新疆合盈泰安房地产开发有限公司、伊犁正杰工程建设有限责任公司合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新4002民初3631号 原告：新疆合盈泰安房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路滨河佳苑门面房1-106号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆任远律师事务所律师。 被告：伊犁正杰工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区北京路3222号新房·一品墅C1号商业办公楼1701号房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆长信合律师事务所律师。 原告新疆合盈泰安房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与被告伊犁正杰工程建设有限责任公司（以下简称正杰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房产公司的委托诉讼代理人***，被告正杰公司的委托诉讼代理人余川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房产公司向本院提出诉讼请求：1．被告退还购房款883,128．45元；2．被告支付违约金441,564.23元（883,128.45元×50％）；3．涉诉费用由被告承担。事实与理由：2018年，原告将其承揽的伊宁市“×××项目”工程发包给被告施工。2020年6月29日，经双方对已施工工程量进行结算，原告欠被告工程款共计883,128.45元。经双方协商一致，签订了《“×××”商业用房顶付工程款协议书》。2022年11月30日，双方签订《补充协议书》及《履行承诺书》。根据协议书约定，原告以×××号房屋抵被告工程款883,128.45元。根据相关部门规定，办理网签手续必须有相关交易流水明细单。据于此，2022年12月1日，原告通过银行向被告转账883,128.45元。根据协议约定，被告应当在收款后15日将该款返还原告，以此形成交易流水，以便办理网签手续。但时至今日，被告并未将该款转账至原告。因缺乏交易流水明细清单，导致无法办理网签手续、过户手续，也无法签订合同。为维护原告的合法权益，现起诉至法院。 被告正杰公司辩称，原、被告签订协议书属实。原告用商业房抵付施工单位工程总价8％的商铺作为工程款，并明确下浮15％抵付给被告。被告可以将抵付的房屋转让给第三人，但价格不能低于原告的销售价格。2018年5月23日，被告因购买新疆众成新型建材有限公司（以下简称众成公司）混凝土与其签订书面协议，用涉案房产抵付总货款的35％。2020年12月24日，被告欠付众成公司混凝土款共计278,898.5元。被告先后向众成公司支付共计1,550,000元。原告将涉案房屋抵给被告时，被告将其中的×××号房屋抵给众成公司。因众成公司未办理房屋交接手续，提起民事诉讼。经伊犁州法院调解，明确所欠款项用×××号商铺进行抵顶。该调解书生效后，众成公司未办理房屋过户手续。2021年8月20日，众成公司向被告出具情况说明，表明未找到购房人，要求暂缓办理产权过户手续。2022年6月，众成公司申请强制执行，要求执行被告剩余货款1,038,975元。2022年11月15日，经人民法院向众成公司释明，众成公司同意将涉案房屋办理至指定购房人**名下。被告向原告出具说明，将涉案房屋办理至**名下。原告同意，于2022年12月1日将883,128.45元转账给被告，被告于次日将该款转账给众成公司，众成公司收款后拒不履行。请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、2020年6月29日，原告房产公司（甲方）与被告正杰公司（乙方）签订一份《“×××”商业用房顶付工程款协议书》。该协议书载明“…根据前期双方签订的一期、二期“合作协议”第15条，甲方可用该项目商业用房顶付工程款总价的8％，在销售价下浮15％基础上确定顶付价格，甲方现行一楼销售价18,800元／㎡、二楼销售价为8,800元／㎡，单价均下浮15％后一楼商业用房顶付单价为15,980元／㎡，单价均下浮15％后二楼商业用房顶付单价为7,480元／㎡，现就该项目商业用房顶付工程款事宜，达成如下条款：1、用×××号商业用房一层×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、二层×××室、×××室、×××室、×××室、×××室、×××室，顶付一期、二期工程款总价14,623,449元。其中：用×号楼商业用房第1层共6间，面积：600.4㎡，项付单价：15,980元。明细如下…用×号商业用房第二层共6间，面积：674.94㎡，共计：5,029,116元，顶付一期工程款。明细如下…×－×室（面积：118.74㎡，单价：7,438元，计883,188元）。2、协议签订后乙方开具以上顶付款项相应工程款发票，协议生效。3、上述商业用房顶付给乙方后，办理完相应顶付款手续后，顶付的商业用房即可登记在乙方名下，乙方同时办理产权登记手续；如乙方要求转让到指定人名下，必须向甲方提供书面要求，甲方协助办理该商业用房转让手续。4、本协议签订生效后，本协议顶付的商业用房顶付一期、二期工程进度款，在支付工程进度款时相应扣减…”。 二、2022年11月30日，原告房产公司（甲方）与被告正杰公司（乙方）签订一份《补充协议书》。