砖混双层房屋63.76㎡，均未办理产权。……九十年代建造的砖混双层房屋按70%补偿安置，垂直加层按50%补偿安置……”。2008年12月10日，被告市政建设开发公司、房屋征收工程处与被告陈华芬签订《拆迁补偿安置协议书》，约定被告市政建设开发公司（拆迁人）委托被告房屋征收工程处拆迁被告陈华芬坐落于福州市××镇长埕村的房屋。被拆迁房屋建筑面积420.01平方米，其中237.5平方米按70%认定为166.25元，垂直加层118.75平方米按50%认定为59.38平方米，实际安置面积225.63平方米，折合一次性货币补偿610929.82元。庭审查明，坐落于福州市××镇长埕村的诉争房屋建筑面积420.01平方米，其中产权面积173.92平方米原属原告***所有，违章面积246.09平方米系被告陈华芬搭盖。另查明，坐落于福州市仓山区玉兰一路19号福湾新城夏雨苑2#楼408单元毛坯房在评估基准日2015年10月28日的市场价值评估为人民币每平方米9465元。

一审法院认为：关于原告***所有的173.92平方米产权房屋是否包含在《拆迁补偿安置协议书》拆除的房屋中的问题。原告***、被告陈华芬均确认被告市政建设开发公司、房屋征收工程处与被告陈华芬于2008年12月10日签订的《拆迁补偿安置协议书》项下的房屋包含原告***所有的坐落于福州市××镇长埕村的房屋（房屋所有权证号：榕房权证Ｃ字第××号）的产权份额，结合2008年12月5日的建新镇[2008]038号会议纪要载明“……5.长埕村陈华芬（摸底时登记为***），1998年建砖混双层楼房237.5㎡，垂直加层118.75㎡，并于2004年建砖混双层房屋63.76㎡，均未办理产权……”，可以认定被拆迁人为被告陈华芬的《拆迁补偿安置协议书》项下的被拆迁房屋建筑面积420.01平方米中，包含原告***所有的173.92平方米房屋面积。同时，该会议纪要表明被告市政建设开发公司、房屋征收工程处在与被告陈华芬签订《拆迁补偿安置协议书》前明知被拆迁房屋中包含原告***所有的173.92平方米产权份额。

关于《拆迁补偿安置协议书》中涉及原告***所有的173.92平方米产权面积的部分协议是否有效，以及被告陈华芬是否应向被告市政建设开发公司返还取得的拆迁补偿款的问题。原告***自认其曾口头授权被告陈华芬代其签订《拆迁补偿安置协议书》，故被告陈华芬有权代理原告***办理拆迁相关事宜，但原告***作为被拆除房屋的所有权人，并持有相应的产权证，被告市政建设开发公司理应与原告***签订《拆迁补偿安置协议书》。被告市政建设开发公司、房屋征收工程处与被告陈华芬签订的《拆迁补偿安置协议书》中显示被拆迁人为陈华芬，非原告***，侵害了原告***的合法权益，故该协议中涉及原告***所有的173.92平方米产权面积部分的内容无效。被告市政建设开发公司主张被告陈华芬应向其返还依据《拆迁补偿安置协议书》取得的款项，法院认为，被告陈华芬虽就原告***所有的173.92平方米产权份额签订了拆迁协议，但该拆迁协议显示被拆迁人为被告陈华芬，被告陈华芬领取的拆迁补偿款中除自己应得的补偿款外是否包含原告***享有的拆迁补偿款，以及被告陈华芬是否应向被告市政建设开发公司返还补偿款，均不属于本案的审理范围，应另行处理。

关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。被告市政建设开发公司抗辩，诉争房屋于2008年被拆迁，原告迟至2015年1月才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。法院认为，涉及原告***所有的173.92平方米产权面积部分的拆迁协议无效，法律行为无效为客观事实，若法律行为无效则自始无效，不因时间的经过而发生任何变化，不应适用两年的诉讼时效，无效的合同自始没有约束力，故对于被告市政建设开发公司的该项抗辩，法院不予支持。

