嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司与嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社土地使用权租赁合同纠纷一案二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）甘02民终326号

上诉人（原审被告）：嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市静轩路266—7。组织机构代码：39637147—2

法定代表人：梁秉齐，董事长。

被上诉人（原审原告）：嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社，住所地甘肃省嘉峪关市文殊镇河口村一组。组织机构代码：58591669—7

法定代表人：单秋荣，社长。

委托诉讼代理人：胥军，嘉峪关市五一街道法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告）嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司（以下简称雄关绿化公司）因与被上诉人（原审原告）嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社（以下简称苏裕合作社）土地使用权租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初1509号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人雄关绿化公司法定代表人梁秉齐、被上诉人苏裕合作社社长单秋荣及其委托诉讼代理人胥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雄关绿化公司上诉请求：撤销嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初1509号民事判决，判决双方继续履行土地租赁合同。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定雄关绿化公司未按时缴纳水费构成违约与事实不符。本案中雄关绿化公司未拖欠土地租金，且并未不同意缴纳其生产经营期间所产生的水费，其未缴纳是因为：一、雄关绿化公司日常经营用水月平均15立方，而苏裕合作社要求其缴纳一个月内产生的1298立方水费不合理；二、产生高额水费是因为铺设的地下水管线延伸段水管破裂导致漏水，雄关绿化公司发现后及时告知苏裕合作社进行维修。虽然合同未约定地下水管线破裂由谁负责维修，损失由谁承担，但依据合同法第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务。因此，苏裕合作社负有对地下水管线的维修义务，因其未尽到维修义务产生的水费应由苏裕合作社承担。一审判决解除土地租赁合同，但未判决苏裕合作社返还其已收取的土地租金及押金，对雄关绿化公司不公平。一审法院仅仅因为雄关绿化公司欠缴2528元水费判决解除双方的土地租赁合同不当，亦违背正常交易秩序的立法精神。

苏裕合作社辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雄关绿化公司的上诉请求，维持原判。雄关绿化公司与苏裕合作社于2015年4月21日签订租赁合同，在租赁期间产生的费用由雄关绿化公司承担，但其拒绝缴纳欠付的水费，不按合同约定履行义务，符合合同解除条件。

苏裕合作社向一审法院起诉请求：一、解除雄关绿化公司与苏裕合作社之间签订的租赁合同，限期搬离租赁场地；二、雄关绿化公司支付水费3028.5元，并支付违约金7500元；三、雄关绿化公司赔偿损坏的基础设施构造柱等财产，价值11200元。

一审法院认定：2015年4月21日，雄关绿化公司、苏裕合作社签订土地租赁合同，约定雄关绿化公司承租苏裕合作社位于嘉峪关市文殊镇河口村一组东侧约2200平方米场地，从事木材加工的生产经营，租期三年，自2015年5月1日至2018年4月30日，每年租金25000元，并预交押金5000元。同时约定，若逾期缴纳租金超过30天或拖欠费用2000元，出租方有权单方解除合同，承租方按年租金的30%承担违约金。合同签订后，苏裕合作社将场地及附着房屋交付雄关绿化公司使用，雄关绿化公司按约定缴纳租金及押金。2016年5月3日，雄关绿化公司预付2016年5月1日至2017年4月30日租金25000元。2014年11月9日至2016年3月30日期间，该场地在使用过程中共产生水费3028.5元，经苏裕合作社催收，雄关绿化公司至今未交纳。2016年4月15日，嘉峪关市文殊镇双泉水管站下达停水通知，2016年4月20日，苏裕合作社向水管站垫付水费3028.5元。

一审法院另查明，雄关绿化公司在使用租赁的场地期间，对场地大门、井沿有不同程度的损坏。对基础设施构造延伸出地面的部分钢筋柱，雄关绿化公司为方便场地的使用，未经苏裕合作社同意，擅自将钢筋柱折弯变形。

一审法院认为，苏裕合作社和雄关绿化公司签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。苏裕合作社依约将场地及附着房屋交付雄关绿化公司使用后，雄关绿化公司未按约定及时缴纳其在使用当中所产生的水费，累计金额已超过合同约定的限额，其行为已构成违约，故苏裕合作社要求解除合同及雄关绿化公司支付水费并承担违约金的请求正当，一审法院予以支持。对雄关绿化公司应承担水费数额的认定，双方于2015年4月21日签订租赁合同，苏裕合作社于当日将租赁场地交付雄关绿化公司使用，故雄关绿化公司承担的水费应从2015年4月21日起算至2016年3月30日，一审法院酌情认定雄关绿化公司在此期间的水费为2528.6元。对财产损失的认定问题，因苏裕合作社在诉求当中所列财产损坏价值系其单方估算而形成的价格，未提供相关有效证据予以证实，故一审法院不予采信。雄关绿化公司在退还租赁的场地时应将损坏的财产恢复原状，不能恢复的，应按实际应修复所产生的费用赔偿。综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社与嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司签订的土地租赁合同，嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司向嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社返还租赁的场地；二、嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司支付嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社垫付的水费2528.6元，并承担违约金7500元；三、嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司退还租赁的场地时应将损坏的财产恢复原状，不能恢复的，应按实际应修复所产生的费用赔偿；四、驳回嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社的诉讼请求。上述第一、二、三项，限嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司于本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费343元，由嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社承担185元，嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司承担158元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

二审法院与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。

二审庭审中，雄关绿化公司表示仅对一审判决的违约金有异议，对其余内容无异议。2016年12月9日，经本院现场勘验，雄关绿化公司已将涉诉的租赁场地腾空，场地大门可以正常使用，钢筋柱已恢复竖立状态，水井边框及盖板修复完毕。

本院认为，关于雄关绿化公司是否应承担违约金的问题。本案中，雄关绿化公司将租金预付至2017年4月，现仅欠水费2528.6元，而关于水费的缴纳问题，双方签订的土地租赁合同第六条第五款明确约定：”在租赁期内，雄关绿化公司需按时缴纳水、电费用，未按时缴纳产生的违约滞纳金，由雄关绿化公司承担”，而嘉峪关市文殊镇双泉水利管理站出具的水费发票上未显示因拖欠水费而产生滞纳金，故雄关绿化公司仅对苏裕合作社垫付的部分水费承担给付责任，而一审法院依据第六条第六款约定判决雄关绿化公司承担年租金30%的违约金不当，本院予以纠正。关于雄关绿化公司陈述一审法院未判决苏裕合作社返还其已交纳的土地租金及押金的请求，因其在一审中并未主张，故一审法院未予处理并无不当。雄关绿化公司对此可另行提起诉讼解决。

综上所述，雄关绿化公司关于违约金的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初1509号民事判决第一、三、四项；

二、撤销嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初1509号民事判决第二项；

三、嘉峪关雄关绿洲园林绿化有限责任公司支付嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社垫付的水费2528.6元，于本判决生效后30日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费343元，嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社承担300元、峪关市苏裕果蔬农民专业合作社承担43元；二审案件受理费343元，由嘉峪关市苏裕果蔬农民专业合作社承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　马爱萍

审　判　员　　王亚娟

代理审判员　　王　丽

二〇一六年十二月二十一日

书　记　员　　段　岑