该协议书载明“…鉴于甲、乙双方于2020年6月29日签订《“×××”商业用房顶付工程款协议书》（以下简称原协议），现经双方友好协商达成如下补充协议，以资共同遵守：1、原协议约定甲方用1,275.34平方米商业用房顶付14,623,449元乙方工程款。现双方协商同意将其中商铺号：×号商业楼二层房号：×××面积：118.74平方米单价7,438元，总价883,128.45元的商业楼房按总价以银行存款支付方式结算此工程款给乙方，而原协议中消除此房源且顶款金额不变。2、剩余顶款商业用房仍按原协议履行；3、本协议系《“×××”商业用房顶付工程款协议书》的补充协议，不一致处以本次协议为准。4、除另行达成补充协议外，双方均应按本协议履行，若违约，违约方应向守约方赔偿本协议项下房屋总价30％的违约金…”。 三、2022年11月30日，原告房产公司（甲方）与被告正杰公司（乙方）签订一份《履行承诺书》。该承诺书载明“…为确实履行《“×××”商业用房顶付工程款协议书》及补充协议，经甲乙双方充分协商，特对双方履行行为作出如下条款：1、甲方应将抵款房屋价款883,128.45元全额转付于乙方。房屋具体信息为：位于伊宁市×××号，商铺号：×号商业楼二层，房号：×××门面，面积：118.74平方，房款总价：883,128.45元。2、乙方收到上述款项后15日内向甲方全额转付。3、乙方承诺：乙方收到甲方支付的上述款项后必须按照本承诺书规定完全履行，若未按时将款项转付甲方，甲方有权利要求乙方将本承诺项下全部款项立即全额退回，并承担款项金额50％的惩罚性违约金，并且甲方有权直接从应付给乙方的工程款中扣除…”。 四、2022年12月1日，原告通过中国建设银行向被告转账支付883,128.45元。被告收款后至今未退还，原告以主张权利为由起诉至法院。 五、2023年3月6日，原告申请诉前财产保全。当日，本院作出（2023）新4002财保124号民事裁定。原告花费保全费用5,768.78元（保全费4,935.64元＋担保费833.14元）。 上述事实，有当事人提交的“×××”商业用房顶付工程款协议书、补充协议书、履行承诺书、中国建设银行业务回单、民事裁定书、保全费票据、当事人的**等证据予以证实。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 一、依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《“×××”商业用房顶付工程款协议书》、《补充协议书》、《履行承诺书》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应该按照约定全面履行自己的义务。原告依约于2022年12月1日支付被告883,128.45元，被告应当在收款后15日内即2022年12月17日前退还该款，但其并未履行。故对原告主张被告退还883,128.45元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、因被告未按照约定履行退还义务，构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：当事人违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，故判断违约金过高过低的标准为原告的实际损失。庭审中原告未提供证据证实其实际损失。结合实际，本院认定原告的损失为883,128.45元的利息损失。原告主张被告支付违约金441,564.23元（883,128.45元×50％），远超原告实际损失，本院根据法律规定按照实际损失（利息损失）的1.3倍调整。故被告应承担违约金：以883,128.45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心所公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2022年12月17日计算至实际付清之日止。 三、庭审中，被告抗辩称本案应当追加众成公司为第三人参加诉讼。纵观全案，涉案合同均由原、被告签订，根据合同相对性原则，与众成公司并无关联。故对被告的该项主张，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告伊犁正杰工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告新疆合盈泰安房地产开发有限公司合同价款883,128.45元； 二、被告伊犁正杰工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告新疆合盈泰安房地产开发有限公司违约金（以883,128.45元为基数，自2022年12月17日起，按同期全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍标准计算至借款实际付清之日止）； 三、驳回原告新疆合盈泰安房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,722元，减半收取8,361元，保全费5,768.78元，共计14,129.78元（原告已预付），由原告新疆合盈泰安房地产开发有限公司负担1,842元，被告伊犁正杰工程建设有限责任公司负担12,287.78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院在线提交上诉状。 审判员　　*** 二〇二三年七月二十六日 书记员　　***