某某*苹等与某某重庆捷强建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

文书内容 重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0120民初3833号 原告：***（执行案外人），女，1937年10月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。 原告：**苹（执行案外人），女，1964年1月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：**勇，男，系***之子，**苹之弟。 原告：**勇（执行案外人），男，1969年2月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被告：**（申请执行人），男，1974年9月4日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：***，重庆善庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。 被告：重庆捷强建筑工程有限公司（被执行人），住所地重庆市璧山区璧城街道东林寺大道，统一社会信用代码91500227793500290R。 法定代表人：**，系公司总经理。 原告***、**苹、**勇与被告**、重庆捷强建筑工程有限公司（以下简称捷强建司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，由审判员况伦担任审判长，与人民陪审员***、**才组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**勇（暨原告***、**苹共同委托的诉讼代理人），被告**的委托诉讼代理人谷山美，被告捷强建司法定代表人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认重庆市璧山区文风路x号门面归三原告所有；2、三原告就璧山区文风路x号门面享有排除强制执行的权利，判决不得执行该执行标的；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：***系***之妻，**苹、**勇系***的子女，***于2007年死亡。***生前与重庆市璧山侨勤建筑安装工程公司（以下简称侨勤公司）于1994年11月5日签订《购房合同书》，购买了侨勤公司预售的2号门面，该门面交付***使用多年，但侨勤公司一致未办理产权证。侨勤公司于2006年8月2日更名为重庆市**建筑工程公司，于2011年6月21日再次更名为重庆捷强建筑工程有限公司。侨勤公司与农行璧山支行签订《借款合同》，向农行璧山支行借款45万元，侨勤公司已登记在自己名下的房产（包括已卖给***的门面）作抵押。后农行璧山支行将对侨勤公司的债权几经转让，最后的权利享有者为**。**于2016年12月12日起诉捷强建司，请求捷强建司支付借款本金20万元及利息，并对拍卖、变卖捷强建司的房产优先受偿。璧山法院作出（2016）渝0120民初6797号民事判决，该判决确认了***购买的门面属捷强建司所有，并支持了**的诉讼请求；该判决生效受，**申请执行，原告才知道自己的权益受到损害，遂提出执行异议，执行异议又被璧山法院（2018）渝0120执异56号执行裁定驳回。现原告提起执行异议之诉，请求判令所请。 被告**辩称，原告现有的证据无法证明涉案门市属于原告所有。农行璧山支行与侨勤公司签订的抵押借款合同是合法有效的，在签订合同当时，涉案门市登记在侨勤公司名下，因抵押属于担保物权，并不是房产的实际买卖，因此，对于贷款的这种商业行为，农行璧山支行已尽到了合理的审查义务，同当时的登记情况足以让农行璧山支行相信涉案门市属于侨勤公司合法财产，并且相信侨勤公司有涉案财产进行抵押的权利。后，通过债权转让，**取得了借款的主债权和担保的从权利，均是合法有效的。原告现有证据也无法排除**对涉案门市的优先受偿权，无法排除（2016）渝0120民初6797号的案件执行。因此，应当驳回原告的诉讼请求。 被告捷强建司辩称，对于原告提出的第一项诉讼请求，因捷强建司现在的经营者并未参与原侨勤公司办理涉案门市产权及土地使用权证，也并不清楚涉案门市的买卖问题，该买卖合同是否合法、有效，该门市是否应当归原告所有，捷强建司无法评判。对于原告提出的第二项诉讼请求，捷强公司予以认可，因**的债权转让，本身无效，从而**并不享有债权的请求权，因**申请执行所依据的生效判决（2016）渝0120民初6797号，本身存在错误，而不能作为被执行的依据。