原告(反诉被告)：**，男，1963年2月9日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：***，上海市弘正律师事务所律师。
被告(反诉原告)：***，女，1957年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：***，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：***，北京市华泰律师事务所上海分所律师。
第三人：上海城投污水处理有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道XXXX号。
法定代表人：***，董事长。
委托诉讼代理人：***。
委托诉讼代理人：***，上海市东方正义律师事务所律师。
原告**与被告***房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法通知上海城投污水处理有限公司(以下简称城投公司)为第三人参加诉讼，被告***向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)**的委托诉讼代理人裘泽群、***，被告(反诉原告)***的委托诉讼代理人***、***，第三人城投公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
**向本院提出诉讼请求：1、判令***支付**已向城投公司支付的2016年1月至9月的租金28,920.375元；2、判令***返还押金16,000元。诉讼过程中，**撤回第一项诉讼请求。事实和理由：***向城投公司整体承租上海市东体育会路XXX号房屋(以下简称东体育会路房屋)后分割进行转租。2014年1月，**向***承租上海市东体育会路房屋中的一间(以下简称系争房屋)，用于经营餐饮，租赁合同约定租期自2014年1月1日起至2015年12月30日止，月租金为16,000元。合同期满后，双方未续签租赁合同，**继续租赁系争房屋，并向***支付了2016年1月至9月的租赁使用费。后因***未向城投公司支付租金，城投公司于2017年5月10日向其发出《合同终止通知书》，解除租赁合同。2017年7月6日，**与城投公司就系争房屋签订《上海市房屋(场地)租赁合同》，并代***向城投公司支付了2016年全年的租金37,453.50元。因城投公司与***之间的租赁合同已解除，进而***与**之间的租赁关系亦随之解除，***应返还押金16,000元，故起诉。
***辩称并反诉称，***系向城投公司承租东体育会路房屋后分割转租给**及案外人***，***与城投公司自1995年左右即建立租赁关系,租赁合同基本上每年一签。2016年因城投公司提出东体育会路房屋可能被征收而未签订租赁合同,租金暂缓支付。2017年2月,***与城投公司补签租赁合同,约定租期自2016年1月1日至2017年12月31日。合同签订时，城投公司要求***补缴租金，但因东体育会路房屋门牌号码与产证记载不符致***无法办出卫生许可证，***与城投公司交涉未果，故未支付租金。城投公司发出的解除通知***未收到，故***与城投公司之间的租赁关系并未解除，相应的，***与**之间的租赁关系亦未解除，**现要求返还押金缺乏依据，不同意其诉讼请求。另由于**仅支付租金至2016年9月30日，现反诉要求：**支付2016年10月至2018年2月期间的租金272,000元(按照每月16,000元的标准)。
**针对反诉辩称，不同意***的反诉诉请。城投公司在2017年5、6月份时已与***解除了租赁关系，***实际也未向城投公司支付租金，故其无权向**主张租金。根据相关司法解释，就同一房屋上存在数份租赁合同的，应当优先以合法占有租赁房屋者为承租人，即应履行**与城投公司之间的租赁合同，2016年1月1日起***未向城投公司支付租金，此时间节点开始***与城投公司的租赁合同不再履行。
城投公司述称，城投公司与***个人经营的上海市虹口区爱本餐厅(以下简称爱本餐厅)早年即就东体育会路房屋建立租赁关系，合同一年一签。2016年因要拆违，故未签订租赁合同，