关于原告的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围的问题。被告市政建设开发公司抗辩，根据最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释【2005】9号）“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”的规定，本案应驳回原告的起诉。法院认为，本案原告请求被告市政建设开发公司、房屋征收工程处赔偿原告损失，属于侵权之诉，不属于“达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼”的情形，故不适用上述规定，对于被告的该项抗辩，不予支持。

关于原告的损失如何确定以及由谁赔偿的问题。被告市政建设开发公司、房屋征收工程处在对原告***所有的房屋进行拆迁时，应将原告***作为被拆迁人签订拆迁协议，并将相应权益安置给原告***，其未与原告***签订拆迁协议，侵害了原告***的合法权益。按照拆迁协议的约定，被告市政建设开发公司委托被告房屋征收工程处实施拆迁事宜，双方存在委托代理关系，故对于原告的损失，应由被代理人即被告市政建设开发公司承担。原告***的损失如何确定问题：按照《“福湾路”拆迁补偿安置实施细则》的规定，福州市××镇长埕村的安置地点为福州市仓山区福湾新城夏雨苑。原告主张应按照福湾新城夏雨苑安置房的现值计算其损失，被告市政建设开发公司则抗辩应按照2008年安置房的价值计算原告的损失。法院认为，房地产具有特殊性，其升值空间较大，2008年年底至今已七载有余，原告请求按照安置房的现值计算其损失合情合理，法院予以支持。且，原告选择福湾新城夏雨苑2#楼408单元房屋作为参照，计算其损失，不管是地段还是楼层，均较为合理，法院予以支持。法院认定原告的损失为173.92㎡(原告房屋产权面积)×9465元/㎡(福湾新城夏雨苑2#楼408单元毛坯房的市场价值)=1646152.8元，上述损失尚未扣减原告以产权调换方式取得安置房应向被告市政建设开发公司交纳的相关费用，该费用应按照2008年的标准由被告市政建设开发公司向原告另行结算。

被告福州金山房屋征收工程处经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认被告福州金山房屋征收工程处、福州市市政建设开发有限公司与被告陈华芬于2008年12月10日签订的《拆迁补偿安置协议书》中涉及原告***所有的173.92平方米产权面积部分内容无效；二、被告福州市市政建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***人民币1646152.8元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608元，由被告市政建设开发公司负担。评估费10000元由被告市政建设开发公司负担。

二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实清楚。

本院认为，关于一审判决是否存在适用法律错误的问题。本案中，如上所述，***系起诉要求确认案涉《拆迁补偿安置协议书》中涉及***所有的173.92平方米产权面积的内容无效，以及赔偿相应的损失；故本案并不存在最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》所规定的“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议提起民事诉讼”的情形，属于民事案件受理范围。因此，市政建设开发公司主张一审法院适用法律错误不能成立，本院不予采纳。

关于福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司作出的《报告书》是否可以作为本案证据使用的问题。本案中，案涉《拆迁补偿安置协议书》中涉及***所有的173.92平方米产权面积的内容无效，现***要求按拆迁安置房的现值予以计算相应损失。一审法院考虑到近年来房地产市场的升值趋势，以同地段拆迁安置房为参照物，委托评估机构对房产的市场价值进行估价，并以此价格为基础计算***的损失。结合本案实际情况，一审法院的处理尚属符合情理，本院可予确认。现市政建设开发公司主张一审认定事实错误不能成立，本院不予采纳。

关于本案诉讼时效的问题。一审法院根据查明的事实和在案证据，认定案涉《拆迁补偿安置协议书》项下的被拆除房屋面积420.01平方米中包含了***所有的173.92平方米产权面积，协议的该部分内容是无效的。无效合同自始没有法律约束力，一审法院认为本案不适用2年诉讼时效的规定，并无不当。因此，市政建设开发公司主张***的起诉已超过诉讼时效不能成立，本院不予采纳。

综上，市政建设开发公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3608元由市政建设开发公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴一萍

审　判　员　　符海燕

代理审判员　　陈碧珍

二〇一七年二月二十二日

书　记　员　　江丽丽

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