另外，***在《债务逾期催收通知书》上多次书面承诺银行贷款本息由其归还，银行也以自己的行为证明接受承诺，证明双方已达成债务转移协议，且已由***部分履行，故应认定原“侨勤公司”的债务应当由***个人偿还。璧山农行债权转让时没有通知捷强建司，这种转让对捷强建司不发生效力。 经审理查明，***系***的丈夫，系**苹和**勇的父亲，于2007年10月5日去世。1994年11月5日，***（乙方）与侨勤公司（甲方）签订的《购房合同书》，载明：因甲方修建办公用房、商业用房和职工住宅，资金短缺，无力自建，特将商业用房（门面）预售，以求早日筹资将房建成；乙方向甲方购买2号门面（**向西排号数），建筑面积32.3平方米，合计金额3.23万元；甲方新房建成后，负责为乙方办理房屋完全产权手续，税费由乙方全部承担；因此房系最优惠价出售，乙方在签订合同后，一次性预交该房总金额的50%，门面一层盖板后付30%，门面交付之日则全部付清余款。另外还对交房时间、门面要求、房屋质量责任、违约责任等做了相关约定。侨勤公司在甲方处盖章，***在乙方处签字捺印。 1995年4月30日，以侨勤公司董事会为甲方，以侨勤公司经理***为乙方，双方签订了《璧山侨勤建筑安装公司产权转让协议书》（以下简称转让协议）。载明：为顺应市场经济的需要，从根本上清理产权关系，有利于企业经营机制的转换，双方在县侨务办公室的协调下达成协议；从协议生效之日起，原有董事会即停止行使其权力，由乙方组建新的权力机构，甲方不得干预，前提是企业名称不变，隶属侨办主管不变；企业原有债务46184.59元由乙方承担，债权187930.84元由乙方追收；乙方支付甲方包干处理费用总额为85000元，其中60000元，由甲方负责清退原集资入股尚未了结的股本金及有关股息等，今后如发生股权纠纷由甲方负责人***负责，与乙方无关，原有办公用品及档案资料应全部交给乙方，余25000元作为原有三名职工的善后处理费，并作了具体分配。并对费用支付方式及违约责任做了相关约定。协议尾部分别有***和***的签字，并盖有“璧山县人民政府侨务办公室”、“重庆市璧山侨联建筑装饰工程有限公司董事会”、“重庆市璧山侨勤建筑安装工程公司”印章。 1996年6月17日，以侨勤公司董事长***为甲方，以侨勤公司经理***为乙方，双方签订的《补充协议书》。载明：在转让协议的基础上做变通规定，因乙方无力支付第二、三期款项（共计60000元），乙方将在建的商住楼门面一间（协议后面注明抵款门面为璧永公路方向第二间门面建筑面积为32.04㎡）抵作入股金，此房屋产权归***私有，原有股金由***统一负责清偿，并对房屋质量、税费负担、违约责任等做了相关约定。协议尾部分别有***、***的签字，并盖有“璧山县人民政府侨务办公室”、“重庆市璧山侨联建筑装饰工程有限公司董事会”、“重庆市璧山侨勤建筑安装工程公司”印章。 根据填表日期为1997年10月15日的土地登记审批表显示，对***申请的璧城工业区一环路以东分摊面积5.95㎡的土地使用权，经土地管理机关和县级以上人民政府审批同意确权发证，作为商业用地。1997年10月16日，原璧山县国土局为***办理了璧国用（1997）字第002×××号国有土地使用证。 后，侨勤公司作出《关于收回单位集资房及门面的决定》，以“有的职工至今不缴纳集资房款和购买的门市费用，给单位造成一定的经济困难”为由，收回了***、***等职工的门面及住宅，收回名单中包括了***的门面一套（即本案所涉的门面）。 申报日期为1998年6月16日的重庆市房屋所有权登记申请书显示，侨勤公司申请对自建的房屋办理所有权登记。 填表日期为1998年7月31日的重庆市土地权属变更登记申请书显示，侨勤公司以***未缴纳集资房款和购买门市费用造成单位一定的经济困难，决定收回单位集资房及门面为由，申请将登记在***名下的6.0㎡土地使用权人变更为侨勤公司，土地管理机关和发证机关均签署同意意见。原璧山县土地房屋管理局将***的璧国用（1997）字第002×××号国有土地使用证进行了注销，并于1998年7月31日为侨勤公司办理了房权证212字第000×××号房屋所有权证。 2003年10月29日，***向***出具承诺，载明“**事长：关于门面办产权证问题，具体情况我已与贤苹说清楚了，请你放心。我在2004年7月底以前保证首先把你的证办好，绝不失言。如有差池，甘受惩处。”***以侨勤公司负责人名字在该《***》尾部签字并加盖了侨勤公司印章。 2006年8月2日，侨勤公司变更为重庆市**建筑工程公司，2011年6月21日，重庆市**建筑工程公司变更为捷强建司。 