城投公司允许***延付租金，待新的租赁合同签订后再补付。2017年2月，城投公司与爱本餐厅补签了租赁合同，约定租期自2016年1月1日至2017年12月31日，爱本餐厅应于2017年1月25日前支付城投公司2016年全年租金，但***至今未付租金。城投公司向***催讨租金未果，于2017年5月至6月间通过当面通知、在东体育会路房屋张贴《合同终止通知书》、微信、等多种方式通知***解除租赁合同。2017年6月20日，城投公司又通过EMS将《合同终止通知书》寄送***，经查询显示于2017年6月21日由***本人签收。城投公司认为其与爱本餐厅的租赁合同已解除，遂于2017年7月11日，与**及案外人***分别就系争房屋及东体育会路房屋另外一间签订租赁合同，约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。起租日期倒签，系因公司财务审计的需要，租期实际自2017年7月11日起。对于**的诉请，城投公司无异议，***将系争房屋转租未得到城投公司许可，应属无效，***应返还押金。对于***主张租金的诉请，城投公司认为***主张因无卫生许可证而拒付租金，却又要求**支付租金，自相矛盾。
本院经审理认定事实如下：东体育会路房屋(产证记载地址为上海市东体育会路XXX号，实际挂牌门牌号码为上海市东体育会路XXX号)产权人系上海市城市排水有限公司,其常年委托城投公司对外出租经营。爱本餐厅(个体工商户，经营者为***)
与城投公司下属曲阳污水处理厂就东体育会路房屋已建立多年的租赁关系，合同基本一年一签。2014年1月1日签订的租赁合同约定，爱本餐厅向城投公司承租上海市东体育会路XXX号2间沿街门面，建筑/使用面积80平方米，用于经营餐饮，租期至2015年12月30日。
2014年1月1日，***作为出租方(甲方)，**作为承租方(乙方)，双方就系争房屋(建筑/使用面积60平方米)签订《房屋租赁合同》，约定，租期二年，自2014年1月1日起至2015年12月30日止，租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方如需继租，应于租赁期届满前两个月，书面向甲方提出，并由甲方决定；月租金为16,000元，首期付3个月租金，另付1个月租金作为押金，之后按每3个月结算一次，提前7天支付下期房租；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、设备、物业管理等费用由乙方另行承担；乙方房屋装修(装潢)，须征得甲方同意，并依法办理相关手续…；合同并对其他事项作出约定。租赁合同签订后，***将系争房屋交付**使用，**使用系争房屋经营原味炖骨，按约支付了租金及押金。租赁期满后，***与**未续签租赁合同，**仍租赁使用系争房屋，并向***支付了2016年1月至9月的租金144,000元。
爱本餐厅与城投公司签订的租赁合同于2015年12月31日到期后，双方因故未及时续签租赁合同。2016年1月1日起，爱本餐厅未再向城投公司支付租金。2017年，城投公司作为出租方(甲方)，爱本餐厅作为出租方(乙方)，上海沧达投资经济发展有限公司分公司作为管理方(丙方，以下简称沧达公司)就东体育会路房屋(建筑面积80平方米)签订《上海市房屋(场地)租赁合同》，约定，乙方租赁该房屋用于餐饮；租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2016年1月1日至2016年12月31日期间的月租金为6,090元，2017年1月1日至2017年12月31日期间的月租金为6,280元，每月管理费180元，与租金一并按月支付；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付滞纳金；乙方应于2017年1月25日前一次性支付给甲方2016年全年租金，2017年租金由乙方按月支付给甲方，先付后用;甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的0.5倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的…；合同并对其他事项作出约定，并在补充条款中载明实际经营者为原味炖骨、功夫煲仔及小间。该份合同先由爱本餐厅于2017年1月24日盖章后，交由城投公司盖章。合同签订后爱本餐厅仍未按约支付2016年1月1日之后的租金。
2017年6月中旬，城投公司将《合同终止通知书》张贴于东体育会路房屋门口。《合同终止通知书》载明，城投公司分别于2017年4月14日和5月4日向爱本餐厅送达了催款通知书和违约告知书，爱本餐厅至今尚未缴纳2016年全年及2017年1至4月的房屋租金及管理费用101,080元，根据双方于2017年2月3日与贵方签订的《房屋租赁合同》约定，城投公司从即日起行使合同解除权，双方合同终止，城投公司保留向爱本餐厅追索拖欠租金、管理费及违约金的权利，并要求爱本餐厅于合同解除之日起3日内腾空并搬离租赁房屋，并结清上述应结而未结的费用。落款日期为2017年5月10日。2017年6月20日，沧达公司工作人员**将《合同终止通知书》通过EMS邮寄给***，邮件查询显示于2017年6月21日由本人签收。
