海南省第五建筑工程公司、某某买卖合同纠纷民事一审民事判决书

海南省东方市人民法院 民事判决书 （2023）琼9007民初4966号 原告：海南省第五建筑工程公司，住所地：海口市银湖路2号都市森林紫薇苑1幢一、二层1-07、08、09房，统一社会信用代码：914600002012447818。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南信达律师事务所律师。 被告：***，男，1948年4月4日出生，汉族，海南省东方市人，住东方市。 原告海南省第五建筑工程公司（以下简称五建公司）与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五建公司的委托诉讼代理人***、被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五建公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付剩余未付购房款45500元；2．判令被告向原告支付逾期付款违约金11370.45元（以45500元为基数，按照每日万分之三的标准，自2021年5月17日起算，暂计算至2023年8月28日，实际应计算至被告偿还完毕全部款项之日止）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月18日，原告与被告签订《购房合同》，主要约定：原告经上级主管批准，在位于东方市解放路北侧海建公司大院内，土地证号为“东方国用（八所）字第**”的地块进行开发建设经济适用房，被告作为符合条件的职工可购买该经济适用房；被告所购买的经济适用房C栋一层102号房，建筑面积共95平方米，交房标准为毛坏房；该房屋价款按建筑面积计价，每平方米1300元（楼层实行补差，其中一楼每套增加2000元），房屋总价为125500元；原告同意被告以申请银行或公积金按揭贷款的方式付款，即被告应自签订本合同之日起五天内，先缴纳首付款（总房价的40％）49000元，原告协助被告办理银行或公积金贷款事宜，被告应积极与原告配合，及时提供银行或公积金贷款所需的收入证明等有效相关资料，自觉履行返本付息义务，并承担违约责任；如被告未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之三向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告履行交房义务，但被告并未依约向原告付清全部购房款，截至起诉之日，被告仅支付80000元，尚余45500元未支付。2021年4月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催告被告在30天内履行支付剩余购房款的义务，但被告却仍未依约履行义务，已经构成违约。原告认为，根据《民法典》合同编第五百七十七条之约定，被告拖欠支付房屋剩余购房款的违约行为，已严重侵害原告的合法权益，应向原告承担违约责任。原告特根据上述合同约定和法律规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告***辩称：我对这个没有异议，原告要补偿我们5个月的租房补贴2500元，还有就是违约金减少或者免除。 本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原告提交的证据一《购房合同》，证明：2013年，原告与被告签订《购房合同》，约定被告向原告购买位于东方市解放路北侧海建公司大院内的经济适用房一套，建筑面积共95平方米，交房标准为毛坏房；该房屋价款按建筑面积计价，每平方米1300元，房屋总价为123500元（购买房屋为一层的，每套总价加2000元）合同还对付款方式，被告逾期付款的违约责任等进行了约定；证据二《律师函》，证明：2021年4月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催告被告在30天内履行支付剩余购房款的义务，但被告却仍未依约履行义务，已构成违约。被告对上述证据的三性无异议。本院对上述证据的真实性、合法性和关联性及证明效力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是原告公司的下属单位职工，2013年4月18日原告与被告签订《经济适用房购房合同》，约定：原告经上级主管批准，在位于东方市解放路北侧海建公司大院内，土土地证号为“东方国用（八所）字第**的地块进行开发建设经济适用房，被告作为符合条件的职工可购买该经济适用房；被告所购买的经济适用房C栋一层102号房，建筑面积共95平方米，交房标准为毛坏房；该房屋价款按建筑面积计价，每平方米1300元（楼层实行补差，其中一楼每套增加2000元），房屋总价为125500元；原告同意被告以申请银行或公积金按揭贷款的方式付款，即被告应自签订本合同之日起五天内，先缴纳首付款（总房价的40％）49000元，原告协助被告办理银行或公积金贷款事宜，被告应积极与原告配合，及时提供银行或公积金贷款所需的收入证明等有效相关资料，自觉履行返本付息义务，并承担违约责任；如被告未按本合同规定的时间付款，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之三向原告支付违约金。合同签订后被告交纳了首付款49000元和购房款31000元，原告也交付了房屋，被告尚欠购房款45500元至今未交纳，2021年4月16日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催告被告在30天内履行支付剩余购房款的义务。被告未交纳剩余购房款的原因是被告认为当时的被告公司的领导承诺购房户每户应获得5个月的拆迁后的房屋租金补助款2500元没有兑现，原告也未按合同约定为被告办理银行或公积金贷款事宜故而拖欠至今。 本院认为，本案的争议焦点为：原告要求被告支付剩余房款45500元及要求被告支付逾期付款违约金是否应得到支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案案涉合同成立于民法典施行前，合同履行持续至民法典施行后，现原告因被告未履行合同义务提起本诉，根据上述司法解释规定，应适用民法典的相关规定。 原告五建公司与被告***于2013年4月18日签订的《经济适用房购房合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应按约定全面履行合同义务。原告已将案涉房屋交付给被告，被告至今仍未按合同约定支付全部房款，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。根据合同约定，案涉房屋总造价为人民币125500元（包括合同约定的一楼每套增加2000元），被告仅支付了80000元购房款，被告应将剩余的房款45500元支付给原告。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的主张。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《经济适用房购房合同》第五、1约定：“乙方如未按合同规定的时间付款，逾期30天（含30天）之内，每逾期一天，甲方有权要求乙方每日按应付未付房价款部分的万分之三项甲方支付违约金，合同继续履行。”原告的主张有合同约定，但《经济适用房购房合同》第四、3约定：“申请银行或公积金按揭贷款。签订本合同之日起五天内，先缴纳首付款（总房价的40％）（人民币）49000元后方可办理，甲方协助乙方办理银行或公积金贷款事宜，乙方应积极与甲方配合，及时提供银行或公积金贷款所需的收入证明等有效相关资料，自觉履行返本付息义务，并承担违约责任。”本案被告在交纳了首付款后，原告并未按合同约定协助被告办理银行或公积金贷款事宜，双方均存在违约行为，原告的该项主张缺乏合理依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告海南省第五建筑工程公司支付购房款45500元； 二、驳回原告海南省第五建筑工程公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费610.88元（原告已预交，已减半收取），由原告海南省第五建筑工程公司负担76.02元，由被告***负担534.86元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年二月十九日 法官助理*** 书记员***