1998年9月17日，侨勤公司与原中国农业银行璧山县支行（以下简称璧山农行）签订《借款合同》和《抵押借款合同》，分别对借款事项和抵押担保事项做了相关约定，并于前一日对包含案涉门面在内的房屋办理了抵押登记。2015年4月29日，璧山农行与捷强建司就尚欠的借款本金200000元和利息383750.77元进行了确认。2016年8月2日，璧山农行将对捷强建司的债权及相关从权利等全部依法转让给重庆渝富资产经营管理集团有限公司，2016年6月6日，重庆渝富资产经营管理集团有限公司将前述债权全部依法转让给重庆百亿兆商业管理有限公司，2016年9月12日，重庆百亿兆商业管理有限公司将前述债权全部依法转让给**。**为实现债权向本院提起诉讼。本院于2017年3月21日作出（2016）渝0120民初6797号民事判决书，该判决书第二项判项为“二、原告**对拍卖、变卖被告重庆捷强建筑工程有限公司所有的位于重庆市璧山区柿花街的房产权（房权证212字第000×××号、房权证212字第000179号、房权证212字第000×××号、房权证212字第000×××号）抵押物在本判决的第一项范围内享有优先受偿权。”其中房权证212字第000×××号房屋即本案所涉的璧山区文风路x号门面。**以（2016）渝0120民初6797号民事判决书为依据向本院申请执行。本院于2017年11月16日查封了上述房产。执行案外人***、**苹、**勇以***继承人的身份，就本院查封案涉门面提出执行异议，本院于2018年7月19日作出（2018）渝0120执异56号执行裁定书，驳回了***、**苹、**勇的异议申请。之后***、**苹、**勇于2018年8月2日向本院提起案外人执行异议之诉，提出包含不得执行案涉门面在内的多项诉讼请求。 同时查明，涉案门面自交付后，一直由***及其家人占有使用至今。 本院认为，本案系三原告因不服执行异议申请被驳回而提起的执行异议之诉纠纷，焦点在于三原告在涉案房屋上享有的权利是否能阻却执行的问题。对于被告捷强建司辩称关于**取得债权是否合法的问题，已由（2016）渝0120民初6797号案件审理，不属于本案审理的范围，本院在本案中不予评议。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，***于1994年就与侨勤公司就涉案门面签订了《购房合同书》，该门面建成后，侨勤公司也将该门面交付给了***，由***为涉案门面办理了土地使用权证。该门面交付后，也一直由***及其家人占有使用至今。该门面的产权证系由侨勤公司以内部决定的方式以***未缴清购房款为由，收回并注销了***的土地使用权证后，由侨勤公司将涉案门面的产权办理到自己名下。同时，***与侨勤公司在《购房合同书》上约定门面交付之日付清房款，而该门面自建成后就一直交付于***及其家人占有使用,由此推断***已支付了相应房款。另外，在***与***于1996年6月17日签订的《补充协议书》上，亦载明***将涉案门面抵作入股金，此房屋产权归***私有，原有股金由***统一负责清偿等内容，也应视为***为涉案门市支付了相应对价。由此可知：***在本案所涉门面被查封前就签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有使用涉案门面至今，也支付了相应的价款，且非因***及三原告的原因未为涉案门面办理过户登记，符合前述第二十八条规定所列举的情形，其权利足以排除强制执行。而三原告作为***的合法继承人，继承了***对涉案门面享有足以排除强制执行的民事权益。三原告同时提出要求确认其对涉案门面的所有权的诉讼请求，因本案所涉门面已由有权机关登记于捷强建司名下，已具有物权的公示效力，故本院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行（2016）渝0120民初6797号民事判决书中位于重庆市璧山区柿花街房权证212字第000×××号房屋； 二、驳回原告***、**苹、**勇的其他诉讼请求。 案件受理费2700元，由被告重庆捷强建筑工程有限公司承担。（限被告重庆捷强建筑工程有限公司于判决生效后三日内向本院立案庭缴纳，三原告已缴纳的案件受理费待判决生效后予以退还） 如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2018）渝0120执异56号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审　判　长　　况　伦 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　**才 二〇二〇年九月二十五日 法官　助理　　*** 书　记　员　　曾　燕