2017年7月11日，城投公司作为出租方(甲方)，**作为承租方(乙方)，沧达公司作为管理方(丙方)就系争房屋签订《上海市房屋(场地)租赁合同》，约定，房屋坐落于东体育会路XXX号-1临、-2临，建筑面积41平方米；乙方租赁该房屋作为经营使用；租赁期自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；年租金38,622元，每月管理费92.25元，年管理费用计1,107元，与租金一并按月支付；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付滞纳金；2017年上半年租金于2017年7月31日前由乙方一次性支付给甲方，2017年下半年租金由乙方按月支付给甲方，先付后用…；补充条款约定，2016年乙方实际占用使用该房屋，须支付占用使用费37,453.5元及2016年管理费用1,107元，合计38,560.5元。该费用自合同签订之日起3日内，由乙方支付给甲方。上述合同签订后，**按约支付了2016年费用37,453.5元及2017年度费用。合同到期后，城投公司与**未续签租赁合同，**仍继续租赁使用系争房屋，城投公司继续向**收取租金。
审理中，**、***一致确认系争房屋内的水、电费及装修费用不需要法院处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。***与**签订的租赁合同、城投公司与爱本餐厅签订的租赁合同及城投公司与**签订的租赁合同均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守诚信，按约履行。城投公司认为***将系争房屋转租给**因未经其同意故而无效，然城投公司与爱本餐厅签订的租赁合同补充条款中明确载明实际经营者包括原味炖骨，表明城投公司对***的转租行为应为明知，故对城投公司该节意见，本院不予采纳。根据城投公司与爱本餐厅签订的租赁合同约定，爱本餐厅逾期不支付租金累计超过1个月的，城投公司享有单方解除权。爱本餐厅自2016年1月1日起未再支付租金，虽最初系经过城投公司许可延付租金，但双方于2017年签订的租赁合同中明确约定，爱本餐厅应于2017年1月25日前一次性补付2016年全年租金，但其至今未付，故城投公司有权行使合同解除权。***辩称未付租金系因门牌号与产证不符导致无法继续获得相关行政许可，但***此前曾获得行政许可且合同对于租金支付并未附条件，故对其该辩称意见，本院不予采纳。城投公司与爱本餐厅之间的租赁合同应于城投公司发出的解除通知到达之日解除。根据庭审查明事实，城投公司曾通过在系争房屋门上张贴及EMS邮件等多种方式向爱本餐厅及***送达解除通知，考虑到通知张贴时系争房屋实际由**经营使用，故本院酌情以***本人签收EMS邮件的日期即2017年6月21日视为双方合同解除之日。***与**所签订的租赁合同已于2015年12月30日到期，到期后双方未续签，**继续租赁使用系争房屋，***继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。因***系基于爱本餐厅与城投公司的租赁合同而取得出租系争房屋的权利，城投公司与爱本餐厅的租赁合同既已解除，城投公司与***2017年7月11日另行建立租赁关系，应视为城投公司从爱本餐厅收回了系争房屋，因此，***向**主张2017年6月21日其与城投公司合同解除后的租金依据不足，本院不予支持，但合同解除前的租金**应按约支付，***应返还**租赁保证金16,000元。关于**重复向城投公司支付的系争房屋2016年1月1日至2017年6月21日期间的费用，**表示另案主张权利，与法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告(反诉原告)***返还原告(反诉被告)**租赁保证金16,000元；
二、自本判决生效之日起十日内，原告(反诉被告)**支付被告(反诉原告)***2016年10月1日至2017年6月21日期间的租金139,200元；
三、驳回被告(反诉原告)***的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费923.01元，由原告(反诉被告)**负担507.65元，被告(反诉原告)***负担415.36元；反诉受理费2,210元，由被告(反诉原告)***负担1,082.90元，原告(反诉被告)**负担1,127.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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